精装总包管理办法.docx

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精装总包管理办法

工程概述

1．参建单位

建设单位：

监理单位：

设计单位：

总包单位：

精装总承包：

2.精装总包管理

2.1．精装总包管理模式

根据本工程项目招标文件的要求，业主委托精装总包，按照合同约定的授权，在本工程实施过程中对技术、质量、进度、成本、安全等所有方面进行组织协调，并进行有效控制。

3．精装总包管理要求

3.1各方工作关系

1）精装总包与甲方是汇报关系，与监理、土建总包是汇报关系，向精装修分包下达管理指令，实施精装修X围内的质量、进度、安全等方面的管理，分包与精装总包为汇报关系。

2）甲方、监理、土建总承包商、发出与精装修有关的指令或函件，都应直接送达精装总包，精装总包负责向精装修承包商发出并督促执行。

3）配合甲方组织精装修与土建、机电、外门窗等专业的作业面交接、质量验收。

4）负责精装修施工区域X围内的不同承包商工作面的交接管理。

5）精装总包向精装修X围内的各分包商发出有关质量、安全、进度指令的内部管理函件，并及时抄送监理、业主，必要时抄送土建总承包商。

3.2合约关系

1）精装修总包管理合同的名称为：

《精装修分包合同》，由三方签署，雇主、土建总包、精装修分包，合同金额包含本项目所有精装修工程费用+精装修总包管理酬金+财务筹划需要的费用。

2）单独就上面的大合同再签署一项双方协议，明确总承包管理的成本加酬金的上限。

3）各精装修分包商的施工合同签署方式采用三方合同：

见证方：

华润置地（）、甲方：

精装总包乙方：

各精装修分包商。

4）甲方指定供应商/分包商合同的签署方式采用四方合同：

雇主、精装修总包、精装修分包、甲指供应商/分包商。

5）奖罚金和精装总包现场项目管理团队直接挂钩。

主要设计在质量监控的环节。

6）各精装修承包商的付款，进度款资料先报精装总包，先由精装总包确认后进行统一请款，报监理及甲方项目部，甲方启动付款程序，款项到精装总包，分包提供发票给精装总包，票款两清。

精装总包负责甲方支付款项的完税，精装总包自行负责与各分包的完税处理。

7）设计变更、业主指令甲方直接发至精装总包，精装总包负责对所有精装修变更的下发。

8）各精装修分包提出的工程变更，由精装总包先完成技术审核及成本初步评审后再报甲方确认实施。

9）变更完成后，由精装总包对变更的完成情况进行确认，并对变更的报价完成审核，再报甲方进行审核。

未保证效率，精装总包总包成本、甲方造价顾问、甲方现场成本主管共同在现场快速办公。

10）索赔的处理同变更。

11）结算的申报和审核流程同变更的处理。

精装总包全程参与精装修X围内各承包商、分包商的履约评价。

3.3深化设计及管理

精装总包负责专项设计（二次深化）的标准制定、组织和审核，以及施工过程当中的全面技术总协调、现场的设计总控。

精装总包出重要、主要节点的标准做法图（“五彩城精装修深化图集”）；组织各分包商设计团队完成进场后的继续深化及确认，在我们的规定时间内得到各个户型的施工用深化图纸，并有专人在施工的过程中常驻现场对设计问题总控。

在设计X围内引起的施工工艺做法的协调把控也应计入其中。

1）XX出一次设计→精装总包完成“五彩城精装修深化图集”→设计管理部对成果进行确认（设计总监签字）（批量的）；合同预算部、工程管理部、项目部要一同进行判断，是否和高品质标准符合。

