海南经济特区土地管理条例状态.docx
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海南经济特区土地管理条例状态
海南经济特区土地管理条例状态:
被修正发布日期:
1994-07-18生效日期:
1994-07-18发布部门:
海南省人民代表大会常务委员会
发布文号:
（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过1994年7月18日起施行）
第一章总则
第二章土地所有权和使用权
第三章土地的开发利用和保护
第四章国家建设用地
第五章乡（镇）村建设用地
第六章国有土地使用权出让、转让、出租、继承和抵押
第一节国有土地使用权出让
第二节国有土地使用权转让、出租、继承和抵押
第三节划拨土地使用权转让、出租和抵押
第七章集体所有土地使用权出让、转让和出租
第八章法律责任
第九章附则
第一章总则
第一条为了加强土地管理，合理开发、利用和依法经营、保护土地，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规，结合海南经济特区实际情况，制定本条例。
关联法规：
第二条海南经济特区的土地按照所有权和使用权分离的原则，实行土地使用权有偿出让、限期使用制度。
地下资源、埋藏物、隐藏物、原有公用设施不属于土地使用权出让范围。
国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押、继承或者用于其他经济活动。
集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者出租用于农业生产，也可以由农村集体经济组织用于自办企业，或者作为与其他单位、个人合作的条件，用于非农业建设。
第三条土地使用者开发、利用和经营土地的活动，应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，遵守国家法律、法规，并不得损害社会公共利益。
其合法权益受法律保护。
第四条国家为了公共利益的需要，可以依法征用集体所有土地或者收回国有土地使用权。
第五条各级人民政府必须贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第六条省、市、县、自治县土地管理部门主管本行政区域内土地统一管理工作，负责对土地管理法律、法规的组织实施和监督检查。
乡、民族乡、镇人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。
省农垦行政主管部门负责垦区内国有土地的管理工作。
关联法规：
第七条对在保护、开发和合理利用土地以及有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，人民政府应当给予奖励。
第二章土地所有权和使用权
第八条城市市区的土地，国有农场、林场、牧场、盐场、渔场的土地，农村和城市郊区中依法征用的土地，以及国家未确定给集体所有的林地、草地、荒山、荒地、水面、滩涂、河滩地和其他土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
第九条依法使用国有土地的，应当向市、县土地管理部门申请登记，领取国有土地使用证。
拥有集体所有土地的单位，应当向市、县土地管理部门申请登记，领取集体土地所有权证。
非集体土地所有者依法使用集体所有土地，应当向市、县土地管理部门申请登记领取集体土地使用证。
农村集体经济组织成员承包集体所有土地从事农业生产的除外。
变更土地所有权或者土地使用权以及在土地使用权上设定他项权利的，必须依照本条例的规定办理报批或者登记。
第十条土地的所有权、使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第十一条土地所有权或者使用权有争议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府按照分级负责、就地解决的原则处理：
（一）在乡、民族乡、镇范围内，个人之间、个人与单位之间的土地纠纷，由乡镇人民政府处理；单位之间的土地纠纷，由市、县、自治县人民政府处理。
（二）在市、县、自治县范围内，跨乡、民族乡、镇的土地纠纷，由市、县、自治县人民政府处理。
（三）跨市、县、自治县的土地纠纷，由有关市、县、自治县人民政府召集当事人进行调解；经调解无效的，由所在市、县、自治县人民政府书面报请省人民政府处理。
当事人对政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定书之日起15日内向上一级人民政府申请复议，也可以在接到处理决定书之日起30日内向人民法院起诉。
关联法规：
第三章土地的开发利用和保护
第十二条省、市、县、自治县土地管理部门会同有关部门拟订土地利用总体规划，经同级人民政府审查同意后，报上一级人民政府批准执行；
