《鄂州市住房保障及房屋管理办法》鄂州政规Word文档下载推荐.docx

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第七条　廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，资金来源包括：

（一）财政预算安排的专项资金；

（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；

（三）土地出让净收益中按照不低于10%的比例提取的资金；

（四）中央廉租住房保障专项补助资金和投资补助资金；

（五）省级廉租住房保障补助资金；

（六）地方债券；

（七）商业银行授信贷款；

（八）廉租住房租金收入；

（九）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

第八条　实物配租房源主要包括：

（一）政府新建、收购和改建的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第九条　廉租住房建设用地采取划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标中单列。

廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑住房保障对象居住和就业的便利。

廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。

第十条　新建廉租住房套型建筑面积应当控制在50平方米以内。

第十一条　廉租住房保障对象可以申请租赁住房补贴或实物配租。

廉租住房保障对象为经民政部门认定的城市低收入住房困难家庭和城市“三无”对象（仅限分散供养的“三无”对象，下同）。

城市“三无”对象是指无劳动能力、无生活来源、无法定赡养、抚养、扶养关系的城市居民。

第十二条　城市低收入住房困难家庭包括享受城市居民最低生活保障待遇的住房困难家庭（以下简称城市低保住房困难家庭）和其他城市低收入住房困难家庭，应同时具备以下条件：

（一）家庭成员至少有一人具有本市城镇常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系的；

（二）持有《鄂州市城市居民最低生活保障金领取证》或《鄂州市城市低收入家庭认定证明》的；

（三）无房或家庭现住房面积符合本市廉租住房保障对象住房标准的。

第十三条　申请廉租住房保障应当提供下列申请材料：

（一）住房保障申请书；

（二）家庭户口薄；

（三）家庭成员身份证明；

（四）住房租赁合同或者房屋所有权证等住房证明材料；

（五）家庭成员收入证明；

（六）属于城市低保家庭的，应提交《鄂州市城市居民最低生活保障金领取证》；

属于其他城市低收入家庭的，应提交《鄂州市城市低收入家庭认定证明》；

属于城市“三无”对象的，应提交相关证件或证明材料。

第十四条　申请廉租住房保障按以下程序办理：

（一）城市低收入住房困难家庭户主作为申请人，到住所地社会救助站内设置的住房保障服务窗口（以下简称住房保障窗口）或镇住房保障工作机构领取《鄂州市城市低收入家庭住房保障申请表》并如实填写，提供本办法第十三条所列相关证明材料。

住房保障工作人员通过入户调查、查档取证、邻里访问等方式进行初审，初审工作须在受理书面申请后7日内完成；

初审情况应在社区公示栏公示，公示时间为7日。

对符合条件的，予以受理；

对不符合条件的，应说明理由并退还申请资料。

（二）对初次公示确认无异议或异议不成立的，住房保障窗口或镇住房保障工作机构在受理的申请资料上签署意见后，报送街道办事处或区住房保障工作机构复核，复核方式采取资料审核和实地查验相结合，复核工作须在收到报送资料5日内完成。

对符合住房保障条件的，街道办事处或区住房保障工作机构签署意见后，报送市民政部门和市房产管理部门联合复审；

不符合条件的，应书面告知申请人。

（三）市民政部门和市房产管理部门组织联合复审，采取资料审查和入户抽查等方式进行。

复审工作须在7日内完成，并对符合规定条件的，再次通过新闻媒体、房地产网站、社区公示栏向社会公示，公示期限为15日。

经复审不符合条件的，应当书面通知申请人，并说明理由。

经三级审核二次公示，对家庭收入、家庭住房状况符合住房保障条件无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记确认，并书面通知申请人，向社会公开登记结果。

