伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究方案报告代项目实施建议书Word下载.docx
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2.2项目建设的必要性13
2.3项目建设的可行性17
3.1市场调查20
3.2市场预测21
3.3市场分析结论22
第四章项目建设条件24
4.1项目地理位置24
4.2项目投资环境25
4.3投资环境小结26
第五章总体建设方案27
5.1平面设计方案27
5.4装修方案37
5.5给水工程37
5.6排水工程39
5.7采暖工程40
5.8电气工程40
5.9空调及通风系统42
5.10燃气工程42
第六章项目实施规划43
6.1项目准备期43
6.2项目建设期43
6.3项目进度计划44
第七章环境保护与消防措施46
7.1设计依据及原则46
7.2项目建设地区的环境现状47
7.3项目建设和运营对环境的影响48
7.4环境保护措施方案51
7.5绿化方案56
7.6消防措施56
第八章节约能源方案60
8.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规X60
8.2建设项目能源消耗种类60
8.3项目所在地能源供应状况分析60
8.4节能措施和节能效果分析61
8.5节能效果分析64
8.6结论65
第九章劳动安全卫生66
9.1劳动安全66
9.2劳动卫生67
第十章项目组织管理70
10.1项目建设管理的原则70
10.2组织机构设置70
10.3项目管理方案70
第十一章项目招标实施方案78
11.1项目概况78
11.2招标X围78
11.5招标原则80
11.6评标委员会组成80
11.7招标程序81
11.8评标程序81
11.9发放中标通知书82
11.10招投标书面报告备案82
11.11合同备案82
第十二章投资估算与资金筹措83
12.1投资估算的编制X围83
12.2投资估算的编制依据83
12.4各分项工程投资汇总92
12.5资金筹措92
12.6资金使用和管理92
第十三章财务及经济评价93
13.1项目收入来源93
13.2经营费用的测定94
13.3项目经济效益分析96
13.4项目财务分析102
第十四章风险分析及规避103
14.1项目风险因素103
15.1结论107
15.2建议107
附表109
1.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表109
2.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析115
3.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表121
4.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表124
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
伊犁哈萨克自治州康养中心
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
建设单位：
法人代表：
吴虎寿
1.1.4项目建设地址
建设项目位于伊宁市经济合作区某路53号
1.1.5项目主管部门
伊犁哈萨克自治州民政局
1.1.6项目建设内容与规模
总建筑面积75460平方米。
主要功能划分如下：
表1-1主要建筑物、构筑物一览表
序号
名称
占地面积（m2）
建筑面积（m2）
备注
1
康养中心
1832
14656
8层，高37.7m,框架
2
多功能康养综合楼
1761
14088
3
康复医院
2576
12268
8层，高29.7m，框架
4
营养配餐中心
1152
3456
3层，高11.7m，框架
5
康复楼（康复医院附楼）
1201
2402
2层，高9m，框架
6
综合服务中心
970
3880
4层，高15.3m，框架
7
地下停车场及配套工程
24710
合计
9492
75460
1.1.7项目投资规模
本项目总投资3.23亿元
1.1.8项目资金来源
本项目总投资3.23亿元，资金来源为：
采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；
申请专项建设引导基金1500万元；
社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。
1.1.9项目建设期限
项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为30个月。
1.2建设单位介绍
伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于1957年，隶属于伊犁哈萨克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集社会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。
根本宗旨是“提供收养服务，弘扬救助精神”。
多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊教育、临终关怀等工作。
社会福利院实有在编干部职工57人，聘用人员45名，离退休人员27名；
根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。
目前共拥有床位600X，其中：
养老床位400X，孤儿床位100X，医疗床位100X。
全院占地面积97407平方米（合146亩），总建筑面积117146平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务功能要求，“十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为11.71万平米的社会福利园区分为社会福利服务中心区、儿童福利中心、“三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院等6大功能区。
本项目包括：
康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中心、地下停车场等内容。
1.3编制依据
1.《中华人民某国老年人权益保护法》；
2.《关于加快实现社会福利社会化的意见》国发办[2000]19号；
3.《中华人民某国城市规划法》2007年10月28日；
4.《中华人民某国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；
5.《社会福利机构管理暂行办法》民政部令[1999]第19号；
6.某维吾尔自治区《关于加快发展养老服务业的实施意见》新政发〔2014〕19号；
7.某维吾尔自治区《关于加快推进居家养老服务工作的实施意见》新政办发[2015]138号；
8.《某维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
9.《伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见》；
10.《伊犁哈萨克自治州国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
11.《伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划》
12.《伊宁市城市总体规划纲要（2010—2030）》；
13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
14.国家及地方的其他现行规X、规程、标准和相关政策法规等；
15.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1.充分利用伊犁州社会福利院现有的基础设施条件，合理调整，以减少重复投资。
2.坚持先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内先进的产品及相关技术，确保工程项目建设的质量。
以获得良好的经济和社会效益。
3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规X。
