新概念别墅全程开发实操步骤.docx
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新概念别墅全程开发实操步骤
新概念别墅全程开发实操步骤
步骤一、捕捉别墅的最优目标消费群
别墅的购买者是我们的服务对象，他们的构成内容，年龄、教育、收入、性别、家庭状况等，都是确立别墅市场定位的要点。
同时，消费者的行为习惯、消费心理，可以为项目规划和设计项目营销主题确定提供指导。
一、别墅消费者共性
建在不同市场环境中的别墅要面向市区的“薪富一簇”，有的就主要卖给了城乡结合部的乡镇居民。
这说明不同的区域市场环境孕育了不同的别墅的同时，不同的产品的消费共性心理：
1、身份与阶层的象征――别墅灵魂
（1）别墅是亚文化的载体
市场经济的效益原则使资源逐渐由低效益向高效益处转移，作为资源支配和管理者的人无疑可以被看做资源不断的分化重组，一部分人会掌控更多的资源，因此阶层产生了，愿意为优质空气付出更高代价的人群逐步形成，这部分人有回归自然亲和自然的意愿。
正象一些专家所言，“亚文化正是房地产赖以生存和发展的社会基础和文化基础。
房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而亚文化群则是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群”。
在市场经济条件下的社会生活中，一天就可以产生一个“暴发户”，但三年却不能培养一个“精神贵簇：
。
这就是文化内涵的稀缺性表现之一，别墅是亚文化的载体，别墅的精神就是别墅的灵魂。
（2）别墅满足居住者表现身份与社会阶层的需要
按马斯洛需求层次理论，在人最基本的衣食住生存问题解决后，人们将渴望他人的尊重，新兴的中产阶级人群渴望社会承认他们的存在价值，他们在超越穿戴名牌后，更希望以居所体现他们的身份，而住房可以使居住者的身份和阶层一目了然，居住地区、小区类型房子的外观特征能告诉你房东所属的社会阶层。
开发商也谙熟此道，纷纷抛出各种题材并以广告提升物业的文化精神。
别墅具有更大的空间去设计定位居住文化理念。
别墅将体现居住人的身份和社会阶层这就是别墅的灵魂。
2、别墅生活――自然鲜氧的最佳选择
住宅演进是人们追求生活质量获取居住效用最大化的历史过程，生活质量则是人们对各方面需求综合满足程度的抽象量度，总需求满足程度则是人对来自外界一切物质和信号的心理感受程度。
人作为一个独立的生理系统，不断与外界进行物质和信息交换，“健康生活”的关建指标是人们对摄入物质和接收信息的可控制程度。
摄入物质决定肌体“硬件”系统的健康状态，而接收信息对人们心理和精神状态影响更大。
早在几个世纪以前人们就认识到“病从口入”的道理，并在上个世纪发现人每天需要仪食品1公斤，饮用水3公斤，呼吸氧气15公升。
人们对改善生理系统的物理环境进行了不懈努力，对食物的生产与加工从农耕火种到工业化的农场，又从大量使用化肥的增量生产到注重绿色食品的精细生产水的加工也是从自然水到粗加工自来水，从粗加工水到精细加工的矿泉水、蒸馏水。
人们仅仅是对摄入的食物、水进行了史无前例的精细加工，且精细度不断地提高，远远超越了精耕细作、食不厌精的程度。
但对吸入的空气，即使科学发展到今天，人们仍然不能对可吸入空气的质量作行之有效的质量加工。
在食品方面，人们正在疯狂追求脑白金之类的“异化食品”，对可吸入空气质量的改善仅仅局限在降低工业有害物的排放和大规模植树造林的绿化工作上，不难证明任何城市的绿化工作对空气净化的贡献不足以抵消城市化进程对空气造成的污染危害。
目前世界许多大城市的绿化率在45%以上，但城市的污染问题并没有得到根治，再看上海城市绿地规划建设目标：
2020年上海市的城市绿化率可以达到35%。
城市中心表面绿地增加了，但由于高楼大厦林立使建筑物的水泥侧面积增加的更快，高容积率使得单位面积的空调数量增加和废气排放 的增加，所以其正负两方面因素之和的作用结果还是空气质量进一步恶化。
随着人均收入的不断提高，越来越多的人看重空气质量，植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产生出新鲜氧气，每平方米草地产生的氧气是一个定数，一颗树木叶面表面面积产生的氧气能够与3平方米的草地所产生氧气相等。
只有当绿地的面积大到相当程度，城市绿肺的功能才能抵消空气质量的下降，所以人们唯一的选择是逃避城市，选择住在郊外。
不难证明自身于大面积连片绿地的别墅区域所吸所吸入的空气选题质量高于城市孤立绿地边的空气选题。
1平方公里的绿地效果与50平方公里的绿地效果远不是50倍的算数级差异，而至少是250倍的几何级差别。
所以城市中心花园洋房的绿地的大气空气质量也远不如别墅区的空气质量好。
目前条件下，人们新鲜空气（和高标准生活）的唯一解决方案是远离城市隹在郊外别墅。
在收入条件的约束下，人们最可能先对食物和饮料进行选择，最后才能对可吸入空气进行选择。
所以选择别墅是选择健康生活“健康住宅：
的高级阶段。
其实生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的一切工作，都 是以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。
