资产评估经济法第二章.docx
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资产评估经济法第二章
第三部分 经济法——第二章 物权法律制度
（10分左右）
【本章主要内容】
第一节 物权法概述
第二节 物权的变动
第三节 所有权
第四节 用益物权
第五节 担保物权
第一节 物权法概述
一、物权的概念和种类
（一）物权的概念
——指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权特征
（1）物权是支配权：
直接支配，无需他人同意
（2）物权是排他的权利（对世权）：
权利人特定，义务人不特定
（二）物权的种类
1.所有权和他物权（用益物权、担保物权）
2.用益物权和担保物权
用益物权（土地承包、建设用地、宅基地、地役权）
担保物权（抵押、质押、留置）
3.动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权
二、物权法的基本原则
1.平等保护原则
2.物权法定原则
物权的种类和内容由法律规定。
3.物权公示原则
公示的方法：
不动产登记和动产交付
第二节 物权的变动
一、物权变动的含义与原因
1.含义：
指物权的设立、变更、转让和消灭
2.物权变动的原因
法律行为引起：
订立合同、不动产登记、动产交付
非依法律行为引起：
继承或者受遗赠
二、不动产物权登记
不动产：
土地、海域、房屋、林木等
（一）不动产登记效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，另有规定除外。
国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
生效
自记载于不动产登记簿之日，发生物权设定和变动的效力
权利推定
登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。
错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。
善意保护
（公信力）
指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（保护善意第三人）
（二）不动产登记证明
不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
（三）不动产登记的基本要求
管辖
不动产所在地的登记机构
单位
不动产以不动产单元为基本单位进行登记
收费
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取
类型
首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记
【例题·单选题】根据《物权法》的规定，不动产登记费按（ ）收取。
A.件
B.面积
C.体积
D.不动产价款的一定比例
『正确答案』A
『答案解析』不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
（四）不动产登记的一般程序
申请→受理→审查→公告
申请人
1.当事人双方：
因买卖、设定抵押权等事由
2.当事人单方：
（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（3）法院、仲裁生效的法律文书或人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（4）权利人姓名、名称、自然状况变化，申请变更登记的；
（5）不动产灭失或权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（6）申请更正登记或异议登记的。
3.处分共有不动产申请登记的：
有约定看约定
按份共有：
占份额2/3以上的共有人
共同共有：
全体共有人
4.按份共有人转让其享有份额，应同受让人共同申请转移登记。
5.建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记的，首次登记时，应将属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。
业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
撤回
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
材料
应提供原件，特殊可提供复印件，与原件保持一致。
受理
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
审查
实质审查
审查：
不动产状况（界址、空间界限、面积）
材料（有关证明材料、文件）
实地查看
可以查看的情形：
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（2）在建建筑物抵押权登记；
（3）因不动产灭失导致的注销登记。
公告
有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（1）政府组织的集体土地所有权登记；
（2）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
（3）依职权更正登记；
（4）依职权注销登记。
公告应在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。
公告所需时间不计算在登记办理期限内。
公告期满无异议或异议不成立的，应及时记载于不动产登记簿。
直接办理登记
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（1）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（2）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（3）人民政府依法作出征收或收回不动产决定生效后，要求办理注销登记的。
时限
一般自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。
登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不予登记
有下列情形之一的，不予登记，并书面告知申请人：
（1）违反法律、行政法规规定的；
（2）存在尚未解决的权属争议的；
（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的。
核发不动产权属证书或不动产登记证明
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当向权利人核发不动产权属证书。
申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
（五）不动产登记信息的查询
国家实行不动产登记资料依法查询制度。
1.查询范围：
权利人、利害关系人（不动产交易、继承、诉讼等）可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
2.查询要求：
查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。
不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
3.有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：
（1）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；
（2）查询人提交的申请材料不符合规定的；
（3）申请查询的主体或者查询亊项不符合规定的；
（4）申请查询的目的不合法的；
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
