苏州市香溪护理院建设项目可行性研究报告.docx
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苏州市香溪护理院建设项目可行性研究报告
苏州市香溪护理院建设项目
可行性研究报告
第一章总论…………………………………………………………1
1.1项目名称及承办单位……………………………………………1
1.2编制依据、内容及范围……………………………………………1
1.3报告内容概要……………………………………………………2
1.4主要经济技术指标………………………………………………5
1.5结论建议…………………………………………………………6
第二章项目背景及建设必要性……………………………………7
2.1项目提出的背景…………………………………………………7
2.2项目建设的必要性………………………………………………9
第三章市场预测与建设规模……………………………………11
3.1产业现状分析……………………………………………………11
3.2市场需求预测……………………………………………………13
3.3建设规模与内容…………………………………………………14
第四章厂址选择与建设条件……………………………………16
4.1厂址选择…………………………………………………………16
4.2建设条件…………………………………………………………16
4.3厂址评价…………………………………………………………18
第五章生产工艺技术方案………………………………………19
5.1技术工艺选择……………………………………………………19
5.2设备选型…………………………………………………………21
5.3原辅材料、燃料消耗与供应……………………………………22
第六章总图运输与公用辅助工程………………………………24
6.1总图及运输………………………………………………………24
6.2建筑设计…………………………………………………………26
6.3公用工程…………………………………………………………28
第七章节能………………………………………………………32
7.1设计依据及节能原则……………………………………………32
7.2节能、节水措施…………………………………………………32
7.3能源管理…………………………………………………………33
第八章环境保护、安全卫生与消防………………………………34
8.1环境保护…………………………………………………………34
8.2劳动安全与工业卫生……………………………………………36
8.3消防………………………………………………………………37
第九章组织机构与人力资源配置………………………………38
9.1组织机构…………………………………………………………38
9.2人力资源配置……………………………………………………39
第十章项目管理与实施进度……………………………………40
10.1项目管理………………………………………………………40
10.2建设阶段划分…………………………………………………40
10.3建设进度计划…………………………………………………41
第十一章项目招投标方案………………………………………42
11.1项目招标范围及招标组织形式………………………………42
11.2投标、开标、评标和中标程序…………………………………42
11.3评标委员会的人员组成和资质要求…………………………43
第十二章投资估算与资金筹措…………………………………44
12.1估算范围及依据………………………………………………44
12.2总投资估算……………………………………………………44
12.3资金筹措………………………………………………………45
第十三章财务分析与评价………………………………………46
13.1财务评价依据…………………………………………………46
13.2销售收入、销售税金及附加估算……………………………46
13.3总成本费用估算………………………………………………47
13.4财务效益分析…………………………………………………48
13.5不确定性分析…………………………………………………49
13.6财务评价结论…………………………………………………49
第十四章结论与建议……………………………………………50
14.1研究结论………………………………………………………50
14.2建议……………………………………………………………50
第一章总论
1.1项目名称与建设单位
1.1.1项目名称
项目名称：
苏州香溪护理院建设项目
1.1.2项目申请及建设单位（个人）
项目申请及建设单位（个人）：
郁凤明（见个人情况简介）
1.1.4项目拟建地点
项目拟建地点：
苏州市吴中区木渎镇南金桥开发区
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
（1）《社会福利机构管理暂行办法》（1999年民政部19号令发布）；
（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（3）《江苏省第十二个五年规划纲要》；
（4）《中共江苏省委关于制定全省国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》；
（5）《苏州市民办养老机构管理办法》；
（6）建设单位关于编制可行性研究报告委托书；
（7）项目单位提供的编制可研的其它基础资料。
1.2.2研究工作的范围
根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策依据。
1.3项目提出的理由
