关于物业管理方面的材料.docx
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关于物业管理方面的材料
关于物业管理方面的材料
物业管理从目前来看存在许多问题，这个问题表现在两个方面，一个方面就是作为物业公司来讲，你的权
利定位，以及权利保护，权利的行使，这是一些问题。
这些问题表现在，有的物业公司感觉到很委屈，唯
一的权利，收费权利得不到充分的保障，收费非常困难，还有一些特殊情况（少数）的问题，这是一方面。
另外一方面是表现在业主，业主和物业公司究竟是什么关系呢？
我想大家无论是企业的老总也好，
但你首先是业主。
业主和物业公司的关系我过去说，大家还不太赞同，我说就是主人和保姆的关系。
有人
不赞同，说我们和业主是平等的，我也没说保姆和主人不是平等的。
（物业）就是提供服务，但是在实践
中业主的权利受到损害，或者是少数的物业公司，有些物业公司的一些做法应该说损害了业主的利益。
这
种现象目前在一定程度上还比较多的存在，应该说也受到一些高层的关注。
但是根本解决都期待着《物权
法》能够考虑。
八个方面的问题，首先第一个是物业收费，我前面把物业公司的定位作为类似于保姆，提供服务的
一个企业。
可能大家在心理上首先对我排斥了，有些朋友对我排斥了，我为了讨好这些朋友，我先讲收费。
物业公司最大的权利，或者说仅有的权利，那就是物业收费。
我给你提供这样的服务，按照权利义务对等
原则，享有相应的权利，权利等价有偿，那就是收费。
物业收费，按照《物业服务管理办法》规定，物业收费包括两种方式：
一种就是包干制。
包干制是
指业主向物业公司支付固定物业服务费用。
盈余或者亏损的均由物业公司来承担。
包干制通常所理解的就
是大包干，多了也不退，少了也不补。
包干制是作为物业企业的经营风险，所以，这种情况不需要公布帐
目。
业主也没有权利要求公布，因为我收了多少，我支了多少，我赚了多少，亏了多少，跟业主没有关系，
所以这个时候就不需要公布。
第二种收费方式就是酬金制。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按照约定的数额或比例提取酬
金，来支付给物业公司，其它的全部用于物业合同约定的支出，结余的由业主享有。
不足的由业主来承担
（补交），这样的一种物业收费制度的方式就是酬金制。
或者说酬金制可以理解成，所收的费是一种预收
性质的，其所有权理论上还属于业主所有。
是一种代收性质。
按照合同的约定，按照法律进行支出，除此
之外，物业公司要享有相应的报酬。
既然这种费用收取是一种代收性质，是预收性质，所以理论上属于业
主享有。
所以，这种开支的项目需要公布。
因为你得到的报酬是按照规定，按照约定获取相应的报酬，多
了要退，少了要补，所以酬金制需要公布。
酬金制也有一个服务成本的问题，就是哪些项目在物业服务合同中通过约定在物业公司和业主之间
产生约束力。
物业服务成本就包括下面这些内容：
第一个内容是管理服务人员的工资、社会保险和相应的福利费。
因为物业服务需要人去实施，需要员工，需要管理者，服务人员的工资、报酬、社会福利等。
第二个内容是物业共用部位、共用设施日常维护的费用。
物业小区的路灯、绿化、电梯、保安都是
正常的开支。
第三项是清洁。
第四项是绿化。
第五项是秩序的维护，秩序除了保安之外，有的采用闭路监控。
还有安防设施，
第六个方面是办公费用，物业公司正常的办公需要的费用。
第七个方面是固定资产折旧。
第八个方面是共用部位设施费用及公众责任保险费用。
这里我做一个说明，鉴于以前出现的一些案
例，比如业主的车辆丢失发生以后，物业公司承担主要责任。
有的物业公司觉得我就收你 2 块钱，或者是
一个月就收多少钱的停车费，车丢了，你让我赔这么多？
是不是显失公平？
我想这个问题可以通过公众责
任保险加以解决。