（六）特殊的登记制度
1.更正登记和异议登记。
（1）更正登记：
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的。
（2）异议登记：
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
2.预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权（转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权）的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭（被认定无效、被撤销、被解除）或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、动产交付
（一）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。
（二）交付的形态
1.现实交付：
指动产物权的出让人将动产的占有实际地转移给受让人，由受让人直接占有该动产。
2.观念交付
简易交付：
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（先承租、借用，后出售）
指示交付：
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时即为动产交付之时）
占有改定：
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（先出售，后承租、借用）
【例题·单选题】甲公司依据租赁合同交付给乙公司工程设备一套，乙公司使用后表示满意，向甲公司提出购买该套设备，甲公司表示同意，买卖合同订立时该套设备的所有权转移。
这种交付方式是（ ）。
A.直接交付
B.简易交付
C.指示交付
D.占有改定
『正确答案』B
『答案解析』简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
【例题·单选题】甲企业将一套生产设备租给乙企业使用，租期未满，甲企业将该设备卖给了丙企业，并在买卖合同中约定将甲企业对乙企业享有的返还该设备的请求权转让给丙企业，这种交付方式是（ ）。
A.直接交付
C.简易交付
B.占有改定
D.指示交付
『正确答案』D
『答案解析』指示交付是指动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
四、非依法律行为的物权变动
因法律行为以外的因素而发生的物权变动（客观）
（1）因法律文书或征收决定等，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
（2）因继承或者受遗赠取得物权，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
非依法律行为发生的物权变动，一般不需要公示即可取得，但是，非依法律行为而享有不动产物权的权利人在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三节 所有权
一、所有权概述
（一）所有权的概念和特征
——所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
特征：
完全物权、整体性、恒久性、弹力性
（二）所有权的取得
原始取得：
最初或不依赖于原所有人意志取得
继受取得：
通过法律行为从原所有人处取得
原始取得
先占
财产须为无主物，且须为动产
劳动生产、收益
劳动产品及孳息
征收
为社会公共利益的需要将集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人（所有权转移）
没收
采取强制手段，剥夺违法犯罪分子的财产归国家所有
善意取得
无处分权人转让给受让人，如果受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得所有权
添附
包括混合、附合、加工
拾得遗失物
不是无主物，也不是抛弃物
继受取得
指通过法律行为从原所有人处取得对某项财产的所有权。
主要包括：
买卖、赠与、互易、继承、受遗赠等
【例题·单选题】以（ ）方式取得财产所有权，属于原始取得。
A.受赠
B.征收
C.买入
D.互易
『正确答案』B
『答案解析』受赠、买入和互易都属于继受取得。
【例题·单选题】下列属于所有权的继受取得方式的是（ ）。
A.添附
B.先占
C.赠与
D.没收
『正确答案』C
『答案解析』买卖、赠与、互易、继承、受遗赠等属于继受取得。
1.善意取得
情形
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
禁用
不适用善意取得：
法律禁止或限制流转的物；赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物（除非第三人从出卖同类物品的公共市场上买得）
具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
①登记簿上存在有效的异议登记；
②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
注意：
以上不能善意取得
【例题·单选题】甲有一手表，委托乙保管，乙将手表卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊抢走，戊后又遗失于街头，为庚拾得。
根据《物权法》的规定，对该手表享有所有权的是（ ）。
A.甲
B.丙
C.丁
D.庚
『正确答案』C
『答案解析』
（1）丙基于善意取得制度取得该手表的所有权，原权利人甲丧失了对该手表的所有权；
（2）丁基于赠与取得该手表的所有权；（3）拾得遗失物不适用善意取得制度，拾得人庚应当将手表返还权利人。
2.拾得遗失物处理
（1）拾得遗失物，应当返还权利人。
拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
（2）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
（遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有）
（3）权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
（权利人悬赏寻找遗失物的，领取时应履行承诺）
（4）拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。
文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
【例题·单选题】根据《物权法》的规定，遗失物自发布招领公告之日起（ ）个月内无人认领的，归国家所有。
A.1
B.2
C.3
D.6
『正确答案』D
『答案解析』遗失物自发布招领公告之日起6个月无人认领的，归国家所有。
（三）所有权的行使和消灭
1.所有权的行使
（1）所有权人直接行使
（2）所有人授权他人行使
2.所有权的消灭
所有权消灭的原因主要有：
（1）所有权客体灭失
（2）所有权主体消灭
（3）所有权被依法转让
（4）所有权被抛弃
（5）所有权被依法强制消灭，依法征收或国有化
（四）征收和征用
目的
范围
权利
后续
征收
公共利益
不动产
所有权变化
征收集体所有的土地：
应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用
征收房屋及其他不动产，依法给予拆迁补偿；征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件
征用
抢险、救灾等紧急需要
不动产、动产
使用权变化
使用后应返还被征用人
被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿
二、国家所有权和集体所有权、私人所有权
