房地产市场调研报告范本00002.docx

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房地产市场调研报告范本00002

第一部分报告概要

一、调研说明

（一）市场研究的背景与目的：

1、市场调研的背景：

随着城市化进程的不断加快，株洲市房地产市场已逐步形成；目前尚处于初级发展阶段向中级过渡，高、中、低档工程具备。

株洲银基房地产有限公司拟在中心广场原市政府旧址开发一房地产工程。

目前株洲银基房地产有限公司已全面展开株洲市房地产市场调研工作，并进入到运营状态。

2、市场调研的目的：

旨在通过对株洲市房地产及本工程的市场基本情况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的认识，同时也便于公司高层决策者在进行具体的工程规划、开发运作时，有效地对株洲房地产市场的供应与需求情况、目标消费群体的生活方式和需求特点、市场容量与发展空间、市场发展趋势等作出宏观的掌控与准确的判断，从而有利于对拟开发的工程从开发规模、档次、进度、市场目标定位到营销策略、价格策略、成本构成、宣传推广手段等方面及时进行决策，并对今后的相关工作给予倾向性指导。

（二）市场调研的方法与方式

1、市场调研方法：

A、访问法

B、观察法

C、随机抽样

D、逻辑推导

2、资料的收集方式：

A、网上信息收集、资料汇编整理

B、统计局、房地产等单位数据与信息检索、收集

C、现场采盘（调查）

D、同行等业内人士访谈

E、生活圈内目标消费者访谈

（三）市场研究的方向与内容：

本次市场调研的方向与内容主要是湖南省、株洲市基本综合情况；长株潭城市群远景发展规划；株洲市区域经济环境分析；湖南省与株洲房地产市场的发展状态与趋势方面所表现出的主要征象，株洲市房地产市场供给与需求分析、土地开发情况以及分物业市场分析等。

具体内容，详见此后章节。

（四）本次市场调研时限：

2004年3月1日——3月18日

二、咨询报告结论精要

1、株洲全市土地总面积11272平方公里，市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。

2003年，全市实现国内生产总值383.1亿元，人均GDP达1270美元。

2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。

3、2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。

株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。

4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。

农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。

年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。

5、2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。

6、株洲房地产总量扩张强势十分明显

7、株洲房地产开发建设整体水平提高

9、商业地产投资掀起高潮

10、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放、良好发展空间引来大资本以及政策与环境因素等是株洲房地产市场快速增长的深层原因

11、开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是株洲市当前房地产开发存在的主要问题

12、2003年株洲房地产完成开发土地面积凸显快速增长之势。

13、开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。

14、商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

15、目前株洲市在建、在售的住宅楼盘开发面积约为153.63万平方M，约计21个楼盘，平均起价约为1279元/平方M，均价在1400元/平方M左右，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。

16、别墅工程在区位分布上，大部分别墅分布在郊区；在工程设计上，多为独立别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅工程较少，且建筑密度大。

17、目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为540976㎡，户型面积在110—250㎡之间，平均起价约为1534元/平方M，平均均价约为1695元/平方M。

其主要特点：

高容积率、低绿率；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺乏商务配套。

大部分工程对目标客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目标诉求不明确。

18、目前株洲市的专业写字楼很少，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售情况来看较受投资者的青睐；保利大厦写字楼部分基本售完，其均价约为3060元左右。

在今后，株洲写字楼市场将会迎来一个很好的发展机遇。

19、预测2004年株洲市房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比上年有所减缓，预计可到三到四成左右。

第二部分株洲市自然与人文背景综述

一、株洲简况

株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经120°57'-114°07',北纬26°03'-28°01',是湖南省长、株、潭"金三角"的重要一极。

现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。

总面积11272平方公里，人口369万。

株洲市历史悠久。

中华民族的始祖炎帝神农氏，曾在这里教民耕种，遍尝百草,后葬于“茶乡之尾”（今酃县塘田乡）。

三国时吴在此设立建宁县，后历经沧桑，几度变迁。

建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。

1951年成立专辖县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县体制，由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县（原酃县）。