乡、民族乡、镇人民政府拟订乡、民族乡、镇土地利用总体规划，报市、县、自治县人民政府批准执行。
土地利用总体规划需要修改的，应当报请原批准机关批准。
在城市规划区内的土地开发利用，应当符合城市规划。
第十三条市、县、自治县人民政府应当划定基本农田保护区。
基本农田保护区内的土地，除交通、能源、水利等基础设施建设需要外，不得征用或者改变其用途。
确需征用或者改作他用的，必须按照有关基本农田保护的规定办理。
第十四条城镇规划区内基础设施的开发建设，由市、县、自治县人民政府按照下列方式组织实施：
（一）市、县、自治县人民政府直接投资开发建设；
（二）市、县、自治县人民政府委托企业开发建设，基础设施建成后的土地使用权由市、县、自治县人民政府统一出让，并依照合同约定分配收益；
（三）市、县、自治县人民政府以土地使用权与企业合作开发建设，基础设施建成后，企业依照合同约定取得部分地块的土地使用权。
第十五条开发国有荒山、荒地、草地、滩涂、内陆水面用于农业生产的，必须向市、县、自治县土地管理部门提出申请，按照下列权限报请批准：
一次性开发333公顷以下的，由市、县、自治县人民政府批准；
一次性开发333公顷以上666公顷以下的，由省人民政府批准。
关联法规：
第十六条依法承包经营集体所有土地以及依法使用宅基地、自留地、自留山的单位和个人，应当按照原确定的用途使用土地；不得擅自在承包地、自留地、自留山上打坯、建房、造坟、开矿或者进行其他毁坏土地的行为。
需要在承包经营的土地和自留地、自留山上从事采矿、采石、挖沙、取土等经营活动的，依照有关法律法规的规定报请市、县、自治县人民政府批准，并办理法定手续后方可进行。
采矿、采石、挖沙、取土后的土地复垦，依照国家有关规定执行。
第四章国家建设用地
第十七条国家因建设需要征用集体所有土地，由市、县、自治县人民政府统一办理。
征地工作由市、县、自治县土地管理部门负责实施，其他单位或者个人不得征用集体所有土地。
农村集体经济组织应当服从国家需要，协助做好征地工作。
第十八条市、县、自治县土地管理部门对已按照建设程序批准的建设项目用地，可以按照项目征地；对城镇建设或者旅游业、工业建设需要综合开发的土地，可以有计划地成片征地。
在城市规划区、省人民政府批准的开发区和风景名胜保护区内征地的，应当先取得城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。
第十九条凡按照项目征地的，由项目所在地的市、县、自治县土地管理部门对建设单位的用地申请进行审查后，按照征地批准权限报经同级或者上级人民政府批准；成片征用土地的，由市、县、自治县土地管理部门会同有关部门编制可行性论证报告，经同级人民政府同意后，报请省人民政府批准。
第二十条征用集体所有土地或者使用国有土地用于非农业建设的，按照下列权限审批：
县级（含县级市）人民政府审批土地的权限为耕地（含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘，下同）1.5公顷以下，其他土地3.5公顷以下；海口市、三亚市人民政府审批土地权限为耕地6.5公顷以下，其他土地13.5公顷以下。
同一建设项目需要使用土地的，应当一次申请批准，不得化整为零。
市、县、自治县人民政府批准征用各类土地总和，每宗不得超过第一款规定中其他土地的最高限额；超过限额的，应当报请省人民政府批准。
市、县、自治县人民政府审批土地的有关文件、资料应当报省土地管理部门备案。
关联法规：
第二十一条市、县、自治县人民政府征用土地的总量必须控制在省人民政府下达的年度计划内；因特殊情况需要超计划征用土地的，应当事先报请省人民政府批准。
第二十二条市、县、自治县土地管理部门征地工作按照下列程序进行：
（一）根据建设需要和规划要求进行初步选址，提出征地方案，报经同级人民政府同意后，发出征地通知书；
（二）组织调查勘测，根据土地权属及利用状况，确定拟征土地的面积、界址；
（三）会同有关部门与被征地的单位协商征地补偿安置方案；
（四）就征地事项征求有关部门意见后，按照征地批准权限报请人民政府审批；
（五）根据人民政府批准征地文件，落实征地有关事项。
第二十三条被征地单位应当自接到征地通知书之日起30日内与市、县、自治县土地管理部门办理征地有关手续；逾期不办理的，由市、县、自治县人民政府依照有关规定做出征地决定。
被征地单位对征地决定有异议的，可以在接到决定书之日起15日内向上一级人民政府申请复议，也可以直接向人民法院起诉。
在法定期限内既不申请复议或者起诉又不履行决定的，由市、县、自治县人民政府申请人民法院强制执行。
第二十四条市、县、自治县人民政府可以对经依法批准的开发区、成片开发项目和城市规划区内近期建设需要使用的农村集体所有土地实行预征。
市、县、自治县人民政府预征土地，应当报请省人民政府批准。
市、县、自治县土地管理部门应当与农村集体经济组织签订征地补偿协议，并出资支付征地补偿费。
经预征的土地，在建设需要使用时，仍必须依照本条例规定的批准权限和程序报批。
