北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性方案研究报告.docx
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北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性方案研究报告
市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目
一项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告
1.1.2委托方
华隆昌房地产开发（以下简称：
华隆昌公司）
1.1.3承担可行性研究工作的单位
受托单位：
市世联土地房地产评估XX分公司
单位地址：
市区建国门外大街甲6号中环世贸C座7层
1.1.4研究工作依据
国家有关法规、政策文件
✧《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：
建标[2000]205号）
✧《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]1325号）
✧《关于印发经济评估方法的通知》与附件（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
其他有关法规、政策文件
✧《市建设工程概算定额》
✧《市建设工程工期定额》
✧《市建筑工程价格信息》
企业提供的相关资料
✧《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号）
✧《建设工程规划许可证》（2000-房规建字-0109、2001-房规建字-0197）
✧《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号）
✧《建设用地规划许可证》（1999-房规地字-0002、1999-房规地字-0011、2001-房规地字-0030）
✧《市国有土地使用权出让合同》（京房房地出让[合]字（1999）第006号、京房房地出让[合]字（1999）第015号、京房房地出让[合]字（1998）第090号）
✧《房屋土地测绘成果报告书》
✧竣工验收报告
✧畅龙苑商厦销售计划
✧改造公寓材料作法
✧玉竹园一里面积说明
1.1.5项目建设规模和容
根据郡原地产提供的相关资料，经济技术指标如下表：
表：
项目主要规划指标
地块编号
京房国用（2004）字第405号
用地性质
住宅用地
总用地面积（m2）
19,910.17
总建筑面积（m2）
64,000
本项目用地面积（m2）
4,640.06
建筑容积率
3.214
建筑覆盖率
≥50%
本项目建筑面积（m2）
14,915.17
其中：
公寓
4,372.76
公寓总户数（套）
90
户型
40㎡~50㎡
商业用房
4,824.74
娱乐用房
5,717.67
其中：
地上建筑面积（㎡）
7,959.23
地下建筑面积（㎡）
6,955.94
注：
表中指标来源《国有土地使用证》、《房屋所有权证》与玉竹园一里面积说明等相关资料。
1.1.6项目开发、销售手续
Ø项目土地使用权取得
根据《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号），2004年10月由华隆昌公司取得土地使用权。
Ø项目房屋所有权取得
根据《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），华隆昌公司分别于2002年8月与2005年6月取得房屋所有权。
Ø项目销售合法性手续
玉竹园一里（畅龙苑）项目住宅部分已全部销售完毕，涉与本项目部分权属清晰、权证完备，具备合法销售条件，项目可租、可售。
通过以上分析，我们认为本项目的权属来源清晰合法。
1.2项目咨询说明
项目简介
本项目所在为1号楼与2号楼1-3层商业部分、甲1号楼、2号楼与甲1号楼地下部分、4北号楼与地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年代、装修情况、设施设备情况详见下表：
1号楼（1-3层）
商业
423.03
钢混
2003
空置
地砖地面、乳胶漆墙面与天花，楼梯间石地面与不锈钢栏杆
烟感、喷淋、暖气等简单设备
2号楼（1-3层）
商业
2219.80
钢混
2003
空置
地砖地面、乳胶漆墙面与天花，楼梯间石地面与不锈钢栏杆
烟感、喷淋、暖气等简单设备
甲1号楼（1-2层）
商业
943.64
钢混
2003
空置
地砖地面、乳胶漆墙面、格栅吊顶、楼梯不锈钢栏杆