（一）国家所有权
1.客体
专属于国家所有
矿藏、水流、海域；城市的土地；无线电频谱资源；国防资产
非专属于国家所有
森林、山岭、草原、荒地、滩涂；野生动植物资源；文物；基础设施；农村和城郊的土地等
【例题·多选题】根据《物权法》的规定，下列各项中，所有权只能属于国家的有（ ）。
A.自然资源
B.野生动植物资源
C.无线电频谱资源
D.国防资产
E.基础设施
『正确答案』CD
『答案解析』矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产，仅属于国家所有。
2.国家所有权的取得
积累、交易、税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。
3.国家所有权的行使
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
（二）集体所有权
1.客体
①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
④集体所有的其他不动产和动产。
2.集体所有权的行使
（1）农民集体所有权的行使
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
①土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；②个别土地承包经营权人之间承包地的调整；③土地补偿费等费用的使用、分配办法；④集体出资的企业的所有权变动等事项；⑤法律规定的其他事项。
（2）自然资源集体所有权的行使
对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
（三）私人所有权
私人对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
三、共有
共有类型：
共同共有和按份共有
没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
（一）按份共有
份额
享有的份额：
约定→出资额→等额
权利
所有权：
按份享有
使用方法：
全体共有人协商
管理
约定→均有
处分
①按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
②共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
重大决定
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
（约定→2/3）
费用承担
对共有物的管理费用，有约定按约定，没约定或约定不明，按份额负担。
（约定→份额）
共同债务
对外：
连带责任
对内：
按份责任
（二）共同共有
共同共有
1.以共同关系（如家庭关系，夫妻关系）的存在为前提。
2.对共有物的处分或重大修缮，应经全体共有人同意,另有约定除外。
3.在共同共有关系存续期间，共同共有人原则上无分割请求权，也无优先购买权。
4.对共有物的管理费用及其他，有约定按约定；没有约定或约定不明，共同共有人共同负担。
5.共有人对外享有连带债权、承担连带债务。
（三）共有物分割
1.看约定，重大理由可以分割
2.没约定或约定不明：
按份共有，随时分割
共同共有，基础丧失或重大理由可分割
3.分割方式
看约定，达不成协议，可分实物或分价款
【例题·单选题】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。
为了提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。
下列正确的是（ ）。
A.因没有经过全体共有人同意，甲、乙不得铺木地板
B.因甲、乙的份额已占份额的2/3以上，故甲、乙可以铺木地板
C.甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板
D.若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
『正确答案』B
『答案解析』处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
（四）因共有财产而产生的债权债务的处理
在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第四节 用益物权
一、用益物权概述
定义
用益物权是对他人所有（他物权）的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益（限制物权）的权利
分类
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权）
【例题·单选题】下列物权中，属于用益物权的是（ ）。
A.土地承包经营权
B.抵押权
C.留置权
D.质权
『正确答案』A
『答案解析』选项BCD均属于担保物权。
二、土地承包经营权
设立
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
但未经登记，不得对抗善意第三人（登记对抗）
程序
县级以上地方人民政府发证
期限
耕地的承包期为30年；
草地的承包期为30～50年；
林地的承包期为30～70年
流转
采取转包、互换、转让等方式流转。
（1）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
（2）未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
（3）土地承包经营权的变更需要向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
限制
承包期内，发包人不得调整承包地、不得收回承包地。
【例题·单选题】根据《物权法》，耕地的承包期为（ ）年。
A.30
B.30～50
C.50
D.30～70
『正确答案』A
『答案解析』耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年。
三、建设用地使用权
范围
国有土地，可以在土地的地表、地上或者地下设立
取得
（1）可以采取出让或者划拨等方式设立。
（2）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
（3）出让方式设立，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
生效
建设用地使用权自登记时设立（登记生效）
限制
不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
占有
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
权利
有权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
（1）采取书面形式订立合同。
（2）使用期限由当事人约定，但不得超过剩余期限。
（3）转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（4）房随地走、地随房走、房地一体。
期限
（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
【例题·单选题】根据《物权法》的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。
A.自动续期
B.建设用地使用权收归国有，不得续期
C.经县级以上人民政府批准，可以续期
D.经不动产登记机构批准，可以续期
『正确答案』A
『答案解析』住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
第五节 担保物权
一、担保物权概述
（一）担保物权及其特
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