万科金域华府前期物业服务合同.docx

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万科金域华府前期物业服务合同

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）:

乙方（建设单位）：

北京住总万科房地产开发有限公司

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇一〇年十月

使用说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定,供建设单位与业主签订前期物业服务合同时使用。

2。

本合同文本中所称前期物业服务，是指建设单位承担前期物业服务责任，按合同的约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动.

3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

“【】”中选择内容,以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的,应当在空格部位划“×”，以示删除。

4。

双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容,合同一经签署，对双方均有法律约束力。

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）：

【法定代表人】【负责人】：

国籍：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：

出生日期:

年月日性别:

通讯地址：

邮政编码：

联系电话:

【法定代理人】【委托代理人】：

国籍：

【身份证】【护照】【】：

出生日期：

年月日性别：

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

乙方（建设单位）:

 北京住总万科房地产开发有限公司     

营业执照注册号：

110114013389416_               

房地产开发企业资质证书号：

  _CP—A—6743          

组织机构代码：

56582677－4                

【法定代表人】【委托代理人】:

 孔祥民             

通讯地址：

北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心

邮政编码：

100125联系电话：

010－85873666

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上,就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜,协商订立本合同。

第一章物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

√

√

名称：

【地名核准名称】【暂定名】金域家园。

类型:

【住宅】【办公】【商业】【】               。

坐落位置：

昌平区（县）×××路（街）回龙观镇  .

规划建筑面积：

249238平方米。

第二条 物业管理区域四至：

东至  回龙观村规划一路                      ;

南至  回龙观村中街                   ；

西至  安宁庄西路                 ；

北至 回龙观村规划三路                      .

规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。

第三条物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房建筑面积为约348平方米，其中地上建筑面积为约100平方米，位于7【号楼】【幢】【座】1层1单元101号；地下建筑面积为约248平方米，位于5【号楼】【幢】【座】负2层×单元×号及11【号楼】【幢】【座】负1层；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为30平方米，位于5【号楼】【幢】【座】负二层×单元×号.（注：

物业服务用房为多处时,双方可自行增加以上内容）

第二章物业服务事项、标准及有关约定

第四条乙方指定物业服务项目负责人为：

武岩，联系电话：

84908498。

乙方更换项目负责人的,应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

第五条乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：

1.制订物业服务工作计划并组织实施;保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；

2。

负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理.物业共用部位明细见附件三；

3。

负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。

物业共用设施设备明细见附件四;

4。

负责共有绿地、景观的养护和管理;

5。

负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；

6。

负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；

7.其他服务事项：

×××。

第六条乙方按以下第2种方式提供住宅的前期物业服务:

1.《住宅物业服务标准》中的×级物业服务标准，详见附件五;

2。

选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准,详见附件五;

非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，另行约定。

第七条经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：

【住宅】多层×元/平方米·月、小高层×元/平方米·月、高层2.70元/平方米·月；【办公楼】:

×元/平方米·月;【商业物业】：

6.00元/平方米·月；【会所】：

×元/平方米·月；×物业：

×元/平方米·月。

物业服务费用评估报告摘要详见附件六。

第八条交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。

甲方入住前,甲、乙双方与乙方选定的银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。

第九条在完成物业共用部分交接前,乙方不得向甲方收取物业服务费。

但发生下列情形之一的,甲方应当缴纳物业服务费:

1。

筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;

2。

首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4。

物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

第十条发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，乙方可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通"中划转相应的物业服务费。

但除非发生第九条约定的情形,否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。

第十一条乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定.

甲方或物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十二条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。

第十三条 物业装饰装修前,甲、乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。

除约定收取【装修管理费】  × 元、【装修保证金】  ×  元、【装修垃圾清运费】   ×  元、【   ×  】  ×   元外，乙方不得另行收取其他任何费用。

如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏,乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还甲方.