烟感、喷淋、暖气等简单设备
2、甲1号楼地下室
商业
1238.27
钢混
2003
空置
水泥地面、乳胶漆墙面与天花
烟感、喷淋、暖气、通风系统等
4北号楼
商业
4372.76
混合
2001
空置
1-3层为地砖地面、乳胶漆墙面与天花；4层走廊与会议室地砖地面、墙面乳胶漆、硅钙板吊顶，办公室水泥地面、乳胶漆墙面与天花
烟感、喷淋等简单设备
地下室
商业
5717.67
钢混
2001
空置
毛坯
简单设备
合计
14915.17
注：
本项目公寓部分目前正在改造装修，工期3~4个月，拟定5月份出租；商业、娱乐部分为毛坯状态，可随时租售。
1.2.2咨询说明事项
✧本次咨询项目为华隆昌公司拟计划向信托公司申请6,000万元贷款，用于公司新项目开发。
华隆昌公司特委托我司对本项目进行综合评价，以便为信托贷款决策提供参考依据。
本案中，对项目的功能布局、规划利用与租售分析均参考委托方提供的相关资料。
✧本项目为玉竹园一里（畅龙苑）小区的商业部分，据委托方介绍原玉竹园一里（畅龙苑）64000平方米建筑总工期为2年，总投资1.4亿元，2001年开工，当年贷款2000万元，贷款期限1年，小区住宅实现销售后，已全部归还贷款并进行了后期滚动开发，全部项目已于2004年完成竣工验收手续。
据与委托方沟通，公寓部分的改造、装修拟全部自筹资金，故本项目全投资按自有资金进行测算。
✧由于玉竹园一里（畅龙苑）小区开发较早，当年总投资较少，尤其土地取得成本较低，本次评价中按现行成本与合理建设工期进行测算。
✧本次评价是以符合本项目预期租售标准的模拟投入与现有市场收益为基础的，不涉与各股东之间的利润分配。
✧本项目所涉与的三类物业，其中商业、娱乐经营模式为可租、可售，如出售可办理产权过户手续，委托方意向为出售；公寓则只能出租，并据委托方拟经营模式，为出售商业用地剩余32年的租赁权。
本次评价中商业、娱乐部分按出售模式测算，公寓按一次性出租剩余年限使用权测算。
1.3可行性研究结论
1.3.1市场可行性研究
✧区域土地市场活跃，成交量与成交楼面价格均有大幅提高，土地成交类型由以居住用地为主，目前品牌开发商为获得土地的主力军。
✧房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅上涨，价格自2009年下半年上涨明显；
✧在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2010年房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，房价在2010年将维持高位并呈小幅震荡趋势；
✧在市要将房山区定位为中央休闲区（CSD）的发展战略下，房山的区域价值逐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块；
✧地铁线的催化效应进一步增强了房山区房地产市场的板块作用；
✧目前区域房地产市场呈现经济型户型占主流，中高档楼盘开发逐渐增加、主要客户由中低端人群向中高端发展的特点。
1.3.2经济可行性研究
1.3.2.1投资估算
项目总投资8,699.25万元，其中，建设期总投资7,818.47万元，构成如下：
表：
投资估算表单位：
万元
序号
项目名称
总额（万元）
单价（元/㎡）
占总投资比例
1
土地成本
4,474.55
3,000
51.4%
2
前期工程费
171.52
115
2.0%
3
建安工程
2,765.94
1,854
31.8%
4
公共配套设施建设
55.32
37
0.6%
5
开发间接费
149.35
100
1.7%
6
管理费
112.01
75
1.3%
7
不可预见费
89.78
60
1.0%
8
销售费用
279.07
187
3.2%
10
土地增值税
601.71
403
6.9%
11
合计
8,699.25
5,832
100.00%
注：
1、测算数据来源于华隆昌公司提供资料；
2、单价是按本项目总建筑面积分摊计算的单价。
1.3.2.2资金筹措
建设期投资资金来源包括自筹资金和销售收入。
项目总投资为8,699.25万元，其中自筹资金为7,300.00万元，占总投资比例能够达到“自有资金不低于建设总投资20%”的要求，其他为销售收入1,399.25万元。
资金筹措情况如下表所示：
表：
项目资金来源表单位：
万元
序号
项目
资金（万元）
比例
1
自有资金
7,300.00
83.9%
2
销售收入
1,399.25
16.1%
3
总投资
8,699.25
100.0%
1.3.2.3项目利润
经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表，项目盈利能力均高于行业平均水平：