公众责任保险是指对公共场所、公共设施，对这个物向保险公司投保，出现规定的损害
以后，由保险公司承担。
比如说物业小区的停车场投公众责任险，公众责任险从 04 年就已经有了。
如果
出现风险以后，你这个风险就转移了。
第三个问题，专项维修资金的使用。
有的是大修资金，买房人在买房子的时候交了 2%的专项维修资
金，2%的专项资金，现在有的地方管理不是很规范，甚至被开发公司挪用，被开发公司挪用的现象比较普
遍。
有的开发公司把专项资金挪用之后，本来物业公司可以依照法律来申请专项维修资金，来用于物业的
大修，比如说电梯、下水管、下水道更换、更新，本来这些资金是用于专项维修资金，由于这个资金被开
发企业挪用，挪用之后经营不善，倒闭，或者资金转移，本来由法定的方式，最后造成由物业公司来承担
风险和责任。
第四个问题，酬金制收取费用的性质，前面已经提过了，它是一种代收性质，多退、少补。
第五个问题，接受业主的质询，业主有权利就相关的问题，特别是费用的开支，当然这是指酬金制，
包干制没有权利质询，对酬金制的收费方式，业主有权利质询。
比如说一个物业小区有几千个业主，物业
公司还得专门有人接受质询吗？
我觉得也不应该是，任何一个业主个体在任何时间都能行使权利。
比如我
们的《宪法》规定，公民享有什么什么权利，这种权利难道任何一个公民都到全国人大质询吗？
他必须通
过法定的一定形式。
当然这方面很难规范，比如接受业主委员会的质询，业主委员会要求你对某一个开支
公开说明。
但是对有些不应当给予他一定的权利，如果给他权利了，我们这个物业公司打交道的是众多业
主，众口南调，每个业主都有自身的个性，很难 100%满意，也不可能。
这里面总有少数瞎捣乱、瞎起哄
的业主，他跟你较真。
所以，将来《物业管理办法》如果上升到“法”的话，接受业主的质询应当细化，
比如说有多少比例，或者有多少数额的，要么就是业主委员会的（质询）。
另外，接受业主的监督，当然这种属于集体的监督。
像人大行使职权的是通过人代会及常委委员会
行使权利。
那么人大代表本身的监督应该是由限度的，因为现在已经突显了负面的影响。
（从现在开始）
每年最高法院，其实半个月之前就开始了，可以说很多人大代表关注的一些案子，都要认真复查，然后给
他写报告，不然到时候他不投你票。
当然也发现一些问题，有些人大代表所关注的案子，比如他是河北的，
他居然关注到海南、东北，再仔细分析案子都是重大影响类的一些标的比较大的案件，甚至怀疑个别人大
代表有犯罪行为。
这个问题也曾向人大常委会汇报过。
后来人大常委会、全国人大制定的《监督法》。
我
们国家的人民代表大会是最高权利机构，但是这个权利机构人民代表大会集体行使权利，而不是个别代表
行使权利，否则的话，任何个体，如果给予他无限的权利，这种权利同样会滥用，并不因为你是人大代表
你就会公正行使，并不是因为你是法官就会公正行使，行使任何权利都得有监督。
从理论方面来讲，抛开物业来说，我们说司法中的司法权是最高的、最终的，那么有人问为什么？
那是因为《司法权》具备完备的监督体系。
另外司法权有严格的监督程序，所以它才有最后的权利、最高
的权利。
业主具有质询权、监督权，但不代表任何业主个人具有这个权利，这个需要细化，需要将来建设部，
或者国务院来立法细化。
但是目前来讲，至少业主委员会质询，业主委员会监督，这是法定权利，应该接
受。
第七个问题，物业公司没有强制措施权。
因为物业公司是公司，是企业法人，是市场的主体，从法
律上来讲，他是私权的主体，与之相对应的公权主体，国家机关、行政机关、司法机关是公权的主体，相
比之下物业公司肯定是私权的主体。
作为市场经济的主体，它是从事经营活动，提供服务来获得相应的收
益。
所以，物业公司与其它企业一样，没有强制措施权。
强制措施权是公权力的表现，所以不能够停水、
供电、供气、供热，或者停止服务这种行为。
业主通过服务合同进行的约定，如果业主拖欠什么费，我就