株洲市有着光荣的革命传统。

老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。

炎陵县、茶陵县为湘赣革命根据地的重要组成部分。

株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运输能力。

京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。

株洲火车站为全国10大客运站和7大零担货物中转站之一。

株洲北站是江南最大的路网性编组站。

株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。

公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3省的三南公路穿境而过。

株洲市是中华人民共和国成立后迅速崛起的工业新城。

50年代，国家安排的重点建设工程，株洲市就有5项。

现在全市共有独立核算工业企业1700家，其中大中型企业56家，有6家大型企业跻身于全国500家大型企业行列。

在中共湖南省委、省政府的正确领导下，株洲市人民经过40多年的艰苦创业，株洲市已逐步建设成为江南内陆腹地的高效农业基地，商品集散基地，高新技术产业基地和交通信息中心。

二、各区人口及面积（人口密度）

1、截止2002年底，株洲市总人口369.40万人，人口密度327人/每平方公里，其中男性190.13万人，女性179.27万人；非农业人口98.05万人，农业人口271.35万人，人口自然增长率为5.22‰。

全市土地总面积11272平方公里，其中城区面积542平方公里。

具体分布如下：

人口状况与面积

地区

年末

总户数

（户）

年末

总人口

（人）

总人口中

总人口中

土地面积

（平方公里）

人口密度（人/平方公里）

男（人）

女（人）

全市

1020772

3693911

1901311

1792680

11272

327

市辖区

232650

772208

398168

374040

542

1425

荷塘区

64340

221052

114894

106158

159

1390

石峰区

74986

248942

130584

118358

161

1546

芦凇区

59812

193202

98560

94642

66.7

2897

天元区

33512

109012

54130

54882

150

727

株洲县

121051

437283

226703

210580

1381

317

攸县

205652

750281

385659

364622

2664

282

茶陵县

146686

562060

288223

273837

2500

225

炎陵县

50945

176713

90329

86384

2030

87

醴陵市

263788

995446

512229

483217

2157

446

（数据来源：

《株洲统计年鉴》）

2、近三年人口自然增长率约为4.89‰，人口死亡率约为5.28‰，大于人口自然增长率。

由此可以看出，在今后几年内，人口不会出现大幅增长，人口增长将出现一个平稳的增长趋势。

（数据来源：

长沙统计年鉴）

三、株洲市总体规划

《株洲市城市总体规划（2001--2020）》将城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地的城市总体规划，分别对市域城镇和中心城区进行了规划。

在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。

到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。

2005年市域城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。

中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。

此规划通过近期加强城市基础设施建设；新区建设重点向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施工程建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。

对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实施整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对城市安全构成威胁的工厂、仓库等设施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐步提高城市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基础。

四、长株潭城市群远景发展规划

（一）长株潭现状介绍

1、构成：

长株潭地区地处湘江下游，包括3个地级市、4个县级市，8个县，162个建制镇，362个集镇。

长沙、株洲与湘潭三市市区毗邻的，以三市市区为中心、南北长90公里，东西宽50公里的范围，是人口和产业体系的重心，构成了长株潭城市群的核心区。

2、位置：

东与江西为邻，西与益阳、娄底相连，北与岳阳接壤，南与衡阳、郴州交界。

3、面积：

三市土地总面积28106平方公里，占全省的13.27%。

4、人口：

2002年总人口1249.66万人，占全省的18.85%；2002年三市市镇非农业人口为535.14万人，占全省市镇非农业人口总数的25.23%，城镇化水平为41.62%，远高于全省同期城镇化水平32%，与全国同期平均水平相比，也高出5.82个百分点。

