上海青浦.docx
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上海青浦
上海青浦地块可行性研判
市场开发部：
顾欢新项目调研部：
李澍时间：
2015-7-27
一、综合判断：
1、上海整体房地产市场情况：
整体土地供应相对稳定，但多数集中在外郊环区域，内环区域土地供应量少且价值凸显，商品房市场价格稳定上涨但存量过大，商品住宅呈现去库存趋势，2015年以来市场去化加速，价格上涨势头明显，内环、中环价格位于高地，但外郊环去化量占据主体，商办市场供大于求趋势明显，虽价格呈现上涨趋势，但整体存量过大；
2、青浦片区基本面：
青浦区属于上海外围区域，距离主城35公里左右，长期以来是一个相对封闭的市场，近年来伴随上海一城九镇以及青浦新城、西虹桥区域的发展，逐渐吸引了更多主城的目光，作为上海西门户，存在较大的发展潜力；
3、青浦片区房地产市场情况：
土地价格逐渐攀升，房企拿地竞争激烈，区域进入门槛逐渐攀高，青浦整体供销稳定，价格稳步上涨，整体市场库存去化周期为13个月，青浦新城板块是青浦重要的去化板块，去化周期8个月，历年的供求以及去化也相对稳定，伴随城市的发展、地铁建设以及延伸，区域在地缘客户的基础上逐渐吸纳主城外溢客户，单个项目月均去化约30套左右，精装价格在22000元/㎡左右，刚需类产品去化速度快；
4、同行访谈：
区域的关注度逐渐提升，主要客户群体来自地缘及泛地缘区域，主城外溢客户伴随地铁线以及青浦新城的发展逐渐增多，价格承受力基本在精装修22000元/㎡左右；
5、地块解读：
地块整体质素较好，住宅用地，周边无明显污染及视线障碍，且地块形状较好，东西宽，南北窄，目前地块已经平整但仍有部分建筑附着物，另外地块西侧紧邻高速并有高压线，后期噪音污染以及高压线的影响需要考虑；
6、产品及价格定位：
确定三个方案（如果建筑密度25%以下，方案一可不考虑），方案一：
18F高层+8F多层；方案二：
18F高层+11层高层；方案三：
18F高层+11层高层+部分沿街商铺；精装8层多层客观24000元/㎡，精装11层高层23000元/㎡，精装18层高层22000元/㎡，高层精装标准2000（对内1000），多层精装标准2500（对内1500），商铺21000元/㎡，车位10万/个；高层产品刚需化打造，多层产品可适当放宽面积，要求建筑风格为现代建筑风格；
7、取地建议：
是一个质素较为优越的项目，但区域的土地竞争激烈，进入门槛较高，建议跟进进行强排方案及测算后确定；
一、上海整体房地产市场情况怎么样？
总体判断：
整体土地供应相对稳定，但多数集中在外郊环区域，内环区域土地供应量少且价值凸显，商品房市场价格稳定上涨但存量过大，商品住宅呈现去库存趋势，2015年以来市场去化加速，价格上涨势头明显，内环、中环价格位于高地，但外郊环去化量占据主体，商办市场供大于求趋势明显，虽价格呈现上涨趋势，但整体存量过大。
分析如下：
1、土地市场：
近年来上海土地的成交量基本稳定在1000万方左右（含住宅、商办以及动迁安置房），成交价格总体呈上升趋势，且整体的涨幅较大；
从成交性质来看，住宅类用地占比最大，其次为动迁安置房类用地，商办类用地次之，住宅类用地历年占比在60%左右，商业办公类占比在15%左右；从区域上来看，伴随上海“一城九镇”的规划发展趋势，浦东（含南汇）、青浦、松江、金山、崇明、宝山等区县的土地市场成交活跃，其中浦东的成交量最大，中心的徐汇、杨浦、虹口等区域发展较为成熟，后续的土地推出及成交量相对稀少，在供应相对较少的背景下，土地价值也不断提升，地王频现；
年份
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年上半年
土地成交面积（万方）
1264.22
805.05
1248.09
864.9
390.26
成交幅数
281幅
190幅
281幅
203幅
88幅
成交楼面均价（元/㎡）
5065
5749
8939
9775
10555
备注：
数据包括普通住宅、商办以及动迁安置房类土地
2、商品房市场：
（1）商品房总体概况：
自2013年以来上海全市的成交量基本稳定在2000万方以上，其中经营性普通商品住宅基本占比在一半左右，从区域成交来看，上海商品房销售面积历年以浦东为首，其次为松江和嘉定，虹口区域的成交量最少，静安均价最高，金山均价最低；
年份