2）精装总包完成样板间重要、主要节点、技术标准的梳理及总结，我们将在定标前发给各投标人。

3）由各承包商提出的变更必须经由精装总包设计负责人员的判断确认，并负责在多标段应用推广工作的协调。

4）负责与精装修X围内的其它专业分包深化设计的确认，精装总包作为甲方设计主管的助手，复核图纸，并提出对上下游工序的技术要求。

5）负责与机电、外窗幕墙等其承包X围外的设计衔接、重要节点的设计。

6）根据《五彩城工装工程质量标准（多专业）》以及重要/主要节点做法、工序工艺样板、工序交接标准等，对装修承包商进行技术交底。

7）加强同设计的协调工作，参加业主组织的每周设计例会，整理会议纪要，及时解决设计问题。

8）补充增值服务的内容。

3.4精装总包工程管理职责

3.4.1工程质量控制

1）精装总包是本装修工程多个分包商的质量第一责任人。

2）根据业主提出的质量目标（引用“五彩城工装工程质量标准”），建立一套完善的质量管理组织体系、质量管理工作程序，编制装修质量保证措施及计划。

特别需要注明的是，上述质量管理体系文件中要包括各装修承包商、精装修X围内的分包商、与精装修相关的其它专业分包的工程质量管理内容。

最终确定的《五彩城工装工程质量标准（多专业）》要发给总包。

3）配置充足的质量检查、验收的专职人员，按五彩城工装工程质量标准（多专业）以及重要/主要节点做法，负责对整个工程进行质量100%巡视、检查、验收。

4）制定工序、工艺样板的清单及实施计划，组织对工序工艺样板的验收，甲方项目部、工程管理部、设计部负责参与评审。

5）对每一个分部、分项、工序的施工在各装修承包商自检合格的基础上，报总包进行验收，合格后通知监理或业主验收，在验收合格的基础上方可隐蔽、进行下一道工序。

6）发现质量问题或质量隐患时，通知装修承包商、监理公司、甲方项目部。

根据合同中约定的授权，向装修承包商发出整改指令，并跟踪整改的效果，承包商不遵循总包指示时，可发出停工通知。

甲方将支持总包根据相关记录采取对责任单位停付/缓付工程款等手段以达到控制质量的目的。

7）检查各项施工准备（材料、人员、作业条件、技术等）工作，参与装修承包商的内部技术交底。

8）每半月分包向精装总包提供工程质量月报（重大工程质量问题及时专题报告），组织各项工程验收（包括隐蔽工程验收、分部分项工程（中间）验收等）。

9）负责处理装修工程质量事故，建立一套事故处理程序。

查明质量事故原因和责任，提出质量事故处理意见，报监理、业主并督促和检查事故处理方案的实施。

10）按合同技术规X有关成品保护附件的要求，检查各装修单位对施工现场已验收工程、已进场的设备材料的成品保护和半成品保护情况，减少损坏，减少返工与损失。

3.4.2工程进度控制

1）精装总包是本精装修工程进度的第一责任人。

2）遵照确定的总工期制定工程总进度计划，负责统筹精装修各专业分包的专业进度计划，主控编制《精装修甲供材料进场计划》，审查落实各装修单位制定分阶段计划和月进度计划，上报监理、甲方项目部审查批准后执行。

3）配置专职进度管理工程师，对照季度、月、周进度完成情况与计划间的差异，对各装修单位的各项资源（人、机、料等）投入进行详细的检查、统计、分析，并报甲方项目部备案。

