大连公有住房规定.docx

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大连公有住房规定

大连市房地产管理局关于重申公有房屋承租权过户管理若干问题的通知

（大房局发[2000]41号 2000年3月29日）

     最近以来，随着房改的深化和房地产市场的活跃，公有房屋承租权过户也相对增多。

由于个别单位和房管人员对政策把握不准，业务生疏，以致出现了执行政策任意性和收费的随意性，在群众中造成不良影响。

为进一步规范公有住房承租权过户管理，维护广大住户的合法权益，现将有关问题通知如下：

     一、公有住房承租人已故或迁离本市，与原承租人同居的配偶、子女、父母以及有抚养关系或尽赡养义务的同居人，符合下列条件的，公有住房承租权，可以无偿过户；

     1．所在单位没有实行货币化分房；

     2．具有完全民事行为能力并有经济来源；

     3．与原承租人在同一户籍并实际居住二年以上；

     4．他处确无房屋居住的；

     5．同居人二人以上并均具有上述继续承租条件的，同居人之间经协商推定1人申请过户。

     二、承租人同时承租二处住房，要求将其中一处住房承租权过户给子女（包括具有公证文书的养子女或继子女）的，且子女符合下列条件的，其住房承租权可以无偿过户：

     1．子女具有完全民事行为能力并有经济来源；

     2．子女在要求过户的房屋内实际居住并具有居住地户籍；

     3．他处确无房屋居住的。

     三、房屋开发建设单位一次性调迁安置住户，调迁直管公房的，须经市房地产管理局批准；调迁单位自管公房的，应征得房屋所有权单位的同意。

     允许调迁安置的住房，可以无偿办理承租权过户。

     四、夫妻离异，经法院调解或判决将原承租的住房给离异其中一方的，房屋承租权可以无偿过户。

     五、申请房屋承租权过户应交验下列证件或证明：

     1．承租权过户申请书；

     2．身份证、户口簿；

     3．<公有住房租赁证>；

     4．所在单位或街道办事处出具的介绍信；

     5．有抚养或赡养关系的。

由所在单位或街道办事处出具的并经公证机关公证的证明；

     6．与原承租人同居者在二人以上的，出具经公证机关公证的共同居住人同意其中一人可以过户的证明；

     7．相关的法律文书。

     六、重申单位内调直管公房一律由局房地政处受理，各房地产处按<内调通知单>办理更名手续。

任何单位和个人均不得以任何借口私下更名和收取费用。

单位内调直管公房，仍按<关于加强房屋内调管理的通知>（大房局发[1998）24号）规定执行。

     七、各有关单位的领导要切实加强教育，提高房管人员的政策水平和业务素质，遵守房地产职业道德，廉洁从政。

对违纪者，按有关规定严肃处理，并追究有关领导责任。

大连市人民政府关于印发《大连市城市公有房屋管理规定》的通知

（大政发［１９９５］３２号）

　　　　　　　　　　　大连市城市公有房屋管理规定

　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

　第一条　为了加强对城市公有房屋的管理，保障公有房屋产权人、使用人和经营人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定，制定本管理规定。

　第二条　本管理规定适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内的，产权属于国有或集体所有的房屋及其附属设施（以下简称公有房屋）。

　　公有房屋管理中的转让、抵押、协议租金的租赁、典当等，按照省、市有关房地产交易管理规定执行。

　第三条　大连市房地产管理局是市人民政府负责全市公有房屋行政管理工作的主管机关，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和其他县（市）、区（含大连经济技术开发区、保税区、国家旅游渡假区）的房地产管理部门是所在行政区域内公有房屋行政管理工作的主管部门（以下简称公有房屋主管部门）。

　第四条　凡依照国家有关政策和法律、法规规定由人民政府所接管没收的房屋、纳入社会主义改造的房屋、经人民法院判决产权归国家所有的房屋、由财政投资建造和收购的房屋，以及按照国家有关规定产权属于国家所有的房屋，均属国家财产，由公有房屋主管部门依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应的义务。

