营销策划及销售代理合同中原地产代理发商.docx
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营销策划及销售代理合同中原地产代理发商
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营销策划及销售代理合同
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合同编号：
聚泰花园
营销策划及销售代理合同
甲方（委托方）：
乙方（受托方）：
地址：
地址：
电话：
电话：
传真：
传真：
法定代表人：
法定代表人：
合同经办人：
合同经办人：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国广告法》及国家其它有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对项目进行营销策划代理、销售代理事宜，达成一致意见，特签订本合同，以资信守。
第一条委托代理对象
甲方委托乙方代理位于的项目（以下简称“该项目”）进行营销策划代理、销售代理。
该项目总占地_______平米，规划总建筑面积约平米,容积率为。
可售建筑面积暂定__________平米。
以上委托销售代理的物业数据要以最终预售套数及面积为准，甲方于正式销售日前3日内提供给乙方，以保证销售计划的顺利实施。
第二条委托代理形式及代理权限：
1、委托代理形式：
该项目由乙方（增加：
独家）营销策划及销售代理。
甲方同意在委托期限内，只通过乙方进行该项目的营销策划及销售代理活动，乙方为该项目唯一的营销策划及销售代理公司。
本唯一销售代理为排除第三方的营销策划及销售代理行为，不包含甲方自身的营销策划及销售行为。
2、委托代理事项：
负责在本项目的营销活动，包括：
营销策划、市场推广、展销活动、负责销售有关文件的编制、与广告商及广告媒体的协作、组织购买方（下称买方）主题活动、筹备和组织有关该项目的各类促销活动、接待客户并协助买家签署认购书、协助办理银行按揭及填写商品房买卖合同等（备注：
选择其他与销售相关的合作单位的权力在甲方，乙方可以推荐，但需按照甲方决定执行）。
第三条代理期限
1、起始日期：
自本合同生效之日；
2、终止日期：
在所代理销售物业取得第一张《预售许可证》的前提下，自本项目最后一批物业《预售许可证》取得之日起算满6个月（时间太短，建议：
10个月）止或者6个月期限未满但代理销售目标全部完成后乙方人员撤出销售现场之日。
合同期限届满时，双方可视具体情况协商延长合作期限事宜并另行签约。
否则本合同届满自行终止。
3、在代理期间，乙方不得再代理与甲方委托项目相同地段（即区域）的除项目的销售代理业务。
（代理区域限制）
4、甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
①甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；②甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
5、乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
①乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；②乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
第四条服务内容
（一）营销策划代理
1、根据项目进度及甲方工作计划，形成例会制度。
甲方有权要求参加例会,听取有关进展情况。
乙方应在召开例会24小时前通知甲方。
2、并每月5-10日前提交上月《市场动态分析报告》，每季度第一个月10日前提交上季度《季度市场调研报告》。
调研报告内容包括但不限于：
⏹总体市场发展态势分析及展望
⏹区域市场发展态势分析及展望
⏹报告期内重点楼盘、竞争对手动态跟踪
⏹报告期内新开楼盘分析
⏹报告期内最新推广、销售手法分析
⏹政策变化分析研究
3、乙方按甲方提供的资料，对该项目的销售进行总体策划，于__________前提交本项目的总体营销推广方案即《营销策略总纲》，内容包括但不限于：
●入市时机和销售前提条件
●分期运作策略
●销售策略+卖点组织
●形象包装
●价格策略
●产品策略
●推广策略
●促销策略
●营销过程控制及营销费用预算
4、于________前提交本项目的《销售执行报告》，内容包括但不限于：
●销售准备工作
●现场包装及形象包装
●文件准备
●开盘准备
●人员组织
●卖场管理
●销售执行及阶段调整
5、乙方在开盘前一个月向甲方提交本项目的《价格策略报告》包括产品详细定价、入市价格策略、价格优惠条件、付款方式、销售控制、推广节奏及进度安排等。
6、乙方制定公关活动与事件营销计划，并协助甲方实施。
