BIM在建筑运维管理中的应用.docx
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BIM在建筑运维管理中的应用
BIM在建筑运维管理中的应用
1、运维管理的研究现状和发展趋势
2、运维管理的定义
运维在一般意义上是运用一组特定的流程与策略，通过对有限资源的利用，实现最大的经营目标并力图持续的维护这种能力的存在。
运维管理系统说的简单点就是物业管理的扩展和延伸，它结合了智能建筑中智能化、网络化、数字化技术以实现数字化管理，数字化管理是运维管理数字化技术应用的核心内容。
它利用信息网络技术，提供通过互联网和计算机局域网处理运维信息系统管理中心的各项日程业务的数字化应用，达到提高效率、规范管理、向客户提供优质服务的目的。
运维管理系统通过制定有效的维护计划，合理安排维护资源，促使维护人员高效快速的完成工作并对维护人员进行有效的考评分析，提高了维护管理的工作效率。
用户针对不同设备制定相应的维修计划，提醒用户对设备进行定期维护，确保资产设备保持最佳运转状态，延长了使用期限，降低了维护成本。
用户可通过业务统计和预警功能，实时查看设备统计信息和设备维护工作的执行情况，为接下来的设备维护计划做好准备，控制维护成本，为企业的规范化运作提供可参照的依据。
3、运维管理包含的功能
运维管理系统是对智能建筑物内所有运行设备的档案、运行、维护、保养进行管理，主要包括设备运行管理、设备维修管理、设备保养管理、维修申请/工作单管理等方面。
软件系统可以实时地获取大楼内各种机电设备的运行状态和参数，以方便设备的维修保养等；同时提供技术手段为办公楼的特殊性要求提供服务。
运维管理系统充分采用智能化、网络化、数字化技术；充分利用网络、计算机、软件、数据库等资源，搭建物业经营管理系统，系统不仅可以简化、规范运维管理公司的日常操作，全面管理企业的运行状况，提高企业的管理水平和工作效率，为企业提供决策的信息支持，为企业创造出理想的经济和社会效益，更促进了物业公司向现代化的企业管理迈进。
根据建筑物规模的大小，一般考虑运维系统主要由以下分类组成：
（1）物业业务管理：
房产管理、物业维修及二次装修管理、收费管理、保洁管理、租赁管理、裙楼会议中心管理、停车场管理、来访者管理。
（2）物业设施管理：
设备设施运行管理、设备保养管理、设施设备巡查、机电巡查功能、设备信息管理、综合安防及机电设备监控。
（3）运维经营活动及增值服务：
面向客户的综合信息服务，面向客户的门户网站、客户投诉、客户查询、来访者登记信息服务，自动计量、会议室预订、辅助管理功能。
建设目标：
（1）通过建立完善的信息运维管理系统，为物业管理活动中的各项管理与运营提供现代化的管理手段，降低日常的管理和维护费用。
（2）通过对信息处理、存储、传输、检索，为物业公司的管理者、业主及其他客户提供有效的信息服务。
（3）满足物业管理公司的基本业务、专项业务和特色业务的管理需求。
（4）覆盖整个物业公司的管理职能和业务处理职能。
（5）通过数据仓库、数据挖掘和联机分析处理（OLAP）技术，对收集的信息
进行加工处理，为物业管理公司的决策层提供咨询决策信息。
（6）整合企业管理子系统、业务处理子系统、信息门户子系统。
运维管理系统主要还体现在信息化管理服务上，也是在常规的物业管理基础上延伸和扩展出来的。
建设目标具体可以细化为一站式客户增值服务、共享数据中心管理、工作流定制管理、能耗管理、设备生命周期管理。
1一站式客户增值服务
运维管理系统的信息门户网站、客户服务IP呼叫中心共同提供基于Web和专门客户端的物业服务，客户可以用多种方式同时和物业管理部门进行交互，包括投诉、保修、建议、查询、申请等各项增值业务服务。
②共享数据中心管理
运维管理系统和集成管理平台以及其他第三方平台共享数据中心管理，真正实现一个数据中心，多级数据库管理。
强调对智能建筑中的设备数据、客户数据、运营数据、能源数据的综合性管理目标。
③工作流定制管理
运维管理系统集成了工作流管理系统的全部功能，是业务流程管理的标准平台，包括工作流引擎和可视化流程设计器，完全支持业务流程自定义，支持复杂流程的配置管理。
灵活适应业务流程变革，显著降低系统二次开发和维护成本。
流程绩效分析模块包括年度工作绩效分析、流程平均办理周期分析、人员工作量统计分析、参与人员平均办理周期分析。