第二十五条预征土地在办理预征手续后，应当支付征地补偿费的30％，被征地单位可以继续使用土地。
预征土地进行开发建设时，应当支付余下的征地补偿费，落实劳动力安置方案。
预征土地两年后进行开发建设的，征地补偿费应当根据农产品价格变化情况适当调整。
第二十六条征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和附着物补偿费。
第二十七条土地补偿费按照下列标准支付：
（一）征用水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按照该土地被征用前三年平均年产值的10倍支付；
（二）征用已种植但未收益的园地，可以按照作物长势比照邻近同类作物前三年平均年产值的8倍支付；
（三）征用林地，按照被征林地平均年产值的15倍支付；
（四）征用其他土地，按照第
（一）项标准减半支付。
关联法规：
第二十八条征用耕地的安置补助费按照该土地被征用前三年平均年产值的20倍支付；征用林地的安置补助费按该土地被征用前平均年产值的15倍支付。
关联法规：
第二十九条征用土地的青苗补偿费，属短期作物的，按照一茬（造）产值支付；属多年生作物的，根据其种类和生长期长短给予合理支付；人工林和零星树木按照实际价格支付。
被征地单位自行砍伐的人工林或者发出征地通知书后突击抢种的作物，不予补偿。
第三十条被征用土地上的房屋以及农田水利设施、水井、坟墓等其他附着物的补偿标准，由市、县、自治县人民政府规定。
发出征地通知书突击抢建的附着物，不予补偿。
第三十一条被征地单位应当在当地金融机构开设专户存储征地补偿费。
征地补偿费由实施征地的市、县、自治县土地管理部门按照征地补偿安置协议约定的期限汇入被征地单位开设的征地补偿费专户，不得以现金支付。
第三十二条征地补偿费中除属于个人的青苗和附着物的补偿费由被征地单位如数付给本人以外，其余的征地补偿费由被征地单位统一管理使用，主要用于举办集体企业，发展农副业生产或者进行农用土地开发和农田基本建设，不得私分、占用或者挪作他用。
其中安置补助费可以按照一定比例，划给自谋职业者作为就业补助和不能就业的人员作为生活补助。
关联法规：
第三十三条国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。
每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。
被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。
第三十四条各级人民政府及其有关部门应当多渠道安排被征地的村民就业，组织和指导被征地单位举办乡镇企业安置剩余劳动力，引导和帮助村民自谋职业；使用土地的单位应当优先招收被征地单位的村民就业。
市、县、自治县土地管理部门在与土地使用权受让人签订土地使用权出让合同时，能安排就业的，应当在合同中载明土地使用权受让人安置农民就业的条件、人数和期限。
被安置就业的农村职工自动辞职或者被辞退时，其所在农村集体经济组织可以选派其他成员替换。
第三十五条市、县、自治县人民政府应当对被征地单位的生产、生活用地作出统筹安排，根据需要适当留出土地给被征地单位按照规划使用。
第三十六条被征地单位用征地补偿费发展生产、安置劳动力就业确有困难的，市、县、自治县人民政府可以从出让土地使用权收入的地方留成中划出部分资金给予扶持。
第三十七条经依法批准兴办的开发区或者成片开发项目需要迁移村庄的，应当在征地范围内或者附近选址，妥善安置。
第三十八条国家因公共利益需要依法收回国有土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，由收回该幅土地使用权的人民政府给予适当补偿。
第五章乡（镇）村建设用地
第三十九条农村居民住宅建设，乡镇企业建设，乡（镇）村公共设施和公益事业建设应当符合乡（镇）村规划，用地不得突破市、县、自治县人民政府下达的乡（镇）村建设用地年度计划。
第四十条农村居民、回乡落户的城镇居民、复员退伍军人以及回乡定居的华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅申请使用集体所有土地的，必须经农村集体经济组织同意并办理报批手续：
使用原有宅基地、村内空闲地、荒地和坡地的，由乡、民族乡、镇人民政府批准；使用耕地的，经乡、民族乡、镇人民政府审核，报市、县、自治县人民政府批准。
城镇非农业户口居民需要使用集体所有土地建住宅的，必须经宅基地所在市、县、自治县人民政府批准，并依照本条例规定的征地补偿标准支付土地补偿费和安置补助费。
国家工作人员不得利用职权，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用集体所有土地建住宅或者进行其他活动。
第四十一条居民兴建住宅用地面积应当严格控制。
具体标准由市、县、自治县人民政府规定。