（二）长株潭城市群发展目标

长株潭城市群发展目标，是适应经济全球化、区域经济一体化的潮流，构筑基础设施一体化、产业一体化、市场一体化、城乡一体化的总体格局，建成有一流环境品质和现代化城市运转效率，具备集聚容纳跨国公司和国家首脑机构能力的城市连绵区。

远景长株潭城市群将逐渐发展成为我国中西部地区主要城市连绵区，并形成空间布局合理、功能分区明确、人居环境优美、人地关系协调的特大网状城市空间结构。

三市主城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区，核心区面积约4500平方公里，其空间布局结构为以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。

预计到2020年，长沙市区的人口总数达到350万人，土地面积为350km2；株洲的城市人口为100万人，土地面积为100km2；湘潭的人口为90万人，土地面积为90km2。

到2020长株潭的人口总数达到450-470万人。

（三）长株潭城市群与市域城镇体系规划

长株潭城市群包括3个地级市、4个县级市、8个县、162个建制镇。

三市土地总面积28106平方公里，占全省的13．3％；2002年三市国内生产总值1428.45亿元，增长11.7%，高出全省2.7个百分点，三市国内生产总值占全省国内生产总值的比重为32.8%，比上年高0.4个百分点。

纵观国内外城市群发展历史和现状，分析长株潭城市群远景发展，可以预见，长株潭城市群将顺应经济全球化、区域经济一体化的潮流，远景发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率，具备集聚和容纳跨国公司或国家首脑机构能力的城市连绵区。

该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区；2050年左右，核心区城市人口可能达到800～1000万人。

核心区较理想城市空间布局结构应为：

以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。

该结构的选择是通过多技术方案论证比较得出的，它以湘江和现京珠高速公路为主轴，从单中心向多核城市转变；三市向心发展，并逐渐演变成为具有很强集聚效应的城市连绵区。

该技术方案为推荐技术方案，优点是保持了良好的生态环境，三市联系紧密，由于发展重点在河东，基础设施条件较好。

第三部分株洲市区域经济环境分析

一、城市宏观经济行综合分析

（一）经济发展水平（株洲市近年财政收入与支出分析）

2003年，株洲市全市共实现财政收入27.9亿元，比2002年增长15.6%；固定资产投资快速增长，全年完成全社会固定资产投资105亿元，首次突破100亿大关，比上年增长26.4%；合同利用外资和实际利用外资均有较大幅度增长，保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易日趋活跃。

由上图可以看出，株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。

（数据来源：

《株洲统计年鉴》）

（二）城市宏观经济运行状况分析

1、国内生产总值

据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。

其中，第一产业实现增加值50.6亿元，同比增长3.5%；第二产业实现增加值187.8亿元，同比增长13.5%；第三产业实现增加值144.7亿元，同比增长10.8%。

三次产业的结构比例为13.2:

49:

37.8，其中，一产业比重比上年下降1.7个百分点，二产业比重比上升0.5个百分点，三产业比重比上升1.2个百分点。

株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。

2、农业

全年实现农林牧渔业总产值77.9亿元，同比增长3.6%，增幅同比提升0.4个百分点。

3、工业、邮电、交通

工业生产加速发展。

2003年株洲市完成工业增加值157.8亿元，增长12.5%。

其中规模以上工业增加值90.3亿元，增长18.4%，增幅比上年提高2个百分点。

轻工业增加值19.4亿元，增长26%，重工业增加值70.9亿元，增长16.5%；国有及国有控股企业增加值62.2亿元，增长16.7%；股份制企业增加值34.6亿元，增长28.9%；外商及港澳台企业增加值5.1亿元，增长53.9%。

经济效益大幅提升。

2003年全市规模工业经济效益综合指数达到102.1%，比上年提高10.2个百分点；总资产贡献率7.14%，比上年提高0.5个百分点；资本保值增值率111.1%，提高0.9个百分点；流动资金周转次数1.44次，比上年加快0.15次；成本费用利润率3.4%，提高0.3个百分点；全员劳动生产率38560元/人，增长44%；全年销售收入过亿元的企业36家，利润过千万的企业21家，分别比上年增加7家和6家。