4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规X要求。
7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、交友等便利。
1.5可行性研究X围
本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；
对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设原则；
对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；
对工程投资、项目成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；
对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
1.规划总平面主要技术指标，详见下表：
表1-2规划总平面主要技术指标表
单位
数量
本项目占地面积
m2
本项目建筑面积
75460
容积率
1.2
建筑密度
%
27.8
绿地面积
39756
绿地率
40.8
道路硬化面积
30546.66
8
地下建筑面积（地下车库）
9
停车位
个
822
其中
地上停车位
204
地下停车位
618
非机动车停车位
50
2.床位数：
规划设计康养床位1000X，按4：
4：
2比例分配，
能自理老人床位占40%，为400X床位,分布在多功能康养综合楼2-8层；
半失能老人床位占40%，为400X床位，分布在康养中心2-8层；
失智失能老人床位占20%，为200X床位，分布在康复医院3-8层;
康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位68X。
3.主要业态收费标准：
能自理老人1500元/床·
月，半失能老人2500元/床·
月，失智失能老人4000元/床·
月。
伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优越，东侧为仁和·
宁远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市开发区主要街道某路，北侧为某路；
周边半径3公里X围内，为伊宁市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域；
距伊犁河景观带约3.5公里。
本项目隶属于伊犁州福利院，项目建成后将成为伊犁州医养结合示X指导中心，满足老年群体对养老服务的需求，推动伊犁州养老事业的发展。
第二章项目建设背景及必要性分析
2.1项目提出的背景
2.1.1中国是唯一一个老龄人口过亿的国家
据国家统计局显示：
截止到2013年底，我国60岁及以上老年人口达到1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁及以上老年人口为1.19亿，占总人口的8.87%。
中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一。
中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。
截至2015年底,全国60岁及以上老年人口2.22亿,占总人口的16.1%,其中65岁及以上人口1.44亿,占总人口的10.5%。
“老龄化社会”是指60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
2014年《老龄蓝皮书》指出：
“中国已经处于老龄社会初期阶段，正在向老龄化经济体转变，未来将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。
”
从2013年到21世纪末，中国人口老龄化过程可分为四个阶段。
第一阶段：
从2013到2021年为快速发展阶段，同时中国人口处于轻度老龄化阶段。
在此阶段，中国老年人口迎来第一个增长高峰，由2.02亿人增长到2.58亿人，共增加5600万人，年均增长700万人，老龄化水平由14.9%提高到17.9%，属于轻度老龄化（老年人口占总人口比重在10％～19％之间为轻度老龄化）。
第二阶段：
从2022年到2030年，中国老龄人口进入了第二个增长高峰，由2.58亿人增长到3.71亿人。
第三个阶段：
从2031年到2053年，为快速发展阶段，中国人口进入中度老龄化阶段，由3.71亿人增长到4.87亿人。
第四个阶段：
从2053年到2100年，老龄人口增长期结束，由4.87亿人减少到3.83亿人。
2.1.2鼓励发展养老服务业的相关政策
1.国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发[2000]19号）；
2.民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）；
3.国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）；
4.中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。
2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号），将养老服务体系建设纳入国家战略。
提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。
5.《中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，在多个章节均提及发展养老服务业。
纲要指出，要满足多样化公共服务需求，积极推动医疗、养老、文化、体育等领域非基本公共服务加快发展，完善各类社会资本公平参与医疗、教育、托幼、养老、体育等领域发展的政策。
养老服务业既是事业也是产业。
6.为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号），2014年4月，国土资源部下发《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号），在用地X围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。
7.2015年《鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发[2015]33号）、《国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》（民发[2015]78号）、《基本养老保险基金[短期理财]投资管理办法》（国发[2015]48号）以及2016年的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发[2016]65号）等文件相继出台，金融与养老产业融合的形式受到政策肯定，养老产业在资金助力下进入发展快车道。
8.国务院办公厅转发卫生计生委、民政部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、全国老龄办、中医药局《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》（国办发[2015]84号），全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求。
9.《关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见》（新民发［2009］52号），鼓励和支持社会力量兴办老年人福利机构，广泛动员社会力量参与老年人福利事业、兴办老年人福利机构，开展形式多样的系列化服务。
10.某维吾尔自治区《关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号）。
加快发展养老服务业，是践行“民生优先”理念、保障和改善民生的必然要求,是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障各族老年人权益、满足各族老年人养老服务需求；
有利于拉动内需、扩大就业、形成某服务业发展新的增长点；
有利于创新社会管理、维护某社会和谐稳定。