　　按照国家规定属于全民所有制单位和军队所有的房屋，由国家授权的单位依法行使产权人经营和管理权利并承担相应的义务。

　　集体所有的房屋，由集体组织依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应的义务。

　第五条　公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。

公有房屋产权人可以委托物业管理公司等代为经营和管理。

　第六条　公有房屋产权人、使用人和经营人应认真遵守国家房地产管理法律、法规和本管理规定，任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。

　　　　　　　　　　　　第二章　产权产籍管理

　第七条　公有房屋实行房屋所有权和国有土地使用权登记发证制度，其产权合法凭证是房屋所有权土地使用权证书。

房屋所有权土地使用权证书由市人民政府统一规定文本并指定主管部门负责颁发和撤销。

　　房屋所有权土地使用权证书是办理公有房屋转让、出租、抵押、改造、扩建、投资、入股、拆迁补偿等相关手续时必须出具的凭证。

　第八条　公有房屋产权人必须按下列规定到政府指定的主管部门办理产权登记，领取房屋所有权土地使用权证书：

（一）新建、改建和扩建的房屋，持立项、规划、用地和建设等部门的批准文件，在房屋竣工之日起三个月内申请登记；

（二）购买、交换、兼并、调拨、并转、接受赠与或接受遗赠等受让的房屋，持原房屋所有权土地使用权证书、合同和有关批准文件，在合同或文件生效之日起三个月内申请登记；

　　（三）产权人名称、房屋座落名称和房屋用途发生变化的，持有关部门的批准文件在批准之日起一个月内申请登记。

　第九条　公有房屋因拆除、倒塌、焚毁、损毁等原因灭失的，产权人应在事实发生之日起三个月内持有关部门的证明材料，向公有房屋主管部门申请房屋灭失登记。

逾期不登记的，由公有房屋主管部门公告灭失，其土地使用权由县级以上人民政府予以收回。

　第十条　产权人因正当理由，不能在规定期限内登记的，应及时提出申请，经公有房屋主管部门批准可以延期登记，但延期登记时间最长不得超过一年。

　第十一条　公有房屋主管部门应建立健全房地产档案管理制度，为公有房屋管理提供权属状况完整的资料和准确的依据。

　　凡是经营和管理公有房屋的单位，均应建立房屋管理档案和台帐，及时向公房主管部门报送有关资料，并接受检查和指导。

　第十二条　对无人申请登记和暂时不能确认所有权归属的房屋，公有房屋主管部门可予以代管，代管期间因不可抗力原因使房屋遭受损失的，公有房屋主管部门不承担赔偿责任。

　　对代管三年以上仍无人认领的房屋，公有房屋主管部门可在向人民法院申请认定为无主财产后，依法收归国有。

　　已代管的房屋和已做为无主财产收归国有的房屋，原房屋所有人出现并认领房屋的，应办理产权登记并补偿代管费用。

　　　　　　　　　　　第三章　租赁和使用管理

　第十三条　公有房屋的租赁（不含协议租金部分，下同）必须执行国家和省、市人民政府规定的租赁政策，公有住房的标准租金由市人民政府统一制定。

　第十四条　公有房屋租赁，产权人须持有房屋所有权土地使用权证书，并使用市房地产管理局统一印制的文本与承租人签订公有房屋租赁合同，在签订合同之日起十五日内向公有房屋主管部门办理备案手续。

公有房屋租赁合同是出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证，承租人凭公有房屋租赁合同办理户籍、入学、住所登记等相关手续。

　第十五条　出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。

公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。

拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金１％的滞纳金，出租人应向逾期不缴纳租金和滞纳金的承租人发出限期缴付租金和滞纳金通知书。