7、乙方协助甲方确定广告等相关合作公司，参与整个广告宣传推广工作，提供项目包装建议及媒体选择建议，负责跟进该项目销售过程中各种广告的设计及制作工作，协助甲方制定所有推广工具及广告宣传内容，并及时评价推广效果及广告分析，包括但不限于：
●项目介绍书
●项目模型
●宣传单张
●地盘广告牌
●报章、杂志或电视广告
●参与销售标志系统、形象设计
8、乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理。
9、负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每月提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议。
10、参与其他与该项目营销策划有关的工作。
（二）销售代理
1、乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。
乙方销售项目经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员加入本项目销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证平日销售人员至少8人，开盘、促销活动及周末，乙方销售人员至少增至12人，当销售面积总量超过85%，乙方现场销售人员不得低于6人，特殊情况以甲乙双方协商为准。
乙方须确保销售队伍的相对稳定。
2、在乙方正式销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，同时建立《聚泰花园（暂定名）销售管理制度及执行细则》，并以附件形式成为本合同不可分割的部分，确保销售团队有序执行。
3、销售现场管理：
乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。
4、客户接洽：
现场销售小组负责接洽客户、市调人员以及交流参观人员。
5、客户信息管理：
现场销售小组负责收集来电来访客户信息，录入管理系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
（建议增加：
来电来访客户信息应录入中原CCES销售系统（甲方予以配合CCES系统的安装））
6、签订认购书：
现场销售小组协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照甲方制订的认购流程严格执行。
7、签订正式的房地产买卖合同：
催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。
签约行为按照甲方制订的签约流程严格执行。
8、现场销售小组负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。
9、收集客户按揭贷款资料：
现场销售小组负责收集客户办理按揭贷款资料，并将上述全部资料转移至甲方指定的办理按揭贷款的相关单位或者人员。
（三）销售后台事务管理服务
1、配合销售前台完成认购及签约环节。
2、现场销售小组负责认购前根据销控表进行房号确认。
3、负责协助甲方办理交楼入住手续。
4、承担其他与项目营销策划、房屋销售相关的工作。
第五条双方权利和义务
（一）甲方
1、合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目开盘日前，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料（《土地使用权出让合同书》和补充协议书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划）、《楼盘销售百问》、对外《委托销售代理证明》以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。
甲方保证上述资料真实，并承担由此产生的法律责任。
2、负责该项目宣传推广等费用，包括：
●广告和宣传资料的设计、编辑、制作、派发及发布费用；
●展销会场有关设备的租用、布置等费用；
●公关促销活动的费用；
●负责销售现场用于销售所需要的办公设备及办公用品费用；
●售楼处的装修和布置。
3、乙方代理销售期内，经甲方核准并同意，在该项目的各种宣传媒体、资料及现场包装物料上印刷乙方销售代理名称字样，以利于销售活动的开展。
4、甲方直接与购房客户签订《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件，并对乙方以及乙方派驻的人员与购房客户达成的书面以及口头协议或承诺拥有最终决定权。
5、代理期间，由甲方派出的财务人员负责统一收取买方的定金、房款及相关税费，并开具甲方的收据或发票。
6、甲方应按合同约定向乙方支付代理费。
7、甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。