这有利于进行量化的绩效考核，发现工作问题所在，持续改善流程和提高工作效率。
④能源管理
运维管理系统将对各种自带能源控制设备集成，整合能源管理信息视图，支持对数据中心和基础设施的优化。
让客户了解能源使用情况。
在遇到与能源相关的潜在问题时，它还会向能源物业管理人员发出告警，并采取相应的预防措施。
利用该软件所具备的历史走向与预测功能可帮助客户提高现有环境与能源规划的精度。
它还可以帮助客户处理楼宇能源在空间、电源和制冷方面的物理限制；实现对能耗设备的计量，从而便于产品成本的精确核算。
⑤设备生命周期管理
运维管理系统形成一整套对设施全生命周期进行管理的方案，以提高设施运行的稳定性。
强电、弱电、给排水、电梯、消防、暖通等楼宇设备的维护效果直接关系到物业管理的水平和客户服务的满意度，长远来看会对使用率产生深远的影响。
4、Archibus、FM：
system的功能介绍
1、Archibus：
ARCHIBUS关注资产及设施的全生命周期的管理，提供追踪资产的可视化管理工具，针对性地提供策略性长期规划，这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程、系统地实施。
空间管理是整个Archibus的核心，这里的空间space，就是各种建筑物-楼层-房间-工作区域，“面积管理”这个词，可以很恰当的表达我们要管理的对象。
在这方面的管理需求，落到实处，就是管理面积。
就好像我们买房子，都要问多少钱一平方，这代表着我们实际上在“买面积”，面积加上高度，就变成空间space了。
面积，是所有指标的衡量基准，也是所有的其他设施（固定和活动资产）所附着的地方。
当我们开始管理的时候，第一个动作就是把所有的面积登记在案，一个都不能少。
在Archibus里面，所有的设施资产都可以与面积关联起来，甚至于人力资源。
运维管理，ARCHIBUS的运维管理模块负责组织设施、设备维护，可用相对少的资源处理日益增长的工作量。
运维管理模块能快速、轻松地对应急维修设备数据进行访问，跟踪所有的维修作业，主动处理日益增长的工作量。
不动产和租赁模块，也许是最能省钱的模块了（战略管理模块除外）。
当我们把所有的空间单位都录入在案，就可以拿出精力来分析，租还是买？
在做明年计划的时候，如果每个部门明年的人员计划、设备采购计划、面积使用计划都确定了，那么系统给出的及时的报表，就能让我们（业主和管理者）更多的进行市场调研、测算。
不动产往往是机构中最大的投资资产，大型机构的不动产规模日益庞大，分布越来越广泛，随时准确了解机构内不动产使用情况、收益、成本及租赁情况，判断影响不动产财务状况的周期性变化及发展趋势，对于制定发展计划十分重要，在进行有关不动产购买或租赁等决策时，准确及时的信息是十分重要的ARCHIBUS/TIFM的不动产及租赁管理应用系统能够帮助机构轻松地分布各地的所有不动产进行可视化管理，帮助提高不动产的投资回报率，并能够抓住出现的机会及规避潜在的风险。
空间发展规划，企业扩张、合并、收购需要规划，以确保空间的最佳利用。
ARCHIBUS/TIFM的空间发展规划应用系统，能够帮助企业将基础设施和设备的建设发展与企业的业务有机结合，通过对历史使用记录的评估,企业能够充分了解动态环境下的企业成本、风险需求,确保企业可以从容应对各种变化。
移动办公管理，对办公室的不同时段的任务指派可以优化空间使用；实施征费以使空间使用分享成本过程自动化；整合搬动活动以有效地管理快速的发展、合并及整顿。
设备及家具管理，ARCHIBUS/TIFM的设备及家具管理系统是建立在AutoCAD基础上的解决方案，通过将设备、家具与空间位置、使用及维护人员有机地结合在一起进行管理，追踪设备的更新、人员和资产的调整，并维护数据记录，同时能够按员工确定成本，可以方便地进行设备、人员的搬迁及变更管理。
系统帮助机构提高管理能力，提高工作效率，降低运营成本。
地理信息系统扩展，ARCHIBUS将基础设施数据与地理信息技术相连接。
状态评估，ARCHIBUS/TIFM状态评估模块采用系统性的方法和有针对性的方法评估物业和设施的状态，在满足机构需要的基础上延长各种资源的使用寿命。
应用状态评估模块，你可以得到一个更好的正确评估和改进全部设施状态指数（CPI）的计划，达到的结果是由于设施问题对设施使用者的影响降到最小，并且降低你的运营成本。