有权利停止服务，我觉得物业公司不应当有这种抗辩权，不应当有这种对抗权，业主拖欠费用，你享有的
是追偿权，但不应当停止服务。
像北京政府对相关公司都有过要求，当然这种要求是作为政治层面的要求。
我想作为法律来讲，就是因为你没有强制措施权，你这种服务有一种社会责任。
企业不仅仅是为了获取利
润、追求效益，还需要承担一定的社会责任。
社会责任就表现在（业主）欠你的钱可以，你也不能停止服
务。
那他欠你的钱就白欠吗？
法律有规定，你可以通过正当途径来追偿。
比如说诉讼，当然也可以采取其
它的方式。
另外，从理性思考，我们物业公司也不应当采取这种措施，即便是少数，我们也尽可能不采取正面
冲突的手段。
他欠你的费从情理上来讲是他的不对，但我们物业公司应该是宽以待人，在融洽的工作环境
中工作，因为我们物业公司打交道的是人，你今天得罪一个，他会记恨你一辈子，你很长时间的工作就会
有磕磕碰碰，所以我的观点是，物业公司尽可能不去直接得罪任何一个业主，哪怕他做得再不对，那我们
通过法定方式来维护我们自身的权利。
你完全没有当面让你的工作人员跟他（业主）吵架，他做得不对，
就先放着，总有办法来对付。
更不能采取和一些社会闲散人员、黑社会组织勾结，达到你维护物业的权利。
这个问题曾经也受到中央领导的关注，物业公司做被告，在北京一中院开庭。
物业公司派来一拨社
会闲散人员，都剃着光头，穿着黑衣服，站在法院门口排着长长一排，当然没有怎么样，但是这已经引起
了中央领导的关注。
我觉得作为物业，社会主义国家的企业，不应当采取这么一种措施，即便和业主有利
益之争，有矛盾，完全可以通过法定的方式来解决。
当然，物业公司也没有处罚权。
如果是在一定的范围之内，通过业主公约，设定了一些权利义务，
我觉得在不违法的前提之下享有。
如果是物业公司单方面制定的所谓规定是没有效力的，一旦产生后果，
首先从过错判断来讲，你是有过错者。
比如说践踏草坪者罚款 300，你有权利让他赔，但你没有权利罚他
款。
第八个问题，业主与承租人对物业费负连带缴纳责任。
我们说所有权，包括业主，就是权利人对他
所享有的标的物享有（占有、使用、收益和处分），处分就表现在业主可以依法租赁自己的房屋。
我不知
道在座的有没有国管局系统的物业公司，我想可能会有。
国管局物业处，约我最近一段时间给他们上一课。
有的人说，我的物业公司跟其它物业公司不一样，
我说怎么不一样，就是所谓管庇护的公司，你仍然应该遵守管理条例，你仍然是服务者。
业主租赁房屋，
有的租赁公司同加干涉，这是不对的。
人家享有的权利就包括行使租赁权。
你说不便于你管理，你搞错了，
你是服务，而不是管理。
另外，业主租赁房屋，有的担心租赁以后不知道物业该找谁要了。
其实立法的时候已经考虑了，如
果业主和承租人签订的有租赁合同，租赁合同上约定了由承租人承担物业费，比如我把房子租给人家了，
租赁合同写由承租人写物业费，结果承租人住着住着走了，结果发现物业费没缴，这个时候怎么办呢？
无
论你的合同怎么写的，你的租赁合同关于物业费的约定不能够对抗物业公司，因为你是（物）的享有人，
除了你享有（物）的权利之外，还要承担相应的义务。
所以，要依法缴纳物业费。
当承租人去向不明，难
以追偿的时候，你完全可以不向承租人追，就找业主，这是连带责任。
业主不能说合同上写了是承租人
（交物业费），你为什么不让他交呢。
承租人搬家以后，物业公司没有义务去找（承租人）缴纳物业费，
所以这个问题物业公司不需要担心。
承租人走了就找业主，业主找不到没关系，就找房子，你业主找不到，
我就告你。
有人说我几年找不到业主怎么办呢？
公告送达，法院有办法。
法院判决他承担责任，执行他的
房子。
有的说这个房子买了以后，多少年见不到（业主），讲到这儿我就想到一个情况，河北有一个厅长，
他有一个嗜好，贿赂收的现金都搬到他的一所房子，没事就来看看。
（我们的物业会不会也面对这种情况
