以来住房信贷政策变化情况.docx

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以来住房信贷政策变化情况

2010年以来住房信贷政策变化情况

一、住房信贷相关法律、规则和准则

2010年初至今，共收集与住房信贷政策相关的法律、规则和准则10项，全部为规范性文件。

其中，国务院发布1项；国务院办公厅发布2项；住建部、财政部、人民银行、银监会联合发布1项；住建部、人民银行、银监会联合发布1项；人民银行、银监会联合发布1项；住建部、外汇局联合发布1项；银监会发布2项；银监会办公厅发布1项。

具体内容如下：

1.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；

3.《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）；

4.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）；

5.《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）；

6.《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）；

7.《中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕98号）；

8.《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；

9.《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（银监发〔2011〕14号）；

10.《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发〔2011〕55号）。

二、差别化信贷政策

（一）2010年1月7日，国务院办公厅发文要求加大差别化信贷政策执行力度。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

引自《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）。

（二）为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，2010年4月17日，国务院发文要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

引自《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。

（三）2010年9月29日，人民银行、银监会联合发文落实国务院相关工作要求，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

参加《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）。

（四）2010年11月2日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合发文明确住房公积金个人住房贷款政策要求：

一是使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

二是第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

三是停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

参见《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）。

（五）2010年11月15日，住建部、外汇局联合发文规范境外机构合规个人的购房管理，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

参见《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）。

（六）2010年11月17日，银监会发文继续严格差别化住房信贷政策。

暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

贷款购买商品住房的首付款比例不低于30%。

其中，对二套房贷首付成数应不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

参见《中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕98号）。

（七）2011年1月26日，国务院办公厅发文要求继续完善严格的差别化住房信贷，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

参见《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。

（八）2011年2月9日，银监会发文要求继续严格执行差别化住房信贷政策。

要确保住房信贷政策执行的连续性和严密性，着力抑制投资投机等非理性的购房需求，严禁个人消费贷款用于购房。

参见《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（银监发〔2011〕14号）。

（九）2011年3月8日，银监会办公厅发文要求：

一是在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）印发前（2011年1月26日）受理的个人住房贷款业务，银行业金融机构要严格按照国发〔2010〕10号文（前述第二点）、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）（前述第三点）等规定的差别化住房信贷政策以及当地行政限购规定办理业务，并根据风险状况合理确定首付比例、贷款利率等。

二是国办发〔2011〕1号文件印发后（2011年1月26）受理的个人住房贷款业务，银行业金融机构要严格执行“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的规定，积极配合有关部门严格执行当地政府的限购政策并做好沟通解释工作。

参见《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发〔2011〕55号）。

三、商业性个人第二套住房认定标准

为落实差别化信贷政策，规范商业性个人第二套住房认定标准，2010年5月26日，住建部、人民银行、银监会联合发文明确了认定住房套数过程中的要求：

1.如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

2.有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（1）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（2）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

　　（3）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　3.对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上一条执行差别化住房信贷政策。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

引自《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）；

四、房地产企业信贷政策

（一）2010年1月7日，国务院办公厅发文要求要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

引自《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）。

（二）2010年4月17日，国务院发文要求商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。

引自《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。

（三）2010年9月29日，人民银行、银监会联合发文要求对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

参加《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）

（四）2010年11月17日，银监会发文要求对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。

对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。

参见《中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕98号）。

（五）2011年2月9日，银监会发文要求加强房地产开发企业风险控制。

对有重大违规行为的不得发放新贷款，原有贷款到期收回。

要认真做好“名单式”管理，对住建部、国土资源部等相关部门认定有重大违法违规行为、以及因法人代表的违法违纪行为，致使企业不能持续经营的房地产开发企业，银行业金融机构要按出现重大违约事项的贷款合同约定，采取加速还款等保全措施。

要密切关注存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高的高风险房地产企业风险暴露。

参见《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（银监发〔2011〕14号）。

五、房地产信贷风险管理

（一）2010年1月7日，国务院办公厅发文要求加强房地产信贷风险管理。

金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。

引自《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）。

（二）2010年11月15日，住建部、外汇局联合发文要求外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

参见《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）。

（三）2010年11月17日，银监会发文要求：

一是加强对个人消费贷款、个人经营性贷款的管理及其用途的跟踪监测，严禁用于购买住房。

二是严控大型房企集团贷款风险。

对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。

大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。

同时，对集团内部关联交易要进行跟踪监测，严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的管理交易，严防信贷资金转移或挪用。

要核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。

严格控制贷款管理担保，禁止互保。

参见《中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕98号）。

（四）2011年2月9日，银监会发文对房地产信贷风险管理提出要求：

一是强化土地储备贷款管理。

要抓住其平台贷款的特点，按照平台贷款的要求严格防控风险。

二是要加强对房地产开发贷款的全流程监控，严禁信贷资金用于购地，严防集团公司通过母公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。

不用土地而改为用在建工程抵押，重视销售回笼款的封闭运行管理。

对于商业物业抵押贷款，要根据物业的合理经营期限、产生的现金流和合理的折现率审慎评估物业价值，不能简单采信中介公司的市场估值，避免因物业估值虚高导致信贷风险缓释不足。

三是强化内控防范房地产信贷风险。

银行业金融机构要高度关注房地产需求增速可能明显降低的潜在影响，认真审视自身业务发展战略与风险偏好，加强行业信贷集中度管理，科学制定房地产行业信贷战略、合同期控制和抵质押风险管控措施，避免信贷风险过度积累，实现良性发展。

要探索开展多种压力情景下房地产贷款综合压力测试，对有重要影响的客户，要开展敏感性分析，深入分析其资金链和现金回流情况，并建立必要的风险应急机制。

要按照更严格和更审慎的标准，建立房地产客户的内部评级体系，开发针对房地产企业集团整体的风险计量和评估方法。

参见《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（银监发〔2011〕14号）。

（五）2011年3月8日，银监会办公厅发文要求：

一是银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按照合同约定及时发放个人住房贷款。

二是银行业金融机构已受理并同意借款人的贷款申请，且在个人住房贷款合同面签过程中，借款人已单方在贷款合同上签字的，银行业金融机构在确认贷款合同没有法律瑕疵、收益能够覆盖风险、符合贷款条件的前提下，原则上应继续签订合同并按合同约定执行。

三是委托中介机构与借款人签订贷款合同或代收贷款合同是严重违规行为，银行业金融机构要认真开展自查，并严肃追究相关人员责任，妥善处理由此产生的法律后果。

四是银行业金融机构办理个人住房贷款业务要坚持面谈、面签和必要的居访，保证贷款条件公正透明，严格履行告知义务并尊重客户自愿选择，严禁虚假承诺、捆绑销售、委托中介机构代签代收贷款合同、乱收费等违规行为。

参见《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发〔2011〕55号）。

附件：

1.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；

3.《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）；

4.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）；

5.《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）；

6.《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）；

7.《中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕98号）；

8.《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；

9.《中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（银监发〔2011〕14号）；

10.《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发〔2011〕55号）。