超市与商业街项目申请报告.docx
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超市与商业街项目申请报告
********开发有限公司
****花园（超市与商业街）
项目申请报告
附表：
1、流动资金估算表（附表1-1）
2、总投资估算表（附表1-2）
3、投资计划与资金筹措表（附表1-3）
4、营业收入、营业税金及附加和营业税估算表（附表2）
5、原材辅料、燃动力估算表（附表3）
6、固定资产折旧费估算表（附表4）
7、无形资产及其他资产摊销表（附表5）
8、总成本费用估算表（附表6）
9、利润及利润分配表（附表7）
10、项目投资现金流量表（附表8）
11、项目资本金现金流量表（附表9）
12、财务计划现金流量表（附表10）
13、资产负债表（附表11）
14、借款还本付息表（附表12）
附件
1、企业营业执照
2、土地证明
3、自有资金证明
4、招标方案
附图
1、区域位置图
2、平面布置图
第一章申请单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目名称
****花园（超市与商业街）
1.1.2项目建设单位
********开发有限公司
1.1.3项目建设地点
***市城区东部，潍河西侧，滨河路以东，交通街以北，利民街以南
1.1.4项目申报单位概况
********开发有限公司********开发有限公司是一家房地产开发企业，公司成立于2009年，隶属于山东***集团有限公司，注册资金1000万元。
公司资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，本着“打造精品社区，引领住宅潮流”的产品理念和市场定位，凭借在潍河西岸的土地资源优势和优越环境，以高起点、高标准、高品质的开发、设计、施工，进行集酒店、公寓、会馆、休闲、娱乐、购物一体化的大型综合性房地产开发项目。
1.3编制依据与服务范围
1.3.1项目申请报告的编制依据
1.3.2项目申请报告研究范围
1、项目概况
2、发展规划、产业政策和行业准入分析
3、资源开发及综合利用分析
4、节能方案分析
5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析
6、环境和生态影响分析
7、经济影响分析
8、社会影响分析
1.4项目研究结论简述
1、建设地址
********开发有限公司****花园（超市与商业街）地处***市城区东部，潍河西侧，滨河路以东，交通街以北，利民街以南，项目占地24321平方米，项目紧靠潍河景观带，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。
2、建设规模
********开发有限公司****花园（超市与商业街）占地面积24321平方米，总建筑面积29000平方米，项目建成后形成一个集日常用品、百货家电、服装、鞋帽、针织品、儿童用品、玩具等于一体的大型购物中心。
3、劳动定员
该项目需劳动人员30人，其中管理、技术人员10人，一般工作人员20人。
4、项目实施进度计划
该项目建设期为1年，计划于2010年8月份开工建设，到2011年7月全部竣工并投入运营。
5、投资估算
该项目总投资估算为6000万元，其中建设投资5976万元，铺底流动资金24万元。
建设投资中建筑工程费2722万元，设备购置及安装费586万元，其他费用2323万元，预备费226万元，建设期利息119万元。
项目资本金2000万元
6、资金筹措
⑴申请银行贷款2000万元；
⑵建设单位自筹资金4000万元。
7、主要技术经济指标
见下表综合技术经济指标汇总表
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
一
建设规模
1
项目用地面积
平方米
24321
2
项目建筑面积
万平方米
29000
二
项目计算期
年
15
1
建设期
年
1
2
经营期
年
14
三
项目总投资
万元
6000
四
劳动定员
人
30
五
经济指标
1
营业收入
万元
1566
2
税金及附加
万元
7
3
营业税
万元
78
4
利润总额
万元
877
5
所得税
万元
219
6
税后利润
万元
658
7
总投资收益率
*
14.5
8
资本金净利润率
*
21.9
9
所得税后内部收益率
*
13.1
10
财务净现值（Ic=10*）
万元
1245
11
税后投资回收期
年
7.83
12
盈亏平衡点
*
30
1.5项目提出的背景
随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商业网点的规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。
在现代商业社会中，由于大中型综合超市、购物中心的商品种类丰富、购物环境舒适、服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。
伴随着国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住区商业环境的要求也日益提高，良好的商业环境有利于改善居民的生活质量。
目前***市城区内形成规模的商住区难以满足当地居民的居住购物需求，对改善商住环境、提高生活质量的要求越来越迫切。
***市城区现有百货大楼、佳乐家超市、中百商场、新东方等几处大型的商场、超市。
近年来，随着***经济的发展，商业商场日益繁荣，各种经济项目蓬勃兴起，商场竞争非常激烈。
然而***市目前现有的商业设施难以满足当地消费者的需求，特别是城区中东部，靠近城市景观带，此处人流丰富，到目前还未有尚无一家大型综合类购物广场。
********开发有限公司依据自身的商业经营经验、经济实力和黄金地域环境，投资建设“****花园（超市与商业街）”，满足***市人民的消费需求，促进现代化城市的发展。
1.6项目建设必要性