呢？
）当然你从你的物业公司来讲不用担心，只要他的房子跑不掉，不用担心见不着人。
第九个问题，业主处分房屋所有权的限制。
虽然所有权包括业主对标的物的自由处分权，也就是可以卖，但是你在卖之前要把物业费交清了，
你没有交清，不让你卖。
比如法院把某一个业主欠物业费，来拍卖的时候，法院就会审查房子的所有权，
看这些权利哪些瑕疵，瑕疵包括拖欠物业费、税，还有其它费，这都叫权利瑕疵。
在拍卖的时候他就会公
示，会告诉买受人拖欠了几点的物业费，大概多少钱，你买的时候，等于你首先知道了，你举这个牌的时
候等于认可了权利瑕疵，这个权利瑕疵由你来承担。
法院主持的拍卖，对于拖欠的物业费是转加给权利人
（买受人）。
业主正常出售自己的房屋，这个物业费由原业主承担，在原业主没有缴纳之前，房管部门应该拒绝
给他办理所有权转移登记。
如果房管局擅自转移了，我们可以以利害管理人为由向法院提起诉讼，告房管
局。
业主来办二手房登记的时候，首先要查有没有物业公司，如果有物业公司了，然后看物业公司出据的
证明，证明什么什么时候之前物业费全部缴清，这样才办所有权转移登记。
第十个问题，未出售的房屋也应缴纳物业费。
这涉及到两个关系，一个关系是指开发公司和物业公司的关系。
开发公司开发之后，开发和物业管
理相分离。
你把房子建好了，卖掉了，应该由物业公司来管理。
但是从目前的做法来看，开发公司委托物
业公司，之所以委托你这个公司，因为你这个物业公司和开发商之间存在利益关系，存在着父子兵、子弟
兵的关系，或者是有的开发公司派生出了一个物业公司，有各种密切关联的利益。
有的物业公司就担心，
向开发商主张权利。
比如说你长期有几套房没卖掉，那也要交物业费，谁交呢？
开发公司交。
在房子出售之后，你要掌握一个原则，出售比例超过 50%之后，他就没有权利来解聘（物业）。
所以
如果从工作策略上来讲，前 50%销售过程中，你大力配合他，他欠的钱先欠到这儿，到他卖差不多的时候
你就跟他翻脸。
翻脸，你也不用怕他，他没有权利把你解聘了。
谁有权利？
业主大会。
没有开业主大会他
就没有权利，他仅仅是部分业主。
部分业主不能代行业主大会的权利。
所以说既然开发和物业管理相分离，
我们是独立的一个主体。
业主和开发商的关系，如果是普通的商品房买受人，作为业主，他交了费，而有
些房子没卖掉，开发公司不交费，等于开发公司没卖掉之前他是业主，为什么有的业主交费，有的业主不
交费，这会给交费的业主造成不公平。
因为你针对每一个业主按标准收费，也是对交给费用的业主的公平
待遇，不然有的业主会想你这个物业公司外面来欠那么多钱你不去主张，不去要，你这种服务肯定达到部
分到应有的水平。
所以不交费的情形存对合同约定交费业主的不公平待遇，当然最直接受害的是我们业主
公司。
这个问题法律上没有争议，就是实践操作中，就是看物业公司的老总有没有魄力。
有的担心跟开发
公司的老总吵翻了不太好看，或者他将来还有项目不给你，你这个担心有必要。
但是从法律规定上，你可
以给他做解释说明，做工作，争取必要的时候通过诉讼。
第十一个问题，“回迁户”也应当交纳物业费。
我们知道旧城改造、城市房屋拆迁，应该对被拆迁人
补偿，或者安置。
被拆迁人，他有权利是要钱，还是要房子，一个是货币补偿，一个是产权调换。
对于旧
城改造来讲，很多人选择产权调换，解决回迁。
被拆迁人应当享有选择权利，他愿意要钱你就给他钱，他
愿意要房子你就给他房子，开发商就要给他房子，就要保证他们的选择权。
开发商在拆房子的时候，和被
拆迁人签订的《补偿安置协议》，他没有权利对物业费进行豁免。
据我了解有许多开发公司，为了当时摆平被拆迁人，就同意他回迁。
因为是要搞商品房开发，商品
房的物业费相对比较高，被拆迁人说了，首先我愿意回迁，回迁以后我还不交物业费，有的开发商就同意
了，就跟他签了这个协议。
有的甚至和开发商签协议之后，他又委托物业公司，和物业公司也签了协议，
