1工程建筑物及公共区域管理办法滕树伟课件.docx
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1工程建筑物及公共区域管理办法滕树伟课件
物业工程部
建筑物及公共区域管理办法
（试行版）
编制：
工程部
审核:
滕树伟
批准：
吕超
日期：
二〇一六年十一月二十日
目录
一、建筑物管理办法0
二、公共设施保养内容与标准1
三、房屋维修标准4
四、房屋结构及公共设施维修指南5
五、工程分包方选择评定规定9
六、工程验收制度10
七、房屋完损等级的评定11
八、建筑物巡视维护规定21
一、建筑物管理办法
1、颐和物业惠州分公司工程部每年根据《公用设施保养内容与标准》及《建筑物巡视维护规定》编制《建筑物年度养护计划》，列清养护项目是否采取分包。
颐和物业惠州分公司总助审核《建筑物年度养护计划》，组织人员对建筑物维护情况进行检查。
对计划性的检修工作依据《建筑物年度养护计划》由工程部主管统一组织实施，并记录到《检修保养实施记录》中，检修中的物资使用详见《物品采购与管理控制程序》。
2、根据《建筑物巡视维护规定》，颐和物业惠州分公司工程部主要负责建筑物的日常巡视，颐和物业惠州分公司其他员工配合，巡视发现问题后统一在《建筑物巡视维护表》上进行记录，并由工程班填写《工程维修单》进行维修，具体的维修工作详见《维修工作手册》。
3、颐和物业惠州分公司客户服务中心每月2日前统计上月的建筑物完好率，依据是《建筑物巡视维护表》及《完好率评定办法》。
4、对计划中的房屋养护项目如本部门及分公司都无法实施时，采取分包的形式把项目交分包商实施，并按《物业服务分包控制程序》进行控制。
5、对建筑物中出现紧急情况时，详见《应急准备与响应控制程序》。
6、每年由分公司工程部组织人员依据《房屋完损等级评定标准》对各建筑物及其配套设施进行一次勘查评定，结果记录在《房屋完损等级评定表》；另外在雨季、台风等恶劣情况后，颐和物业惠州分公司组织客户服务中心、工程部等人员及时对房屋及其配套设施进行检查，结果记录在《监督检查记录表》中；对评定及检查中发现的问题交责任部门按程序进行整改。
7、颐和物业惠州分公司每周组织检查一次，检查结果填写在《监督检查记录表》中，并通知责任人及时进行整改。
分公司组织工程部、客户服务中心每月至少检查一次，检查结果填写在《监督检查记录表》中，并通知责任人及时进行整改。
根据检查结果填写《工程维修单》对不合格项及时进行改进。
8、客户服务中心进行效果跟踪，并把整改结果记录在《监督检查记录表》中，不合格项仍末改进，采取纠正预防措施并执行《纠正和预防措施控制程序》。
9、相关文件及记录
①《建筑物年度养护计划》
②《检修保养实施记录》
③《建筑物巡视维护表》
④《监督检查记录表》
⑤《工程维修单》
⑥《物业服务分包控制程序》
⑦《应急准备与响应控制程序》
二、公共设施保养内容与标准
1.0目的：
通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。
2.0原则：
日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。
3.0职责：
一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁人员按照《清洁工作手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；日常零星保养内容由维修班负责执行，填写《工程维修单》。
维修班长每年初根据公共建筑物设施保养计划标准，结合项目实际情况，制定出公共建筑物设施年度保养计划并填写《检修保养实施记录》。
4.0内容：
类别
周期
序号
检查内容
室
外
公
共
设
施
1~2年
室外各类围墙护栏
1.5年
灯杆刷漆1次
每
年
1
车道路牙
2
年
1
对易锈蚀雨、污水井盖刷1次黑漆防锈
2
路灯
3
室外消防栓
4
值班室、岗亭
5
车位线、禁停线和标识重刷1次
每季
垃圾车、垃圾桶
每月
喷水池
室
内
共
用
设
施
每
年
1
梁、柱、板主体
2
墙体、墙面
3
顶棚
4
楼梯、扶手
5
公共门窗
6
屋面隔热层、防水层（雨季前须另外检查）
7
楼板、地面砖
8
所有消防栓
半
年
1
避雷带
室
内
共
用
设
施
每
季
1
散水坡、雨檐台、连廊
2
通风口
3
5%消防栓的开箱试水（循环检查）
每
月
1
水箱、水池
2
上、下雨污水管
3
设备房（水泵房、配电房、电梯房）
4
消防栓
半月
公用电器
3
至
4
年
1
室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂1次
2
顶棚全面保养1次
3
楼梯、扶手全面修补1次
2
年
1
避雷带油漆1次
2
木门、窗油漆1次
1
年
1
木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗
2
房屋标识每年重喷写1次
3
设备房（水泵房、配电房、电梯房）刷漆1次
半年
水箱清洗1次
4.1天面天台。
每2年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝；
4.2外墙饰面。
每年对重点部位进行清洗；每3年进行一次全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，要做防水处理；
4.3内墙饰面。
每3年进行全面保养。
对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补；
4.4楼梯间。
楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。
楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每3年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定起壳范围后进行修补；
4.5门。
对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。
闭门器漏油、损坏的要更换，对其它类型门每年对轴承上油一次；
4.6围栏。
根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每２年应刷油一次，最长时间不超过4年；
4.7窗。
每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。
对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。
翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。
每年对配件上油一次；
4.8广场地砖。
日常发现损坏及时维修，每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换；
4.9吊顶。
日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换；
4.10人行道、车行道。
日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复；
4.11管道。
原则上管道每3年应全部保养一次，但对重点部位，必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年保养一次）；
4.12污水井。
每年揭盖检查清理污泥一次；
4.13挡雨篷。
每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数；
4.14玻璃幕墙（包括玻璃门）。
每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次；
4.15在大风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。
5.0相关文件及记录
5.1《建筑物年度养护计划》
5.2《建筑物巡视维护表》
5.3《工程维修单》
5.4《检修保养实施记录》
三、房屋维修标准
1．主体工程
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。
损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2．装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。
门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致；
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
3．楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪；
b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面；
c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。
4．屋面工程