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年上半年
供应量（万方）
2293.76
2211.95
2664.84
2972.08
1284.16
成交量（万方）
1797.2
1898.86
2440.11
2116.9
1278.74
供销比
1.28:
1
1.16:
1
1.09:
1
1.4:
1
1.01:
1
供应套数
232494
237776
276507
306757
130078
成交套数
184729
194703
251240
222051
131808
成交均价（元/㎡）
15276
16492
18394
18965
20707
备注：
数据含住宅、商业、办公、保障性住房等
（2）住宅市场情况：
从成交走势来看，全市历年成交量基本在1000万方左右，正常年份全市基本呈现供不应求趋势，因限购等政策原因会部分影响市场供销情况，历年成交均价均呈现稳步上升的趋势，目前2015年上半年的成交均价在30892元/㎡，2015年以来，商品住宅除2月以外均显示为供不应求的状态，而在政策利好的东风下，购房者心态转变，开发商推盘仍偏谨慎，上海商品住宅市场近来已显示出去库存的态势。
从成交结构来看，90-120㎡一直以来是热点成交面积段，占比在30%左右徘徊，180㎡以上户型次之，70-90㎡以及120-144㎡占比相对较少；
年份
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年上半年
供应量（万方）
1069.36
892.11
1159.17
1215.1
471.2
成交量（万方）
728.74
936.73
1279.19
974.6
609.73
供销比
1.47:
1
0.95:
1
0.91:
1
1.25:
1
0.77:
1
供应套数
87755
70198
96046
100668
39942
成交套数
63338
78054
105106
82101
49022
成交均价（元/㎡）
22277
22519
24133
27171
30892
备注：
全市数据含住黄浦、虹口等17个区县，住宅数据不含动迁安置房
从区域成交来看，上海商品住宅销售面积仍然是以浦东、松江、嘉定居多，虹口区域在售项目稀少，目前成交量最低仅有1.18万方，另外静安区成交均价最高，金山区的成交均价最低；
2015年上半年
供应量（万方）
成交量（万方）
供销比
供应套数
成交套数
成交均价（元/㎡）
黄浦（含卢湾）
5.45
9.04
0.60:
1
336
446
78717
徐汇
9.45
15.97
0.59:
1
340
772
67648
长宁
1.05
5.03
0.21:
1
37
328
62122
静安
0
2.63
0
0
143
90669
闸北
10.91
15.05
0.72:
1
867
1116
57923
虹口
4.18
1.18
3.54:
1
404
110
54518
普陀
6.84
16.42
0.42:
1
461
987
45718
杨浦
17.06
25.63
0.67:
1
1359
1543
46117
浦东新区（含南汇）
85.31
129.36
0.66:
1
6837
9412
35751
闵行
23.91
51.75
0.46:
1
2011
3793
36913
宝山
44.54
56.46
0.79:
1
4058
5083
26067
嘉定
70.72
84.61
0.84:
1
6570
7746
19513
崇明
8.39
7.26
1.16:
1
800
548
17952
青浦
41.88
41.29
1.01:
1
2749
3464
23846
松江
84.02
74.9
1.12:
1
7189
6515
23392
奉贤
39.63
34.13
1.16:
1
4291
3324
19350
金山
17.86
39.02
0.46:
1
1633
3692
11258
（3）商办市场：
全市近年整体商业市场供应较大，供应明显过量，自2013年以来供大于求的趋势明显放大，2015年的供求比达到了1.85:
1，14年受大环境影响，成交持续下滑，价格方面，虽然一直持续稳步小幅上涨趋势，但是部分项目存在着以价换量的趋势；
从成交区域来看，商办的推出主要集中在嘉定、浦东、青浦、松江、奉贤等外环区域，目前成交也主要集中在这几个片区，但内中环内也存在个别项目的推售；
年份