就是你不要向他收物业费，我认为这是没有道理的。
你觉得你要免掉（回迁户）的物业费，但是这个物业
费应该你替他交。
比如你给回迁户免掉十年的物业费，那这十年的物业费（开发商）你应该交，你不交的
话，你是没有免除（物业费）权利的。
放弃这个权利是物业公司，开发公司没有豁免权。
所以说这个结论
是（拆迁、回迁户）应该与商品房一样的标准交纳物业费。
当出现这种争议的时候，我们从法律关系上来
讲，你的服务对象，你这个物业服务合同的主体是谁呢？
就是业主和物业公司。
至于回迁户就会拿到拆迁
补偿的协议来找物业，你就会跟他解释说明，你这个东西对我没有说服力，你觉得不该交物业费，你找开
发公司要去，但是我给你提供服务，你必须给我交。
这是两个法律完全，一个是《拆迁安置补偿协议》，
一个叫《物业服务合同》，这是两个合同。
现在我发现很多物业公司对回迁户少交，或者是不交物业费，
我觉得这也是对自身权利没有有效的保护。
第十二个问题，业主委员会的办公经费来源是什么？
这个问题目前没有解决。
立法的时候也没有考
虑，业主委员会纯业务性质的，条件好的弄个电脑，打印文件等，这是正常的，但是这种经费来源没有规
定。
没有规定就通过物业公司来给他一点。
给他以后，业主委员会就没有相对的独立性。
他在维护业主权
利方面可能就有些问题，这是一个情况。
业主委员会的成员不享有特权，不仅不享有特权，而且他应该首先承担义务之后，才能够成为业主
委员会成员。
比如说有的地方规定了，拖欠物业费，不能够被选举成为业主委员会成员，我觉得有道理。
你作为一个业主，履行合同约定的义务，也是法律规定的义务。
当你不履行法定义务的时候，你来享有这
个权利，是两种极端，要么是成为物业公司的走狗，要么就成为物业公司针锋相对，他还有一个协助的问
题，我们说构建和谐社区，也需要多方面的协助和配合。
同样，业主委员会对物业公司的工作也有一个协
助和配合。
你拖欠、拒交物业费，很难去协助和配合（物业公司）。
第十三个问题，对房改房物业费的收取。
房改房是我们国家历史遗留的问题，过去是低收入、高福
利。
分配房屋作为分配之一，结合到物业，涉及到物业关系的时候就会出现，过去由物业公司提供服务，
物业费都由相关单位统一缴纳。
比如我单位给我分的房子物业费也是统一交，过去是报，现在干脆单位代交。
据说要改革，改革之
后就是你自己交自己的，按照级别、待遇再补贴多少钱。
这里将会有一个物业费的衔接。
作为物业公司来
说，你是对物，不对人。
我对你这个房子正常的使用提供了服务，通过物业合同，尽管这个合同无论你签
字，还是没签字，这本身已经承认了事实合同。
我只要没有被依法解聘之前，我只要正常给你提供了服务，
无论你签字也好，没签字也罢，甚至你签字的合同到期以后，法院都会认为服务合同有效，你都要交物业
费。
但是这个物业费过去单位交，现在单位效益不好，房改了，单位不替你交了，就由业主来交。
有一些过去旧的小区面临这个问题，有的就想走掉，我们说揽一个活不容易，别走。
那他拖欠的费
怎么办呢？
你可以做一个月的宣传，一个月的动员，后面就通过对少数人抓典型，诉讼，我想法院一定会
支持你的。
你不要大面积起诉，你作为物业公司当原告的时候，业主拖欠费用很多，建议不要大面积起诉，
先礼后兵，你这个兵要少用，但是也要用。
把少数业主告为被告，发运做了判决之后，其他的业主都好办。
第十四个问题，业主大归召开之后，选举出来业主委员会，通过法定程序选聘了新的物业公司，原
物业公司的费用有约定的按照约定，没有约定的，费用要进行结算。
关键就看是包干制，还是酬金制，是
酬金制的必须要进行结算。
不结算，即便是物业公司走了，业主委员会仍然有权向法院起诉，法院会判决
结算。
你不结算，法院强行组织结算，多退少补，这是以前的费用。
业主拖欠的费用，比如说将来《物权
法》之后，肯定有一大批物业公司被解聘，又有一大批新的物业公司上来，他们之间的衔接，旧的物业公
