北京实地信托贷款信托计划说明书.docx
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北京实地信托贷款信托计划说明书
中融-北京实地集合资金
信托计划说明书
、信托要素
信托名称
中融-北京实地集合资金信托计划
受托人
中融国际信托有限公司
保管行
中国光大银行北京分行天宁寺支行
信托结构
集合、结构化
信托规模
17亿元，其中优先级12亿元，次级5亿元
信托期限
优先A类：
24个月
优先B类：
12个月
24个月（满12个月可提前结束）
投资类型
信托贷款及股权投资
资金用途
8亿元用于北京One项目的工程开发费用；
4亿元用于云端产业园项目的工程开发费用
委托人预期收益
优先A级：
300万以上，24个月，8%/年，第一顺位；
优先B级：
100万-300万，12个月，8.7%/年，第二顺位；
300万以上，12个月，9.2%/年，第二顺位；
100万-300万，24个月，9%/年，第二顺位；
300万以上，24个月，10%/年，第二顺位
收益分配
按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。
还款来源
第一还款来源：
北京one项目的销售收入；第二还款来源：
云端产业园项目的销售收入；第三还款来源：
运河核心区项目开发销售收入。
、交易结构
中融信托
、交易对手情况
（一）北京实地房地产开发有限责任公司
1.基本情况
北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）成立于2001年12月，工商注册号为1100002348659注册地址：
北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，经营地址：
北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号，注册资金：
4000万元，法定代表人：
杨维旺，经营范围：
房地产开发；销售商品房、建筑材料；自有房产品的物业管理；家居装饰；房地产信息咨询。
项目公司
北京实地房地产开发有限责任公司
成立时间
2001年12月
住所
北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号
法定代表人
杨维旺
企业类型
有限责任公司
注册资本
4000万元
实收资本
4000万元
经营范围
房地产开发；销售商品房、建筑材料；自有房产品的物业管理；家居装饰；房地产信息咨询。
股权结构
杨美玲出资3200万，持股80%;杨维旺出资400万，持股10%；
张伟生出资400万，持股10%
经营期限
自2001年12月30日至2031年12月29日
2.财务状况
（1）资产负债情况分析
截至2012年12月31日，公司资产总额138,396万元，负债和所有者权益分别为69,584万元和68,812万元，所有者权益占总投资金额比例30.74%,符合贷款自有资金比例要求；资产负债率50.28%，公司短期偿债能力较强。
（2）盈利情况分析
2012年公司主营业务收入53,270万元，较上年增长306.46%，主营业务成本23,003万元，较上年增长197.08%；毛利30,267万元，毛利率56.82%，净利润18,426万元，净利率34.59%。
该项目土地取得时间较早，成本较低，整体盈利水平较咼。
（3）现金流情况
2012年公司经营活动净现金流14,252万元，主要由房屋销售产生；投资活动净现金流5,400万元，主要为当年未分配利润转增资本公司；筹资活动净现金流-12,350万元，主要由偿还借款产生。
小结：
实地公司财务记录较为规范，能够真实反映公司财务经营状况，且项
目盈利水平较高，对贷款偿还有良好的保障。
（二）汇天网络科技有限公司
1、基本情况
汇天网络科技有限公司（以下简称汇天公司”成立于2007年10月，工商注册号为110000010587101，注册地址：
