北京房价根源问题的探讨.docx
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北京房价根源问题的探讨
北京房价根源问题的探讨
作者：
张松
2010年5月日
摘要
房地产业是国民经济发展的支柱产业，房地产业对GDP的贡献处于重要地位，房地产市场的平稳运行关系到整个国民的经济的健康发展。
在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右着整个房地产市场的变化。
近年来，北京房价领跑着全国房价一直居高不下，房价增长过快问题已经成为人们关注的重要话题，房地产市场的平稳健康发展不仅仅关系到整个国民经济的运行情况，更关系到每个居民的切身利益。
本文通过对北京房地产市场的运行情况的分析，得出了北京房价居高不下的原因，分别从消费者支付能力、房地产宏观调控政策、房价地价关系、税收、利率、信贷政策和北京特殊的资源等方面阐述了北京房价的根源问题，并针对性提出了解决房价过高的建议，以期促进房地产市场平稳健康发展。
【关键词】房地产市场房价地价宏观调控建议
目录
摘要2
【关键词】2
1．研究房地产市场及房价的意义5
2．房地产市场简介5
2.1房地产市场的定义5
2.2房地产市场的分类5
2.3房地产市场的主要特点及性质6
2.3.1房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性6
2.3.2房地产市场交易对象和交易方式的多样性6
2.3.3房地产市场消费和投资的双重特性6
2.3.4房地产市场供给和需求的不平衡性6
2.4房地产需求6
2.4.1生产性需求7
2.4.2消费性需求7
2.4.3投资性需求7
3．目前北京房地产的现状及主要存在的问题7
3.1各项指标的测度8
3.1.1房地产开发投资及增速8
3.1.2商品房销售面积和销售额增长情况8
3.1.3房地产投资额占全市GDP的比重8
3.1.4房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重8
3.2北京房价增长走势分析8
3.3北京房地产需求分析10
3.3.1北京房地产市场需求影响因素分析10
3.3.2北京房地产需求现状12
3.3.3消费者实际支付能力分析13
3.4宏观调控政策分析14
3.4.1国家房地产宏观调控政策14
3.4.2对房地产新国十条的解读14
3.4.3北京房地产宏观调控政策15
3.5宏观调控的作用及建议17
3.5.1宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择17
3.5.2宏观调控有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益17
3.5.3宏观调控加大保障性住房建设力度，切实维护社会和谐安定18
3.5.4宏观调控应着力于房地产市场的“稳定、持续”发展18
3.5.5宏观调控需推动房地产业与金融业建立良性互动格局18
3.5.6宏观调控亟待配套政策的完善来确保调控政策的有效实施19
4．房价过高的根源问题19
4.1现阶段宏观调控政策治标不治本19
4.2房地产价格形成的基本理论
19
4.3房地产和地产价格关系的研究综述20
4.4房价地价的循环关联21
4.5我国土地出让制度的缺陷22
4.6利率对房价的影响22
4.6.1利率、货币供应量与房价22
4.6.2我国的利率水平及货币供应量现状23
4.7信贷政策对房价的影响24
4.7.1信贷政策与房价24
4.7.2北京信贷政策现状24
4.8影响北京房价的其他因素25
4.8.1居民可支配收入持续上涨25
4.8.1城市化进程加快25
4.8.2北京房产附属资源优厚25
5．针对性的建议及改革措施26
5.1降低房价必须实行土地租让年收费制26
5.2规范土地一级市场，搞活土地二级市场27
5.3提高利率，实行紧缩的货币政策27
5.4调整税收，努力实现资源公平分配27
6．结语28
1．选题意义
房地产业作为国民经济发展中的一个重要行业，是国民经济的支柱产业。
其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。
因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。
人们拥有自己的房地产，有助于增加归属感和使社会趋向稳定。
房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。
房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。
房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。
在一个国家的财富中，房地产通常占有很大的比例，据统计，2009年房地产成交额占GDP近两成。
由于房地产市场在国民经济中的重要作用，所以对于房地产市场的研究有着重要的意义，通过对房地产市场的研究可以了解整个房地产市场的运行情况，深入剖析国民经济的发展状况，对于政府制定合理的经济发展战略起着关键作用。
在房地产市场中，房价作为一个重要的关键变量，直接左右着整个房地产市场的变化。
房价是左右房地长市场发展的关键因素，通过研究房价的影响因素、研究房价上涨或下跌给国民经济的居民生活带来的影响来分析房地产市场的健康状况及未来的发展趋势，并以此为依据制定有效的宏观调控政策，促进房地产市场和国名经济平稳健康发展，所以对于房价的研究是房地产市场研究的核心内容。
但是近几年来房价的不断攀升，问题也变得越来越尖锐，过高的房价严重侵蚀着家庭，尤其是中低收入家庭的住房购买力，如何有效抑制房价的过快上涨，如何有效规范房地产市场的运行，这些问题的出现让对房价问题的研究显得尤为重要。
2．房地产市场简介
2.1房地产市场的定义
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。
房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。
住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。
2.2房地产市场的分类
按组成要素分，房地产市场可分为：
（1）土地使用市场。
是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。
（2）房产市场。
是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。
（3）房地产资金市场。
是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。
（4）房地产劳务市场。
是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。
（5）房地产技术信息市场。
2.3房地产市场的主要特点及性质
房地产是一种很特殊的物品，有多种不同的特点性质。
有的房地产是一种稀缺而重要的资源，如耕地；有的房地产则是一种价值很大的财产或资产，如办公楼、宾馆；有的房地产属于生活资料，如住房；有的房地产则属于生产资料或生产要素，如厂房；有的房地产是一种生活必需品，如普通住宅；有的房地产则是一种奢侈品、炫耀品，如高档公寓、别墅；有的房地产是一种福利品，如廉租住房；有的房地产则是一种商品和投资品，如商品住宅、商业门面房、写字楼。
因此，房地产问题通常不仅是个经济问题，而且是个社会问题，甚至是个政治问题。
概括起来，房地产市场具有以下特点：
2.3.1房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性
由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。
具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
2.3.2房地产市场交易对象和交易方式的多样性
房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。
交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。
2.3.3房地产市场消费和投资的双重特性
由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。
