第七章银行信贷融资.docx
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第七章银行信贷融资
第七章（下）银行信贷融资
房地产开发贷款
土地储备贷款
房地产抵押贷款
房地产抵押贷款二级市场
一、房地产开发贷款
是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发贷款有土地（或土地使用权，下同）购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
由于风险较高，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付
建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段人工、材料、设备、管理费和其它相关成本
（1）类型
1.土地购置贷款
开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益。
大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款，或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控制在一个很小的百分比之内。
土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50％～60％。
如果购买的土地是尚未开发的毛地或生地，则该比例还会进一步降低。
我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
2.土地开发贷款
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。
3.建设贷款
处于开发建设中的房地产项目即相关土地使用权和在建工程，是建设贷款的主要抵押物。
金融机构有时候还要求借款人提供其他形式的担保，例如用其他房地产做抵押，或者提供质押或第三方保证。
建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的，从而确保房地产价值随着贷款拨付额的增加同步增长，以保障贷款人的利益。
贷款人还必须确保施工单位的工程款已经按期支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先顺序都在作为抵押权人的贷款人之前。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放建设贷款的重要条件之一。
（2）房地产开发贷款的风险
1.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。
房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。
2.市场风险
◆市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。
◆由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势做认真分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。
3.经营风险
◆经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。
◆例如一个企业的经营模式，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
4.财务风险
财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
5.完工风险
完工风险是指房地产开发项目超支和未按期竣工的可能性。
6.抵押物估价风险
抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当而造成损失的可能性。
资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。
贷款保证风险
贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成的贷款难以归还的可能性。
（3）房地产开发贷款的风险管理
中国人民银行和中国银行业监督管理委员会
1.对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。
2.对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35％。
严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
3.房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。
4.对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。
5.在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。
6.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。
7.密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
二、土地储备贷款
Ø土地收购储备制度是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度
Ø土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款
土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入
（1）前提
借款人必须满足的条件：
土地储备贷款对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业
①经省、市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人；
②经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；
③经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力
银行发放贷款的要求：
①贷款项目所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，土地收购、储备、出让等行为规范；
②贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；
③贷款用于收购、储备的土地为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；
④贷款项目涉及农用地时，应具备合法的农用地转用手续和征地手续；
⑤贷款须与具体地块相对应，而且要求地块所处地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景
◆按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。
◆但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。
◆政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
◆土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
（2）土地储备贷款的风险
◆土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款
◆土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配
◆土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险（首先，土地储备中心是个机构，不是具体的土地使用者，在法律上来说，不具备有效的独立法人资格；其次，政府及事业单位在法律上来说，不是有效的担保人。
（3）土地储备贷款的管理