北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号
209室，经营地址：
北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号。
注册资金：
10000万元，法定代表人：
杨磊，经营范围：
技术开发；技术应用；投资管理；资产管理；开发、销售计算机软硬件及外部设备；市场信息咨询。
项目公司
汇天网络科技有限公司
成立时间
2007年10月
住所
北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室
法定代表人
杨磊
企业类型
有限责任公司
注册资本
10000万元
实收资本
10000万元
经营范围
技术开发；应用，投资管理；资产管理；开发、销售计算机软硬件及外部设备；市场信息咨询。
股权结构
北京美融加投资有限公司占股100%
2、财务状况
汇天公司的报表反映，截至2013年3月31日，公司资产总额44,774,52万元，负债和所有者权益分别为35,383.41万元和9,391.11万元。
所有者权益较上期没有没有明显变动，但资产、负债规模都有大幅增长，公司资产较上年增加25,672.36万元，变动幅度135.47%，其中货币资金增加46.68万元；存货增加25,672.36万元，变动幅度150%;该变动主要源于汇天公司年初交纳土地出让金和其他相关费用形成。
公司2013年3月31日的资产负债率：
79.03%，流动比率为：
126.26%,速动比率为：
5.47%，以上指标表明公司负债率处于比较高的水平，存货占流动资
产比例较高造成速动比率较行业平均水平低，存在短期偿债能力不足的风险，但分析债务构成主要是美融加公司对汇天公司的股东借款，性质非对外负债，因此
汇天公司短期不会面临债务偿还压力。
此外，由于汇天公司年初刚交付土地出让金，在一定程度上影响了资产负债构成，综合以上原因，我们认为汇天公司的资产状况处于合理水平
（三）实际控制人开发经验
北京实地房地产开发有限责任公司和汇天网络科技有限公司的实际控制人
同为杨美玲女士，杨女士在北京地区已成功开发多个项目，列表如下：
序号
项目名称
位置
建筑面积
预售时间
入住时间
1
美然绿色家园
大兴区旧宫镇旧宫四村
村南
136,634
2005年12月
2007年
2
美利新世界商
业楼
大兴区旧宫镇庑殿路东
侧美利新世界
210,000
2004年9月
3
美然.动力街区
朝阳定福庄北
300,000
2004年3月
2004年7月
4
美然•XX城
通州区运河大街94号
50,000
2001年8月
5
美晟国际广场
西城区西单北大街110
号
111,687
2008年
2011年
合计
808,321
注：
根据金融街上市公司公告，美晟国际广场项目2008年12月被金融街控股股份有限公司
收购，收购价格为159,998万元。
四、项目标的
（一）实地公司-北京ONE
本信托计划拟以信托贷款形式向北京实地房地产开发有限责任公司开发的
“北京ONE项目”发放8亿元信托贷款。
该项目位于通州区新华大街与新华南~路交叉口西南角，毗邻运河核心区，四至范围为东邻新华南路；南邻中山大街；西邻规划路；北邻新华西街，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城规划的核心区域，是新城建设的重中之重。
该区域3平方公里控规、综合交通规划、基础设施专项规划以及重点地块控规已全部获得市规委批复，区域内京杭广场项目已开工建设，并确定了彩虹之门、华业塔、富华低密水乡、鹏瑞利商业综合体等一系列重点建设项目。
区域内东关大道、北关地下
环隧、地铁六号线等一系列基础设施建设已初具规模，为该区域未来发展提供了
良好基础。
北京ONE项目在该区域内具有先发优势，有望成为通州新城高端楼盘的领跑者。
1.项目概况
北京ONE项目包括商业、办公、住宅三种业态，定位高端。
项目地上部分由1栋商业办公楼和5栋住宅楼组成。
商业办公楼由顶级购物中心及通州第一个5A级写字楼构成。
项目总占地面积51,221.214平方米，其中建设用地面积为42,841.723平方米。