房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。
2.3.4房地产市场供给和需求的不平衡性
房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。
虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。
2.4房地产需求
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。
2.4.1生产性需求
是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。
如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。
这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。
房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。
2.4.2消费性需求
是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。
这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。
按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：
花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。
如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。
2.4.3投资性需求
是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。
它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。
在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。
3．目前北京房地产的现状及存在的主要问题
北京市全国的政治、经济和文化中心。
北京房地长市场的运行情况对全国房地产市场有着信号导向的作用。
北京房地产投资在全国房地产投资中占有很大的比重，据统计，2009年北京房地产投资占到全国房地产投资的6%以上，这一比例对于全国房地产市场的运行有着中国要的影响，所以研究北京房地产市场具有典型性和代表性。
3.1各项指标的测度
3.1.1房地产开发投资及增速
本指标反映了房地产市场的供给状况。
从2001年—2007年，北京房地产投资总额不断增加，其中最大增幅达到25%以上。
在2008年，由于金融危机的影响，北京市房地产投资总额首次出现下滑，由1995.8亿元下降到1908.7亿元。
但2009年中国经济强劲复苏，带动房地产市场再度繁荣。
2009年北京房地产完成投资2337.71亿元，比去年同期增长22.5%；2010年1—3月份，北京当地产完成投资384.16亿元，比去年同期增长74.5%。
3.1.2商品房销售面积和销售额增长情况
本指标反映了房地产市场的需求状况。
同样是受到金融危机的影响，北京市2008商品房销售面积下降了近40%。
商品房销售同样出现了明显的下降。
但2009年北京商品房销售面积为2362.25万平方米，比上年同期增长了76.9%；商品房销售额为3259.66亿元，比上年同期增长了96.6%；2010年1—3月份，北京商品房销售面积为347.70万平方米，比去年同期增长了10.3%，商品房销售额为613.47亿元，比去年同期增长了68.9%
3.1.3房地产投资额占全市GDP的比重
本指标反映国民经济中各行业投资结构是否合理。
据国家统计局和北京统计年鉴的资料显示，2001年—2007年北京市房地产投资总额占GDP得比重均在20%以上，在2008年仍然占到18.2%。
2009年，仅房地产一项的投资又贡献了五分之一的GDP。
3.1.4房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重
此指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，也是房地产投资扩张是否过度的基础性指标。
自2001年至2007年，北京房地产开发投资均占到了全社会固定此产投资的50%以上，在2008年这依比例仍然达到了49%，不仅挤占了大量基本建设、更新改造资金。
使经济发展后劲不足，更催生了房地产泡沫。
房地产投资商加入了“炒房热”，虽然增加了房地产的供给弹性，但在强烈的投机需求下，房价仍然日益火爆。
3.2北京房价增长走势分析
从图3-1可以看出，2007年北京房价出现了较高较快的增长，房价走势一度达到顶峰。
受国际金融危机影响，2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。
2008年北京房地产销售面积下降近40%，自2007年7月至2009年1月，房屋销售价格指数下降近15%。
中国经济在2009年强劲复苏，房地产市场逐渐回暖。
从图3-2可以分析得出，2009年1月至12月，北京六环以内的商品房均价上升36%，2009年底至2010年3月份，六环以内商品房均价上升33.7%，北京房地产市场在受到金融危机影响出现短暂的疲软之后，在2009年重新繁荣，并且房价仍然持续上涨。
据统计，北京市3月份房屋销售价格环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.1个百分点；同比上涨12.3%，涨幅比上月扩大1.6个百分点。
2010年一季度，全市商品房销售面积为347.7万平方米，比上年同期增长10.3%。
其中，住宅销售面积为264.5万平方米，与上年同期基本持平。
从销售套数看，一季度，全市销售商品住宅23923套，比上年同期下降1.1%。
根据国家发改委对全国36个大中城市的房价监测显示，虽然北京房屋以往的火爆销售情况并未出现，但总体上看，北京住房价格仍呈上涨趋势。
3.3北京房地产需求分析
3.3.1北京房地产市场需求影响因素分析
3.3.1.1人口因素
北京是人口大市，人口增速也很快，尤其是外来人口增长较快。
截至2009年末，北京总人口数达1755万，外来人口达509.2万，占北京市常住人口比重为29%，常住人口自然增长率为3.4‰。
从2007年至2009年，北京市平均每年增加的外来人口为57万，相当于一个中等城市的人口规模。
随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生产、生活必需品，必然需要大量的市场供给。
这种由人口因素引起的刚性需求是带动北京房地产需求旺盛的重要影响因素。
如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算，那么北京现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过4.4亿平方米，再加上这近1755万人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房以及每年增加的57万常住人口的住房需求，这巨大的市场需求将对北京房地产市场发展产生积极地推动作用。
但仅用面积是不能准确衡量住房需求现状的，由于贫富差距的问题而出现了富人住房过多而穷人没房住的现象。
20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。
与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。
因此可以判断在未来的三十年内，北京因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。
同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。
北京同样如此，年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。
因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。
3.3.1.2城市化因素