◆对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。
◆以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
◆对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析。
◆实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
三、房地产抵押贷款
房地产抵押贷款，是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。
（抵押权人）：
随着社会经济的发展，西方发达国家逐渐多元化，而我国则仍然是全部由商业银行提供。
（1）类型
房地产抵押贷款
个人住房抵押贷款
商用房地产抵押贷款
在建工程抵押贷款
（2）个人住房抵押贷款
是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
Ø包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型
商业性个人住房抵押贷款操作流程包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收
Ø政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。
当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款
（3）商用房地产抵押贷款
是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为
商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。
商业银行发放商用房地产抵押时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率通常高于个人住房抵押贷款，并且针对已经通过竣工验收的商用房地产发放
（4）在建工程抵押贷款
是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
Ø在建工程已完工部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，就是以开发商与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款
（5）金融机构对房地产抵押物的要求
合法设定房地产抵押权
择优选择抵押的房地产
合理确定抵押率
处置抵押物的渠道畅通
（6）个人住房抵押贷款的风险管理
贷款年限、贷款价值比率
详细审查借款人的相关信息
整体分析
考核借款人还款能力
对新建房进行整体性估价
通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前景
通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力
通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素
借款人还款能力
规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下
Ø房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
Ø所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入
四、抵押贷款二级市场
在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。
而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
1.抵押贷款二级市场的发展
抵押贷款产品的设计
贷款的销售或营销
贷款的管理或运作
贷款的融资
贷款风险的承担
违约或拖欠贷款的管理
2.抵押贷款二级市场发展的条件
Ø首先需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场
Ø其次还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件.这些条件包括：
商业银行为了控制金融风险希望尽快收回资金，制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规；构建出了法律框架为证券化提供法律支持，不需借款人同意就可以转让抵押贷款权益；有一个稳定的经济环境。
3.抵押贷款支持证券的类型
抵押贷款支持债券
抵押贷款传递证券
抵押贷款直付债券
抵押贷款担保债务
4.房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts,REITS）
是通过制订信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式
REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：
发行股票和从金融市场融资
•REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
•另外，与REITs配套的法律也充分维护投资者的权益。
例如，相关法律规定REITs收入中至少有75％来自房地产；REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还给投资者，这样投资者可以获得更多的现金流。
•REITs较高的流动性也使得其风险性减小，这一点可以利用β系数的值来衡量。
•β系数是将投资工具的市场价值波动性与某一标准指数（例如标准普尔500股价指数）波动性的相对值。
•从美国市场来看，1987年到1996年的10年中，REITs的β系数是0.59，说明其波动性小，抗风险能力很强。
•此外，REITs能抵御通货膨胀的不利影响，通货膨胀率的提高会使REITs拥有的物业增值，租金水平上升，促使投资者收入的增长。
（1）房地产投资信托的特征
流动性好
市场价值稳定
高现金回报
有效分散投资风险
抵御通货膨胀
房地产投资信托基金发展概况
•源于在19世纪中叶美国马萨诸塞州波士顿市设立的马萨诸塞信托（Massachusettstrust），这是第一种被允许投资房地产的合法实体。
•美国国会在1960年通过《房地产投资信托法》。
该法的用意是为小投资者提供机会，让他们可投资于能产生收入的大型房地产项目。
•1961年，提供税收优惠政策，第一家REITs进入市场开始交易。
•到20世纪60年代末期，被美国市场广泛接受。
（2）房地产投资信托的分类
按投资业务：
权益型REITs
抵押型REITs
混合型REITs
按信托性质：
伞型合伙REITs
多重合伙REITs
•权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；
•抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；
•混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。
•伞型合伙REITs最早出现于1992年，指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。
伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税
•多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
所谓“伞形合伙基金”就是国内房地产企业集团（一家或者多家）用他们所持有的若干收益性物业出资成立“有限责任合伙公司”，并将所拥有的资产换取合伙股权凭证（OP单位）。
投资客可以用现金购买其中的股份，而这家有限公司也可以购买股份并管理未来所投资的房地产资产。
其中发起单位（如房地产企业集团）可以把所持有的合伙股权凭证（OP单位）对外出售，以此获得大量的流动性资产。
所谓“多重合伙”指的是在“伞形合伙基金”基础上，合伙人可以成为多个企业的股东。
不同之处在于“伞形多重合伙基金”既能直接拥有和经营大部分房地产，又能以经营性合伙公司的普通合伙人身份拥有和管理其余房地产（一般是新收购或有限责任合伙人出资形成的房地产），这种形式更具灵活性。