2、FM：
system
FM：
system实现了人员、场地、工作三位一体，打破信息共享屏障。
FM：
system集空间管理、地产、运营维护、设施项目等功能于一个系统中，实现了信息的共享，给管理人员提供统一的信息。
1）空间管理
通过详细的空间利用清单、精确的占地面积、以及设施检测程序提高空间及面积利用率。
跟踪部门配给、便于生成反馈报告。
将设施信息同AutoCAD图纸中的详细信息结合，并通过网络浏览器来操作呈现平面图上设施的即时数据。
2）策略制定
通过对目前及未来的空间需求进行分析、预测，将建筑及设施计划同业务运营紧密结合。
对可能发生的情况进行多重分析，制定多重方案，从中探索节约总投资成本的契机。
3）资产管理
对办公家具、设备、计算机、安全保障系统、建筑系统及图形制品等企业资产进行跟踪管理。
4）地产投资管理
对照效益指标及行业标准对资产财务数据进行分析，对投资效益进行监督，从而对所建地产成本进行管理。
跟踪租赁信息，不断关注租约到期及续租日期。
5）行动管理
通过将行动程序、通知及报告自动化来降低行动成本及客户流失率。
通过网络渠道了解实时行动数据，从而提高同合作方及内部客户的沟通效率。
6）设施管理
利用自动通知、移动设备接入、及详细报告，对技术及销售人员的工作程序及预防性维护程序进行优化。
7）项目管理
通过跟踪重要财务及时间信息来保障设施项目在预算范围内如期进行。
对多重合同、销售人员及项目阶段进行管理。
5、BIM在运维管理中作用（引
文中作者提到将BIM与物联网（射频技术）相结合运用于运维管理更能体现运维的智能化）
传统运维的挑战：
快速扩张和人才瓶颈。
运营团队是商业地产的核心竞争力。
在快速扩张中，必然遭遇人才培养与流失的问题，特别是高层管理人员的选择与提拔。
商业地产对人员数量以及能力都有很高的要求，通过内部锻炼培养和外部招聘，短时间内无法满足要求。
此外，国内劳动力成本的逐年增加，人力成本也是运维阶段需要考虑的重要因素。
如何在不增加人员的情况下，提高商业地产的运营维护水平？
如何提高现有员工的工作效率？
问题的关键在于加强总部管控能力。
商业地产运营效率依赖于先进的信息化管理系统，而不是取决于个人能力，这才是商业地产企业的核心竞争力。
低碳经济对商业地产运维的压力。
近年来，“低碳”、“环保”、“节能”、“绿色”等成为社会的关注热点，而中国的建筑使用能耗占全社会总能耗约28%，其中商业地产的能耗更是惊人。
为了企业与社会可持续发展，如何通过技术创新、管理创新等手段减少能耗，将成为企业今后重要的竞争力之一。
被动式运维管理所存在的隐患。
每个商业地产都涉及到照明系统、通风系统、监控系统、电梯系统、通讯系统等等，这其中包含了大量的设备和管线。
对于这些设备和管线是等出现了故障再处理，还是等到了维护时间或者使用期限后及时保养或者更换？
任何故障都有可能影响到正常营业，甚至是引发安全事故。
这些隐患如果能及时发现和避免，可以减少大量的损失。
突发事件的快速应变和处理。
遇到重要来宾访问、临时活动和表演、人员冲突甚至火灾等等情况，如何做好人员疏导、安保人员的调配、车辆进出的引导、关闭就近的设备、启动相关区域的消防系统等？
突发事件处置不当，造成的不但是经济方面的损失，更严重的是对品牌的影响。
总部管控压力。
随着商业地产项目在全国各地迅速扩张，总部对各地的管理难度日益增加。
如何快速准确掌握各地地产项目的运营情况？
如何针对各地不同情况给予支持和指导？
总部应利用人才和技术优势搭建一个大的管理和支撑平台，通过及时了解各地的情况，快速发现问题并且给予指示。
BIM在运维管理中的作用：
BIM运用于运维管理系统实现了内部空间设施可视化。
现代建筑业发端以来，信息都存在于二维图纸和各种机电设备的操作手册上，需要使用的时候由专业人员自己去查找信息、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当的动作。
利用BIM将建立一个可视三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用。
例如：
二次装修的时候，哪里有管线，哪里是承重墙不能拆除，这些在BIM模型中一目了然，在BIM模型中就可以看到不同区域属于哪些租户，以及这些租户的详细信息。
BIM在运营维护可分为多项系统工作，例如：