表：
项目利润估算表
序号
项目
计算公式
金额（万元）
1
经营收入
12,812.38
2
开发成本
7,818.47
3
运营成本（出租）
435.20
4
销售费用
279.07
5
销售税金与附加
702.31
6
土地增值税
601.71
7
利润总额
（1）-
（2）-（3）-（4）-（5）
2,975.62
8
所得税
（6）×25%
743.90
9
净利润
（6）-（7）
2,231.71
10
成本利润率
年均利润/总投资
34.21%
11
成本净利润率
年均净利润/总投资
25.65%
12
财务净现值（FNPV）
912.69
13
财务部收益率（FIRR）
22.9%
14
动态投资回收期（年）
1.82
注：
本项目基准收益率设定为12%。
1.3.3项目评价结论
Ø项目权属证书齐备
根据委托方提供资料了解，目前，本项目已取得《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号）、《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），权属无瑕疵事项，不涉与他项权利事项，可以在公开市场上自由出售、出租。
Ø项目改造、装修资金有保证
本项目所在玉竹园一里（畅龙苑）小区已全部于2004年完成竣工验收手续，据委托方介绍，本项目商业与娱乐部分拟以现状出售（出租），公寓部分拟自筹资金或以出售租赁权收入作为改造、装修的后续资金。
Ø项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，完备区域配套设施，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。
Ø项目经济效益属于行业平均水平
经测算项目的结果指标见下表所示：
表：
结果指标表
1
占地面积
4,640.1
㎡
2
总建筑面积（含地下）
14,915.17
㎡
3
项目总投资
8,699.25
万元
4
项目经营收入
12,812.38
万元
5
利润总额
2,975.62
万元
6
税后利润
2,231.71
万元
7
投资利润率（税前）
34.21%
%
8
投资净利润率（税后）
25.65%
%
9
财务净现值（FNPV）
912.69
万元
10
财务部收益率（FIRR）
22.9%
%
11
动态投资回收期（年）
1.82
年
结论：
Ø项目经济评价均属于行业平均水平，具备一定抗风险能力；
Ø项目公寓、商业、娱乐三类物业定位符合市场供应需求，市场租售前景良好。
综合评价项目整体可行。
1.4项目风险与防建议
1.4.1项目风险
✧本项目土地用途为商业，土地使用终止年限为2042年11月，公寓、商业、娱乐三类物业只能按商业剩余年限约32年进行租售，尤其公寓部分存在着租赁到期不能变为住宅用途的风险；
✧改造装修后的公寓部分只能出售商业用途剩余32年期的租赁权，签订租赁合同，无法办理分隔后单套产权证；
✧作为区域中较早的楼盘项目，存在市场竞争风险。
1.4.2风险防建议
✧抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的宣传，确保项目成功推出；
✧随时关注房地产政策动向，并与时采取必要的防措施；
✧随时关注市与区域房地产市场供求动向，与时采取应对措施；
✧做足项目的市场调研和客户需求调查；
✧随时关注主力客户的需求，与时调整营销策略；
✧打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力；
✧把握项目本体与周边日渐成熟的环境，适时定位产品类别与目标价位。
综上所述，在模拟现行成本的前提下本项目仍具有尚好的经济效益，建议委托方在甄别市场供求的情况下，以销售为主要方式，或市场动向不明、客群购买意愿不明的情况下，考虑短期出租，并在适时阶段进行销售。
信托贷款机构则应关注贷款投向的新项目的可行性研究。
二
项目概况与背景
2.1项目概况
2.1.1项目整体概况
华隆昌公司分别于1998年、1999年通过协议出让方式签订出让合同，取得玉竹园一里（畅龙苑）整体土地使用权，项目总用地面积19,910.17平方米，总建筑面积64,000.00平方米，容积率3.214，项目2001年开工，2005年全部竣工入住，总投资1.4亿元。
项目位于良乡新城规划中心位置，东临大学城，西邻西南物流中心，北接良乡镇政府、房山区政府，南侧紧邻六环路出口，轻轨S5号线东阳庄站不到150米。
2.1.2本项目位置
玉竹园一里商业配套项目位于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，项目四至如下:
