精品项目开发宏观环境分析.docx

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精品项目开发宏观环境分析

项目区域宏观环境调研

1．政策环境

1.1最新的房贷利率（提高住房贷款利率和首付比例政策，重点抑制“房地产价格过快上涨）

1.1.105年房地产业增速降低04年预计约为23%，从2005年3月17日起，央行将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠，根据个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点。

1.1.2个人房贷的最低收起提高到三成

1.1.3已供楼人士今年开始需要多付款

1.2优惠利率新政策

1.2.1中国银行广东省分行率先提出对购买第一套住房的申请人分档执行下浮10%的最优惠利率（通过审核，即可或等下浮10%的最优惠房贷利率、以五年以上贷款为例，房贷利率为5.51%），如果不是第一套住房按揭，则实行下限管理的浮动利率。

1.2.2招商银行广州分行表示会对五年以上住房按揭执行最优惠利率。

1.3中介费新规定

1.3.1一手楼交易，可以向买卖双方个收取不超过房价1%的中介佣金

1.3.2二手中介可以想租赁双方各一个月租金作为佣金

1.4政策矫正

1.4.1深化住房制度改革，调整商品房供应结构。

1.4.2改进规划管理，调控土地供应。

1.4.3强化金融的间接调控作用。

1.4.4建立健全房地产市场信息系统和宇静预报体系。

1.5开征房产税

1.6开征物业税

1.7开征财产税

1.8总结

2经济因素

2.1央行加息将极大抬高房地产企业的资金成本

2.2房价虚高/膨胀

2.2.1全国的房价走势是“稳中趋降“，但目前广州的房价还是比较高的

2.2.2房价高的三大原因：

a土地的出让政策需要改进与完善b房价的定价不透明，却反有效的调控和监管c有钱人群起炒房

2.2.3市场杠杆

2.2.4五大对策平抑地区房价膨胀

2.3劳动力的供给

广东省就业岗位充裕，失业率全国最低

2.4消费者收入水平

2.4.1中国中产阶级的壮大

2.4.2家庭储蓄率高

2.4.3户均年可支配收入

2.4.4目标购房者

3人口因素

目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。

抽样调查显示：

广州市购房者主要是中青年，年龄在20-40岁得占80%

4.文化因素

自古以来，中国人相信风水，广州人尤其在以家居风水

4.1适中居中原则

4.2顺乘生气原则

4.3改造风水原则