地铁商业模式开发.docx

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一．宁波项目地铁商业开发模式的研究

主要包括上盖物业、园林平台、行车道、车辆段、公共运输交汇处、地铁站的研究。

1.地铁商业的定义：

从地铁商业位置解释，从地铁商城至通道，站厅与站台，以及附属的关系。

2.地铁商业的特点：

（1）站厅商业的特点：

人流密集、体态较小，一般只有十几平方米、主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：

便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等。

（2）通道商业的特点：

位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上，人流较为密集；面积可大可小，较为灵活；业态一般为具有一定商业特色的商业街或商品展示

（3）地铁商城的特点：

与地铁出入口相连，一般层数较少；规模多为1-2万m2；业态一般定位为中低档次的时尚饰品、休闲服饰、餐饮等。

地铁商业的特点——按客流特征划分

地铁商业的特点——按区域位置特征划分

3.地铁的开发

（1）地铁商业空间的权属：

早期，地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司；地下商业空间以划拨用地的性质存在，没有独立产权；比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末站及车辆段）现在：

地下商业空间独立分割，单独招拍挂出让，地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权；典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、上海9号线、11号线部分沿线站点用地出让。

典型案例：

深圳地铁模式——合作开发

深圳——益田假日广场-----开发商独立开发

站厅及通道商业物业的开发模式

1.地铁公司独立开发

模式

2.合作开发

模式

4.开发商独立开发模式

案例解析：

香港——青衣城经营主体：

MTR

经营模式：

只租不售

开发模式：

地铁公司独立开发

位置：

位于东涌线及机场快线青衣站上盖

规模：

46000㎡，140间商铺

香港——国际金融中心

开发类型：

市中心+换乘站

位置：

位于東涌和机场快线中环站上，

邻近维多利亚港。

深圳——中信地铁商场

土地性质：

协议出让商业用地

地铁站点：

一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）

开发主体：

深圳市中信城市广场投资有限

公司&深圳市地铁有限公司

开发方式：

合作开发

经营模式：

全部销售，统一招商，统一管理

市场价值：

销售均价约5.7万元/㎡（2006）

租金水平：

600-800元/㎡/月

深圳——中信地铁商场

土地性质：

协议出让商业用地

地铁站点：

一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）

开发主体：

深圳市中信城市广场投资有限

公司&深圳市地铁有限公司

开发方式：

合作开发

经营模式：

全部销售，统一招商，统一管理

市场价值：

销售均价约5.7万元/㎡（2006）

租金水平：

600-800元/㎡/月

北京——东方广场

土地权属：

经营性建设用地

开发主体：

东方广场有限公司

开发模式：

开发商独立开发

开发类型：

既有线路+市中心商业综合体

位置：

位于1号线王府井站与东单站之间，其中王府井站有两个出口直接通向商场；东单站是1、5号线的换乘

深圳——金光华广场

土地性质：

人民南商圈旧城改造的重点工程，其前身为老南国影院旧址，协议出让

地铁站点：

1号线国贸站（普通站点）

开发主体：

深圳市金光华实业集团有限公司

开发方式：

开发商独立开发

经营模式：

只租不售，发展商持有经

深圳——潮流前线地铁商场

深圳——益田假日广场