甲方有权要求乙方对其销售成员的不当行为做出处罚并对不符合甲方要求的项目经理、销售及策划人员进行更换。
8、一切有关本项目之合同文件均需由甲方签定，任何其他个人或单位签定均属无效。
9、乙方上报要求甲方回复的方案、计划、报告等，甲方一般应在5个工作日内予以答复，如需延长，应提前（增加：
书面）通知乙方。
10、甲方有权要求乙方做好各个销售阶段的销控方案，并有调整权和审批权，乙方须遵照执行。
11、甲方享有该项目销售过程中的价格制定和调整权利。
12、乙方所提交的所有方案、报告（含策划案），版权归甲方所有。
13、甲方每季度对乙方的工作绩效进行评估，连续两个季度考核评分低于60分以下的，甲方有权单方面解除合同。
（建议制订详细的考核标准，否则无法保证可操作性）
14、甲方在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、短信宣传费、广告、售楼资料及售楼处的电话初装费、水电费、固定电话通讯费、ADSL网络开户费等日常费用。
根据甲乙双方共同确定的方案建议委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用。
为客户提供看楼的交通工具。
负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。
15、因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合。
16、本合同项下乙方完成的以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均归属于乙方。
乙方保证以上成果没有构成对任何第三方知识产权的侵犯,否则将承担由此给甲方造成的一切经济损失。
甲方对此知识成果享有永久使用权。
乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：
房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司。
未经乙方书面同意，甲方不得将乙方所提交的策划工作报告及成果公开发表或提供给本项目合作单位（如设计院、广告公司等）以外的第三方。
（二）乙方
1、销售目标：
在代理期间，乙方应按附件二的要求，必须完成相应的销售指标，若未按要求完成，则。
不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及其他相关资料进行任何修改。
2、向甲方提供其营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述资料真实有效。
3、乙方需委派经验丰富、并具有相应资历的销售项目经理及不少于名专职销售人员负责该项目的销售工作，并保证销售人员的销售水平及对该项目的熟悉程度达到甲方要求。
周末、假日、展销会及重大推广活动期间应视情况另增加人手。
乙方如需对营销人员（含项目经理）进行调整，需提前一个月通知甲方并得到甲方的同意后实施。
销售队伍名单见后附件。
若乙方委派的项目经理或其他销售成员不能胜任项目的销售工作或产生重大工作失误，甲方有权要求更换项目经理或其他销售成员，乙方应在甲方发出书面提出后2日内撤换，并在5日内提出新的合适人选，否则甲方有权解除本合同。
4、乙方在现场售楼部进行销售工作，乙方现场销售人员之着装，工作环境、工作时间、工作要求、销售行为及程序应符合甲方的规定。
5、乙方所提议制作之电视广告、报章杂志广告、宣传单张等一切文献，须符合当地法令所规定。
乙方对该项目的各种有关宣传、计划需经甲方书面确认后方可实施。
并参与市场推广策划中的宣传活动，例如邮寄宣传单张、软性推广、邀请卡、新闻发布会、展销会及一切有助于该项目的推广与销售宣传工作，并协助制定广告预算，协助广告公司安排各大媒体刊登广告等工作。
6、乙方不得向外有夸大不实之宣传，不得对客户有任何误导、欺骗等行为，不得违反当地法令及甲方关于代理项目需公示有关资料的要求，若致使甲方蒙受任何伤害，或衍生纠纷，则甲方可单方解除本合同，并要求乙方赔偿损失。
7、代理过程中，乙方应每月日前递交上月销售工作总结分析报告及本月销售计划书，并按时参加甲方所要求的相关培训及会议。
各期销售完成后，根据市场及客户反映，及时对下一期项目销售及宣传提供书面合理化建议。
8、乙方应为代理销售单位的价格表、付款方式、优惠措施等提供专业意见，甲方享有决定权。
乙方应严格按照甲方制定的价格表、付款方式等相关销售资料执行，不得任意改变。
9、代表甲方以甲方的名义与买方签署该项目的《认购书》，负责向客户催缴房款、相关税费，并负责催促买方签订相关合同、向客户催缴首期款及催促客户及时办理签约及收楼手续等相关事项。
10、非经甲方同意，乙方不得与买方增减经甲方审定的《认购书》、《商品房买卖合同》及相关文件的任何条款。
11、乙方负责协助甲方办理在本合同内代理销售成功的房产的合同备案、产权办理等手续，包括但不限于收集客户资料、向房地产管理机构备案、鉴证、登记手续及客户统计工作。