一旦发现进度拖期趋向，及时查明原因，及时发出预警通知，并采取相应的积极措施予以调整，确保总工期如期完成。

4）定期组织召开生产协调会，及时分析、协调、平衡和调整工程进度。

5）负责安排各专业分包及甲供设备材料的进退场时间、运输交通组织，负责安排甲供材料现场存放场地、分包的加工场地等。

3.4.3安全生产与文明施工

1）精装修总包是精装修工程X围安全生产及文明施工的第一责任。

2）根据国家法律法规、合约条款、土建总包及监理的要求，编制安全生产的策划，制定文明施工的规X。

3）配备充足、专职的安全管理人员，负责检查装修承包商对装修工程的安全生产与文明施工管理工作。

4）配合总包及监理定期召开的各装修承包商负责人和安全负责人参加的现场安全文明施工大检查，并针对检查出的问题及时整改。

5）服从精装修X围内的场地安排策划。

6）负责精装修X围内的现场垃圾清运的管理，厕所的管理。

负责制定奖罚措施并实施。

7）在装修承包商垃圾清理不及时时，安排人力清理垃圾至精装总包指定位置，以保证现场的施工环境，所需费用报总包，由总包从分包工程款中扣除。

3.4.4材料设备管理

1）设置专职材料员，制定相应管理制度。

2）配合甲供材料的管理，负责管理材料封样、汇总甲供材料的需求，主控编制进场计划，接收、分配，参与验收。

3）乙供材料的管理，主要材料的标准制定、封样、进场验收，统计材料台账。

4）工程实施中对使用不合格材料已于退场处理。

5）协助精装总包对甲指乙供材料的确认及验收。

3.4.5施工资料及竣工资料

1）文件传递：

业主指令先发至精装总包，由精装总包下发给各装修承包商。

2）建立收、发文管理制度。

3）督促和检查各装修承包商整理各类施工及竣工（包括竣工图）的工程技术资料。

4）做好收集、审查、整改、汇编工作，装订成册，向土建总承包商提供规定套数的竣工资料、竣工图。

管理规划篇

一.精装修总承包管理目标

精装总包模式本着精装行业多年来精工细作的施工经验，以及在市场创下的良好口碑；精装总包五彩城项目部凭借专业化的管理优势，优秀的项目管理团队，结合成熟的“EPC”（深化设计、采购、施工）总承包管理模式，以精细严谨的高水准项目管理铸造毫厘工程标准，把业主对高品质的关注点落实到每一个施工细节中。