建筑控制规模为279,328.47平方米（以建设工程规划许可证为准），建设内容主要为住宅、商业、办公及配套。
包括：
①A地块：
商业、办公综合楼，建筑规模117,804平米，其中：
地上建筑面积81,200平方米，地下建筑面积36,604平方米，容积率4.39。
②B地块1#至5#住宅楼：
建筑规划面积172,936.47平方米，其中地上建筑面积135,836.10米；容积率5.11，绿化率30%。
③B地块西侧地下车库6500平方米。
2.项目进度
北京ONE项目已有五证，目前项目住宅部分均已完工，商业、办公部分结构已封顶，正在进行幕墙及后续机电安装，内部装修等工作。
楼号
当前建设进度
施工单位
A地块
幕墙完成80%、二次结构完
中铁建设集团有限公司
成60%，机电完成60%
1号楼
内部精装修已完工
中铁建设集团有限公司
2号楼
内部精装修已完工
中铁建设集团有限公司
3号楼
内部精装修已完工
中铁建设集团有限公司
4号楼
内部精装修已完工
中铁建设集团有限公司
5号楼
内部精装修已完工
中铁建设集团有限公司
B地块地下车库
内部精装修已完工
中铁建设集团有限公司
B地块西侧地下车库
尚未建设
3.项目分析
从经济环境看，受货币政策宽松和销售情况好转影响，2012年度房企资金情况有所好转，定金及预收款和个人按揭贷款都有明显增加，另外自2012年下半年开始，多家银行恢复首套房利率85折优惠，直接支持了房地产市场的回暖。
从土地成交情况看，2012年6月份以后土地成交逐渐稳定回升，上半年成交72宗，下半年成交91宗，开发商拿地热情回升。
从住宅成交情况看，2012年12月北京市新建商品房市场继续回暖，整月共成交商品住宅14398套，环比上涨10.86%,同比上涨9.27%;网签面积150.07万卅，环比上涨6.60%，同比上涨19.09%，期房住宅和现房住宅成交套数均上涨，且达到2011年以来的成交高点。
2009年底，随着北京CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出，通州房价从2009年的均价5,000元/平方米飙升至20,000元/平方米，部分楼盘均价超过30,000元/平米；2010-2011年，国十条和限购政策出台，通州楼市又拉开降价序幕，部分楼盘降价幅度超过7,000元/平米。
经过2010-2012年的价格波动和政策沉淀，通州楼市价格逐步回归理性，2012年下半年开始，通州商品房价格和成交量开始温和回升，并且逐步趋稳。
随着新城建设逐步深入，通州区域房地产市场定位提高，整体形势向好，区域定位由传统住宅市场向办公、商业、居住乃至产业地产综合化发展转变，升值潜力较大。
4.项目区域交通情况
该项目位于北京市通州区，通州位于北京市东南部，紧邻北京CBD，距国
贸中心13公里，首都机场16公里，是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。
项目所在地交通便捷，高速公路、铁路、城市轨道交通等路网发达。
①周边有多条高速公路：
京通快速路、京哈高速、通燕高速、通顺路等多条道路将项目与北京市区、机场、燕郊、天津新港、东北等地连为一体；②京承铁路、京秦电气化铁路、在通州城内交汇，京津城际铁路也横穿通州而过。
③周边多条地铁线路：
八通线可连接通州至北京市区，未来地铁6号线二期、R1、S6号线均将穿
过通州在新华大街设立站点。
5.项目配套设施情况
项目周边配套齐全，东直门中医院通州院区、潞河医院、中国人民解放军第二六三医院等多家医院为住户医疗提供便利，另外项目周边有北京市一级一类幼
儿园、小学、市重点中学、市示范高中等多家教育机构，为住户子女教育提供有力保障。
更重要的是北京ONE项目毗邻通州运河核心区，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城规划的核心区域，更是新城建设
的重中之重，区域升值潜力较大。
（二）汇天公司-云端产业园
本信托计划以股权投资方式享有汇天网络科技有限公司100%股权。