为了深入贯彻落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展社会福利基础设施建设，提高全民族素质，更好的改善城镇“三无人员”、残疾人、孤儿、伤残军人、弃婴、弃童、流浪乞讨人员等特殊群体对象的生活条件、提高生活质量、保证其健康快乐生活，并为其提供一个健康、快乐的生活场所，故提出建设该项目。
1.4建设内容与规模
根据民政部和全国老龄工作委员会办公室组织有关单位编制的《老年养护院建设标准》，确定项目建设内容为老年人用房（入住服务用房、生活用房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房）和行政办公及辅助用房。
项目总用地面积10005平方米，其中建筑占地面积3600平方米，总建筑面积8800平方米，建设内容主要包括公寓楼装修及相关配套设施。
建成后可容纳290个床位。
1.5实施进度
本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为6个月，为2012年5月—2012年10月。
1.6投资估算
该项目概算投资380万元。
1.7社会效益分析和结论
本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。
项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。
项目实施后，将在很大程度上改善苏州市的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。
该项目符合国家政策，是完善苏州市社会福利基础设施功能的重要项目，社会效益十分显著。
因此尽快建设该项目是可行的，必要的。
第二章项目背景及必要性
2.1项目提出的背景
香溪护理院是为入住的丧失生活自理能力的失能老年人提供生活照料、健康护理、休闲娱乐和社会工作等服务，满足失能老年人生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等基本需求的专业照料机构。
加强老年养护院的建设是贯彻落实科学发展观、推进社会建设，积极应对人口老龄化、强化政府公共服务责任的重要举措，也是建立基本养老服务体系的重要组成部分。
中国正在经历快速的人口老龄化。
第六次人口普查显示，我国大陆总人口数已达13.39亿。
苏州市第六次全国人口普查领导小组办公室、苏州市统计局联合发布我市第六次全国人口普查主要数据公报。
公报显示：
以2010年11月1日零时为时点，全市共登记到总人口1176.91万人，60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。
由此可见，我国已经进入老龄化社会，养老日益成为关乎家庭与社会和谐的大事。
与此相伴，老年人口中失能老人的数量越来越多，长期照料需求迅速扩张。
中低收入失能老年人，特别是其中的重点优抚对象、“三无”老人及低保空巢老人，属于社会弱势群体，对他们的照料是一项具有长期性、综合性和专业性的工作，单纯依靠家庭和社区服务已不能使他们得到切实有效的养老服务。
因此，加强老年养护院的建设已是一项刻不容缓的任务。
党中央和国务院高度重视失能老年人的老年养护机构建设。
2005年以来，国务院领导同志多次就失能老年人的养护工作作出重要批示，并将爱心护理工程列入《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。
2007年，《中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》中再次强调，要“积极探索和实施‘爱心护理工程’”。
2008年初，在全国老龄工作委员会第十次全体会议上，国务院领导同志又再次强调：
“要加大工作力度，抓紧立项，争取有实质性进展”。
2.2吴中区医疗卫生状况分析
吴中区位于苏州市城南，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖，四周还分别与苏州工业园区、苏州高技术开发区（虎丘区）、相城区接壤，全区面积770平方公里，管辖7个镇、8个街道、1个场圃、77个居民委员会、116个村民委员会，常住人口55.4万。
至2005年底，全区不同隶属关系医疗机构共219，其中二级医院（区级医院）2家，一级医院（乡镇卫生院、中心卫生院）14家，民办医院2家，社区卫生服务站67家，门诊部7家、公共卫生机构4家、诊所87家（其中个体诊所56家），企事业单位内设卫生所（室）36家，全区医疗机构开放床位1438张，卫技人员2149人，其中注册执业医师963人（执业医师814人，执业助理医师149人），执业护士759人，药剂人员217人，检验人员98人，其他卫技人员112人，全区平均每千人拥有医生数1.78人,护士数1.41人,每千人拥有床位数2.62张。
但是由于全区经济和社会事业发展较快，吸引了大量外籍人员入住全区，使得上述医疗机构仍不能满足大众的医疗卫生服务需求，老龄化问题尤为严重，现有医疗机构无法满足养老需求。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求
苏州市的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。
但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。
一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。
在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。
依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。