交通运输、仓储和邮政业加快发展，综合服务水平不断提高。

全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值40.4亿元，比上年增长9.5%。

4、固定资产投资

2003年，株洲市全社会完成固定资产投资额105亿元，首次突破100亿元大关，比上年增长26.4%，其中：

国有及其它单位投资74.9亿元，增长27.2%；非国有经济投资28.2亿元，增长20.1%。

在非国有经济中,外商、港澳台、联营、股份制经济投资5.7亿元；城镇和农村集体投资13.33亿元，增长24.5%；城镇和农村个体投资16.62亿元，增长21.3%。

按经管渠道分，基本建设投资22.3亿元，增长3.5%；全年完成更新改造投资32.1亿元，增长26.4%；房地产投资18.5亿元，增长94.4%。

地方工程投资59.2亿元，增长31.3%；中央工程投资15.7亿元，增长13.6%。

年内新开工工程389个，增长2.6%，竣工工程343个,增长14%。

在国有及其它投资中，第一、第二、第三产业分别完成投资1.05亿元、28.4亿元、和45.47亿元，分别比上年增长39.3%、5.4%和109.5%。

十大重点工程完成投资14.9亿元。

（数据来源：

株洲统计年鉴）

5、国内市场与对外贸易

国内商品市场销售活跃。

尽管经历了“非典”的考验，株洲市消费品市场整体运行仍保持稳步增长，新的消费热点逐步形成。

全年社会消费品零售总额140.1亿元，比上年增长10.6%。

按销售地区分,城市实现零售额83.6亿元，增长11.6%；县城实现零售额19.11亿元,增长10.3%；县以下实现零售额37.3亿元,增长8.5%。

按行业分,批发、零售贸易业实现零售额120.7亿元 ,增长11%；餐饮业实现零售额16亿元,增长12.1%；其它行业实现零售额3.1亿元，下降7.2%；按经济类型分，公有制经济实现零售额28.9亿元,增长8.6%，其中国有及国有控股经济实现零售额16.2亿元,增长4.8%；个体经济实现零售额68.2亿元,增长10.7%。

私营经济实现零售额39.8亿元，增长10.5%。

商品交易市场交易活跃。

至年末，全市共有商品交易市场262个，全年成交额120亿元，比上年增长10.8%，其中农副产品市场成交额36亿元，增长9.9%。

大型市场、连锁超市等新型业态显现巨大活力，2003年全市亿元市场11家，成交额92.3亿元；列入限额以上批零贸易企业统计的23大类商品，销售上升的有21类，其中，18类商品增长达到两位数，限额以上贸易企业汽车零售额增长160%，通讯器材零售额增长69.1%，书报杂志类零售额增长25.8%。

   对外贸易、招商引资成就斐然。

今年以来，我市加快对外开放步伐，各经济主体积极拓展国际市场，对外出口明显加快。

据海关统计,全市进出口总额4.97亿美元，增长30.8%，其中出口3.65亿美元，增长19.5%，分别比上年提高40个和28个百分点，在全省出口总额中的比重达17%。

；进口1.32亿美元，增长75.7%。

出口产品结构进一步优化，全年机电产品出口1.12亿美元，增长33.1%，占全市外贸出口总额的比重由上年的27.7%提高到30.7%。

出口市场多元化战略效果明显，在主要出口市场中，对日本、欧盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。

全市实际引进以民间资本为主体的内资272项,其中1000万元以上工程30个,实际利用内资30.4亿元，增长48.5%；新批外商投资企业42家,其中中外合资25家、中外合作2家、外商独资15家，实际到位外资9007万美元,同比增长26.4%。