第十五条　廉租住房配租，实行评分排序分配和计算机摇号分配相结合的方式，具体分配办法由市房产管理部门另行制定。

第十六条　廉租住房保障标准按下列规定确定：

（一）租赁住房补贴额度按照廉租住房保障对象现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。

租赁住房补贴的住房面积标准按上年度本市居民人均住房建筑面积的60%确定。

低保家庭和“三无”对象补贴标准为每平方米按上年度市场平均租金的80%确定，其他低收入家庭补贴标准按上年度市场平均租金的60%确定。

（二）实物配租的面积标准，以户为单位确定。

1至2人一户的家庭，原则上从市场收购、改建的小户型廉租住房或者从腾退的原直管公房转化为廉租住房中解决，调剂安排建筑面积应在20-40平方米之间；

3人（含3人）以上家庭，可分配新建小套型廉租住房，建筑面积应在40-50平方米之间。

租金标准，按市物价主管部门核定的廉租住房租金标准执行。

城市低保家庭和“三无”对象的租金标准应低于其他低收入家庭。

上述标准可以根据本市经济发展水平、廉租住房保障对象的经济承受能力，由市房产管理部门报市人民政府批准后进行适当调整。

第十七条　廉租住房保障对象有下列情况之一的，由市房产管理部门取消其住房保障资格：

（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况且经核实不符合廉租住房保障条件的；

（二）因家庭经济条件改善，人均收入超出住房保障政策确定的收入标准的：

（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出本办法确定的保障标准的。

第十八条　享受实物配租的廉租住房保障对象除适用前条之规定外，具备下列情况之一的，将取消实物配租：

（一）擅自改变廉租住房用途的；

（二）将承租的廉租住房转借、转租的；

（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；

（四）无正当理由连续3个月或累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

第十九条　市房产管理部门应加强廉租住房管理，分项目建立台账，完善廉租住房项目建设、预决算、招投标、工程施工、工程监理、资金监管和项目审计等制度。

应建立健全全市廉租住房保障档案信息管理系统，并采取调查、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况，实行动态管理，并将廉租住房保障对象每年向社会公布一次。

第二十条　经核实，对连续一年超过低保、低收入标准或者住房困难标准的家庭以及情况发生变化的城市“三无”对象，房产管理部门根据不同情况，分别作出处理：

（一）经济收入、住房面积发生变化，但仍在低收入住房困难范围内的原低保家庭，属于租赁住房补贴的，降低租赁住房补贴标准。

（二）超过低收入住房困难标准的家庭，不再享受廉租住房保障。

（三）城市“三无”对象死亡或享受集中供养的，属于租赁住房补贴的，停止发放租赁住房补贴；

属于实物配租的，退出廉租住房。

第二十一条　廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款使用。

市财政部门负责廉租住房保障资金的筹集、管理、预算、分配、拨付和督查。

第二十二条　审计、监察等职能部门依法对廉租住房的建设、分配、管理等情况进行监督检查，查处违法行为；

对相关投诉、举报应及时办理和答复。

第二节　经济适用住房管理

第二十三条　市人民政府根据解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，组织编制经济适用住房年度建设计划、用地计划，明确经济适用住房的建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入全市国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二十四条　本市经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理应严格遵照国家建设部等七部委行局印发的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）执行。

第二十五条　随着我市人均住房状况的改善，经济社会的发展，在财力可承受的范围内，适当放宽经济适用住房对象的准入条件。

同时，市房产管理部门应建立已购经济适用住房家庭的动态管理档案，对其家庭常住人口、房屋使用和上市交易等情况进行经常性检查，发现问题及时纠正，并将处理结果载于档案之中。

第三章　房地产开发管理

第一节　房地产开发企业管理

第二十六条　新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内到市房产管理部门备案，办理《暂定资质证书》。

未取得房地产开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第二十七条　房地产开发企业应按照要求参加资质年检，核定企业资质等级。

房地产开发企业只能承担与其资质等级相对应规模的开发项目。

逾期不年检、不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。

注销资质的房地产开发企业5年内不得重新申请办理开发资质。

第二十八条　市房产管理部门应建立房地产开发企业信用档案和信息共享机制。

对信用不良列入“黑名单”的房地产开发企业，规划、土地、房产、工商、税务、金融等部门应跟踪管理，严格监管。

第二节　房地产开发项目管理

第二十九条　房地产开发项目实行项目资本金管理。

房地产开发企业在项目规划审批后，项目开工前，应到市房产管理部门办理房地产开发项目资本金备案。

第三十条　商品房预售应当符合下列条件：

（一）已按规定支付土地出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工形象进度和竣工日期；

（四）水、电直供实施方案；

（五）其他有关资料。

第三十一条　房地产开发项目预售实行许可证制度。

未取得《商品房预售许可证》的不得进行预售。

售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

商品房预售款实行专户管理，只能用于本项目工程建设。

市房产管理部门应对预售资金的使用情况进行监督检查。

第三十二条　开发企业与购房人签订商品房预售合同应使用标准合同文本，实行网上签约和网上备案。

预售合同网上备案成功后7日内，开发企业应将合同书面文本送市房产管理部门备案。

第三十三条　商品住宅交付使用实行备案和公示制度。

未经市房产管理部门备案的房地产开发项目不得交付使用。

商品房质量保修期自房地产开发企业将商品住宅交付买受人之日起计算。

第三十四条　商品房交付使用后，房地产开发企业应在规定时间内办理房屋权属总登记，为购房人办理房屋产权登记提供条件。

房地产开发企业在规定期限内未为购房人办理房屋产权登记提供条件的，市房产管理部门应依法进行查处。

第四章　物业管理与服务

第一节　物业服务企业资质管理

第三十五条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。

第三十六条　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向市房产管理部门申请资质；

其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

第二节　业主大会

第三十七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第三十八条　有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。

首次业主大会由建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

业主委员会应当依法履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及市房产管理部门的指导与监督。

第三节　前期物业管理

第三十九条　建设单位在办理商品房预（销）售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；

投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同。

第四十条　建设单位在报批房地产开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。

物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。

物业管理用房应当具备基本使用功能，其所有权依法属于全体业主，由市房屋登记发证机构依法办理房屋登记手续。

第四节　物业管理服务

第四十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条　在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。

凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。

安保、消防、环卫等设施设备的配置应当符合物业管理区域内的基本使用要求。

第四十三条　市房产管理部门应建立物业服务投诉平台，公布投诉电话，及时解决问题。

第五节　住宅专项维修资金管理

第四十四条　住宅和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，其收取、使用、管理按照国家有关规定执行。

第五章　房产交易和房屋登记

第一节　房产交易

第四十五条　房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。

房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第四十六条　实行房产成交价格申报制度。

房产权利人转让房产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或作不实申报。

房产转让应当以申报的房产成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

第四十七条　房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。

房产抵押应当凭房屋所有权证书办理。

抵押当事人应当签订书面抵押合同。

房屋抵押权自登记时设立。

第四十八条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

订立房屋抵押合同前抵押房屋已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第四十九条　房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动。

房屋租赁实行登记备案制度。

房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市房地产交易机构办理登记备案手续。

房屋租赁登记备案申请经市房地产交易机构审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

第二节　房屋登记

第五十条　房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。

包括初始登记、转让登记、抵押登记、预告登记、租赁登记、更正登记、变更登记、异议登记和地役权登记等。

房屋物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力。

但法律另有规定的除外。

第五十一条　房屋权属证书是房屋权利人享有该房屋物权的证明。

房屋权属证书记载的事项应当与房屋登记薄一致；

记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。

第五十二条　市房屋登记机构应当建立本市行政区域内统一的房屋登记薄。

房屋登记薄由市房屋产权登记发证办公室统一管理。

其内容应包括房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记的事项。

第五十三条　办理房屋登记应按照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记薄；

（五）发证。

房屋登记机构认为必要，可以就登记事项进行公告。

办理房屋登记，应当遵循房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第五十四条　房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确唯一的房屋编号。

房屋合并或分割的，应当重新编号，不得沿用原有编号。

第五十五条　申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

共有房屋应当由共有人共同申请；

未成年人的房屋应当由其监护人代为申请。

申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不予受理，并告知申请人需要补正的内容。

第五十六条　登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：

（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；

（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；

（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；

（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。

登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

第五十七条　有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（三）申请登记事项与房屋登记薄记载冲突的；

（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

第五十八条　房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。

房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。

补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

第五十九条　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

第六十条　经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记薄，原房屋所有权证收回或公告作废。

第六十一条　司法机关、行政机关发生法律效力的文件，证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

第六十二条　办理农村村民住房所有权初始登记，农村集体经济组织房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。

经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

第六十三条　申请农村村民住房所有权转移登记的，应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料及国土部门的批准文件。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移的，还应当提交村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定的，房屋登记机构不予办理。

第六十四条　房地产交易机构与房屋登记机构应结合房屋交易与登记规范化管理要求，逐步实现交易登记工作一体化管理，实行“一站式”服务。

建立全市统一的房屋交易登记信息系统，通过数字化档案显示房屋交易、登记的历史情况，达到全市房屋登记信息共享和异地查询的目标，逐步实现城乡房屋交易与房屋登记管理一体化。

第六章　白蚁防治和房屋安全鉴定管理

第一节　白蚁防治管理

第六十五条　房屋白蚁防治管理是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。

凡新建、扩建、改建、装饰装修的房屋应当进行白蚁预防处理。

第六十六条　建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算,并根据白蚁预防合同，按照市物价主管部门核定的标准缴纳白蚁预防费。

第六十七条　建设单位应与市白蚁防治研究机构签订《白蚁预防合同》。

白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。

已进行白蚁预防处理投入使用的房屋，在白蚁预防合同有效期内进行装饰装修或修缮时，其房屋所有权人或使用人应及时与市白蚁防治研究机构签订补充合同，对装饰装修或修缮部分进行白蚁预防处理。

第六十八条　市白蚁防治研究机构应建立健全白蚁防治质量保证体系，严格按照国家有关房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治，确保工程质量。

白蚁预防施工时，建设单位和工程施工单位应当予以配合。

预防施工完成，市白蚁防治研究机构应当向建设单位出具白蚁预防处理验收单。

第六十九条　建设单位在办理房屋产权登记手续时，应当向市房屋登记机构出具该项目已实施白蚁预防的证明文件。

房地产开发企业在进行商品房预（销）售时，应当向购房人出具该项目的《白蚁预防合同》，提供的《住宅质量保证书》中应当包括白蚁预防质量保证的内容。

第二节　房屋安全鉴定

第七十条　市房屋安全鉴定机构负责全市房屋安全鉴定的监管，重点对进入房产交易市场办理买卖、抵押等手续的房屋和全市公共场所用房实施安全检查和房屋安全鉴定。

第七十一条　房屋所有人或者使用人，发现房屋有安全隐患的，可以持证明其具备相关民事权利的合法证件向市房屋安全鉴定机