因此，探索建立集中供养的敬老养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。
2、项目建设是践行科学发展观、建设和谐社会的必然要求
科学发展观强调以人为本，实现人的全面发展。
老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会财富，是实现可持续发展的资源。
随着社会不断发展，在近40-50年间，全市老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真切实解决好养老问题。
建立民办养老机构，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。
3、项目建设是加快当地社会服务、养老事业发展的需要
本项目实施后，将在很大程度上改善当地的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”。
因此，可以认为项目建设十分必要。
第三章场址与建设条件
3.1场地
3.1.1项目选址原则
项目选址应符合城市规划要求，并满足一下条件：
1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；
2、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；
3、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；
4、避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。
3.1.2项目选址
项目建设地址选择在苏州市吴中区木渎镇南金桥开发区。
占地面积约10005平方米，项目区交通便利，周围环境良好，没有噪声源，没有污染源。
3.2建设条件
3.2.1地形
项目区属于沿江三角洲平原地区和太湖平原地区，分属于4个二级自然区：
沿江平原沙洲区、苏锡平原区、太湖及湖滨丘陵区、阳澄淀泖低地区。
地貌特征以平缓平原为上，全市的地势低平，自西向东缓慢倾斜，平原的海拔高度3～4米。
3.2.2气象条件
该区属北亚热带湿润季风气候区，温暖湿润，雨水充沛，季风明显，四季分明，冷暖适中、冬夏季长，春秋季短。
无霜期年平均长达233天。
年平均日照时数为2053.5小时，年平均气温18.4℃，常年无极端恶劣天气，适合本项目建设的需要。
3.2.3城镇规范及社会条件
本项目建设符合该苏州市城市总体规划，项目建设大大改善苏州市社会福利基础设施功能，是一个利国利民的项目，得到了地方政府和人民群众的大力支持，有良好的社会基础和条件。
3.2.4公用设施条件
供电：
该区域城网改造已全面完成，电网布局更趋合理，完全可以满足城乡用电需要，可充分保证新增项目供电。
供水：
城市自来水管网已接通，可以满足项目用水需要。
电信：
该区域电信设施可充分满足项目通讯需要。
3.2.5施工条件
本项目所需的主要建筑材料，砂石、钢筋、水泥、石灰等均在本区内采购，通过汽车运输到施工场地。
水、电等可就近引入，条件可满足施工需求。
第四章项目建设内容及规模
4.1建设理念
4.1.1确定依据：
1、以人为本，创造以人的居住行为为核心的内、外部空间环境，因地制宜，有效利用土地资源，提高土地开发的综合效益。
2、规划与单体设计相结合，力求布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神。
3、具有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求装修风格的创新。
4.1.2建设原则：
1、“适用、经济、美观”相统一；
2、“经济、社会、环境”相协调；
3、设计吸取近年来国内、国外同类项目建设的先进经验，有利于充分利用建筑空间和设备，以提高管理水平。
4.2建设内容与规模
根据国家有关社会福利基础设施建设的指导意见、国家关于社会福利基础设施建设标准和发展规划，项目总用地面积10005平方米，其中建筑占地面积3600平方米，总建筑面积8800平方米，建设内容主要包括公寓楼装修及相关配套设施。
4.3苏州市香溪护理院简介
4.3.1科室设置
苏州香溪护理院科室设置：
设有临床科室，药械科、医学检验科、医学影像科、康复医学科等专业科室，24小时为您服务。
4.3.2功能用房
功能用房情况见表1
表1苏州市香溪护理院功能用房
功能用房
项目构成
备注
老年人用房
入住服务用房
接待服务厅
入住登记室
健康评估室
总值班室
含监控室
生活用房
居室
含卫生间
沐浴间
含更衣室
配餐间
养护区餐厅
兼公共活动室
会见聊天厅
亲情居室
护理员值班室
卫生保健用房
诊疗室
化验室
心电图室
B超室
抢救室
药房
消毒室
临终关怀室
医护办公室
含医生办公室和护士工作室
康复用房
物理治疗室
作业治疗室
娱乐用房
阅览室
书画室
棋牌室
亲情网络室
社会工作用房
心理咨询室
社会工作室
多功能厅
行政办公用房
办公室
会议室
接待室
财务室
档案室
文印室
信息室
培训室
附属用房
警卫室
食堂
含老年人厨房、职工厨房
职工浴室
理发室
洗衣房
含消毒、甩干、烘干室和缝补间、室内晾晒场地等
库房
含被服库、器材库、生活用品库、杂物库等
车库
公共卫生间
设备用房
含配电室、锅炉房、供氧站、电梯机房、通讯机房、空调机房等
4.3.3设备配置
设备配置情况见表2
表2苏州市香溪护理院基本装备详表
生活护理设备
护理床
气垫床
专用沐浴床椅
电加热保温餐车
医疗设备
心电图机
B超机
抢救床
氧气瓶
吸痰器
无菌柜
紫外线灯
康复设备
物理治疗设备
作业治疗设备
安防设备
监控设备
定位设备
呼叫设备
计算机及网络设备
摄录像机
交通工具
老年人接送车
物品采购车
4.3.4主要技术经济指标
主要技术经济指标见表3
表3主要技术经济指标
1