汇天网
络科技有限公司目前正在开发云端产业园项目。
1、项目概况
云端国际产业园作为通州区政府的重点产业项目，位于通州区宋庄镇尹各庄
云端产业园东临老河道，南依徐尹路，西靠富壁路，北至规划路，地理位置
优越。
距首都国际机场T3航站楼约5公里，距国贸中心15公里。
紧临机场南
线，京哈高速、京平高速、通顺路等主干道。
此外，北京六环路亦在园区附近设有出口，规划中的地铁S6号线将从园区边通过。
多维交通网同时在线，可以迅捷直抵燕莎商圈、CBD商圈、通州商圈、第四使馆区及宋庄文化产业创意集聚
区。
在区位上，云端产业园紧邻北京中央商务区（CBD），既是北京城市功能战略转移的重要区域；又是东部发展带的核心腹地，可以与顺义、亦庄紧密互补。
随着国家发展战略的实施，环渤海区域将形成跨越式发展，云端产业园将成为北京连通世界与环渤海经济区的最前沿，未来市场潜力巨大。
2、区域交通情况
该项目位于北京市通州区，紧邻北京CBD，是环渤海经济圈中的核心枢纽
部位。
项目周边交通状况便利，路网发达，具体如下：
1）咼速公路：
京哈咼速、京通咼速、通燕咼速、机场咼速、机场第二咼速、京津塘高速、京津高速；
2）机场：
距离首都机场T3航站楼直线距离约5公里，15分钟直抵；
3）铁路：
距京承铁路仅2公里，便利于贯通京冀商务运力，快捷物流体系，拓宽商务半径；
4）地铁：
已开通地铁八通线，规划中还有S6、M6、R1、M6支、S6支、S3、
S5等多条线路。
3、周边配套
项目周边分布有14家全球领先的高尔夫球场与优秀马场，集休闲、运动、会议、会友等诸多功能为一体。
此外还有滨河森林公园、北京国际航空城、长江商学院、天安数码城、东方影视城等教育、生活配套。
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4、土地成本低
本项目楼面地价仅为580元，远低于周围近期成交的土地价格，通州区宋庄镇近两年成交的居住用地和多功能用地楼面地价均在7,000元以上。
2010年至2012土地成交信息见下表：
2010-2012年通州区宋庄镇已售土地情况表
序号
成交价
土地
面积
规划建
筑面积
楼面
单价
用地性质
成交时间
竞得人
1
91,000
86,478
129,717
7015.27
R2二类居住用地
2011.7.18
北京首都开发股份有限公司
2
56,000
49,772
74,658
7,500.87
R2二类居住用地
2011.7.18
北京首都开发股份有限公司
3
97,369
107,835
116,198
8,380
F3其他类多功能用地
2010.9.30
旭辉集团股份有限
公司
4
148，820
121,872
179,868
8,274
F3其他类多功能用地
2010.08.18
北京融科卓越房地产开发有限公司
五、风险控制措施
1.土地及在建工程抵押
信托贷款以通州区北京One项目国有土地使用权及在建工程作为抵押，该土地使用权42,841.72平方米，规划建筑面积279,328.47平方米，评估基准面积239,144.2平米（预售测绘登记面积）。
B地块可抵押销售面积为51,064.88平方米，其中住宅50,432.17平米，商业632.71平米；根据项目历史签约数据计算，B地块住宅部分平均售价为22,922.43元/平方米，商业部分平均售价为58,598.82元/平方米；按上述历史签约均价对B地块抵押物价值测算结果为119,310.39万元。
由于A地块目前仅有两套办公用房签约记录，历史销售数据难以作为抵押
物价值测算依据。
我们聘请北京天健兴业资产评估有限公司对位于A地块商业、
办公部分的抵押物进行评估。
根据该机构出具的评估报告，A地块抵押物评估值为255,500.00万元。
审情Prjdenc*诚恒integrity离效Efficiency创斯Inncv^tton
综上，A、B地块抵押物价值合计374,856.97万元，抵押率为32.01%。
2.次级增信
北京实地项目实际控制人以其持有的汇天网络科技有限公司100%股权及股
