商业物业管理系统组织构架.docx
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商业物业管理系统组织构架
商业物业管理组织构架
总物业经理1人
主要职责（统管）
1.全面负责商场物业的日常事务和管理工作，维护商场的整体环境。
2.负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。
3.负责商场设备维护维保，保障系统安全有效的运作。
4.物业费用的预算控制和相关审批工作。
5.负责物业团队的培训与建设。
6.配合购物中心其他职能部门开展相关工作。
7.负责建立健全组织架构及人员配备，制订商场物业的管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制和协调沟通。
8.起草制定达到上述方针目标的实施程序文件和规章制度。
如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度，工作执行、督导、检査、日记制度及人事、物资管理制度，对客服务管理制度、商户公约、手册，物业管理服务协服务协议及合同，装修管理等，并监督实施，保证各项管理服务工作的质量与标准，让商户满意，提高物业管理水平。
9.物业管理前期参与（项目的市场规划、定位、施工，竣工验收等环节工作），并针对后期使用管理提出可行性建议、意见，并跟进各项整改措施，落实保修措施如单位、期限、费用等理顺与开发商、施工方的工作关系。
10.指导、管理、协调物业各部门的工作，监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务的执行与落实，定期和不定期检查各部门、岗位、设备、环境等，及时发现问题并解决，召集和主持物业例会或专题会议，及时解决管理中出现的问题保证商场各项工作能顺利进行。
11.带头执行总公司财务管理制度，参与年度预算并呈报上级审批后实施，审阅。
分析物管各类资产报表，控制物管费用开支，降低物料损耗和各项成本。
12.监督部门的培训工作，提高公司整体业务与服务标准；
13.负责合同事务（委托、维修等）的谈判、签约并呈交上级批准后落实。
物业水电部1-2人
水--主要职责
1.负责保证物业区域的生活用水、消防用水的供应和污水排放。
热情为业主提供周到服务，随叫随到。
随报随修，为商户排忧解难。
2.每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问题及时处理，保质保量完成各类给排水维修任务。
3.负责各类加压泵、提升泵的日常维保工作，确保设备运行正常，做到机房无积水，无杂物堆放，设备无灰尘、无锈迹。
4.做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。
杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象，维修工作保证质量，工完清场。
5.每周巡查水池水质，按管理要求做好消毒处理工作，定期清洁蓄水池，污水坑和积水坑。
6.按季度、年度工作计划要求，定时对外阀门做好防锈及润滑处理，管道要做防锈和水处理。
7.修旧利废、励行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。
8.负责物业区域小规模管道安装工作。
电--主要职责
1.必须保证物业区域电器设备安全运行，不得擅离职守，不中断连续供电，发生停电故障，迅速报告有关部门和领导，启动备电供电。
2.电工应严格执行两票三制（工作票、操作票、工作许可制、工作监护制、工作间断、转移和终结制），迅速正确的按命令进行倒闸操作，确安防全运行。
3.电工应了解配电房设备的性能状况，严格遵守巡回检查制度，定期、定时按巡检规定，认真检查，遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录。
4.进入配电房进行维修保养设备，电工应严格按规定布置现场安全，做好安全防，保证人员安全。
5.电工应严格遵守各项制度，按要求穿戴劳动防护用品，严守岗位，持证上岗。
6.做好所设备和现场清洁卫生工作，防火、防水、防小动物进入配电房，搞好文明生产。
7.严格遵守配电房管理制度，执行配电房出入制度，未经批准不得擅自允许外人进入房。
8.完成领导交办的其它任务。
物业安防部8-12人
主要职责（巡视）
1.按巡更要求负责物业区域巡逻，并认真做好巡更记录。
2.处理突发事件，对危害公共安全，公众利益的人和事敢于挺身而出作斗争。
3.劝阻小摊小贩及各种推销人员进入商场管辖区域。
扶老携幼，为老弱病残提供帮助。
4.纠正物业区域不文明、有碍观瞻的行为或现象，确保管辖区域整洁有序、文明安全。
5.加强物业区域各楼层、走道、电梯间、设备间、卫生间的巡查，检查有无异常情况。