设备运行管理、隐蔽工程管理、能源管理、租户管理、安保系统、应急管理等。
1）设备运行管理
设备信息。
该管理系统集成了对设备的搜索、查阅、定位功能。
通过点击BIM模型中的设备，可以查阅所有设备信息，如供应商、使用期限、联系电话、维护情况、所在位置等；该管理系统可以对设备生命周期进行管理，比如对寿命即将到期的设备及时预警和更换配件，防止事故发生；通过在管理界面中搜索设备名称，或者描述字段，可以查询所有相应设备在虚拟建筑中的准确定位；管理人员或者领导可以随时利用四维BIM模型，进行建筑设备实时浏览。
设备运行和控制。
所有设备是否正常运行在BIM模型上直观显示，例如绿色表示正常运行，红色表示出现故障；对于每个设备，可以查询其历史运行数据；另外可以对设备进行控制，例如某一区域照明系统的打开、关闭等。
2）隐蔽工程管理
案例：
“2010年7月28日上午10点，南京市的栖霞区一家废旧的塑料厂在进行拆迁的时候，挖断了地下埋藏的管道，引发了剧烈的爆炸。
这起事故引起了社会的强烈反响，各大媒体纷纷报道评论。
我们从另外一个角度来看，其实问题的关键在于施工单位没有这些隐蔽管线的资料，或者说有这些资料，但可能在某个资料室的角落里，只有少数几个人知道。
特别是随着建筑物使用年限的增加，人员更换的频繁，这些安全隐患显得更加突出。
”
基于BIM的智慧运维通过系统可以管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线以及相关管井，并且可以在图上直接量取相互位置关系。
广场改建二次装修的时候可以避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。
同样的情况也适用于室内的隐蔽工程的管理。
这些信息全部通过电子化保存下来，内部相关人员可以进行共享，有变化可以随时调整，保证信息的完整性和准确性。
3）能源运行管理（BIM与物联网技术结合）
通过物联网技术的应用，使得日常能源管理监控变得更加方便。
通过安装具有传感功能的电表、水表、煤气表后，在管理系统中可以及时收集所有能源信息，并且通过开发的能源管理功能模块，对能源消耗情况进行自动统计分析，比如各区域，各个租户的每日用电量，每周用电量等；并对异常能源使用情况进行警告或者标识。
4）租户管理
通过查询定位可以轻易查询到商户空间，并且查询到租户或商户信息，如客户名称、建筑面积、租约区间、租金、物业费用；系统可以提供收租提醒等客户定制化功能。
同时还可以根据租户信息的变更，对数据进行实时调整和更新，形成一个快速共享的平台。
5）安保管理系统（其中第②点是BIM与物联网的结合应用）
①视频监控。
目前的监控管理基本是显示摄像视频为主，传统的安保系统相当于有很多双眼睛，但是基于BIM的视频安保系统不但拥有了"眼睛"，而且也拥有了"脑子"。
因为摄像视频管理是运维控制中心的一部分，也是基于BIM的可视化管理。
通过配备监控大屏幕可以对整个广场的视频监控系统进行操作；当我们用鼠标选择建筑某一层，该层的所有视频图像立刻显示出来；一旦产生突发事件，基于BIM的视频安保监控就能结合与协作BIM模型的其他子系统进行突发事件管理。
②安保人员位置管理。
对于保安人员，我们可以通过将无线射频芯片植入工卡，利用无线终端来定位保安的具体方位。
这个对于商业地产，尤其是大型商业地产中人流量大、场地面积大、突发情况多，这类安全保护非常有价值。
一旦发现险情，管理人员就可以利用这个系统来指挥安保工作。
6）应急管理（BIM与物联网结合）
基于BIM技术的优势是在于管理没有任何盲区。
作为人流聚集区域，突发事件的响应能力非常重要。
传统的突发事件处理仅仅关注响应和救援，而智慧运维对突发事件管理包括：
预防、警报和处理。
以消防事件为例，该管理系统可以通过喷淋感应器感应信息；如果发生着火事故，在商业广场的信息模型界面中，就会自动进行火警警报；着火的三维位置和房间立即进行定位显示；控制中心可以及时查询相应的周围情况和设备情况，为及时疏散和处理提供信息。
类似的还有水管气管爆裂等突发事件：
通过BIM系统我们可以迅速定位控制阀门的位置。
避免了在一屋子图纸中寻找资料，甚至还找不到资料。
如果不及时处理，将酿成灾难性事故。
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