1.6.1符合国家的产业政策
为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出：
大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。
同时项目建设是山东半岛作为环渤海地区的有机组成和《国家物流业调整和振兴规划》提出的九大物流区域之一。
因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。
1.6.2项目的建设有利于加快***市服务业的发展
***市地处山东半岛中部，随着经济的发展，已成为山东半岛最具活力的经济发展区域中心。
但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展滞后于其他地区的发展水平。
主要是物流产业滞后的发展影响到区域性商贸、运输以及信息、金融中心的建设、发展。
****市政府依据国家政策和自身所处的优越地理环境，在“十一五”规划中指出，加快物流园区建设，将****市建成山东半岛乃至整个华北地区的物流集散地。
本工程不仅是***市商贸设施建设重点项目，也是****市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动现代化区域性城市的顺利建成。
1.6.3符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。
依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，***市经济得到了迅猛发展。
***市委、市政府坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，加强物流基础设施建设，努力培育和引进一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，构建信息通达、物流畅通、快捷准时、结构合理的现代物流服务体系，把***市建设成为胶东地区重要的物流枢纽，为生产企业降低生产成本，进而促进***市整体经济的腾飞。
因此该项目的建设符合***市发展政策和发展规划。
1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
中央在全国再就业工作会议上指出：
“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
我国人口众多，富有劳动力。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。
21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。
当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。
解决好就业问题，特别是解决好当前国有企业下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。
”
服务业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。
通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。
这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，达到400个以上，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。
********开发有限公司超市与商业街的建设是一项房地产开发项目，建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。
因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
综上所述，该项目的建设是十分必要的。
1.7项目市场需求分析
1.7.1从宏观政策分析
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“ 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
****市在“十一五”规划中指出，加快服务业设施建设，大力发展综合物流中心、专业物流中心和配送分拨中心，大力健全和完善商贸设施，做大做强一批现代物流中心和商贸中心，以促进地方第三产业的发展。
1.7.2从消费需求分析
山东省2007年实现生产总值2.6万亿元，增长14.3*；人均生产总值达到2.8万元。
社会消费品零售总额8.9万亿元，比上年增长16.8*。
居民消费价格总水平上涨4.8*。
2008年，在国家继续扩大消费需求的宏观政策主导下，山东省消费品市场承接上年良好的发展势头，继续保持快速增长势头，全省实现社会消费品零售总额10381.2亿元，比上年增长23.0*，扣除物价因素，实际增长17.3*，名义增长和实际增长均创近几年新高。
零售额总量和增速均创近十年来同期新高。
在全国各省排名中，居全国第二。
***市（含辖区、县）总人口62.5万，其中市区约20万人。
随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，***流动人口也逐年增长，据****市统计局提供的数据显示，2008年***市城区居民家庭人均总收入达11846元，创历史新高，比去年增长14.8*，居民消费性支出人均8816元，同比增长15.1*。
从收入来源结构看，职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的主要因素，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。