a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建；
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做；
c.女儿墙、造型等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除；
d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水；结构损坏的，应加固重做；
e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做；
f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
5．饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行；
b.外墙勒脚损坏的，应修复；
c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层；
d.天棚损坏：
抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。
6．油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆；
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2～3年；
c.木地板原油漆褪落的，应重做；
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复；
f.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。
四、房屋结构及公共设施维修指南
1.0墙和顶棚维修（石膏板基层）
1.1修补发丝裂缝
A、沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层；
B、用胶粘贴布带干后按工序刮腻子打底，待干后补刷面层涂料。
1.2修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）
A、沿裂缝用工具将两侧基层刮成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料；
B、用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层；
C、准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用；
D、用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料；
E、在缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。
1.3修补小孔、小洞
对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的坑,可用腻子,墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。
A、填塞孔洞前先清除孔隙周围栈松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿；
B、填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合；
C、在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。
1.4修补大的孔洞
A、先剔墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填；
B、为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上；
C、清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层；
D、等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料。
2.0更换地面或墙面瓷砖、瓷片
A、剔除损坏后的瓷砖，到结合层，清扫残渣，喷洒水湿润；
B、涂抹水泥结合层；
C、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直，划去砖缝多余泥浆；
D、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角；
E、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净；
F、对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖剔除（含结合层），在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同A、B、C、D、E）。
3.0更换外墙面、地面马赛克
A、清除破损、脱落的马赛克及其结合层；
B、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）；
C、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层；
D、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，后用平板拍打平整，与原墙、地面平直；
E、粘贴4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。
4.0地下室墙体堵漏
4.1堵塞不漏水的孔洞
A、超过期3/8英寸的裂缝，必须锤成楔形，灰尘和混凝土碎块必须清除干净；
B、将裂缝用水浸湿；
C、用1：
3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内；
D、填补材料要保持湿润，并养护三天；
E、以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好；拌和后抹在需要修补的部位（半小时要用完），半小时用湿手揩光面。
4.2堵塞漏水孔洞
A、将孔洞向下剔口并除去灰渣；
B、用水泥不漏水胶结材料堵填。
操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时（一般在搓成后的几分钟内）。
作为塞子塞入孔内。
堵孔材料净结硬化前要及时抹平。
5.0修补损坏的人行道和车道
5.1如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于面积较大损坏的修补，采用1：
2：
2硅酸盐干硬性混凝土。
A、将人行道或车道表面松散或破碎的砼铲掉，除深度约1英寸；
B、将坑底彻底打毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏成齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净；
C、将要补的表面浸湿（但不能太湿）；
D、在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉；
E、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。
在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍，养护6天（人行道在养护期间不得让人行走）。
5.2人行道或车道上裂缝修补
A、清除松散碎渣，将裂缝掏凿成凹齿形；
B、浸湿要浇捣的裂缝；
C、浇捣1：
2：
2干硬性硅酸盐混凝土；
D、养护6天。
注：
如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时，可用1：
3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。
6.0开裂墙体和地面修补
A、用冷錾将墙体的楹散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净；
B、用水将需要修补的部位彻底浸湿；
C、用1：
3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天；
D、修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。
7.0修补损坏的踏步
A、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止；
B、用刷子将其表面的碎散物刷除干净；
C、用水将露出部分浸湿；
D、如果踢脚的边纰漏损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好；
E、用水泥浆涂抹V形部分，并用1：
3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。
8.0修补抹灰层
8.1修补抹灰层裂缝