合同期内乙方售出商品房的《商品房买卖合同》鉴证后，乙方根据甲方要求负责协助办理因客户退房、换房、更名等需在房管局办理的相关手续。
12、乙方负责协助甲方办理合同期内签订的《商品房买卖合同》（其对应商品房以下简称“有关单元”）鉴证登记手续、统计工作。
乙方负责协助甲方办理在本合同内代理销售成功的房产的产权登记手续、统计工作。
合同期内乙方售出商品房的《商品房买卖合同》鉴证后，乙方根据甲方要求负责协助办理因客户退房、换房、更名等需在房管局办理的相关手续。
13、乙方须按照甲方所确定的售楼条件和甲方认可的方式（各阶段房号、售价、付款方式及本合约条款等）进行销售，否则，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失。
14、乙方不得在本项目现场范围内推介其他项目（甲方的其它项目除外），如经发现，甲方有权单方解除本合同。
15、乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
乙方不得擅自向买方收取未经甲方同意的任何费用。
乙方工作人员就委托事项不得有任何有损于甲方声誉之行为。
甲方如发现乙方派驻销售现场的工作人员不遵守销售管理规范、对待客户态度粗鲁、与客户发生言语冲突的，影响项目声誉的，有权要求乙方及时进行撤换及调整。
屡次（三次以上包括三次）类似情况，甲方可以按次数每次扣除乙方销售风险保证金的5%。
（这个规则及影响与否、程度如何用准确的标准来界定？
）
16、乙方负责乙方工作人员的工资、社会保险及相应的福利（含重要活动期间，临时招募的支援人员的每日报酬），乙方常驻现场工作人员和乙方其他工作人员所发生的人身伤害、伤亡等，均由乙方负责，与甲方无关。
17、乙方免费向甲方提供《销售管理软件》最新版本在三台终端机上使用，以方便甲方随时查询了解销售小组的现场销售进度及周期性的销售规律，并有权享有利用、导出使用、查询该系统内本项目所接待的所有客户资料的权利。
18、对每个销售单位的结佣标准（增加的）：
（1）一次性付款的单位，均以客户付清全款并签订了《房地产买卖合同（预售）》作为结算代理费的依据；
（2）按揭付款的单位，均以客户付清首期款并签订了《房地产买卖合同》（预售）和《房地产按揭合同》、办理完按揭手续，以按揭款到帐作为结算代理费的依据。
（三）双方联系人
乙方确定由________与甲方保持联系，负责业务沟通及日常联系。
甲方确定由_________与乙方保持沟通联系，为乙方开展工作提供具体的支持与配合。
如一方人员发生变动，须及时书面通知对方。
第六条关于该项目代理销售的特别约定
1、该项目的所有客户资料归甲方所有，乙方不得擅自使用于该项目之外。
（是否需要乙方客户资源的运用？
）
2、乙方对外宣传或向客户解说，应遵守甲方关于该项目销售说辞的书面规定。
不得以口头、书面等任何形式向买方做出未经甲方认可的承诺和解释。
乙方擅自进行销售承诺而引起客户投诉、索赔等，由乙方自行承担责任。
第七条代理费和结算方式
（一）代理费
1、在甲方与买方签订了《商品房买卖合同》，并收到买方的全部房款及相关税费后,即视为乙方销售成功。
（重点建议：
销售率X：
以客户签署《认购书》并足额交付定金为准。
）
2、代理费：
乙方完成本合同第四条第一款约定的营销策划代理事项后，代理费根据其销售业绩提取：
乙方成功销售的物业（甲方自行进行销售洽谈的物业单元除外）按以下原则计提代理费：
代理费比例基数为%，代理费率采用累进制，在代理不同阶段达到要求后方可对超出部分计提该阶段比例，如未能达到阶段性要求，则一律实行最低代理费比例％。
累计销售率（X）
代理费率
X≤%
区间内按0.8％计提
%﹤X≤%
区间内按％计提
%﹤X≤%
区间内按％计提
X﹥%
区间内按％计提
A、如某阶段部分达标，则该阶段及之前所有售出单位均按该阶段的达标代理费率进行结算或补差结算，即：
阶段应结部分代理费=阶段及之前所有售出部分单位累计合同总金额×阶段部分达标代理费率－阶段之前已支付住宅部分销售代理费总额
B、如某阶段部分未达标，则该阶段所有售出住宅部分单位按该阶段部分的未达标代理费率进行独立结算，不影响该阶段之前所售出部分单位的结算，即：
阶段应结部分代理费=阶段内所有售出部分单位累计合同总金额×阶段部分未达标代理费率
销售率确定以客户签署《认购书》并足额交付定金为准，销售率=已签订认购书并足额交付定金单位的总建筑面积/委托可销售总面积。
注：
X=甲方与买方签订了《商品房买卖合同》并收到买方全部房款及相关税费后的累计总建筑面积除以当批推出销售总建筑面积。
甲方当批推出销售总面积以甲方提供的《委托代理房号明细表》之当批可售总建筑面积为准。
乙方在开盘当月销售面积不低于当批推售总面积30%，则该部分销售代理费率按0.7%计提。
3、乙方销售的物业若买方交付定金后单方解除合同而甲方无需退还该定金的，乙方仍有权向甲方收取该买方已付足额定金的一半作为行政费用，不另计提代理费，但甲方未收到该买方足额定金的，则无须向乙方支付任何费用。