居民住宅用地面积已达到标准，出租、出售住房或者改为经营场所后再申请宅基地的，不予批准。
第四十二条乡镇企业和公共设施、公益事业需要使用集体所有土地的，必须经乡、民族乡、镇人民政府审核，向市、县、自治县土地管理部门提出申请，依照本条例第二十条规定的权限报批。
第六章国有土地使用权出让、转让、出租、继承和抵押
第一节国有土地使用权出让
第四十三条国有土地使用权的出让，由市、县、自治县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
国有土地使用权的出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
市、县、自治县人民政府组织编制国有土地使用权出让年度计划，并报省土地管理部门备案。
第四十四条市、县、自治县土地管理部门根据土地使用权出让年度计划拟定土地使用权出让方案，报经同级人民政府批准后实施。
市、县、自治县人民政府出让土地使用权的审批权限与本条例第二十条规定的征用集体所有土地、使用国有土地的审批权限相同。
征用集体所有土地又同时出让土地使用权的，依照本条例第二十条规定同时报批。
第四十五条下列国有土地使用权可以依法出让：
（一）市、县、自治县人民政府根据国家建设需要依法征用的土地；
（二）由人民政府依法收回的国有土地；
（三）出让期限届满由人民政府收回的土地；
（四）其他可供出让的土地。
第四十六条国有土地使用权的出让，分别采取协议、招标、拍卖的方式。
下列用途的国有土地使用权可以通过协议方式出让：
（一）国家机关、部队用地和文化、教育、卫生、体育、科研、市政设施等非营利性用地；
（二）基础设施用地；
（三）国家和省重点建设项目用地；
（四）工业项目用地；
（五）国家扶持发展的普通标准住宅用地。
前款规定以外的项目用地应当采取拍卖、招标方式。
第四十七条以招标、拍卖方式出让土地使用权的底价和以协议方式出让土地使用权的价格，由市、县、自治县土地管理部门根据经批准的基准地价，结合拟出让地块的条件、出让年限和土地供需情况等因素确定。
未经价格评估的土地使用权，不得出让。
第四十八条有下列情形之一的，经市、县、自治县人民政府批准，可以适当减收土地使用权出让金；法律、法规另有规定的，从其规定：
（一）交通、水利、能源等基础设施用地；
（二）市政公共设施和文化、卫生、体育、教育、科研事业用地；
（三）经省人民政府批准的高科技开发项目用地；
（四）开发荒山、荒地、草地、水面、滩涂用于农业生产的。
第四十九条出让土地使用权收入的款项，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。
第五十条土地使用权出让，由市、县、自治县土地管理部门与土地使用权受让人签订出让合同。
土地使用权出让年限不得超过七十年。
第五十一条土地使用权受让人应当从出让合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金总额的10％作为定金，余额在90日内付清。
土地使用权受让人未依照出让合同规定期限付清的，从逾期之日起每日加收未付部分1‰的违约金；逾期达90日仍未付清的，土地管理部门有权解除合同，定金不予退回，并可以请求赔偿，地上建筑物和附着物限期拆除。
土地管理部门未依照土地使用权出让合同规定期限向土地使用权受让人提供土地使用权的，从逾期之日起每日按照已收土地使用权出让金总额1‰付给土地使用权受让人违约金；逾期达90日仍未提供土地使用权的，土地使用权受让人有权解除出让合同，要求双倍返还定金，并可以请求赔偿。
第五十二条土地使用权受让人需要改变出让合同约定土地用途的，必须先取得市、县、自治县规划行政主管部门许可，经市、县、自治县土地管理部门同意后，重新签订出让合同或者补充合同，并办理有关手续。
第五十三条土地使用权受让人应当依照出让合同的规定期限投资建设。
从出让合同生效之日起，满两年未完成项目投资总额25％的，由原报批机关报请原批准机关批准，无偿收回土地使用权。
第五十四条国有土地使用权出让期限届满，土地使用权由市、县、自治县人民政府无偿收回，注销土地使用证，其地上建筑物、其他附着物依照出让合同约定处理或者无偿收归国有。
国有土地使用权出让期限届满需要续期的，土地使用权受让人应当在期满前1年提出申请，经批准后重新签订出让合同，按照当时地价标准支付土地使用权出让金。
地上原有的建筑物、其他附着物仍归土地使用权受让人所有或者使用。
第五十五条国家因公共利益的需要提前收回土地使用权的，或者因城市规划调整致使土地使用权受让人不能依照出让合同使用土地的，人民政府应当根据土地使用权受让人已使用年限和开发、利用土地的实际情况，给予相应补偿。
第二节国有土地使用权转让、出租、继承和抵押
第五十六条土地使用权受让人可以将依法取得的国有土地使用权进行转让、出租、抵押。
土地使用权与地上建筑物、其他附着物应当同时转让、出租、抵押。
第五十七条有下列行为之一的，视同土地使用权转让：