司就会说有的业主拖我钱，欠我的钱我就不走，这是两码事，欠你钱是少数的，大部分业主是赶你走，你
必须先走，你走了以后所欠的费用怎么办？
依法追缴。
第十五个问题，小区的地下停车场是为业主服务的，但在销售时没有分摊的业主，其所有权属于谁，
对相应的业主如何收费？
几类房屋的所有权，现在在立法的时候都很大争议，停车场、停车库所有权，有些高档住宅小区的
会所所有权，还有人防工程所有权，应该说这三类房屋的所有权，现在立法的时候有一些分歧。
当然地下
停车场所有权的问题，现在的《物权法》规定，第七条和第六稿比较，我比较赞成第六稿，第六稿规定，
在满足业主基本需求的情形下，依照约定，没有约定的，推定由业主享有所有权。
第六个是着重保护业主
的利益。
第七稿，改成有约定的依照约定，停车场所有权属于开发公司，你要有车就必须向开发公司买停
车位。
现在许多地方的停车位的价格比房子还贵，一小块（几平米）就十几万。
有的买捷达车不到十万块
钱，一个停车位就十几万。
我个人预见，停车场的所有权，在《物权法》既不是第七稿的内容，也不是第六稿的内容，我觉得
应该有一个折中。
但是无论停车场的所有权属于业主，还是属于开发公司，但物业公司对停车场是不享有
所有权的，这一点在什么时候都没有争议。
无论谁享有所有权，物业公司只要给你看车，都有权力收费，
你不用担心所有权属于谁。
收费当然是针对停车业主来收费，比如有的地方出现车辆丢失以后，在南京就
有一个案例，一个车丢了以后赔了二十多万。
为什么赔了呢？
因为业主拿了一个收费条：
停车服务费：
2
元钱，结果丢了，最后被法院判赔 20 多万。
后来这个小区经律师指点，把服务条改成“停车占地条 2 块”，
收的不是服务费，是车占我这个地方要收 2 块钱，他的意思将来丢了就不管，我没跟你收看管费。
要说律
师出的这个主意也是馊主意，也不会得到支持。
现在有人考问，停车占地费，这个地是业主的，你有权利收占地费吗？
这叫公共设施，路上实际上
是公共设施，公共设施的所有权属于全体业主，这是毋庸置疑的，你凭什么收占地费呢？
实际上你这是挂
羊头卖狗肉，表面上是占地费，实际上本质还是停车服务费。
所以，车丢了，你照样还是得赔。
第十六个问题，物业服务合同的效力。
物业服务合同对业主和物业公司这两个主体都具有约束力。
但是物业服务合同有一个前期委托合同，
和通过招标、投标业主委员会签订的正式物业服务合同中间有一个衔接，首先开发公司在出示之前，他在
申请销售许可合同之前，房管局要求他提供物业公司，有物业合同才发销售许可证，房管局发销售许可证，
他要保证业主不断进入的情况正常物业的秩序。
现在物业区域也是社会的一个重要组成部分，和谐社区也
是和谐社会的组成部分，所以为了保持秩序的和谐，发许可证，准许你卖之前，得先有物业公司。
这个时候就通过委托合同，应该说他和你签订合同的这个时刻，开发公司是最大的业主。
他作为业
主来说，他有权利委托，请一个保姆，请谁，出多少钱，这都是他协商合同。
这个合同叫前期物业合同。
当原来的业主（开发商）把房子卖完之后，业主的构成发生了变化，有新的业主了，召开业主大会，选举
业主委员会，然后选正式的物业服务合同。
在新的合同没有签订之前，原物业服务合同，我们认为是有效
的。
比如说原来跟你签订的三年，开发公司预计三年卖完，结果到第四年、第五年，业主大会没有开成，
开不成正常的服务还要提供，于是在第四、第五年的时候，有部分业主就提出，前期物业服务合同早就到
期了，第三年的时候就到齐了，第四、第五年没有合同依据，所以这个费用我就不交。
这个合同起诉到法
院，法院一般都会认为这个合同有效。
但是前提条件，你的履行义务不要有瑕疵，特别是超过合同期之后
更应该谨慎服务。
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