　第十六条　直管公房租金的收缴，以单位名义承租者，通过银行托收；以个人名义承租者，由个人所在工作单位代扣统缴；承租人无工作单位的，由出租人直接收取。

承租人也可集体汇缴或自行缴纳。

　　单位自管公房的租金收缴可参照直管公房办理。

　第十七条　未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变使用用途。

　第十八条　承租人在不损坏房屋结构和原建筑造型、不危及房屋使用安全的前提下，可以对承租的公有房屋进行内部装修、改造和增添设施，但必须征得产权人同意并签订书面协议。

房屋内部进行拆改装修的由承租人缴纳补偿费并承担材料和施工费用，增添的设施承租人不得擅自拆改，承租人迁离时不予补偿。

　　承租人经批准在其承租公房基础上自费扩大的房屋面积其产权归原出租人所有，计租办法由双方按协议履行。

　　房屋内部进行拆、改装修补偿费标准由市房地产管理局会同市物价局负责制定。

　第十九条　承租人死亡或因调整分配房屋、举家迁往外地等原因迁出的，腾出的公有房屋应移交给出租人，任何单位和个人不得私调、私分和私占。

移交时，出租人发现公有房屋及附属设施有人为损坏的，原承租人应负责修复或赔偿。

　　居住直管公有住房的承租人因其工作单位分配房屋而迁出，其工作单位欲将腾出的直管公有住房调剂给内部职工使用的，须提出内调方案报公有房屋主管部门审批，并按政府规定的比例向公有房屋主管部门上缴解困房源后，由调入职工与直管公房出租人建立租赁关系。

　第二十条　承租公有住房，承租人在租赁期限内去世，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原租赁合同的可以办理承租过户手续。

　第二十一条　公有住房承租人和有常住户口的同住人符合条件要求分户或并户承租的，出租人应予同意。

但同住人他处有住房和原始设计为一户使用的住宅，原则上不得拆套分户。

　第二十二条　租赁期满后，承租人应返还承租的公有房屋，如需继续租用的，应在期满前三个月，与出租人重新签订租赁合同。

　　出租人在租赁期满前必须收回出租的公有房屋时，应事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同时要作好承租人的住房安置；承租人因故需要提前解除租赁合同的，应提前三个月与出租人协商。