（一）以土地使用权作为出资条件，与他人举办联营企业、股份制企业的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发土地，并按照产权分成的；
（三）以土地使用权抵债的；
（四）企业被收购、兼并，土地使用权转移给新的权利人的。
第五十八条下列国有土地使用权，不得转让、出租：
（一）未持有土地使用权证书及其他产权证书的；
（二）未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发的；
（三）县级以上人民政府依法决定收回的；
（四）土地使用权有争议的；
（五）司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制土地使用权转让、出租的；
（六）设定抵押权的土地使用权，未经抵押权人同意转让、出租的；
（七）法律、法规规定禁止转让、出租的其他情形。
第五十九条国有土地使用权转让、出租，只能转让、出租土地使用权出让合同规定使用年限内的余期使用权。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。
土地使用权分割转让的，不得违反土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务。
土地使用权租赁期间，出租人仍必须履行土地使用权出让合同规定的义务。
第六十条转让、出租国有土地使用权的当事人双方应当签订合同，并于合同签订之日起10日内到市、县、自治县土地管理部门办理登记；
市、县、自治县土地管理部门应当在10日内作出是否给予登记的决定并书面通知当事人，不予登记的，应当说明理由。
当事人有异议的，有权向土地管理部门的上一级机关申请复议或者向人民法院起诉。
土地使用权转让、出租合同不得违反土地使用权出让合同的约定。
第六十一条国有土地使用权转让、出租后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途和规划要求的，依照本条例第五十二条的规定办理。
第六十二条租赁关系终止，租赁双方应当在终止之日起10日内，到原登记机关办理注销登记。
第六十三条国有土地使用权可以继承。
继承人应当持有公证机关出具的土地使用权继承公证书到市、县、自治县土地管理部门办理土地使用权过户登记。
分割作为遗产的土地使用权，应当有利于生产和生活，不得损害该幅土地使用权的效用，不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等方式处理。
第六十四条国有土地使用权可以抵押。
抵押人和抵押权人应当签订土地使用权抵押合同，并依照本条例第六十条规定办理登记。
以出租的国有土地使用权抵押时，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况书面通知承租人。
第六十五条抵押人将抵押的国有土地使用权转让或者出租，应当事先征得抵押权人书面同意。
第六十六条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定，处分抵押的土地使用权的地上建筑物、其他附着物。
通过处分抵押的土地使用权和地上建筑物、其他附着物而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第六十七条因债务清偿或者其他原因终止抵押关系的，抵押双方当事人应当在抵押关系终止之日起10日内到市、县、自治县土地管理部门办理注销登记。
第六十八条转让、出租国有土地使用权的，当事人应当委托有资格的地产评估机构对土地使用权的价格进行评估。
评估结果必须经土地管理部门确认。
转让、出租国有土地使用权的，应当根据确认的评估价格，依照有关规定缴纳税费。
关联法规：
第三节划拨土地使用权转让、出租和抵押
第六十九条划拨土地使用权经市、县、自治县土地管理部门批准，可以转让、出租、抵押或者与他人举办联营企业、股份制企业。
农垦系统的划拨土地使用权，经省农垦行政主管部门批准，可以转让、出租、抵押或者与他人举办联营企业，股份制企业。
省农垦行政主管部门批准划拨土地使用权的权限依照本条例第二十条规定的县级人民政府审批权限执行。
其实施办法由省人民政府规定。
划拨土地使用权的转让、出租、抵押依照本章第二节规定办理。
第七十条转让、出租、抵押划拨土地使用权或者以划拨土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业的，必须同时具备下列条件：
（一）持有土地使用证；
（二）地上有建筑物和其他附着物的，应当持有有关产权证明；
（三）必须符合土地利用总体规划和城市规划；
（四）与市、县、自治县土地管理部门补签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让
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