北临：
玉竹园一里住宅楼；
南临：
长虹东路；
西临：
中国移动营业厅；
东临：
昊天塔街西侧路。
图：
项目位置示意图
图：
东侧（昊天塔街西侧路）
图：
南侧（长虹东路）
图：
西侧（中国移动营业厅）
图：
北侧（玉竹园一里小区）
2.1.3项目开发现状
玉竹园一里商业配套项目目前为可售商品房，已取得《房屋所有权证》与玉竹园一里小区《国有土地使用证》。
图：
甲1号楼外观图
图：
1号楼、2号楼外观图
图：
4北号楼外观图
2.1.4项目周边与交通情况
周边环境：
项目处于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，周边多住宅小区，分布较近的住宅小区主要有鸿顺园（二手房）、新建楼盘有瑞雪春堂、阳光邑上、财富广场公寓等。
微观交通条件：
项目微观位置较理想，对外通达性好。
现状可通过南侧的长虹路直接与外部交通网实现衔接，未来待城铁房山线开通并在此设站，对外交通将更加便利。
周边交通条件：
项目所处宏观区位路网交通也较为便利，项目位于房山区良乡，东西向有主干道长虹路、六环路，南北向有主干道拱辰大街、107国道，次干道良常路、长于路等。
另外，再加上2010年下半年即将开通的城铁房山线，城市交通干道和各生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。
图：
项目地块外部交通网络示意图
2.2项目建设合法性分析
2.2.1项目开发合法性手续一览表
证照或文件名称
编号
企业法人营业执照
注册号：
7268
注册资本
2988万元
房地产开发企业资质证书
证书编号：
FS-A-1320
开发资质等级
肆级
国有土地使用权证
京房国用（2004）字第405号
房屋所有权证
京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号
2.2.2结论
本项目权属清晰合法。
2.3项目建设规模
根据华隆昌公司提供的资料，项目主要经济技术指标如下表：
表：
项目主要经济技术指标
地块编号
京房国用（2004）字第405号
用地性质
住宅用地
总用地面积（m2）
19,910.17
总建筑面积（m2）
64,000
本项目用地面积（m2）
4,640.06
建筑容积率
3.214
建筑覆盖率
≥50%
本项目建筑面积（m2）
14,915.17
其中：
公寓
4,372.76
公寓总户数（套）
90
户型
40㎡~50㎡
商业用房
4,824.74
娱乐用房
5,717.67
其中：
地上建筑面积（㎡）
7,959.23
地下建筑面积（㎡）
6,955.94
注：
表中指标来源《国有土地使用证》、《房屋所有权证》与玉竹园一里面积说明等相关资料。
2.4项目建设合作情况
表：
项目建设合作单位表
项目
企业
建设单位
华隆昌房地产开发
设计单位
中土建设技术开发公司
施工单位
龙建集团XX
监理单位
集东建设工程监理
注：
上表信息来源于《中华人民国建筑工程施工许可证》。
三项目市场分析
3.1市房地产行业发展环境与现状分析
3.1.1市社会经济发展情况分析
市GDP连续9年保持快速增长，2008年金融危机席卷全球，而2009年则是国际金融危机负面影响集中释放的一年。
2009年市全年实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，人均地区生产总值10070美元，地方财政收入增长10.3%，城乡居民收入分别实际增长9.7%和13.4%，城镇登记失业率控制在1.44%，居民消费价格指数下降1.5%。
表：
人均GDP统计表
年份
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
人均生产总值（元）
25,300
27,746
32,061
37,
44,969
49,505
56,044
63,
68,788
人均生产总值年增长率（%）
10.2
10.2
9.2
11.9
21.3
8.8
8.9
5.2
6.2
图片：
人均GDP与增长率
3.1.2市房地产市场发展的现状
3.1.2.1商品房开发、销售情况
2009年房地产投资平稳增长，商品房施工面积、竣工面积、销售面积均有所上升，空置面积控制在一定幅度。
根据市统计局资料显示，2009年市房地产开发投资总额达到2,337.7亿元，同比2008年增长22.5%。
商品房施工面积9719.1万平方米，比上年下降2.9%；商品房竣工面积2678.6万平方米，上升4.7%；商品房销售面积（含现房和期房）2362.3万平方米，比上年上升76.9%；商品房空置面积1351.4万平方米，比上年下降6%。