目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。
根据相关数据显示，2007年我国城市化率为44.9%，年均增幅约为1%。
按“十一五”规划要求，2010年我国城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。
按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。
城市化因素对北京房地产市场的影响与外来常住人口对住房需求的影响是一致的，北京外来人口的增加恰恰是城市化进程加快的表现，因此，城市化因素成为北京房地产市场需求旺盛的又一重要因素。
人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。
例如，农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。
3.3.1.3收入因素
随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。
据统计，2009年北京农村居民人均纯收入增长11.5%，其中人均工资性收入增长14.5%；2009年北京城镇居民人均可支配收入同比增长8.1%，2010年一季度北京城镇军民人均可支配收入同比增长8.6%，同时农村居民现金收入增长10.1%
根据马斯洛的“需求层次理论”，人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。
“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。
因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。
3.3.1.4城市拆迁改造因素
随着北京工业化和城市化的快速发展，借助奥运会等重大事项的契机，北京市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。
据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。
按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。
3.3.1.5投资投机因素
随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。
根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。
首先来看国内资金投资因素方面：
由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。
国外资金进入中国首选的城市就是以北京为首的一些大中城市。
国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个：
首先，随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。
3.3.2北京房地产需求现状
3.3.2.1房地产需求依然旺盛，需求结构不合理
我认为可以将推动北京房地产行情兴起的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。
随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求北京等各大大中心城市的房地产市场推向纵深发展。
因此自2000年来，北京的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。
而且这种趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。
其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。
拆迁目前在中国各大城市都非常普遍，尽管目前无法取得北京拆迁的权威性数据，但从周围的生活中可见一斑。
考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对北京房地产市场的刺激作用是不容小视的。
此外，北京房地产投资性需求日益膨胀，如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我认为国内外资金的取向是明显不同的。
国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电媒水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。
国际资金这些资金的逻辑更为简单：
随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睐。
此外，人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素，因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。
从支持房地产需求的根本原因分析，我认为短期内这些原因难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持旺盛。
3.3.2.2高品质商品房供给不足
由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。
如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。
我认为住房市场存在着的这种结构调整将是今后市场发展的主要轨迹，并为房地产企业带来大量的赢利机会。
当然尽管国家为了节约资源，目前正在加大产品结构调整力度，但我认为这是两个层面的问题，而且高品质的产品并不意味着仅仅只通过面积这一指标来衡量。
目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球18个主要工业化国家经验表明：
即使GDP出现一定的波动，实际房价受到的影响有限。
而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：
房地产市场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。
目前来看，这两种情况尚未出现，因此我们的结论是：
政策调控将一直伴随着行业的发展，上市公司的股价短期波动肯定会存在，但不会影响到中长期上涨的基本格局。
3.3.3消费者实际支付能力分析
尽管房地产市场潜在需求旺盛，但是这些需求能否得到有效的支撑和释放，还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。
3.3.3.1北京房价收入比居高
分析消费者的实际支付能力，首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进行衡量，即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分析。
按照世界银行给出的标准，房价收入比在3～8之间为合理区间。
例如日本的房价收入比约为5，美国的房价收入比约为3，据统计，由于近几年来国内房价的持续大幅提升，我国的房价收入比已超过10，远高于国际平均水平，北京等主要城市的房价收入比已超过13。
这意味着如果不吃不喝，一个普通家庭购买一套住宅至少需要10年时间。
显然从这个角度分析，北京消费者的实际支付能力并不高。
然而，从目前北京的实际情况来看，中低收入家庭的实际购买能力确实很低，购房主力军实为中等偏上、高收入，以及最高收入的消费群体。
从各个收入阶层分别来看，中等偏上收入阶层的房价收入比基本低于6。
以北京为例，2009年北京城镇居民人均可支配收入为26738元，2010年1—4月北京城镇居民人均可支配收入为10069元。
假如一个三口之家正常的生活需要是80平米的房屋，根据北京统计局公布的《北京2010年1—4月份房地产市场运行情况》信息显示，北京四环以内的房屋均价为34112元/平米，五环以内房屋均价为21693元/平米，六环以内房屋均价为14729元/平米，
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