当事人因提前解除公有房屋租赁合同给对方造成经济损失的，应负责赔偿。

　第二十三条　承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：

（一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的；

（二）损坏房屋结构和设施的；

　　（三）无正当理由拖欠租金累计六个月以上的；

　　（四）无正当理由闲置房屋六个月以上的；

　　（五）利用房屋进行违法活动，损害公共利益的；

　　（六）租赁期满未签订租赁合同的；

　　（七）其他违反房地产管理规定，妨碍公有房屋租赁合同正常履行的。

　　出租人收回公有房屋应向承租人发出限期腾退房屋通知书，逾期不腾退的，按侵占公有房屋处理。

　第二十四条　公有房屋使用性质按使用用途分为公有住房和公有非住宅用房，其中公有非住宅用房分为机关和事业单位办公用房、生产经营性用房和社会福利性用房等。

　　产权人、使用人对公有房屋负有保护和正确使用的责任。

　第二十五条　房屋使用人应按照房屋设计用途或经批准的使用用途正确使用公有房屋。

凡改变房屋使用用途和性质的，须经公有房屋产权人同意并符合下列条件：

（一）符合城市规划要求；

（二）符合房屋使用安全；

　　（三）不影响环境和相邻房屋的使用；

　　（四）不违反法律、法规和规章的有关规定。

　第二十六条　任何单位和个人不得从事下列有碍公有房屋安全、影响正常使用的活动：

（一）除经政府有关部门批准的专用库房外，在公有房屋内存放易燃、易爆和腐蚀性等危险、有害物品；

（二）超过设计荷载使用房屋；

　　（三）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；

　　（四）拆动房屋承重结构；

　　（五）擅自占用、拆除、改动房屋附属设施；

　　（六）人为造成管线损坏、阻塞；

　　（七）擅自增设花台、吊栏等；

　　（六）从事其他影响房屋及附属设施安全和正常使用的活动。

　　人为造成公有房屋损坏或损失的，责任人应当予以赔偿。

　第二十七条　因工程施工需要动用公有房屋的，须经产权人同意后方可施工，因施工造成公有房屋损失、损坏的，由施工单位及时修复和按修复所需的实际费用予以补偿。

　第二十八条　需要依附公有房屋的墙体（含平台、顶层等）和占用公有房屋附属的庭院进行临时建设的，须事先征得公有房屋产权人的同意并办理有关审批手续。

　第二十九条　任何单位和个人不得擅自拆除公有房屋及附属设施，因城市建设需要拆除的，按照《大连市城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。

　第三十条　本着平等互利、有利生产、方便生活、调剂余缺的原则，使用人在征得产权人的同意后可以交换公有房屋使用权，产权人对使用人正当的换房要求，应当给予支持。

　　适宜做商业、服务业使用的公有房屋，应当由政府统一安排用于商业、服务业。

　　禁止利用换房从事非法活动和从中牟利。

　第三十一条　公有房屋使用权交换，当事人应按统一规定的格式签订换房协议并到公有房屋主管部门规定的部门办理换房手续，交换房屋使用价值有差异的，由公房主管部门依照有关规定按比例收取差额费。

　　房屋交换手续办完后，换房人应与产权人签订公有房屋租赁合同；没有履行换房协议的，由违约方承担责任。

　　差价换房和办理换房手续的收费标准由市房地产管理局会同市物价局另行制定。

　第三十二条　两个或两个以上使用人共同使用的房间、通道和庭院及其他附属设施，应合理使用、保持畅通，不得堆放杂物和人为造成使用困难。

　　使用人之间因使用公共部位发生争议时，应当以公有房屋租赁合同为准。

无租赁合同或合同无记载的，以历史形成的状况为准或由出租人调解。

　第三十三条　政府已划给机关、团体和事业单位使用的国有房屋，由公有房屋主管部门发给拨用证书。

使用人应按规定的用途使用，并自行管理、维修，保证房屋完好和正常使用。

使用人不得擅自转租、转借、转让和交换拨用的国有房屋，凡改变使用性质用作经营的，均须与公有房屋主管部门或直管公房经营单位签订租赁合同，纳入经租管理。

　　因国家利益和社会公共利益需要调整和收回拨用国有房屋时，使用人应按期迁出。

　　　　　　　　　　　　　第四章　修缮管理

　第三十四条　及时修缮公有房屋及附属设施，保证完好和正常使用，是产权人的责任。

产权人和使用人分离的，应在合同中明确公有房屋修缮责任。

　第三十五条　公有房屋修缮责任人应当按照公有房屋主管部门的要求，定期进行房屋完好状况普查，并与抗震加固、白蚁防治和防台、防汛、防寒、防漏、防阻相结合，及时进行大、中、小修缮和日常维修养护。

因修缮养护不及时造成事故和防碍正常使用使承租人或者其他人受到损失的，由修缮责任人承担责任。

　　使用人对房屋修缮应给予配合支持，不得借故阻挠、防碍房屋修缮，否则，造成事故的应承担责任。

　第三十六条　公有房屋的修缮工程质量评定标准和工程预算定额等，按国家有关标准执行。

　　房屋修缮企业须严格依照有关规定办理资质审查，按批准的资质等级承接修缮任务。

　第三十七条　承租人发现房屋及附属设施损坏，应及时通知出租人。

因承租人过错造成损失的，由承租人负责修复和赔偿；属于自然损坏的，出租人对承租人的报修应予登记，由修缮责任人按照本管理规定第三十五条所规定的标准和要求，及时予以修复。