6、财政、金融——补交金融方面的指标数据

2003年，株洲共实现财政总收入27.9亿元，比上年增长15.6%；一般预算收入16.8亿元，增长13.2%；其中，增值税3.1亿元,增长17.6%；营业税3.2亿元，增长21.1%；个人所得税0.77亿元，下降0.58%；城市维护建设税1.04亿元，增长12.3%；房产税0.6亿元，增长12.7%；契税0.4亿元，增长99.8%；此外，9个区县（市）财政收入增幅均在10%以上。

全年财政总支出31.8亿元，比上年增长14.5%。

其中，基本建设支出1.45亿元，增长23.4%；抚恤和社会福利救济支出1.2亿元，增长35.1%；城市维护费用支出3.3亿元，增长67%。

7、物价、人民生活

城乡居民生活水平明显提高。

2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增长10.7%，其中劳动报酬收入、财产性收入、转移性收入分别增长10.1%、42.9%和10.1%；城市居民恩格尔系数为34.8%,下降0.8个百分点；城市居民生活消费性支出6760元，增长8.1%，。

（数据来源：

株洲市统计局）

二、城市及各区的居民收入水平、消费水平和消费结构

（一）近三年株洲市人均收入发展走势

提高人民生活水平是经济发展的根本性目的之一，株洲市人民整体生活水平在城市综合经济实力快速提升的同时同步上升。

2003年，城市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。

农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出2331元，同比增长14.2%。

年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。

近年来城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出发展变化情况如下图：

（数据来源：

《株洲统计年鉴》及株洲统计局）

（二）近三年株洲市GDP的发展走势及每年人均GDP

GDP作为社会生产的最终成果，是衡量一个地区经济实力的综合指标，社会事业的发展，人民生活质量水平的提升，都必须建立在经济发展的基础上。

据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速比上年加快0.3个百分点。

1、国内生产总值

2、人均国内生产总值

数据表明，近年来株洲市人均国内生产总值以每年9.73%的平均速度稳步增长。

第四部分株洲市区域房地产市场宏观分析

一、湖南房地产市场综述

（一）2003年形势分析

2003年全省房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用住房空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。

根据2003年1-12月统计资料分析，主要呈现以下特征：

1、房地产开发投资持续高速增长。

全省共完成房地产开发投资230亿元，比上年增长52.4%，投资额居全国第十四位，投资增速居全国第五位。

其中，长沙市完成房地产开发投资110.8亿元，增长35.9%，占全省开发投资的48.2%。

投资高速增长的主要原因：

一是新注册企业迅速增加，新增327家，总数达1986家，增长19.7%，企业自筹资金97.2亿元，增长74.7%；二是房地产开发吸引大量民间资本，民营企业完成投资192.5亿元，增长61.1%，明显高于全省的平均增速，占总投资的83.7%，比上年提高了4.5个百分点；三是商业银行继续看好房地产市场，加大了信贷力度。

2、房地产开发规模实现新突破，商品住宅占房地产市场的主导地位。

全省商品房施工面积突破三千万，达到3073万平方M，增长47.4%，其中，新开工面积1466.9万平方M，增长47.6%。

商品房竣工面积突破一千万，达到1146.7万平方M，增长42%。

房地产开发企业适应房地产市场变化，积极调整商品房供应结构，使商品住宅成为房地产市场的主打产品。

在商品房施工面积中，商品住宅2295万平方M,占74.7%，写字楼98.6万平方M,占3.2%，商业营业用房541.6万平方M,占17.6%，其它房屋137.8万平方M,占4.5%。

（资料来源：

湖南省建设厅）

3、适时调控经济适用住房，经济适用住房空置面积降低。

2003年，全省经济适用住房建设完成投资29.5亿元，比上年减少了36.3%，施工面积671.7万平方M，减少了13.3%，其中，新开工面积354.8万平方M。

竣工面积343.4万平方M，减少44.5%。

销售面积235万平方M，销售收入20.3亿元，平均售价863.5元/m2，下跌了6.4%（长沙市平均售价1248元/m2）。

经济适用住房空置