从我区实际出发，以满足各族老年人的养老服务需求和提升老年人生活质量为目标，充分发挥政府主导作用、社会力量的主体作用和市场机制在资源配置中的基础性作用，创新体制机制，激发社会活力，健全服务体系，大力发展方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，逐步满足各民族、多层次、多样化养老服务需求，使发展养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。
到2020年，基本建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，城乡统筹、设施齐备、功能完善、布局合理的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展，形成养老服务业发展新局面；
社会力量成为养老服务供给主体，养老服务业成为全区服务业重要组成部分，从业人员规模不断扩大。
80%以上的城市居家生活老年人得到养老服务的全面支持，80%以上的乡镇和40%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。
全区养老床位数达到每千名老人35X以上，服务能力大幅度增强。
2.1.3入住养老机构已形成趋势
老人经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。
养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。
在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。
由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。
2.1.4某老年人口概况
2015年，某60岁以上的老年人预计已超过300万人，占全区总人口的12.9%，2010年某进入老龄化社会。
某人口老龄化呈现人口基数大、增速快的特点，老年人口数每年正在以4.36%的速度增长，远远高出全国1.16%的增长速度。
人口老龄化对经济发展将会产生深刻影响,使劳动抚养化结构、消费需求层次发生变化，老年社会保障体系将面临更大的压力，同时，老龄化社会对老年人生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等也提出更高要求。
随着老龄化的快速发展和家庭结构的逐步变化，某空巢老人的数量在近些年也呈现快速增长的趋势。
根据对全区空巢老人基本情况调查，目前某有空巢老人52.88万人，占全区老年人总数的17.62％，其中生活不能自理的空巢老年人约有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98％，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92％。
空巢老人在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。
2.1.5伊犁州直养老事业概况
根据最新调查数据，随着伊犁州直人口老龄化进程的加快，“州直八县三市60岁以上老年人口达到32.3万人，占全州直总人口的11.5%。
公办福利机构床位数4359X、公办养老机构在院老人数2000人。
州直共有民办养老机构13家，建筑面积21880平方米，床位1079X，现有入住老人774人，其中残疾人673人；
工作人员为133人，其中90%人为40-50岁人员，员工大多是内地到某打工人员。
2.1.6伊犁州直急需养老服务队伍的建设
加强养老服务队伍建设，提高服务水准。
建立一支高素质的人才队伍，是为老年人提优质服务的重要条件，也是州直民办养老机构建设的当务之急。
我们必须要建立一支社会化与专业化相结合的养老服务队伍，开展职业资格培训，实行职业资格和技术等级管理认证制度，提高养老护理人员持证上岗比例，加强养老从业人员的专业教育、在职教育和岗位技能培训，提高其政治素质、职业道德和专业水平。
建立伊犁州养老服务指导中心，强化行业管理和指导。
依托州直养老机构，建设具有组织、指导、服务、培训等功能的社会化养老服务指导中心，健全养老服务机构网络，强化对州直公办和民办养老服务机构和居家养老服务行业的管理和指导。
新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家各项政策及地方发展规划
《中国老龄事业发展“十三五”规划》指出，“十三五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.22亿，平均每年增加老年人860万；
老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一翻，解决老龄化社会问题任重道远。
伊犁州十三五规划指出伊犁州市应积极应对人口老龄化问题，加快发展社会养老服务事业，以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充、资金保障与服务提供相匹配，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系逐步推进。
而本项目将打造多功能健康养老中心来响应国家政策的需要。
伊犁州直康养中心项目的建设，符合国家、自治区及自治州相关的法律法规及扶持政策，符合民政系统的法律法规及相关政策，符合伊宁市城市总体规划。
是伊犁州社会福利院“十三五”规划的一个重要的组成部分。
2.2.2是促进伊犁州老年人幸福高地建设的需要
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。
因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；
和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。
目前伊犁州直有老年人口数量与养老床位数量严重失衡，平均每百人拥有养老床位1.67X，远远不能满足日益增长的养老需求。
随着时间的推移，伊犁州直养老需求将进一步快速扩大。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，伊犁州直康养项目的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。
让伊犁州老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。
2.2.3是增加就业带动伊犁州养老产业发展的需要
根据养老行业国际公认的3位失能老人配备1名护理人员，10位养老人员，配备1名护理人员。
该项目的建成使用，可带动社会资本进入养老产业。
随着各类资本进入该领域，将会创造出大量的就业岗位。
本项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收闲置人员再就业，可促进当地经济和谐发展；
为提高伊犁州综合实力产生深远影响，对于提升当地经济、增加从业人员的收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。
养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。
社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。
社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。
伊犁州老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。
同时，机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；
即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；
对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。
因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。
项目建设可以满足养老机构老人的基本生
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