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年上半年
供应量（万方）
470.52
366.56
553.01
568.05
328.54
成交量（万方）
372.52
330.11
454.75
325.31
177.71
供销比
1.26:
1
1.11:
1
1.22:
1
1.75:
1
1.85:
1
供应套数
36110
33510
41372
42324
24294
成交套数
29811
28211
43333
29334
15038
成交均价（元/㎡）
21628
21754
21646
23758
24202
（4）市场存量及去化周期：
截止至2015年6月30日，全市商品房存量面积达3059.69万平米，存量套数201575套，存量面积和存量套数均有所下滑。
以前12个月的销售速度来计算，全市商品房存量套数大概需要19.3个月才能消化；存量面积则大概需要24.2个月；存量房的消化压力仍然较大。
其中住宅存量面积达1317.80万平米，存量套数89563套，以前12个月的销售速度来计算，全市住宅存量套数大概需要11.2个月才能消化，存量面积则大概需要13.5个月。
从区域来看，按照目前各区前12个月住宅销售数据，崇明、虹口、黄浦、静安的住宅销售压力较大，存量套数分别需要26.1个月、36.6个月、22.5个月、25.3个月才能消化，消化存量面积分别需要32.5个月、39.6个月、17.9个月、20.7个月。
商办存量面积达1741.89万平米，存量套数112012套。
以前12个月的商办销售速度来计算，全市商办存量套数大概需要45.7个月才能消化；存量面积则大概需要60.5个月。
从区域来看，按照目前各区前12个月商办销售数据，黄浦、静安等市中心区域的商办销售压力巨大，存量套数分别需要1925.3个月、254.9个月才能消化，消化存量面积分别需要4591.7个月、275.9个月才能去化完全。
（5）销售排行
住宅项目仍然是商品房销售的主力，区域上销售面积前十的主要为外郊环区域（包括奉贤、浦东、宝山、金山、松江等区域），销售金额上也主要集中于外郊环区域，内中环的长宁也分布有部分项目
2015年6月上海商品房成交排名TOP10楼盘一览表（按销售面积排名）
2015年6月上海商品房成交排名TOP10楼盘一览表（按销售金额排名）
二、青浦片区基本面怎么样？
总体判断：
青浦区属于上海外围区域，距离主城35公里左右，长期以来是一个相对封闭的市场，近年来伴随上海一城九镇以及青浦新城、西虹桥区域的发展，逐渐吸引了更多主城的目光，作为上海西门户，存在较大的发展潜力。
分析如下：
1、区位：
区域位于上海西侧青浦区，属于青浦新城的青浦新区，紧邻青浦老城区的东侧，距离虹桥约17公里，距离主城区35公里
2、人口：
青浦新城规划总面积为119平方公里，规划人口总数为70万，现有人口约40-50万人，青浦城区人口约30万人，朱家角人口约10万人，年平均增长率为6.14%
3、配套（商业、交通）：
青浦新城区域内教育（青浦实验小学、实验中学），医疗（空港医院），商业（吾悦商业广场、港隆广场）等生活配套较为成熟，另有宝龙广场在建。
在建的轨道17号线经过本区域，另可通过沪青平公路、崧泽大道、北青公路等畅达市区
4、从规划和发展现状看，青浦的发展格局是“中心推进、两翼齐飞”，中部是以青浦老城区为中心打造青浦新城区；东翼是以西虹桥商务区开发建设为契机，按照中国博览会综合体与大虹桥商务区为标准，建设西虹桥商务区、赵巷商业商务区；西翼是以朱家角镇为中心打造宜居新城，环湖经济圈。
青浦新城是上海“十二五”规划发展重点，突出“产城一体，水城交融”理念，通过向西发展，东西联动合理利用自然与人文资原，促进新城发展。
具体是由现青浦老城、青浦新区（东部）、向西延伸区域和朱家角镇区四部分组成，本项目位于青浦新区（东片），主要为A30高速以东，油墩港以西部分。
是以居住为主的区域，构建配套设施完善的以多层高密度为主的居住区。
居住人口7.9万人。
三、青浦片区房地产市场怎么样？
总体判断：
土地价格逐渐攀升，房企拿地竞争激烈，区域进入门槛逐渐攀高，青浦整体供销稳定，价格稳步上涨，整体市场库存去化周期为13个月，青浦新城板块是青浦重要的去化板块，去化周期8个月，历年的供求以及去化也相对稳定，伴随城市的发展、地铁建设以及延伸，区域在地缘客户的基础上逐渐吸纳主城外溢客户，单个项目月均去化约30套左右，精装价格在22000元/㎡左右，刚需类产品去化速度快。