（3）房地产投资信托的风险
经营风险（投资、管理、经营等能力）
市场风险
利率风险（如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。
为避免利率风险，美国REITs通常采用浮动利率。
一般对于一些短期贷款来说，利率风险非常小。
）
（4）房地产投资信托的风险管理
提升专业化经营水平
提升规模经营水平
吸引机构投资者参与
制定积极稳妥的经营战略
建立优秀的管理队伍
•规模扩展的优势主要表现在：
•①提高经营效率，提高了经营资金流动性；
•②实现规模经济，能够降低资本费用；
•③金融分析师关注程度日益提高，增加了对资本的吸引力；
•④提高了股份流动性，吸引了机构投资者的关注；
•⑤有助于REITs获得较大的市场份额。
•REITs的经营业绩不断提升，REITs股票市场的表现也越来越好。
具体表现在：
•①促进了REITs股票价格的形成；
•②提高了REITs管理决策的质量；
•③提高了REITs的社会知名度和认可程度；
•④提高了REITs股票的绩效，减少了反常的价格波动；
•⑤提高了市场的透明度和效率。
5.房地产项目融资
房地产项目投资资金大，周期长，风险大等特性，决定了房地产项目投资在资金周转上面存在着三对矛盾：
Ø资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
Ø资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
Ø投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的
房地产项目融资的意义：
给开发商带来资金，促进房地产业和金融业的发展。
金融机构总是想法设法地贷出资金获得收益，而不是通过储备存款来垫付资金利息。
（1）房地产项目融资方案
融资组织方式选择
项目主体的组织形式主要有（融资主体来划分）：
既有项目法人融资和新设项目法人融资
既有法人融资：
不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；拟建项目一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力
新设项目法人融资：
项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
资金来源选择
房地产投资项目所需要资金的融资渠道包括：
自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构（信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等）的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等
资本金筹措
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%
Ø实物出资必须经过有资格的资产评估机构作价，并在资本金中不能超过一定比例
新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。
既有项目法人项目资本金筹措渠道，包括项目法人可用于项目的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人入股资金。
Ø当既有项目法人是上市公司时，可以通过增发新股，发行公司可转换债券，为特定的房地产开发投资项目筹措资本金
Ø房地产上市公司可根据企业资金需要，选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优先股。
Ø普通股是股份企业资金的基础部分，普通股的基本特点是其投资收益（股息和分红）不是在购买时约定，而是事后根据股票发行公司的经营业绩来确定。
普通股股东一般都拥有就公司重大问题进行发言和投票表决的权力。
普通股代表持股人在股份中的财产和所有权。
持有普通股的股东对公司的经营管理行使权力，参加股东大会并有投票权。
当公司增发新普通股时，普通股股东一般具有优先认股权。
Ø优先股又可分为累计优先股、股息可调整的优先股和可转换优先股三类。
以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式，是筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式
合作开发包括与当前的土地使用者合作，通过将土地开发费用（拆迁、安置、补偿）的部分或全部作价入股，就可以大大减少资本金投入和开发前期的财务压力。
债务资金筹措
主要渠道信贷融资债券融资
信贷融资：
银行及其他金融机构的支持
Ø信贷融资方案要明确拟提供贷款的机构及其贷款条件，包括支付方式、贷款期限、贷款利率、还本付息方式和附加条件等
债务融资：
项目法人以自身的财务状况和信用条件为基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式
Ø还本付息的期限一般应根据房地产企业筹集资金的目的、金融市场的规律、有关法规和房地产开发经营周期而定，通常为3~5年
债券偿付方式有：
偿还、转期、转换。
偿还通常是到期一次偿还本息；转期是指用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新；转换即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。
可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。
预售或预租
预售或预租收入可以用作后期开发过程所需要的投资
Ø开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证
例如，某单位以现时楼价15％的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了12％，则其预付款的收益率高达12％÷15％＝80％。
融资方案分析
资金来源可靠性分析
融资结构分析资本金比例、债务资金比例、股本结构比例、债务结构比例
融资成本分析
融资风险分析资金供应风险、利率风险、汇率风险
融资成本分析
•融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。
•债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低；
•资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
融资风险分析
•通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
•资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增力、原收益目标难以实现的风险。
•利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。
•汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间的比价变动风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。
（2）金融机构对项目贷款的审查
企业资信等级评价
金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标来确定
按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。
通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款
贷款项目评估
项目审查（项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标）
•对金融机构而言，总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15％。
•从房地产投资组合的角度来说，一般写字楼项目可占其总投资的35％～40％，商业零售用房35％～40％，工业厂房10％～15％，土地和其他物业5％～10％；
•从地区分布来说，项目也最好能满足金融机构地区分布均衡的原则。
•金融机构还会考查：
建筑
升级会员 