第十四条在前期物业管理期间，甲方转让或出租其物业时，应当将本合同、临时管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内,将买卖或出租情况告知乙方。

甲方转让物业前，应当与乙方结清相关费用。

第三章权利与义务

第十五条甲方的权利义务:

1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；

2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利;

3。

对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；

4。

遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

5。

按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金;

6.根据本合同的约定缴纳物业服务费和特约服务费；

7。

对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；

8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第十六条乙方的权利义务:

1。

可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任;

2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；

3。

妥善保管和正确使用本物业的档案资料,及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；

4。

及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督；

5.对甲方和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和物业使用人改正；

6。

不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。

不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。

不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；

7.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施,委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；

8。

有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第四章合同终止

第十七条业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。

第十八条 本合同终止时，甲、乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等,见附件七.

第五章违约责任

第十九条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同第六条约定的服务标准进行评估；乙方服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

第二十条乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费标准，甲方和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按超额部分3‰的标准向甲方支付违约金.

第二十一条如果乙方违反本合同第十六条第3款的约定,擅自将甲方信息用于物业管理活动之外的，应当按

甲方所受直接损失的标准向甲方支付违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。

第二十二条甲方违反第十条的约定,或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费,经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。

甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第二十三条除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。

任何一方的违约行为给他方造成损失的,均应当承担相应的赔偿责任。

第二十四条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任.

第二十五条为维护公共利益，在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。

第二十六条乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任:

1.由于甲方或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3。

非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第六章争议解决

第二十七条合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的,可按以下方式解决：

1。

向昌平区人民法院提起诉讼;

2.向×仲裁委员会申请仲裁。

第七章附则

第二十八条本合同经双方签字（盖章）后生效.

第二十九条合同正本连同附件一式三份，甲方执两份、乙方执一份，具有同等法律效力.

第三十条其他约定：

见附件八《补充协议》。

甲方:

乙方：

委托代理人：

委托代理人:

年月日年月日

附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位明细

四、物业共用设施设备明细

五、物业服务事项和标准

六、物业服务费用评估报告摘要

七、移交资料清单

八、补充协议

附件一：

规划平面图

附件二：

物业构成明细

类 型

楼（幢）号

套（单元）数

建筑面积

（平方米）

住宅

两限房

1＃，2＃,3#,4＃,5＃,6＃

1179户

99467

商品房

7＃,8＃,9＃，10#

950户

87949

车库

两限房

13＃

－

11638

商品房

14#

－

31161

配套公建

1#,2＃,3＃,7＃,11＃

－ 

3020

附件三：

物业共用部位明细

（1）弱电间，π接室,电信交接间；

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；

（3）大堂、电井、电梯井、风井、楼梯间、前室、走道；

（4）电梯机房。

附件四：

物业共用设施设备明细 

共用设施设备名称

部位

备注

1

电梯

垂直梯：

1#楼西侧单元每单元一部垂直电梯，1＃楼东侧单元每单元二部垂直电梯，2＃～10#楼每栋楼的每单元二部垂直电梯，扶梯  0 部

2

绿化率:

 30  %；

楼间、集中绿地 约20675平方米；

砖石铺装 约9919平方米。

3

区域内市政：

【道路】【楼间甬路】约7500平方米；

【室外上下水管道】：

约×××米；

【沟渠】0；

【蓄水池】0个;

【化粪池】6个；

【雨水井】约139个；

变配电系统包括10kV变配电系统,低压配电系统；

高压双路供电电源：

10kV双路电源供电 ；

公共照明设施【路灯】约110个；【草坪灯】约135个；

【物业管理区域的外围护拦及围墙】2400；

【高压水泵】【高压水箱】4【污水泵】128×××；

【中水及设备系统】本地块设一个中水给水泵房；

；

设低基变电室4个，高基变电室1个，π接柜、光力柜、户表箱设于本地块各单体建筑物内

4

燃气调压站（1个调压箱）

5

消防设施（1个消防水泵房）

6

监控设施（闭路电视监控周界防范）

7

避雷设施（各楼屋面设置避雷带，楼体设置均压环）

8

空调设备（无）

9

电视共用天线

10

电脑网络线（干线采用综合布线光纤及五类线）

11

电讯电话（干线采用综合布线三类线线）

12

车道：

各地块约7500米

13

地上机动车停车：

354个。

地下停车位：

950个.