表：
2001年~2009年市房地产开发、销售情况表
年份
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
投资总额（亿元）
783.8
989.4
1,202.5
1,473.3
1,525.0
1,719.9
1,995.8
1,908.7
2,337.7
商品房施工面积（万平方米）
5966.7
7510.7
9070.7
9931.3
10748.5
10483.5
10,438.6
10,014.3
9,719.1
本年新开工面积（万平方米）
2789.8
3206
3433.8
3054.3
2965.9
3197.4
2557.4
2337.2
2,246.6
商品房竣工面积（万平方米）
1707.4
2384.4
2593.7
3067
3770.9
3193.9
2,891.7
2,558.0
2,678.6
商品房销售面积（万平方米）
1205
1708.3
1895.8
2472
2803.2
2607.6
2,176.6
1,335.4
2,362.3
商品房销售额（亿元）
609.9
813.8
898.0
1249.1
1758.8
2159.0
﹍
﹍
﹍
商品房空置面积（万平方米）
﹍
﹍
1123.4
1044.1
1374.2
1039.7
1,136.2
1,438.3
1,351.4
表：
2003年~2009年市商品住宅开发、销售情况表
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
商品住宅施工面积（万平方米）
6352.9
6759.4
7283.4
6311.3
5914.5
5538.2
5551.9
商品住宅竣工面积（万平方米）
2080.7
2344
2841.4
2193.3
1854
1399.3
1613.2
商品住宅销售面积（万平方米）
1771.1
2285.8
2566
2205
1731.5
1031.4
1880.5
商品住宅销售额（亿元）
789.2
1,.10
1,501.80
1,626.30
商品住宅空置面积（万平方米）
779.7
494.1
411.8
522.7
426.8
3.1.2.2商品房市场价格分析
从下图可以非常清晰的看出，2004年到2009年间，的新增供应总体呈现出快速下降的趋势，在2004年新增供应面积曾经达到3600多万平方米，而到了2009年则仅有不到1600万平方米。
短短几年时间，新增供应总量就下降了一倍还多。
供应量的急剧下降导致销售价格飙升，商品房销售价格从2004年的单价不到5000元每平米飙升至2009年的接近25000元每平米，而且这种趋势一直保持到2010年第一季度。
图片：
2004-2009年供应总量与商品房成交均价对比图
表：
2001年~2009年市商品住宅销售价格表
年份
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
平均销售价格（元/平方米）
4716
4467
4456
4747
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2004-2009年商品住宅期房供应、交易与价格变化图
二手房市场分析
2006年后，经过三年新房成交量的持续萎缩和二手房成交量的稳步上扬，2009年二手房市场成交量首次超越新房，成为市场最重要的组成，对市场供给、价格的形成发挥了重要影响，整个市场的在结构也悄然发生着改变。
从2008年11月开始到2009年春节，二手房市场基本处在一个初步的成交回暖期,在经历了近12个月的低位徘徊（月成交量在2000套左右）后，成交量开始缓慢回升，月成交量达到7000套左右，基本2006年的成交量水平。
春节过后，全市各区域二手房成交量都呈现爆发式增长，尤其是3月之后，月均成交量一举突破20000套，远远超过2007年月均7800套的历史最高水平。
成交量的突然放大，一方面是因为首次置业群体的集中入市；另一方面也是改善型客群和投资型客群已经开始进入市场，但新房供应远远不足所造成。
5月之后，伴随四环外区域供给的逐步稀缺（相较2008年和2009年1－5月）以与四环区域的放量成交，京城二手房市场开始迈入价格拉升阶段，其市场表现就是成交量在维持前一阶段水平的基础上略有增加，而成交均价则快速上涨。
进入4季度后，伴随CPI、PPI连续回升以与整个宏观经济中流动性的空前高涨，通货膨胀、货币收紧以与相关优惠政策终止三种预期开始主导二手房市场，
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