6.巡查消防、监控等器材设备是否完好，供水、供电有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味。
7.巡查施工人员是否佩带临时出入证，是否按装修管理规定规施工，是否有非该作业区域的人员进入和乱扔装修垃圾等情况。
8.检查消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，电梯运作是否正常。
9.积极主动调解民事纠纷，防止矛盾激化，防止发生治安案件、刑事案件。
10.夜间注意询问从各楼道进出的可疑人员，加强人员进出管理，确保物业区域安全及完成领导交办的其它任务。
物业保洁部外包
主要职责（环境）
1、合理做好清洁卫生和环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项工作。
2、做好清洁工具的接收、调配和管理工作。
3、巡回检查各清洁区域工作中存在的漏洞和不足，提出整改意见，落实整改措施。
4.经常性对清洁工进行消毒。
5.根据各清洁工作情况，每月提出清洁意见。
6.加强对清洁设备、用具、材料的管理，节约开支。
7.完成领导交办的其它工作。
8.及时处理物业管理区域室外、公共区域的清洁工作。
9.及时处理物业管理区域日常垃圾收集清运与废旧物品的回收工作处理工作。
10.负责管理区域卫生消杀工作。
11.完成领导交办的其它工作。
物业客服1人
主要职责（协助）
1.协助总经理全面对物业工作进行协助管理（安防、保洁、绿化、文档归建），并结合国家和地方法律法规、发展趋势，配合总经理就公司物业经营管理重大问题提出建议方案。
2.协助总经理培训指导物业分属部门，全面提升物业管理和服务品质，推进年度物业公司绩效目标的实现。
3.整理集团公司下放的文件，管理相关重大协议、合同等工作，并在总经理授权下签订部分相关合同、协议等文件。
4.配合总经理制定物业长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和工作调配。
5.与总经理维护总公司、物业对、对外（商户及其他公司，单位）重大公众关系，统筹外协，为各部门开展工作创造有利条件。
6.与总经理全面调动多方资源，确保物业有足够的人力、物力、财力实现商城完美物业管理目标，并和总经理对重大安全事故或服务投诉进行协调解决。
7.减少部门物资支出、努力提高物业费按时收取工作，确保企业经济效益的保值增值。
8、全面配合总经理完成各项工作，确保实现企业经营和管理目标。
和谐世界商城物业部合计16人，保洁外包
说明：
以上物业部人员编制视工程进度及区域状况而确定；后期整体开业正常运营人数还需上涨
项目物业激励性薪酬体系设计方案
鉴于项目物业总体运行的薪酬体系结构单一、缺乏激励机制，在吸引优秀人才、激励员工业绩和成长、留住优秀人才方面已不能满足项目物业发展需要，结合物业行业特点和公司的实际情况，提出本激励性薪酬体系设计方案。
一、目的
制定本薪酬体系的目的在于使员工能够保持足够的工作热情，积极地发挥主观能动性，通过个人的努力工作与公司一同分享企业发展所带来的收益，把员工个人与公司的短期收益、中期收益与长期收益有效结合起来。
二、依据原则
1、效率优先、兼顾公平原则
本体系首先体现的是效率优先原则，即把岗位对公司发展贡献大小和员工工作绩作为分享收益、获取报酬的第一评判标准同时考虑多方面因素，把员工间的收入差距控制合理的围之，一定程度体现社会公平，有效地兼顾效率和公平。
2、激励原则
本体系旨在最大限度发挥薪酬作为激励员工重要手段应有的作用，即通过薪酬引导员工不断提升自身技能、强化责任心和提高工作绩效。
3、充分肯定原则
虽然不同的员工之间相对能力有高低，但每个人都有特长的一面，都需要公司给予认同和肯定。
本体系立求做到这一点，给予员工肯定和认可，增强员工的归属感和忠诚度。
4、成本控制原则
任何一个薪酬体系都必须以公司的承受能力为前提，根据公司的经营情况控制在一定的支付水平。
5、简单易行原则
工资计算未采用任何模型和函数，而是采取最简单且适合实际情况的算术方法，从而使工资核算简单易行。
三、薪酬结构
项目物业员工薪酬（收入）由工资、奖金、福利三部分组成，具体项目如下
工资；包括基本工资、岗位工资、绩效工资、工龄工资、加班工资、补帖等。
奖金：
包括全勤奖、年终奖、工作任务奖、特殊贡献奖等。
福利：
包括社会保险、商业保险（人身意外伤害险）、有薪假（包括因公病假、婚假、产假、慰唁假（丧假）、年休假、公休、法定假等）、食宿、节日慰问、工服等。
四、薪酬标准
（-）工资
1、基本工资：
所谓基本工资就为保证员工基本生活需要而支付的货币报酬。
为体现员工生存权利的平等，本公司的所员工基本工资均定为1400元/月（市最低工资）
基本工资随当地最低工资调整而调整。
3、岗位工资岗位工资是根据工作岗位的相对贡献大小而支付给在该岗位工作且能胜任工作的员工的货币报酬，具体标准见《岗位工资等级标准表》。
岗位工资等级标准表
等级
岗位工资（元/月）
等级
岗位工资（元/月）
10
5400
5
2700
9
5000