二、别墅目标客户群分析
楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个标准之一，拥有一定的经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件。
此外，在同行人们的楼盘中消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有以上提及的别墅消费群的共性心理以及对产品设计的认同。
我们对这一总体的消费群体构成分析以下几点：
分析 一、窗户年龄构成与家庭人口
●个人购房的客户年龄基本在25～60岁之间，以30～50岁为主，家庭人员结构在3～6人之间居多。
分析二：
客户职业背景构成
●“由外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求，特别是在我国加入WTO，以及随着开放的深化，在国内工作的外国人增多，国外购买需求将不断扩大。
●“海归派人士”。
即从欧美留学归国的创业者。
随着绿洲政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一。
●港、澳、台人士，由于港资企业的增多与香港的高楼价，港人在内地置业不断增加（如珠江三角、上海、北京等地），几百万元在香港根本买不到别墅，而在国内却能买一套不错的别墅。
特别是某些神秘富豪，喜欢在内地一掷千万购买“天价别墅”。
●中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅。
●城市“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。
●体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献，“走穴”或知识的价值，而一举致富，为避免“名人效应”的诸多不便，会选择一处幽静而高雅的别墅。
●投资人士（来历复杂）。
别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是一些出租型 或旅游型别墅，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。
●行业领军人物，主要是名列“福布斯”中国排行榜的富翁们。
●“一夜暴富者”市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。
另外，个别优秀企业，外资企业租套市区别墅或“空中别墅”办公的现象仍然存在。
由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同别墅买家对别墅要求相差较大。
外籍人士、海归派及港澳台同胞对别墅环境和设计风格较为关注，而国内买家则更关心户型、面积、价格等。
一个别墅项目的目标客户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士，项目定位决定消费者定位。
经济型别墅只可能是“中产阶级”，高级白领；高档别墅则可能是企业家，职业经理人，海外人士等；极品别墅则是面向那些一掷千金的超级富豪们或“神秘人士”。
分析三：
客户特征描述
●他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位；
●他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”；
●生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；
●在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式；
●比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。
分析四：
客户行为习惯分析
●比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；
●工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；
●日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；
●周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动；
●不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。
实操步骤二：
找到更精准的别墅定位策略
一、别墅开发的选址定位策略
1、别墅选址中“宏观概念”与“微观概念”
房地产开发中的“地段定律”对于别墅来说，最适用不过了，因为三流的地段不可能制造出一流的别墅，选好地段是别墅开发实战第一段。
别墅项目的选址要有“宏观概念”，又要有“微观概念”。
“宏观概念”主要是考虑项目用地在整个城市中的区位：