1.明确目标

严格执行高品质质量标准，实现专业化、标准化、精细化管理，创“优秀的管理，优良的品质，优质的服务，优雅的环境”为我们的总目标。

工程质量目标：

（1）实现精装修的高品质，力争达到“国优”标准，确保“市优”；

（2）创造过程精品。

安全管理目标：

（1）杜绝任何重伤事故，无中暑、中毒等事故；

（2）无等级火灾事故、无爆炸事故；

（3）年度因工轻伤频率控制在1.2‰以下；

（4）施工现场力争达到“市文明安全工地”标准。

文明施工目标：

工完场清、楼内无烟头、无异味，无大小便痕迹；收工后，施工现场无垃圾。

营造文明、环保、健康的施工现场。

2.目标保证

科学的管理机制，精干的项目班子，合理的施工方法，井井有条的作业现场。

3.目标实现

（1）项目目标控制遵循PDCA（计划、执行、检查、处理）循环法则，进行事先控制、事中控制、事后控制的全过程控制活动，以实现目标控制的持续改进。

（2）专业化、规X化的管理团队（包括专职质检员团队）及精细化流程和制度是实现目标的有力保证；

二.项目组织机构及职能分工

1.精装总包项目组织机构及职能

1.1组织机构设置及部门主要职责

精装总包精装总包选派经验丰富、具有复合知识结构和较强组织、协调能力的管理人员组成项目经理部。

严格履行总包职责，行使综合组织与协调功能，全权负责项目全过程、全面的施工管理工作。

实现统一计划协调、统一现场管理、统一组织指挥、统一全面管理、统一资金收付、统一对外联络。

1.2项目主要岗位职责简述

（1）项目总经理：

负责解释公司的制度和政策，监督、指导项目经理按照公司管理文件，按照程序开展工作；

（2）项目经理：

1）作为公司在本项目全权代表，全面负责协调同业主、设计、监理等各方面的关系；确保项目按照合同要求进行施工并完成合同规定的施工内容；

2）熟悉理解本项目工程施工合同主要条款内容，确保合同的顺利履行。

3）为确保实现业主和国家、行业强制性要求，致力于实施质量体系所必须的组织机构、责任、程序、过程和资源的健全和完善，以促进质量体系的有效运行。

4）项目经理在工程项目实施的全过程中对各类资源进行合理分配和平衡，尤其应注意加强质量、施工进度、安全生产等各职能小组的协调与管理。

5）定期组织有关人员对施工的质量/安全进行检查和评定，主持质量/安全事故分析处理，及时向公司报告重大质量安全事故，并参与事故的调查和处理。

（3）技术负责人：

1）负责项目工程技术管理工作，负责贯彻执行国家及上级有关技术政策、技术标准、规X、技术管理工作。

2）参与编制工程项目施工组织设计，负责编制特殊工序、关键工序的作业指导书，运用全面质量管理、网络计划管理等管理方法，组织各项技术措施的实施。

3）主持工程项目的设计交底、图纸会审工作。

4）参加质量检查工作，参与隐蔽验收、质量评定、质量事故的处理等工作。

5）负责组织复查工程测量工作，组织对各分包单位原材料、半成品的检验、鉴定工作以及计量工作和统计技术应用工作。

6）指导资料管理员及时、准确地做好图纸变更标识。

（4）质量负责人：

1）严格执行国家颁发的建筑工程质量评定标准和验收规X，遵照本工程的质量标准，组织质量验收工作；

2）负责质检员的日常工作管理和岗位考核，质量工程师的监督工作；

3）参与对不合格品的评审，按规定填发工程质量问题整改单，督促分包落实纠正和预防措施，并对其重新进行核查和记录；

4）监督工程施工中使用的原材料、半成品及构配件是否符合规定的要求。

5）参加工程质量事故的调查和分析；

6）负责检验工程质量的器具使用和管理。

7）做好职责X围的质量记录，对所填写的各种数据、统计报表资料负责。

（5）安全主管：

1）在施工前对各分包单位进行安全技术交底；

2）在项目上督促执行安全责任制；参与施工组织设计中安全措施的制定工作。

3）监督各分包单位特种作业人员持证上岗工作，及在现场设置安全标志；

4）定期进行安全检查，对事故隐患督促整改。

5）协助上级主管部门处理各种工伤事故。

2.项目管理工作流程

三.重点、难点分析

1.重点控制

1.1质量标准高

本精装修工程体现为精工细作的毫厘标准，以及高品质的要求，所制定的工程质量标准普遍高于国家标准。

这大大增加了施工难度。

施工质量控制在毫厘标准的要求，势必将影响到进度的完成。

在施工过程中，必须加强过程控制，层层把住质量关，切实做好质量的预控措施，力保各分项工程的一次验收合格率达到100%，严格杜绝返工现象的发生；

1.2工期安排紧凑

根据合约的工期要求，本项目工期相当紧X，对本项目的实际情况进行分析，分包单位应对本次装修的所有分项工程的每一个施工步骤进行逐项分解，并考虑材料的加工周期和供货时间，编排一个完整的施工进度计划和重要的节点控制，通过月进度计划和周进度计划的编排和控制，在出现进度延误的情况下，通过可控的合理的计划调整，并制定严密的赶工措施，来保证整体工期的实现。

1.3安全、文明施工标准高

精装总包确定了市安全生产、文明施工优良工地的目标，并将在现场标识、企业CI、宣传标语等方面，由专职安全管理人员分阶段予以落实。

现场设有安全文明领导小组，配备精干安全管理人员，下设杂工队专门负责场地清理等安全文明工作，同时配备保安管理人员负责本工程软环境的管理及成品保护工作；

2.难点分析

2.1现场施工场地

本工程场地狭窄，且分包众多，同时需与土建总包协调施工安排，及材料运输、垃圾运输的安排，需根据不同的施工阶段组织好现场布置和材料的运输、存放工作；

2.2分包协调管理

本装修工程中，独立分包和专业分包及材料供应商的较多。

我们总包对分包做好服务工作也是我们的一项重要职能，急分包之所急，解分包之所忧；通过各种手段调动分包工作积极性、主动性、相互配合的合作精神。

总包更多的是做好组织、管理、服务，确保整个项目平稳、有序的推进；

四.工作部署

1.组织管理与协调

本项目分包单位较多，工作量大；精装总包主要是对本工程精装修实施的组织管理、与协调工作，除了掌控整个施工的进展情况，更多的工作是对各分包进行工程质量、安全、文明施工、施工生产进度进行管理与控制；协调各专业分包的施工生产；组织各分包申报月度完成产值及工程款的及时拨付；组织总包施工生产会议，质量专题会议，安排、解决施工中属于总包管理的各项工作；做好对分包质量检查控制工作。