4
2500
8
4300
3
2300
7
3700
2
2000
6
3000
1
1500
各岗位对应的岗位工资等级围
岗位名称
岗位工资级别
岗位名称
岗位工资级别
总经理
9-10
领班
4-3
副总经理
8-7
客服助理
4-3
主管
6-5
员工
1-2
注：
经理以下级别所有入职员工，以员工岗位工作最低作为试用期工资，后期为正式员工，按岗位发放工资。
（例：
应聘领班岗位，现入职为员工，工资级别1-2，第一个月工资级别为1试用期（1500元），第二月工资级别为2转正后（2000元），第三个月恢复领班职位，工资级别3-4，第三个月工资级别为3试用期（2300元），能力表现突出，各方面考核合格结束后申请总经理经总经理证明，第四个月正式到领班岗位，工资级别为4（2500元）。
）
注：
能胜任岗位且能突出、经验丰富，工资等级的岗位在本公司工作满3个月的，正式晋升该岗位等别，若考核期间出现问题保留现有岗位留查，留查期间仍不改正，则辞退该员工，工资以实际上班时间次数发放。
4、绩效工资：
是指根据员工工作绩效考核结果而支付的货币报酬。
工作普通绩效达到本岗要基本要求且无违纪情况发生，绩效工资按本岗绩效工资等级标准的20%计发。
如连续一个季度所在岗位工作无投诉、无过失、人员无迟到，第三个月绩效工资按本岗绩效工资等级标准的30%计奖发。
5、工龄工资：
是指依据员工在本公司工作年限支付的一种功勋性货币报酬，支付标准为每工作满1年（合试用期）增加年功工资50元/月。
6、加班工资：
因公司主要安排员工加班而又不能给予补休的，依据法律法规支付加班工资（加班丁资的计算基数仅包括基本工资和岗位工资）。
7、补贴；交通费补贴、通讯费补贴。
（1）交通费补贴
管理人员，可车补150元/月，补贴每月随工资发放。
（2）通讯费补贴
特殊值班岗位享有通讯补贴的围是50元/月，补贴标准见下表
通讯
工具
手机
手机
手机
手机
手机
通讯
补贴
金额
50
50
50
50
50
备注：
通讯补贴每月随工资发放，享有通讯补贴的员工的通讯工具必须24小时处于开机状态，每发现一次因关机而影响工作联系的情况扣通讯补贴的20%，通讯补贴的标准由客服部统一制定和管理向总经理报备，客服部根据岗位业务变化和工作性质的变化对通讯补贴标准进行修改和调整。
（二）奖金
1、全勤奖：
指员工按照公司的规定作息时间，出满勤且无迟到、早退发生而的给予相应奖励，标准为每人每月50元。
2、年终奖：
指公司正式员满一年工作时间，而向全体员工发放的奖励，奖金金额为1个月员工工资（计发基数包括工资的所有组成部分），即年终双薪。
3、工作任务奖：
是指给予完成额外工作任务的员工的一种奖励，金额视工作任务而定或受到消费者的表扬（如：
拾金不昧，见义勇为等特殊贡献）。
奖金全额由总经理评定。
（三）福利
1、社会保险公司原则上为每一名签订了劳动合同的员工购买社会保险，缴费标准按市规定标准执行，个人缴费部分由员工目行承担。
2、商业保险公司根据实际情况，为部分高危岗位的员工购买一定的商业保险（人身意外伤害险），费用由公司金额承担。
3、有薪假包括病假、婚假、产假、慰唁假（丧假）、年休假、公休、法定假等，具体参照《员工手册》相关条款执行。
4、食宿；公司为项目物业员工提供中餐，对于按要求现场住宿的安防员提供晚餐，居住地离公司较远的员工提供集体宿舍，方便员工工作和生活。
5、节日慰问：
员工生日，给予员工现金慰问。
6、工服：
公司免费为每一名员工提供工作需要的制服。
具体参照《工装管理规定》相关条款执行。
五、薪酬调整
（-）工资调整
1、基本工资：
与总公司最低工资调整时，基本工资随之调整。
2、岗位工资
（1）岗位变动（晋升、降职或调动）时，调整到相应岗位工资级别；
（2）晋级调整：
员工岗位晋升时，岗位工资等级也随之晋升，年终考核被评为优秀员工或优秀管理者的，岗位工资等级向上晋升一级；
（3）降级调整：
年终考核被评为不合格员工或不合格管理者的，岗位工资等级动向下降1级连续两次被评为不合格员工或不合格管理者的，岗位工资等级向下降2级。
3、绩效工资：
工作满一年，期间没有被为不合格员工或不合格管理者的，绩效工资永久涨幅5%。
3、工龄工资：
员工在公司的工作年限每增加1年，年功工资每月增加50元。
（二）奖金调整：
全勤奖和年终奖每年调整一次，奖金调整最终按总公司行政决策；
（三）福利调整：
原则上每年调整一次或经营发生重大改变时调整，最终按总公司行政决策；
七、试用期及试用期新酬
I、一线操作员工试用期为1个月，试用期工资1500元，不享受奖金和福利。
2除一线操作层员工外的其他员工试用期为l-3个月,试用期工资为转正工资的或同岗位的最低档工资，不享受奖金和福利。
3、实习生实习期工资根据市场水平和双方谈判结果执行。
八、对于本方案所未规定的事项，则按总公司其他有关规定予以实施。
项目物业
二O一八年七月二十七日
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