一方面，当别墅位于城市群之间时，结合项目定位，设计项目要辐射的范围，选址上最好对各个城市都有所考虑；另一方面，具体到所在城市，该地段至少是“价值地段”，具有稀缺性价值，或是潜力价值，是别墅市场的空白板块或待热地块。
“微观概念”则是具体到某一地段的情况，应有无污染、景观优美、交通方便、空间开阔等优点。
2、别墅主要选择区域及选址要点
别墅项目的选址，应结合项目定位主要选择在：
旅游度假区、风景游览区、生态农业园、度假海滨场所等环境地段皆宜的效区、市内成熟商务区等。
别墅社区的选址应体现以下几点：
（1）环境资源的稀缺性
得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。
有山、有水、有树、鸟语花香，是修身养性、度假休闲、居家生活之处，总体上是一流的环境地段。
别墅选址分类
类 型特 征
市区交通型这类别墅由于建在市区边缘地带，从交通上来讲非常方便，满足了家庭在工作、就医、就学及参加各类活动上的方便。
但这类别墅通常价格很高，非一般家庭所接受，再者，这类别墅也仅仅在中小城市能够建设，在北京、上海、广州等大城市由于城市总体规划和城市增容等问题，一般项目很难成立。
因此这类别墅虽然好，但有一定的局限性。
近郊综合型比较有代表性的一类，多分布在离城区近的地区。
因为这里土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地。
由于投资群体较多，这类项目一般设计得较完美，价格相对来说也适应市场的需要。
国内很多著名的别墅都属于此类。
远郊风景型在适合建别墅的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等地，充分利用远郊的风景区建造别墅，让居住在这里的人们充分享受大自然的优美风光，返朴归真。
因此类别墅消费群体较少，目前建的并不多。
异地度假型这是近年来随着人们生活水平的提高而产生的一种新地投资理念，是开发商为满足一部分人择地度假、生活而建的一种度假和投资兼有的别墅。
比如北京的红石实业公司就在海南的博鳌，为北京的成功人士专门精心设计建设的一组魅力四射的新别墅，该别墅群尚在设计中，便已预订一空。
（2）交通的便捷性
别墅的买家都是有车一族，在市内办公、公务较忙，时间观念强烈，而且经常出差，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟以内。
（3）人文资源的优良性
指居住的人文氛围，除去旅游度假区之外，任何远离城区的“野山僻岭”都可能是别墅的“禁地”，即便风景也不错。
因为居住讲究生活的氛围，周边不能太荒凉，更不能有破败景观（如垃圾场等）。
山有灵性、水有动性、人有和谐性，能天人合一；具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。
（4）地段升值潜力的可能性
房子不仅保值，还应升值，特别是对于价值巨大的别墅来说，仅能保值则容易贬值，必须具备升值的潜力或前景，这也是吸引投资性买家的诱惑所在。
别墅在地段方面的升值潜力与城市规划密切相联。
新城市规划区、限制开发的风景度假区、控制用地的郊区边缘地带都是具升值前景的黄金地段。
作为独立式住宅，别墅已经摆脱了很多羁绊，完全有可能设计成为一个完全满足生活需要的居住空间。
建筑设计师们认为，居住的舒适度不是某一种功能、面积的单独放大，而是通过功能种类的增加来提高的。
因此，双层楼高客厅，大幅外飘式观景落地窗、带有婴儿房、足够多的客房和书房、能停下两辆汽车的车库、大面积的厨房和卫生间，还有专门的桑拿房、洗衣间、储藏间、工人房等等，是好别墅的必备要素。
（5）进退自如，居家出门两方便及完善的生活环境
别墅应该 在城里还是在郊区？
郊区空气清新，城里生活便利，似乎各具优势。
城里的空气质量是一个令世界头痛的大问题，但是生活购物却是发展商就地可以解决的小问题。
社区里一般都可以建设超市、餐厅、咖啡厅、酒吧、歌舞厅等休闲娱乐场所，有的还没有保龄球馆、游泳馆等大型运动场所，只要设施配备齐全，生活问题自然迎刃而解。
二、别墅开发定位策略
别墅项目的开发定位是使项目具有针对性的要点，也是一个进行市场细分，确立开发操作模式的过程。
一个成功的项目开发，应具备天时、地利、人和等要素，只有将国家政策，经济发展，市场基本状况，消费者选择及项目特点有机结合起来，方能投其所好、适得其所，在市场竞争中赢得胜利，这需要开发商首先进行准确的开发定位。
别墅的开发定位应做好以下方面工作：
1、战略定位
就是开发模式的选择，是走规模化社区的开发路线，还是选择旅游（地产）别墅开发模式，而标新立异的开发模式或许更具吸引力：
如别墅DIY，木（竹）制别墅、公寓别墅化等。
这一定位除了周密的市场分析之外，企业自身的实力与操作能力则举足轻重。
2、时间定位
别墅项目的建造周期较短，但整体项目运作时间一般较长，特别对于一个大项目而言，必须确定好时间竞争策略，控制好开发节奏，形成项目持续发展的浪式趋势，有力控制资金回收力度及项目滚动开发进程。
同时面对市场中可能减弱项目竞争优势和市场份额的“亦布亦趋”与“后来居上”的竞争对手，别墅项目开发及推广中要把握市场先机，占领主动的地位，何时入局、开局，何时出局、结局都要有最适当的时间定位。