有以下几个方面说明：
1、青浦板块土地市场：
青浦板块2010-2012年住宅土地成交量逐年下降，楼面价也逐年下降；而2012-2014年住宅土地成交量逐年攀升，成交均价也迅猛攀升，楼面价已经达到近8000元/㎡；近几年青浦板块土地拍卖溢价率较高，基本在40%左右。
而商业土地成交量近年波动上涨，主要是因为平均容积率增高，价格近两年较为稳定，同样也是溢价率高。
、
住宅类土地（含商住、动迁安置房）近年成交情况
年份
土地宗数
用地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
楼面价（元/㎡）
溢价率
2011年
16
1098048
1834765
3919
1.74%
2012年
8
446548
689146
2339
30.82%
2013年
19
948479
1535622
5337
40.14%
2014年
16
1111143
2207825
8029
42.77%
2015年上半年
6
512148
1024966
5069
13.39%
纯商办类土地近年成交情况
年份
土地宗数
用地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
楼面价（元/㎡）
溢价率
2011年
5
130165
182720
7832
7.84%
2012年
5
340320
616164
2394
17.17%
2013年
5
243907
664544
1665
100.50%
2014年
5
268619
718681
1937
44.64%
2015年上半年
0
0
0
0
0
2、片区周边土地成交情况：
片区住宅类土地楼面价过万已是普遍现象，各家房企拿地竞争激烈，市场进入的门槛日益高企。
区域近期成交土地情况
土地编号
用地性质
用地面积（㎡）
容积率
成交时间
楼面价（元/㎡）
溢价率
摘牌单位
201504901
商住办
61625
3.6
2015/6/10
3531
0.25%
绿地
201418602
商住
28620
1.8
2014/12/25
11063
47.26%
首创
201418002
居住
38444
1.8
2014/12/24
13690（除保障房）
62.58%
首创
201324701
商住办
119426
1.47
2014/12/5
8443（除保障房）
——
葛洲坝
201410603
居住
27938
2
2014/9/17
10738（除保障房）
36.02%
宝业集团
201411203
商办住
88802
3.5
2014/9/10
2824（除保障房）
——
万达
201408201
商住
27388
2.5
2014/7/30
11014
41%
厦门源昌集团
201400501
居住
60825
2
2014/2/14
13239（除保障房）
92.75%
泰禾
201324701
商办住
115759
1.47
2014/1/16
12734（除保障房）
146.82%
葛洲坝
201325701
商办
63550
3.8
2014/1/9
3305
——
宝龙地产
201321401
商住
28600
2.2
2013/12/22
14526
123.56%
鑫苑中国
201314002
住宅
13328
1.5
2013/8/28
14848（除保障房）
135.1%
恒文投资
201308002
商住
12911
2.5
2013/6/19
6648（除保障房）
10.8%
龙湖
201307302
商住
21343
2.5
2013/5/31
10034（除保障房）
67.24%
运杰置业
201220604
住宅
25219
2
2013/1/9
7060
47.09%
绿地
201220603
住宅
18257
2.2
2013/1/9
7141
48.76%
联美地产
201220601
商住
15516
2.5
2013/1/9
7425
64.99%
龙湖
201220602
商住
21341
2.5
2013/1/9
7460
65.77%
龙湖
3、青浦片区住宅市场：
（1）整体概况：
青浦片区近年的整体成交量在100万方左右，同时区域由于远离主城，成交量价受政策和房地产市场大势影响较大，整体的价格呈现波动态势，近三年整体呈现一个稳健上涨的态势，均价的涨幅在8%-10%左右；