A、用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度；
B、用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏“固定住”；
C、刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿；
D、用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密；
E、如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成一与周围部分相似的平面；
F、每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对期进行湿养护，持续三天。
8.2修补大面积的抹灰层
A、将损坏的手抹灰面从墙体上刮除；
B、彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。
对于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；
C、将抹灰基层用水润湿。
抹第一遍1：
3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸；
D、在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合；
E、待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。
通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4～5小时才能进行。
为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿；
F、用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。
第二遍抹约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一记，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。
9.0维修渗水外墙
A、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝；
B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1㎝左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；
C、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：
在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂巾再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：
0：
5水泥砂浆面层；
D、外墙渗水面积较大时，可满涂1～2度胶质防水涂料；
E、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝。
先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭；
F、用氯丁防水胶在室内修补。
将渗水处的内粉刷层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15㎝，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2～3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，并粉刷面层。
10.0维修屋面水池（或水箱）
A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净；
B、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1：
2水泥砂浆做保护层。
11.0屋面修漏（刚性屋面）
A、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝处漏水，堵漏方法如图：
B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯指嵌缝进行处理，如图所示：
C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝；密封材料有塑料油膏、氯丁橡校、聚氨脂、PVC胶泥等。
D、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
五、工程分包方选择评定规定
对于技术性强需要专业公司维修的项目（包括更新、大修、改造）可选定工程分包方进行：
一、职责：
1．颐和物业惠州分公司提出需要更新、大修、改造申请。
2．公司客户服务中心审核分包方资质。
3．工程部负责审核工程施工方案。
4．客户服务中心考查后，对分包方进行招投标，确认施工分包方。
6．分公司总经理、工程部、客户服务中心参与分包招标的评审。
二、分包商的评审内容：
1、对分包商评审的主要依据有：
a.公司资质、营业执照、税务登记证、组织架构等。
b.现有图纸、施工机械、设备及人员素质、固定资产等情况。
c.同类工程施工经验及质量情况。
d.在价格、工期及质量、安全方面的信誉情况。
e.工程中使用材料质量情况。
f.实际施工质量及满足合同情况和售后服务。
2、对新分包商的评审
对新分包商的评审，由质量部对拟选分包商进行调查评审，填写分包商调查报告，并交分公司总经理审批是否进入合格供应商名单。
三、分包商的选择
1、工程部主管根据工程实际情况和本公司施工力量，认为有需要将工程外包时，由工程部主管拟写工程分包申请提交分公司总经理。
2、总经理批准后，客户服务中心对合格供应商发招标邀请函，进行招标，招标小组由分公司总经理、客户服务中心、工程部主管组成，对各供应商工程量、工程造价、工程技术质量、售后服务等进行综合评审，确定中标分包商，对中标单位发“中标通知”。
3、验收
a.对建筑安装工程的质量标准按国家相应项目标准验收。
b.在签订合同时，应在合同中注明质量要求、验收标准及竣工日期。
c.工程开工前，应向分包商索要工程施工方案，并对施工方案进行审查。
d.工程完工后，按国家规范及标准进行验收并办理工程质量验收单；对非标准工程或无对应国家标准，按公司制定的质量标准，并经两人以上共同验收。
e.对于批量性安装工程（如门窗等），应先由分包商提供样品，经颐和物业惠州分公司对样品质量确认合格后，方签署正式合同。
f.公司工程部对每一个具体的工程项目进行监督，对分包方在担负该工程项目过程中的各个环节进行评定。
六、工程验收制度
为了保证更新、大修、改造工程的质量符合国家规范及使用需要，加强对工程质量的管理，特制定如下工程验收规定：
1．验收组由公司工程部、施工队共同组成。
验收合格后，由三方签字盖章方有效。
若由发展商或产权单位投资建设，发展商或产权单位应派代表参加验收。
2．核对实物工程量与设计图纸相比较，应能达到实际使用需要。
3．对工程量进行实测实量。
4．分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。
5．按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。
6．对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。
7．验收合格后才能结清工程款。
七、房屋完损等级的评定
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。
评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。
这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。
根据《建筑物巡视维护规定》，对楼宇质量进行评定。
一、房屋完损标准的划分和等级分类。
1.房屋完损标准的划分
各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。
房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。
房屋的结构组成部分分为：
基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：
门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：
水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。
2.房屋完损等级的分类
根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：
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