3、市场定位
（1）消费群定位。
解决卖给谁的问题。
市场需要细分是无不可辩的事实。
别墅的目标客户同样要进一步细分，因为海外人士与国内人士，高级白领、金领人士与企业家等对别墅的要求显然有差异，这决定了别墅开发中的不同产品定位；
（2）档次定位。
是做经济型精品别墅、豪华别墅、还是极品别墅。
4、产品定位
就是解决建什么样的产品的问题。
产品定位主要关注两个要点：
（1）功能定位：
是纯居住型，还是投资型，是作为第一居所，还是休闲度假的场所，首先要调查清楚购买者的真实动机或深层次需求；
（2）户型定位：
任何产品都有核心层、紧密层与无辐射层之分，消费者买房最主要的买核心层——户型与面积。
别墅的个性化特性，使开发商必须仔细考虑空间设计每一个细小环节，如一楼的老人房设计，厨房与室外花园的连接，立体空中花园营造等。
对独立别墅来说，200－450平方米比较适宜，面积太大不是豪华，而对于“袖珍别墅”（主要联排别墅）来说，180平方米可能恰到好处。
面积大小取决于别墅形态与买家需求，但恰到好处并不太适宜，适当的空间“浪费”体现大气。
5、价格定位
别墅的价格不能走高与低的极端，太高曲高和寡（或仅是一种炒作），太低“有失身份”，关键是适度“抬高”。
别墅不宜使用降低策略，应预留一定的升值空间，对于滚动开发的规模化别墅项目来说尤其重要。
价格定位要对市场有一个适当的了解，不能盲目乐观或悲观，在最高利润回收与市场可接受上限中选取一个平衡点。
三、别墅目标消费群的定位策略
1、别墅目标消费群定位特点
在别墅的市场定位上首先要解决的是一个把别墅卖给谁的问题，即确定别墅的目标 消费群定位。
这一定位将为整个别墅项目的定位提供一个物业档次、市场形象、产品设计定位等方面的指引。
确定别墅的目标消费群的定位首先要对项目辐射区域的消费市场进行详细的了解和分析。
在项目的前期策略中，消费市场的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市场数据的支持，才能使整个项目的定位显得有理有据，防止不必要的非理性投入的风险。
确定目标市场的定位是否合理一般来说有以下几个判断标准：
（1）确定的目标市场相对项目的整体规模与发展有相应的足够大的敲击容量，以支持项目的销售。
（2）确定的目标客户群是否对项目所在区域的特征以及项目产品属性有相应的认同度。
（3）确定的目标客户群应该是相对稳定的，并且在媒体可以接触的范围之内。
2、塞拉维拉的目标客户群定位实战案例
塞拉维拉项目位于北京朝阳区立水桥北的位置，使它幸运地成为了扼守亚北富人区的南大门、也是亚北富人区中距离奥运村最近的豪宅，其地段之优越令人垂涎。
优越的地理环境区位受到了公司以及大型机构高级管理层的青睐和普遍的认同，这为该项目的消费群定位提供了一个有利的依据。
有着新新建筑形式的塞拉维拉，在客户定位上也别出心裁，瞄上了董事阶层，所以号称“董事官邸”。
为什么盯牢董事阶层而不是CEO？
开发商认为：
因为财富和资本的真正代言人不是CEO，而是一直在幕后显示力量的董事一族。
美国董事协会总干事彼德、摩根曾经为董事作为财富和资本力量的代言人做出了最好的诠释：
企业的生存和兴旺掌握在公司董事会手中。
而董事会能否利用公司的资源与人才，则取决于董事的能力，取决于他们能否作为一个团队有待。
这种设想表明开发商在定位消费群时认定这一独特的定位有着一定的市场容量并且属于一个发展当中的群体，消费实力与项目的经济回收效益相适应。
因此，大胆的将目标消费群体定位为该人群。
四、别墅产品定位策略
别墅是房地产市场中个性较强的一种产品，几乎没有一个别墅项目能将全体别墅潜在客户的各个层面、各个类型一网打尽。
别墅开发中要通过市场细分，提示出项目所面临的市场机会，再在这些细分市场进行评估，并确定为哪些细分市场服务。
1、评估细分市场
（1）细分市场的规模与发展特征。
面对别墅开发的细分市场，我们要提的第一点问题：
“潜在的细分市场是否具有适度规模与发展特征。
”在这里，“适度规模”是指某个细分市场是否具有与项目规模大小相适合的容量，也就是说大的规模项目一般要选择规模本身大的细分市场，而小项目则避免进入大的细分市场，以避免大量的资源投入和大的公司进行竞争。
以广州碧桂园凤凰城为例：
作为一个超大规模的别墅项目，它进入了一个产品类型极其丰富的细分市场，其高中低端产品配置齐全，既有超豪华别墅、独立别墅现代版与传统版的连体别墅，还有风格相差极大的公寓洋房，其多达60多种户型可供选择，充分利用自身的规模、品牌效应将多个细分市场组合中的消费群一网打尽。
（2）详估细分市场的结构
A、详估细分市场内的竞争情况
如果某个细分市场在项目辐射区域内已经为数众多，并且对手实力强大，那么该细分市场可能出现过于稳定或者萎缩的状态，固定成本过高，挤出市场的壁垒过高；竞争者投资过大，想要坚守这个市场等情况。
这些情况将会导致价格战，广告争夺战，新产品不断的推出，因此，要参与竞争所要付出的代价就会十分高昂。
B、替代产品的威力大
随着别墅市场的发展，别墅的概念拓展得理为宽广，这也使一些别墅产品出现了可替代的产品，如城中的空中别墅，可能会与周边区域内的豪华公寓造成直接的竞争。