2.分包组织管理规定

2.1分包机构设置

（1）分包设置相应的项目组织机构和岗位分工，提交组织机构图及人员联系表，报精装总包审核、备案；

（2）在施工中分包商必须按合同及所报施工组织设计要求配备足够的，有经验的管理人员及施工工人。

当总包认为分包的管理人员及工人的素质或人数达不到施工现场的需要时，总包有权利要求分包换人或增加施工人员。

（3）分包单位现场负责人必须依据施工合同常驻现场，履行组织管理职责，不经精装总包项目部批准不得更换。

（4）现场管理必须设置专职技术员、安全员、质量员、资料员、测量员、试验员，其数量必须满足施工生产及精装总包管理的要求。

2.2、对分包的组织、管理与协调

（1）会同业主对拟定的分包单位予以考察，使所选用的分包单位（含供应厂商）在资质、管理、经验、人员配备上符合工程合同的要求；

（2）责成分包单位所使用的材料、选用的设备必须经得业主和总包的审定，严禁擅自代用材料和使用劣质材料；

（3）责成分包单位严格按施工进度计划和里程碑要求，编制“实施进度计划”和“施工组织设计”，建立分包质保体系，并纳入精装总包管理体系中；

（4）分包严格按精装总包制定的总平面布置图“按图就位”，按精装总包制定的现场标准化施工的文明生产规定做好工作，符合精装总包制定的CI形象标准；

（5）分包单位进场前均须与总包签订工程承包合同，严格按照合同的条款来检查落实分包单位的责任与义务；

（6）精装总包通过发出指令，组织各分包单位科学合理地进行施工生产，协调施工中所产生的矛盾，以合同中所约定责任来追究贻误方的失职，尽可能减少、降低施工中出现的责任模糊和推诿、扯皮现象而影响施工；