东借款40,000万元认购信托计划次级。
汇天网络科技有限公司名下的云端产业园项目，位于通州区宋庄镇尹各庄村，项目总用地面积为17.47万平方米，总建筑面积为42.29万平方米，预计项目未来销售收入为52.93亿元，销售净利润19.02亿元，净利率达36%。
3.现场监管
现场监管人员对汇天公司和实地公司的销售状况、销售回款和资金支出进行监管。
4.个人无限连带责任担保。
实际控制人杨美玲、杨维旺提供个人无限连带责任担保，所担保的主债权为融资总规模12亿元。
六、产品优势
1、项目地理位置优越，北京ONE项目位于通州区委正对面，京杭广场（绿
城项目）斜对面，距通州运河商务核心区不足1公里，离万达通州项目仅
700米；云端产业园距首都机场T3航站楼仅5公里；
2、项目拿地时间早，北京ONE楼面地价仅1500元/平米，云端产业园楼面地价仅580元/平米，抵御市场风险能力更强。
通州近期土地成交楼面价均在9000元/平米以上，总体上对房屋价格有一定的支撑作用。
3、北京ONE项目较为成熟，属于准现房，部分已交房入住。
4、2012年下半年以来房地产市场有所回暖，总体成交状况趋于好转，仅2012
年下半年成交183套住房，成交面积21,956.05平米，成交金额47,543万
元。
随着逐渐完工，销售状况好转趋势明显。
2013年1-4月北京one项目成交良好，共认购签约391套，合同金额为11.93亿元，已收房款为5.477亿元，未收房款6.46亿元。
5、北京ONE项目净利润189,366.89万元，销售净利润率高达31%;云端产业园项目净利润预计可达190,255.25万元，净利率高达36%。
6、融资方总体负债率极低，实际控制人资产规模近70亿，目前正在开发的
额项目中仅8亿元对外借款，远低于房地产行业平均负债水平。
7、抵押率极低，抵押物市值超过37亿元，实际抵押率仅32%。
七、信息披露
信托计划存续期间，每季度信息披露一次
八、风险提示
1、受托人将根据《信托贷款合同》规定的条件，将信托资金用于向借款人
发放信托贷款。
信托利益的实现有赖于借款人履行《信托贷款合同》，按
期、足额偿还信托贷款本金和利息。
如果借款人未履行或未能履行《信托贷款合同》项下的全部或部分义务，则可能使信托财产遭受损失，从而给委托人或受益人带来损失。
2、抵押人将在其取得的项目部分土地使用权和在建工程为借款人履行《信托贷款合同》项下的义务提供抵押担保。
如果抵押人对抵押财产状况的陈述、保证存在虚假陈述、误导性陈述或重大遗漏将会影响到信托收益或给信托财产造成损失，可能使委托人或受益人遭受损失。
3、抵押合同的实际履行取决于抵押人的履约情况。
如果抵押人违反抵押合同的规定，可能给信托财产造成损失。
4、本项目的担保方式为杨美玲及杨维旺个人提供无限连带责任保证，自然人杨美玲及杨维旺拥有的财产均可能发生贬值、减损等情形，从而使委托人或受益人遭受损失。
5、发生担保合同约定的实现担保权利的情形后，受托人将按照该等合同的规定实现担保权利。
就担保权利的实现而言，影响担保人自有财产的某些内在风险以及合同约定的处置方式，可能影响受托人对保证人行使担保权利，也可能影响担保权利的行使和执行程序中所实现的资金数额，且实现担保权利所回收的资金可能不足以清偿被担保范围内的全部债权。
此外，实现其他担保权利的收入回收距违约时点尚有一定时间滞后，而担保权利的行使和执行程序中的迟延可能会对通过该程序实现的收入数额产生不利影响，从而使委托人或受益人遭受损失。
6、由于受托人的经验、技能等因素的限制，可能会影响其在管理信托财产的过程中对信息的占有和经济形势的判断，导致信托财产管理运用的风险，将会影响到信托收益或给信托财产造成损失，从而使委托人或受益人遭受损失。
7、如信托预计存续期限届满，信托财产专户内的货币资金扣除应由信托财产承担的费用、税费或负债后不足以支付届时应向受益人支付的预期信托利益的，而信托贷款未获完全清偿的，本信托将可能进入延长期。
该种延期将导致受益人无法在原信托预计存续期限内实现信托利益。
产业投资部
中融国际信托有限公司
二。
一三年七月
升级会员 