1.7.3具有优越的地理位置
********开发有限公司****花园（超市与商业街）地处***市东部，紧靠潍河城市景观带，项目周围人流量丰富，是商业开发的黄金地段，从地理位置上看，在***商业市场中是独一无二的。
1.8地址选择
1.8.1选址原则
项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求：
1、符合城市总体规划。
2、自然地理条件：
水电畅通，基础条件好，采光照明良好。
3、运输条件：
方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。
4、用地条件：
满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。
5、环境条件：
缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。
6、法规制度：
符合本区域政府的各项规章制度。
商贸中心的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。
1.9.2地址选择
根据物流项目选址原则和要求，结合***市城市发展规划，项目建设地点拟建于***市城区，处于***市商贸黄金地块。
项目建设地点位于***市城区东部，潍河西侧，滨河路以东，交通街以北，利民街以南，紧靠潍河景观带，交通十分便利，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。
附：
项目区域位置图
1.9建设条件
1.9.1自然条件
1、气象条件
***市域属北温带风区，北陆面海，是暖温带季风型半湿润大陆性气候，气候温和，光照充足，四季分明，自然环境优越。
全市所平均气温12.4℃
无霜期185-211天
年平均蒸发量1774毫米
年平均降水量652.8毫米
2、地貌地形
***市位于华北台地的东南部，著名的沂沭深大断裂带纵贯南北，将本市分成两个构造单元：
城西属沂沭断裂带（Ⅲ级）、****凹陷区（Ⅳ级），城东是胶北隆起区（Ⅲ级）。
沂沭断裂带的***—大店断层经过***市城区东侧，安丘—莒县断层经过城区附近。
受构造、岩性、气候、河流、海洋等内外应力作用影响，全市地势自南向北逐渐降低。
南部为低山丘陵区占24.64*；中部为平原区，占22.68*；北部为洼地海滩，占46.68*；海岸线长达35公里。
地貌类型主要有：
围子镇以南为剥蚀残丘区，属泰沂山北麓剥蚀残丘，岩性以片岩、片麻岩、大理岩、砂页岩为主，上覆数米角砾亚沙土、亚粘土、土质瘠薄，贫水；围子镇以北至夏店、柳曈区域，是以潍河为主形成的冲积平原，地势平缓，土层深厚，潜水较丰富，水质较好；自夏店、柳曈以北至渤海莱州湾，属海路交互沉积平原，海拔在7米以下，地势平坦，为咸水区。
3、地质、水文
***市境内水网密布，共有大小河流三十多条，多为季节性河流。
按流域分为三个水系：
东为胶莱河水系，中为潍河水系，西为虞河水系。
海岸线西起虞河口，东至胶莱河口，全长35公里；海滩地势平坦，潮汐属非正视半日潮。
潍河流经***市市区东侧；自峡山水库入***境，向北一直汇入渤海蓬莱湾，***市境内河段长72公里。
虞河水系的夹沟河发源于坊子区涌泉乡，北流经寒亭区，从南逄乡单家埠入***市境，至双台乡博乐埠入丰产河，再入虞河。
全长30公里，流经***市境18.6公里。
***市所在区域由于地质构造和自然地理环境不同，境内地下水含量和水质差异极大：
围子镇以南地区多岩缝裂隙水，水量较少，属贫水区；市域中部平原为富水区，地下水含量丰富，水质良好，水层厚度大，浅水层一般深8-30米，单井出水量每小时40-110立方米；东起张家庄子，经刘庄、海眼、大院、张家车道、吴家庙、马渠、营子、徐林庄、角埠到肖家埠一线为淡咸水分界线，分界线以北沿海带属咸水区，以南淡水区。
地下水总体流向为由西南向东北。
4、地震烈度
根据国家地震局和山东省地震局资料，项目拟建地区地震基本烈度为7度。
从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。
1.9.2区域基础设施条件
1、交通运输
随着经济的发展，***市的基础设施建设发展迅速，交通便利，通讯畅通。
胶济铁路、大莱龙铁路横穿市境东西。
济青高速公路经饮马、北孟、塔耳堡等四乡镇；潍莱高速公路经过***市宋庄、石埠两乡镇。
国道206线、309线贯穿市域中部，环渤海路交汇于***北乡。
省道辛沙公路和即将兴建的大莱龙铁路沿市区北郊通过。
纵向交通东有下小路、中部有进港路、西有国防路贯穿南北，密切了同全省、乃至全国各大中城市的联系，四通八达的交通网络为***经济的发展、腾飞奠定了坚实的基础。
项目四周围城市干道，交通非常方便。
2、通讯条件
***市通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。
形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。
3、供电
该项目用电由***市供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电网络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。
4、供水
该项目所需用水由***市供水有限公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。
5、排水
该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。
6、采暖
项目采用集中供热方式取暖，热源由城市热力公司供给，自就近的供热管道引入，可满足项目冬季采暖需求。
1.10工程规划方案
1.10.1建设规模