　第三十八条　公有危险房屋的管理，依照《大连市城镇危险房屋管理办法》执行。

　第三十九条　结构相连或具有共有、共用设施和附属设施的异产毗连公有房屋，其共有共用部位和附属设施的修缮，由产权人共同负责，按产权人所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例和用途分摊修缮费用。

　第四十条　公有房屋修缮所需的资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。

　　　　　　　　　　　　　第五章　法律责任

　第四十一条　违反本管理规定的，由公有房屋主管部门或其派出机构视情节给予批评教育、责令停止违法行为、限期改正、责令赔偿经济损失、没收非法所有、查封房屋等行政处罚。

有下列情形之一的可并处罚款：

（一）违反第八条、第九条、第十条规定，未办理产权登记或者私自印制发放、涂改、伪造、冒领房屋所有权土地使用权证书的，处以房价百分之一以内的罚款；

（二）违反第十三条规定擅自提高租金标准的，处以非法所得五倍以内的罚款；

　　（三）违反第二十五条规定私自改变公有房屋使用用途和性质的，处以房价百分之五以内的罚款；

　　（四）违反第二十六条规定从事有碍公有房屋及附属设施安全、影响正常使用活动的，处以三千元以下的罚款；

　　（五）违反第十七条、第三十一条、第三十三条规定使用人擅自转借、转让、转租、调换房屋使用权和改变房屋使用用途的，处五千元以下的罚款；

　　（六）违反第三十五条规定因修缮责任人的过失，造成财产损失和人身伤亡事故的，对修缮责任人处以房价百分之五至百分之十的罚款，对借故阻挠，妨碍房屋修缮的使用人，处以三千元以下的罚款；

　　（七）违反第四十条规定挪用公有房屋修缮资金的，处以挪用资金一倍以内的罚款。

　第四十二条　公有房屋主管部门工作人员滥用职权、循私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

　第四十三条　凡侵占公有房屋拒不腾房的，产权人可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

　第四十四条　平等主体之间因公有房屋所有权或者使用权发生争议和纠纷的，当事人可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

　　　　　　　　　　　　　　第六章　附则

　第四十五条　政府代管房屋以及公有房屋作为投资条件合资、入股经营和联营的房屋，参照本管理规定执行。

　第四十六条　本管理规定由市房地产管理局负责解释。

　第四十七条　本管理规定自发布之日起施行。

公有住房承租权转让暂行办法

（2002年8月8日大房局发<2002>94号）

    一、为了放开搞活房地产市场，规范公有住房承租权转让行为,促进住房消费，特制定本办法。

    二、本办法适用于大连市内四区（含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区）公有住房承租权转让。

    金州区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县可参照本办法执行。

    三、公有住房承租权转让，是指公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，将公用住房承租权有偿或无偿转让给他人的行为。

