临时管理规约示范文本复习过程.docx

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临时管理规约示范文本复习过程

附件3

临时管理规约（示范文本）

第一条为维护本物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护物业管理区域物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。

第二条物业基本情况：

物业管理区域名称：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

物业管理区域座落：

合肥市＿＿＿＿＿（区、县）＿＿＿＿＿街道（乡镇人民政府）＿＿＿＿＿＿段（巷）＿＿＿＿＿＿号；

物业管理区域构成（包括经济技术指标，见附件一）；

物业服务用房建筑面积为＿＿＿＿平方米，位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积＿＿＿＿平方米，位于＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三条根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的所有权：

（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿等设备。

（二）由物业管理区域内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿等。

本物业管理区域内共有部分明细表，见附件二。

第四条共有部分的管理、经营与收益分配

（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；

（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务； 

（三）利用物业共有部分经营所得收益，主要用于以下用途：

1、30%用于弥补物业服务费的不足；

2、业主大会、业主委员会的工作经费；

3、剩余部分全额补充专项维修资金。

（四）物业服务企业或其他管理人违反前期物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，并用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。

（五）所得违约金和利用物业共有部分经营所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

（六）物业服务企业或其他管理人应当至少每年＿＿＿次在物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。

（七）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，（可以/不得）＿＿＿＿享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

（八）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第五条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部分属建设单位所有：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第六条对物业管理区域进行调整的，应按照相关规定，并经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由建设单位或者相关区域内20％以上业主向物业所在市、县物业管理行政主管理部门及所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域要求。

第七条业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第八条在业主大会设立前，由建设单位＿＿＿＿＿＿＿依法通过＿＿＿＿＿＿（协议、邀请招投标、公开招投标）方式选聘＿＿＿＿＿＿＿＿（物业服务企业或其他管理人名称），依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务。

前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。

在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。

第九条物业服务收费采取包干制方式；按业主专有部分面积大小共同负担；自专有部分交付之日的次月起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳。

物业费缴纳采取预收方式，预收期限＿＿月（不得超过六个月）。

物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务企业或其他管理人每年/每半年向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施在前期物业服务合同中另行约定。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第十条物业服务企业或其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

第十一条当本物业管理区域内入住率达到50%以上的；或首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；或首批物业交付满三年的；依法在＿＿＿＿区/县物业管理行政主管部门指导下，由街道办事处、乡镇人民政府负责召开首次业主大会会议，设立一个业主大会，并选举产生业主大会的执行机构业主委员会。

业主大会由本物业管理区内的全体业主组成。

首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，均按《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》、《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》等文件规定执行。

筹备设立业主大会的必要经费由本物业的建设单位承担。

前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权，不得推行为业主委员会委员、候补委员。

第十二条在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十三条本物业管理区内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区《住宅使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《合肥市建筑装饰装修管理暂行办法》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿时间段，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任。

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装。

（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备。

（七）使用电梯，应遵守本物业管理区内电梯使用管理规定。

（八）停放车辆，应遵守本物业管理区内车辆停放有关规定。

（九）阳台封闭，应＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（十）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（十一）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（十二）法律、法规政策的其他规定。

第十四条业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备。

（五）违法搭建建筑物、构筑物。

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物。

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、饲养家禽家畜，影响公共环境、破坏绿地、毁绿种菜等。

饲养信鸽、宠物的，应遵守政府相关管理规定，不得影响环境卫生，不得在楼顶、屋面、楼宇间等公共场所违章搭建鸽笼犬舍。

（八）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品。

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音。

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。

（十四）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（十五）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十五条业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。

（五）当物业服务企业或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任。

（六）本物业管理区内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决。

第十六条物业管理区域内没有停车场或者停车场停车位不足时，需要占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。

物业管理区域内停车施划方案以及相关收费和管理事项，由前期物业服务企业征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后组织实施。

第十七条业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本物业管理区内建筑物及其附属设施维修资金。

使用建筑物及其附属设施维修资金的，由物业服务企业或其他管理人按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主转让物业专有部分的，其缴存的建筑物及其附属设施维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。

第十八条业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件，告知买受人或承租人。

业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或其他管理人。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市有关房屋出租的管理规定；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

对违反本规约出租或转租的，物业服务企业或其他管理人可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务费用、建筑物及其附属设施专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。

第十九条业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十条业主、使用人应当积极配合公安机关、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会等相关部门、单位做好本物业管理区内计划生育、流动人口、宠物管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区内监督检查、行政执法的，业主、使用人、物业服务企业或其他管理人不得阻挠。

第二十一条业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业或其他管理人可以在本物业管理区内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以通过法律途径解决。

第二十二条全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业或其他管理人以下权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和前期物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行。

（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为；对业主、使用人违反本规约第十三条、第十四条规定的行为，物业服务企业或其他管理人制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务企业或其他管理人可以采取下列措施予以制止：

1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业管理区；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（四）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十三条前期物业服务期间发生下列情形之一的，由＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（全体业主/建设单位）作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人：

（一）物业服务企业或其他管理人违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的；

（二）物业服务企业或其他管理人提出解除合同；

（三）物业服务企业或其他管理人因解散、破产等原因无法履行前期物业服务合同的；

（四）前期物业服务合同约定由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的情形。

建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的，应根据本物业管理区规模、实施物业服务的客观需要等拟订选聘物业服务企业或其他管理人的方案；拟定选聘方案，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在物业管理区内公告。

因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，建设单位或全体业主无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，在另聘新物业服务企业之前，建设单位、业主可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定物业服务企业临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的前期物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

第二十四条使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第二十五条业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，采取以下＿＿＿＿＿方式解决：

（一）依法向合肥仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第二十六条本规约由建设单位制定，建设单位在销售物业时应向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守本规约。

第二十七条本规约对本物业管理区内的各业主和使用人均具有约束力。

物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日（　　年月日）起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。

第二十八条本规约作为物业买卖合同的附件，由建设单位和物业买受人各执一份；并由建设单位抄送一份样本向所在地区、县物业主管行政主管部门备案。

附件1：

物业管理区及物业构成附图

附件2：

物业管理区物业共有部分明细

附件3：

基本情况

一、开发建设单位的基本情况

（一）企业名称：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（二）注册所在地：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （三）法定代表人：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（四）联系电话：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （五）通讯地址：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 

二、物业服务企业或其他管理人的基本情况

（一）企业名称：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（二）注册所在地：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （三）法定代表人（负责人）：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （四）资质等级：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （五）联系电话：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（六）通讯地址：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

三、物业买受人的基本情况

（一）物业买受人姓名：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（二）身份证号码：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （三）物业类型：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

 （四）建筑面积：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（五）座落位置：

＿＿＿幢＿＿＿[座][单元]＿＿＿号；

（六）联系电话：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（七）通讯地址：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

承诺书

 本人（单位）已详细阅读并理解建设单位制定的本《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。

 特签署本承诺书。

 物业买受人签章：

 年月日