2、进入细分市场
别墅的产品定位在对市场上的细分市场的分析总结基础上，定位项目将要进入的产品细分，形成产品细分组合方案。
在选择进入细分市场时，应符合以下房地产市场细分准则：
（1）细分市场必须足够大以保证其有利可图。
（2）细分市场必须是可以识别的。
（3）细分市场必须是媒体能够接触到的。
（4）不同细分市场对营销组合应该有不同反应。
如果用一种市场营销计划就能够达到所有的细分市场，就没有必要它们分开。
（5）就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。
（6）细分市场应该具有合理的一致性。
（7）细分市场应该不断增长。
（8）细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目遭到失败。
五、别墅项目的市场定位
别墅的开发营销，必须有科学的市场品位，而不应由经验引导定位。
所谓市场定位：
就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需求的产品。
房地产市场定位包括：
项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。
1、项目定位
拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。
如广州华南板块的锦绣香江，对项目的定位就瞄准了一个市场空缺，“在一个公寓为主导产品的市场中建别墅社区”，这一个定位成功的弥补了市场的空白，使它得以在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出。
2、品质定位
一哄而上的INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的别墅的品质是否相匹配？
高品质别墅带来高价位、高入住费用、高生活使用成本又是否能被客户所接受？
目前市场上，一些品质适中的别墅在市场上取得了比高档别墅更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合目标市场的实际需求。
太高的品质诉求会给项目的成本带来负担，同时不必要的附加功能如不能符合购房者的需求，也不会得到买家的认同。
总的来说，高效适中、低使用成本，高附加价值的品质定位才使一种能为别墅的销售带来良好动力的品质定位。
3、客源定位
不同消费者的需求和偏好有很大差异，依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。
4、房型和面积的定位
业内有一句说，“来不来看地段，买不买看户型”，充分说明了户型及面积定位在项目成败中“临门一脚”的重要定位。
从一些积压的别墅项目来看，其中一个重要的原因是户型设计过是，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。
要改变这种局面的根本途径就是要了解消费者的需求，设计出符合目标客源的需求的产品，以保证市场的供需平衡。
对于别墅这种个性化特征比较强的产品，户型的功能设计以及面积的合理性更显得重要。
在各类型的别墅中，高档别墅对户型的功能设计要求偏高，而经济型别墅则更关注面积的适中得当。
5、价格定位
高价的别墅，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销或者销售时间较长，资金回收较慢等问题。
若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。
制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。
别墅价格的定位一般来说会根据发展商对资金回收的期限考虑以及市场可接受最高承受力来衡量。
西安的“高山流水”别墅项目就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益，达到了快速回收资金的效果。
实操步骤三：
从规划设计角度全面提升别墅竞争力
一、别墅社区规划设计的人文特点：
由于别墅项目往往占有城市人文、景观的稀缺资源，别墅社区的设计规划更体现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色的特点。
别墅历史中曾称别苑，作为人们的第二居所，承栽着更多关于居住精神层面的寄托。
因此，在“别墅的五大国际标准”中，“逸事”被列入一个重要的地位。
现代别墅被人们称为一种“亚文化的载体”，成为众多地地产规划、设计中最具人文特征的种。
别墅作为一种商品化住宅在国内发展已有十年左右，随着社会经济文化水平的提高，消费者越来越关注别墅的文化内涵。
无言的建筑和风景环境一起不但是社会结构及人与人关系一种重要的载体，而且是一种无处不在，无时不在具有潜移默化深远影响的文化载体。
一方水土养一方人。
相对于只能产生一定时间段心理冲击力的媒体艺术而言，显然山水林泉及其后营造的
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