    四、公有住房承租人正常变更和承租人已死亡的非正常变更，不属于公用住房承租权转让范畴。

    五、下列公用住房承租权不得转让

    1、被转让人无本市常住户口；

    2、已登报列为动迁改造区的公有住房；

    3、已改变用途的公有住房；

    4、拖欠房租或其他与公有住房有关费用的公有住房；

    5、损坏并未修复房屋设施的公有住房；

    6、成年共居人未出具书面同意转让的公有住房；

    7、法院查封或有纠纷的公有住房；

    8、公有住房所有权单位不同意承租权转让的其它正当理由；

    六、公有住房所有权单位无正当理由，应同意公用住房承租人转让承租权的请求。

    七、公有住房承租权转让，承租人应向公有住房所有权单位提出书面申请，得到书面同意后，当事双方可持相关资料到公有住房所有权单位办理承租权转让过户手续。

    八、公有住房承租权转让当事人双方办理转让过户手续，应向公有住房所有权单位提交下列资料：

    1、公有住房所有权单位同意转让的书面证明；

    2、公有住房承租权转让双方各自转让和受让申请；

    3、转让双方单位介绍信

    3、转让双方的公有住房承租权转让协议；

    4、公有住房承租权的成年共居人同意转让的经公证的书面证明；

    5、《公有住房租赁证》；

    6、转让双方的户口簿，身份证。

    九、公有住房所有权单位，在办理公有住房承租权转让过户手续中，应按《大连市人民政府关于调整部分房地产交易政策规定的通知》（大政发[2002]38号文件）规定，转让人转让房屋承租权后，一年内直接另购新房的，收取公有住房承租权转让金5%的补偿；未直接或不另购新房的，收取公有住房承租权转让金10%的补偿。

    十、公有住房承租权有偿转让的当事双方，在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交价格，公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格，可委托本市有资质的房地产估价机构评估公有住房承租权转让的市场价格（评估费由委托人自理）。

评估价格高于申报价格，转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%-10%的补偿；评估价格低于申报价格，转让当事人应按申报价格向公有住房所有权单位交5%-10%的补偿。

    十一、公有住房承租权无偿转让当事双方，在办理转让过户手续时，由公有住房所有权单位委托本市有资质的房地产估价机构评估公有住房承租转让的市场价格，转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%的补偿。

    十二、公有住房承租权转让当事人如对房地产估价机构评估的转让价格有异议，可向该估价机构申请复估或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格（委托估价费用由委托人自理）。

如两个估价机构的评估价格有明显差距，公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当事人可向大连房地产估价师协会申请仲裁评估价格。

由大连市房地产估价协会组织业内专家裁定的评估价格为最终评估价格，公有住房承租权转让人应按大连房地产估价师协会裁定的评估价格，向公有住房所有权单位交5%-10%的补偿。

    十三、公有住房所有权单位，不得因转让人对其委托评估的市场价格异议，而拒绝办理公有住房承租权转让过户手续或撤销已同意的公有住房承租权转让的书面证明。

    十四、本办法由大连市房产局负责解释。

    十五、本办法自公布之日起施行。

大连市房地产管理局印发《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》的通知

大房局发[2000]70号

　　现将《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》印发给你们，望认真遵照执行。

2000年7月12日

关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法

　　第一条　为深化住房制度改革，引导居民改善住房条件，规范公有住房承租权的转让行为，根据《大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》精神，结合实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用大连市市内四区（含高新技术产业园区）。

　　第三条　本办法所称住房制度改革限制出售的公有住房（以下简称公有住房），是指大房改发[1997]9号、11号文件规定，市区内不以房改优惠政策向现住户出售的房屋。

本办法所称承租权有偿转让，是指公有住房承租人为筹集资金购买住房，改善居住条件，经批准，将以指令性租金承租的公有住房的承租权有偿转让给他人的行为。

　　第四条　公有住房的承租权有偿转让后，其房屋所有权性质不变。

受让人仍应按照公房管理规定，与公有住房所有权单位签订租赁合同，明确权利义务，按规定交纳租金。

　　第五条　大连市房地产管理局是我市公有住房承租权有偿转让的主管机关。

市房地产管理局委托大连市房屋互换管理中心（以下简称管理机构）具体管理市区内公有住房承租权有偿转让工作。

　　第六条　公有住房承租权有偿转让，应坚持公开、公平、公正，自愿互利，诚实信用，鼓励让旧购新的原则。

　　第七条　凡是住房制度改革规定可向现住户出售的公有住房，不得以任何名义或借口进行转让、置换。

若承租人欲将住房转让，必须按届时房改售房政策购买后，依照有关规定进行交易。

　　第八条　无当地城镇常住户口者，不得受让公有住房承租权。

　　第九条　有下列情形之一的，公有住房的承租权不得转让：

（一）有房屋租赁纠纷的；

（二）转让整套房屋其中一部分的；

　　（三）已公告拆迁的；

　　（四）危险房屋；

　（五）转让后不买房，造