近五年板块商品住宅（不含保障房）供应量、需求量、成交均价、供求比
年份
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年上半年
供应量（万㎡）
94.21
68.89
124.53
96.58
41.88
成交量（万㎡）
50.61
73.66
116.39
84.11
41.29
供销比
1.86:
1
0.94:
1
1.07:
1
1.15:
1
1,01:
1
供应套数（套）
7304
5470
10942
8396
2749
成交套数（套）
4145
6209
9957
7435
3464
成交均价（元/㎡）
19586
17142
19702
20480
23846
（2）分板块情况：
从片区市场来看，徐泾以及赵巷板块仍然还是区域的价值高点，同时整体去化稳定，该板块主要承接主城西侧的发展，客户来源主城较多且整体经济承受能力较高；青浦新城板块也属于青浦重点去化的板块，但地缘性客户仍然还是主力，2015年以来呈现明显的去库存状态，伴随城市发展的加速，也有越来越多的主城外溢客户日益关注该板块；
2015年上半年
供应量（万方）
成交量（万方）
供销比
供应套数
成交套数
成交均价（元/㎡）
青浦北部板块
0.03
9.52
0.01:
1
4
973
15958
青浦新城板块
8.21
10.33
0.79:
1
826
937
21463
徐泾板块
12.96
11.04
1.17:
1
892
844
32788
赵巷板块
8.67
6.21
1.4:
1
423
445
29136
朱家角板块
12.01
4.18
2.87:
1
604
265
16220
备注：
数据不含动迁安置房等保障性住房
（3）青浦新城板块情况：
青浦新城板块的市场需求量相对比较稳定，且整体的供求比均维持在一个相对健康的水平，近年可以看出青浦新城板块还是有不少潜在的需求的，历年成交量都在25万方左右，且整体价格都在稳定的上升中，涨幅在10%左右；
近三年青浦新城板块商品住宅（不含保障房）供应量、需求量、成交均价、供求比
年份
2012年
2013年
2014年
2015年上半年
供应量（万㎡）
26.34
21.14
25.9
8.21
成交量（万㎡）
31.36
27.76
23.71
10.33
供销比
0.84:
1
0.76:
1
1.09:
1
0.79:
1
供应套数（套）
2142
1944
2790
826
成交套数（套）
2711
2269
2444
937
成交均价（元/㎡）
14793
19849
19480
21463
（4）当前板块住宅库存，去化周期
据统计显示，截至目前，青浦区商品住宅库存97.93万㎡，按照2014年一年的的去化速度，去化周期为14个月，整体存量和去化周期来看，市场处于比较健康的状态。
聚焦到青浦新城板块，存量17.56万方，按照2014年一年的去化速度，去化周期为8个月，市场是比较健康的；
（5）销售排行榜
2014年销售面积前十位2013年销售面积前十位
排名
项目名称
成交面积
成交均价
成交金额
排名
项目名称
成交面积
成交均价
成交金额
1
绿地新缇香公馆
83080
12212
101460
1
西郊半岛
122728
15023
184371
2
中信泰富朱家角新城
52477
13769
72256
2
绿地新缇香公馆
99631
11187
111460
3
西郊半岛
49766
16326
81249
3
御澜湾
63801
21093
134576
4
崧泽华城秀景苑
48748
15033
73283
4
虹桥宝龙城
63406
14484
91837
5
绿地新里派克公馆
38921
21337
83044
5
中信泰富朱家角新城
58760
12522
73579
6
虹桥宝龙城
38305
15822
60605
6
招商虹桥华府
57715
29949
172851
7
南山雨果
32444
25149
81594
7
中铁逸都
53975
21023
113472
8
中铁逸都
32235
21694
69930
8
恒温星尚湾
44565
14545
64817
9
恒文星尚湾
28634
16602
47538
9
龙湖紫都城
39984
20741
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