14

自行车库     1898    平方米

15

垃圾中转站   1      个

16

信报箱：

每户在入户大堂均有1个信报箱

各单元首层入户大堂

17

值班室40平方米

东、西入口处

附件五:

前期物业服务质量标准。

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、 根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况，每1日巡查1次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复;需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。

2、 建立完善的住宅装饰装修管理制度,装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修,装修管理员每3日巡查1次装修施工现场.

3、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门.

4、 小区主出入口设置小区平面示意图,主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、 建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。

2、 对共用设施设备定期组织巡查,需要小修的及时组织修复;需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）.

3、 在接到供水供电部门停水停电通知后2小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。

4、 载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养次,电梯困人时接到通知后15分钟到达现场处理.

5、 二次供水水箱清洗2次/年，水质符合卫生要求。

6、 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案.

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、   小区道路、广场、停车场、绿地等每日全面清扫1次并巡视清扫每小时1次；首层大堂、电梯轿厢每日拖洗1次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫1次并巡视清扫每小时1次，每周拖洗1次；多层楼梯扶手每日擦拭1次；2M以下共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。

2、   垃圾桶、果皮箱每日清理论实际使用年限2次。

3、   蚊虫消杀：

__4__次/月（夏），___2_次/月（冬）.

4、   共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次,每年清掏1次，发现异常及时清掏.

四、公共绿化的养护和管理

1、   有专职人员实施绿化养护管理;

2、   草坪生长良好，生长季节及时补栽补种,修剪整齐美观；

3、   定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

4、   乔木修剪至少__2__次/年;草坪修剪至少__12__次/年;灌木修剪至少__6__次/年。

5、   至少每周对绿化养护情况进行1次检查并记录.

6、   针对不同的品种和季节进行病虫害防治。

五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、  小区主出入口24小时值勤；

2、  对重点区域配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。

3、  封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

4、  定期开展消防和居家安全宣传,消防演习:

__1__次/年。

5、  对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

6、  对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施；

六、综合管理服务

1、   建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。

2、   管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范.

3、   向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后___20___分钟到达，其它报修按约定时间到达。

4、   设立客户意见箱，向业主公布公司和集团投诉渠道,每年至少进行1次客户满意度调查。

5、   接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。

6、   社区文化活动：

每年开展4次.

7、   物业服务报告：

每季度公布1次。

附件六：

物业服务费用评估报告摘要

昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地

（配建限价商品住房）项目物业服务费用

评估报告摘要

编号：

QYPG—2011018

青宇（北京）物业服务评估监理有限公司于2011年5月9日受北京住总万科房地产开发有限公司的委托，根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则,对昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地（配建限价商品住房）项目的前期物业服务费用标准进行了评估。

本项目物业服务等级标准为四级。

本次评估所采用的评估方法为:

以运营成本法为主导、市场比较法为参考。

在评估过程中,青宇（北京）物业服务评估监理有限公司评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：

对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。

同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询，等等.

在实施了上述评估程序后，昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地（配建限价商品住房）项目在评估基准日2011年5月20日的物业服务费用市场总价为:

￥6074320元/年；其物业服务费用测算单价见下表:

物业服务费用评估结果汇总表

评估基准日:

2011年5月20日单位：

人民币元

序号

项目类型

收费面积

全年费用

单价

（㎡）

（元/年）

（元/㎡·月）

1

住宅

187479

6074320

2。

70

评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。

评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日2011年5月20日起，至2012年5月19日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

评估专家签章：

袁李菁（打印）（签章）

朱莉（打印）（签章）

评估机构（盖章）：

二O一一年五月二十日

附件七：

移交资料清单

1.物业管理区域划分资料;

2。

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

3。

竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

4.设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

5.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

6.业主名册；

7。

物业管理必需的其他资料。

附件八:

补充协议

补充协议

甲方（业主）：

乙方（建设单位）:

北京住总万科房地产开发有限公司

一、本协议是金域家园项目《北京市前期物业服务合同》（以下简称合同）的补充协议.

二、建设单位在签订合同之前已向业主明示合同示范文本及本补充协议，同时按照业主要求作出了合理说明，业主已清楚无异议。

三、对合同第八条补充和修改:

1、甲方委托乙方选定“业主一卡通"的开户银行，甲方入住前，甲、乙双方与乙方选定的银行