4、团购（十套以上）的代理费收取标准为：
代理费=正常代理费×（团购均价/正常销售底价）。
5、营销推广费用由甲乙双方协商确定，但不高于总销售额的%，营销推广费用主要为销售资料的设计制作、广告发布等费用。
营销推广费用的支出须经甲乙双方签字确认后方可计入总金额范畴内，不包括支付乙方的销售代理费用。
6、代理费已包括策划顾问咨询服务费，乙方不再另行计取。
（二）结算方式
1、甲方预留乙方每月结算代理费的%作为销售风险保证金。
若乙方无违约行为，本合同代理期满后三个月内一次性无息支付给乙方。
2、代理期开始后，次月8日前甲方需与乙方确认上一个月的销售总额及确认上一个月应计提的代理费，在双方确认后5个工作日内，乙方须开具合法等额有效的中介服务发票予甲方，甲方在扣除销售风险保证金后向乙方支付代理费。
（支付的时间限制，逾期的违约职责权责对应更完整）
3、关于客户满意度的结算办法。
如果第三方出示的调查报告表明客户对乙方的销售满意度大于、等于___分，则甲方不向乙方扣除违约金。
如果客户对乙方的销售满意度小于_____分，则甲方有权向乙方扣除违约金，违约金=乙方年度代理费总额×（___分-乙方的销售满意度实际分数）/____分，甲方可从乙方的销售风险保证金中扣除违约金，如有不足，甲方有权从乙方的代理销售代理费中扣除。
（操作难度大，客观性及公正性无从保证）
第八条违约责任（合约中提到甲方要求乙方的销售押金，是无法实现。
）
（一）甲方的违约责任
1、甲方须保证其所提供的物业销售法律文件和资料真实、合法、有效，否则，由此引起的一切责任和损失均由甲方承担；
2、在销售期间，因甲方的过错导致乙方损失的，应由甲方承担赔偿责任，所涉及与买方纠纷由甲方负责处理，乙方须提供必要协助；
3、甲方须按本合同的第七条规定按时支付乙方的代理费。
（二）乙方的违约责任
1、乙方未按甲方的要求和时间完成本合同的营销策划中所要求的《市场动态分析报告》、《市场调研报告》、《营销策略总纲》、《销售执行报告》、《价格策略报告》等，甲方有权单方面解除合同，乙方所收取的任何费用予以退还。
（这个费用的条款需要单独表述，建议在第七条体现）
2、若乙方未按月完成约定的销售目标的，应按未完成销售额的%向甲方支付违约金。
甲方有权直接在甲方应付未付款或销售风险保证金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
3、乙方连续三个月未完成本合同约定的销售目标的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同。
4、乙方违反本合同第五条第二款第五项、第六项的规定，甲方有权单方面解除本合同。
给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。
5、若乙方负责制订的营销策划方案、建议未经甲方批准就擅自实施，视为乙方违约。
乙方应承担由此产生的费用，并向甲方支付由此产生的损失。
6、乙方擅自向买方收取费用的，视为乙方违约。
乙方应退回擅自所收费用并承担相应的赔偿责任，由此引发与买方纠纷的，乙方自行解决，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿，甲方有权直接在甲方应付未付代理费或销售风险保证金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
7、因乙方原因造成甲方名誉、经济损失或引发甲方与第三方纠纷的，视为乙方违约。
（违约责任太含糊，无法清晰界定）乙方应向甲方支付甲方累计付款（包括应付而未付代理费）的%作为违约金。
造成甲方损失的，乙方应予赔偿，甲方有权直接在甲方应付未付代理费或销售风险保证金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿。
第九条转让条款
未经合同其他方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。
第十条保密条款
1、未经合同其他方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息（包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其他信息等）负保密责任，并不得向第三方披露上述资料和信息。
2、任何一方泄密导致合同其他方遭受损失的，泄密方应向合同其他方支付违约金即，违约金不足以赔偿合同其他方损失的，应按合同其他方的实际损失赔偿。
3、本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。
第十一条不可抗力条款
由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要
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