********开发有限公司****花园（超市与商业街）占地面积24321平方米，总建筑面积29000平方米，项目建成后形成一个集日常用品、百货家电、服装、鞋帽、针织品、儿童用品、玩具等于一体的大型购物中心。
1.10.2规划布局
1、规划原则
面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合商业区。
⑴整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。
同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。
⑵坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消费者的需求。
⑶整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
⑷建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
⑸坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
2、规划布局
从管理和经营户要求出发，对项目进行总体规划，依据项目经营范围进行功能分区，将项目分为超市和商业街两大功能区。
超市为地上4层，一层为日常用品、饮料、副食等产品经营区，二层为服装、鞋帽、针织品、儿童用品、玩具区，三层为家电服务区，四层为饮食、休闲娱乐服务区。
商业街均为2层建筑。
在超市和商业街周围加入大面积硬化地面，便于通行和停车。
配电、维修中心（水、电、暖、器械维修等）、空调机房等公用设施与主体工程合并建设。
3、环境设计
本项目基于独特的规划结构，环境设计具有良好的空间基础。
建筑造型、建筑布局、建筑色彩、绿化配种等，应体现地方风格，突出个性，围绕创造优美的人居环境这一主题。
⑴室外地面铺装
本项目需对绿地、道路以外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。
路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。
⑵公用设施
场区内果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。
户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。
4、道路与交通规划
道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。
⑴路网规划
根据项目的自然条件及功能布局规划，道路系统采用规则与灵活相结合的设计方法。
区内道路以直线型道路为主，纵横交错，直达各个经营点。
⑵出入口设置
根据基地区位关系及项目建设的需要，主出入口面向交通街。
⑶机动车停放
在靠近超市和商业街各入口的地方及机动车流量较大的功能分区，设置部分汽车、自行车停车场，以解决静态交通需要。
⑷道路设计
根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。
5、绿化
尊重自然、强化景观设计是本次绿化规划的主导思想，整个项目的绿化规划强调自然与人工的和谐统一。
绿化采用集中与分散相结合，草、灌、乔的相结合的方式，通过道路的带状绿化的辐射，将各个功能分区的绿地连通，形成点、线、面的绿化体系，以达到美化环境的目标。
项目绿化设计不营造过多的人工景观，只以大面积草皮配合普通灌木及纵横规则的树木来衬托景观。
充分考虑人与绿化景观的融合，以多样、变化的四季花卉、灌木和观赏树木组成人性的绿化景观，并设置活泼的建筑小品，使工作人员能充分的感受绿色，享受自然。
6、竖向规划
项目地形北高南低、东高西低，为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。
7、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
数量
1
总用地面积
24321平方米
2
总建筑面积
29000平方米
3
容积率
1.19
4
建筑密度
36.5*
5
绿地率
35*
附图：
总平面布置图
1.11建筑工程
1、建构筑物
本工程总建筑面积29000平方米。
2、结构
⑴设计依据及设计要求
自然条件：
基本风压：
0.4KN/m²；
基本雪压：
0.4KN/m²；
冻土深度：
0.5m；
本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
楼面和屋面设计均布活荷载标准值
商业、办公、公用功能用房：
2.0KN/m²；
楼梯、卫生间：
2.5KN/m²；
屋面：
0.5KN/m²
主要结构设计规范
《建筑结构荷载规范》、《混凝土结构设计规范》、《建筑地基基础设计规范》、《砌体结构设计规范》
结构选型
根据地质资料，该项目基础方案采用桩基。
超市采用钢结构大型建筑；商业街采用钢筋混凝土框架结构。
填充墙体采用加气混凝土空心砖或陶粒混凝土等轻质材料。
砌体
建设中优先使用目前国家推广使用的墙体填充材料，杜绝粘土红砖的使用。
基础
所有墙基础均采用钢筋混凝土独立基础，混凝土采用C30；柱子采用独立基础，混凝土采用C30；所有基础垫层均采用C10混凝土。
其它
a、按规范的规定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。
b、本工程钢筋选用：
Ⅰ级钢；Ⅱ级钢；冷拔带肋筋。
c、所有墙基在-0.06米处做一道水泥防水防潮砂浆层，厚20mm。
3、厂区竖向
道路坡度根据地下排水管网的埋深及坡降，并考虑到地面雨水的排放，设为0.1*-0.3*。
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