（7）精装总包通过不断加强对分包单位的教育，提高分包单位增强对精装成品的保护，做好各类工序交接工作；

（8）施工图及设计变更图由精装总包资料室统一发放，发放后新图做显著标记，旧图及时标记作废，分包方的旧图需及时收回；

（9）技术问题澄清：

图纸疑问和技术问题在施工前及早呈报精装总包，由精装总包统一发出施工联系单与业主、设计协商解决；

五.与业主、监理、总包的接洽及相关资料移交

1.与精装总包的工作接洽

协助精装总包落实各项重大施工事宜和施工条件，解决工程实施过程中的重大问题。

在施工管理的各个环节上，与总包建立良好的相互信任、相互支持和相互理解关系，以保证工程的优质、高效、文明、安全施工。

具体工作内容如下：

1.1公司管理层与精装总包做好本项目的前期沟通工作；

1.2组建项目管理团队，明确各岗位职责，报送精装总包审核；

1.3吃透合约内容、质量标准、设计意图，领会精装总包高品质的关注点；

1.4项目部组织图纸内部会审，在精装总包、监理的组织下进行设计交底工作，理解设计师的原创意图，具体的装修标准；

1.5项目设计部进行深化设计，对材料、节点做法及施工工艺进一步优化，符合精装总包对本项目的高品质要求；

1.6组织质检员选拔、培训，报精装总包备案；

1.7施工样板确认工作；

1.8安排管理人员到位后与精装总包的相应专业及业务口的对接，明确规章制度和各项工作流程；

2.与监理的工作协调

我们作为精装总包，站在工程全局的高度，充分尊重、服从和配合监理工作，有效协调工程各方的工作关系，使工程各方处于一种稳定、和谐、可靠、相互信任的工作关系。

2.1严格按照合同要求和监理规X的要求，服从监理的监督、协调和管理；

2.2精装总包在工程合同实施过程中的往来文件、报告必须通过监理向业主传递；

2.3精装总包对指定分包、独立分包的有关质量、安全、进度指令及时抄送监理、业主，设计工程变更的指令事先得到业主的批准；

3.与土建总包的协调

精装总包和中天土建总包作为本项目主体和装修两个施工阶段的不同主体，共同为业主服务，保证工程的顺利实施是一致的责任。

3.1在精装总包或监理引见下，与土建总包沟通前期准备工作；

3.5落实土建总包与我方的交底工作，及相关手续的办理；

3.6组织分包参与工作面的验收、移交工作；

3.7在业主、监理的组织下，与土建总包办理工作面的移交；

3.8明确精装总包和土建总包的管理界面，安排施工面的各项衔接工作，组织、协调各分包的现场管理工作；

4.资料的移交归档

4.1精装总包项目部组织技术、质量、资料等与土建总包接洽，做好资料分工、收集、整理、归档的衔接工作；

4.2建立工程资料的统一编码，统一的工程名称，格式一致，符合施工验收规X、工程合同与设计文件、工程质量标准等；

4.3与监理办理资料验收的相关手续及衔接工作；

4.4工程资料的分级管理，各分包技术负责人负责各分包的工程资料的全过程管理；

4.5各分包专职资料管理人员负责本区域的工程资料的收集、整理和审核工作；

4.6精装总包单位负责汇总归档各分包编制的全部施工资料，分包负责承包X围内的施工资料的收集和整理，并对其施工资料的真实性和完整性负责；

六.施工组织

1.现场施工总平面布置

1.1平面总体布置

结合施工现场现实情况，各分包协调配合共同利用好有限的平面道路和场地，在规定的时间及X围内解决好材料的进场、堆放、交叉使用、垃圾的清运和现场卫生等项工作，消除不利因素，保证正常施工并创建出环境良好、清洁卫生、布置有序的文明工地。

施工总平面布置原则（详见总平面布置图）：

（1）布局合理，占地要省；材料运输缩短运距，尽量减少二次搬运；

（2）材料到场后需及时转运上楼，减少存储仓库面积；

（3）利用现有运输道路统筹安排材料垂直运输的问题，分包需提前做出材料进场计划安排和施工进度计划，充分做好备料工作；

1.2现场材料存放

在施工中密切与各分包单位协调好，粗材料可堆放于露天场地，精细材料进场后只能有短暂的室外存放时间，保证材料进场后及时顺利地运到相关楼层，是总平面管理的重点。

分包施工人员需计算所使用材料（尤其是湿作业）的用量，材料到场后，分包及时组织人员将材料转运至施工现场，所需材料数量按要求分类码放好，提前做好备料工作。

装修施工使用的砂、石等材料存放在指定的存放区域，现场存放材料用量原则上不能超过三天的施工用量，材料到场后需尽快转运上楼。

瓷砖进场后，运到材料库房存放后，再转运上楼。

铝合金窗随进场随进行安装，暂时存放在首层室内。

龙骨、石膏板、玻璃、等轻型装饰材料直接运至施工楼层。

石膏粉、水泥、腻子粉、涂料等物资在材料库房存放。

其他各分包单位材料存放于各自库房或现场指定地点，或直接运至施工作业面。

1.3施工平面管理（详见施工总平面责任分区图）

现场根据作业内容的不同划分各分包单位的责任区，明确责任，管理到位，随时保证现场道路畅通，建筑垃圾、生活垃圾在指定地点做好分类堆放，统一外运，卫生达标。

现场统一服从总包单位的管理，进场材料在指定地点存放，人员、车辆出入实行登记制度和出入证制度。

为加强施工现场文明施工管理，楼内配备小便桶，设在楼内公共区域的楼梯间等通风部位；由分包派专人负责收集、清理，并做好通风、围护、杀蝇、清洁等工作，各分包负责本区段内的卫生管理，精装总包负责监督、落实。

（具体管理办法祥见文明施工篇的厕所管理）

2.水平及垂直运输

2.1本工程的垂直运输采用室外电梯（人货梯）运输，室外梯拆除后用室内消防电梯解决垂直运输。

2.2水平运输（详见施工总平面临时道路规划图）

包括材料场外运输及场内运输两部分，场外运输由各材料供应商解决，进场后应尽量存放在距离室外电梯较近的X围，减少现场二次搬运。

场内水平运输视倒运物资数量、种类不同采用手推车、人工搬运等方式。

3.现场水电管理

由精装总包成立现场水电管理小组，对现场内的所有水电实现统一管理，本着合理调度、节约使用的原则；

现场水电管理小组由精装总包项目经理任组长，工程部主管、安全主管任副组长，各标段分包项目经理担任小组组员；下设临水、临电作业班组，由持有上岗证的熟练工人组成，精装总包配备2名，各标段分包分别配备2名；

开工前各分包向精装总包统一报送报所需用水、用电计划（需经施工用电负荷验算），经批准后方可接驳使用。

4.现场临水、临电

4.1现场临时用电

4.1.1现场施工用电，执行《施工现场临时用电安全技术规程》JGJ46-2005，现场用电线路基本不变，只根据装修阶段施工机具不同调整配电箱位置和数