规划用地面积
10005M2
2
总建筑面积
8800M2
3
容积率
0.86
4
建筑占地面积
3600M2
5
建筑密度
36%
6
停车位
40个
7
绿化率
35%
4.3.5服务内容
苏州香溪护理院服务内容：
主要是为长期卧床患者、生活不能自理患者、残疾人、中风后遗症、植物人、癌症晚期、老年痴呆以及各类大手术后（尤其是脑外科、骨科大手术后）需要长期卧床、康复及其他生活不能自理的患者，提供生活照料、医疗、护理、康复、心理和营养治疗，也为生命垂危患者提供临终关怀和善后处置服务。
4.3.6组织机构
组织机构如图1
图1组织机构
4.3.7人力资源配置
本项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。
本项目建成后，可安置老人人，其中管理人员名，护理人员人。
本项目劳动定员为人。
采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。
4.3.8人员培训
项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。
加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。
同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。
第五章工程技术方案
5.1项目组成
根据现有条件的发展需要，项目主要由公寓楼内装修及相关配套设施组成。
5.2建设方案的确定
5.2.1主要原则与依据
合理确定方案和正确掌握建设标准可以大大推进社会福利事业的快速发展。
建设方案与建设规模确定的原则主要有如下几条：
1、项目必须贯彻艰苦奋斗、勤俭建国的方针，树立科学的发展观，充分利用现有资源，满足“三无”人员的救助保护需求，正确处理需要与可能、现状与发展的关系。
2、项目选址应符合当地城市的总体规划和网点布局的要求。
3、主要要求下述几点：
选址地理位置要适中，交通要方便；
便于利用城市基础设施；
场地地形力求规整，场地干燥、并有必要的防洪排设施；场址要远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离噪音源、污染源和高压线路；
5.2.2项目主要建设方案
按照项目建设标准要求，建设规模必须与承担的任务、功能相适应，考虑到苏州市社会福利事业发展的要求，苏州市吴中区木渎镇南金桥开发区苏州香溪护理院。
5.3主要建筑物设计方案
5.3.1设计原则
1、项目根据安全、卫生、适用的原则和使用功能要求。
2、给排水应符合《生活饮用水标准》和污水排放的有关规定。
3、主要业务用房地面应采用便于清洗的建筑材料，室内装修应符合表面光滑洁净、色调舒适明快的要求。
4、在满足国家有关规程、规范的前提下，强调功能的合理性以及主要标准层的合理性—功能分区明确合理、简捷便利、技术经济指标先进。
5、统一协调的室内外环境设计创造舒适、宜人的环境，重视内外环境设计，结合地方气候、风俗条件，创造优美室内外环境，室内从空间布局、无障碍设计。
5.3.2建筑方案设计
新址建设项目建筑方案如下：
新建的业务用房根据场地、功能等具体要求进行合理布置。
平面设计根据用房设计的基本原则，经认真考察、研究，每一层业务用房进行合理、科学的安排布置，设置相应的科室。
装修造型设计，本着“以人为本”的设计思想，根据每一幢楼的服务功能去着眼，装修造型设计以简洁、庄重、富有现代感为原则，立面以条形窗组成的方框为构图主体。
门厅宽敞，每一幢建筑物根据楼层高低及服务功能进行精心设计，使整个建筑物富有动感，充满现代气息，外窗为透明玻璃，铝合金窗，与周围环境融为一体，产生良好的视觉效果。
c、结构选型
地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。
基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。
新建项目均采用砖混结构。
4、主要建筑用料作法
新建业务用房和建筑装饰和环境设计要利于体现清新、典雅、朴素的行业特点。
地面采用防滑地板砖，墙壁及天花板涂刷白色环保无毒害纳米涂料。
一般装修如下：
（1）外装修—外墙涂料
（2）内墙：
混合砂浆墙面，外罩仿瓷涂料。
（3）屋面-保温、隔热、高分子防水材料防水层、有组织排水
（4）门窗—木门、木质防火门、地弹簧门、铝合金窗
（5）顶棚—同内墙
5、建筑风格
新建业务用房外墙主色调采用白色。
建筑风格与色彩要统一协调。
要避免缺乏文化内涵的外观设计。
窗户尽量采用白色透明玻璃，以提高室内自然光照度，避免采用蓝、绿、茶等较深颜色的玻璃，从而体现建筑“轻快而明亮”的风格。
5.4总平面布置
1、指导思想
方案的构思首先从总体环境入手，结合现代发展的理念，确定其指导思想：
充分结合现状、尊重环境、功能分区合理、清污路线清楚。
充分体现“以人为本”的精神，充分展现人与自然、人与人与环境高度融合的思想，新建建筑在空间组织应充分考虑到人的活动需求，创造人性化的、不同层次的空间。
2、总平面布置原则
（1）最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物，布局紧凑、交通便捷、管理方便；
（2）规划建筑与原有建筑物保持合理的功能分区；
（3）依据国家有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及卫生的规范和标准进行设计；
（4）对废弃物的处理，应做出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定；
（5）尽最大可能，加大绿化面积和园艺设计、美化环境。
3、平面布置
项目的总平面设计按不同功能要求进行合理布置，首先，力求做到布局合理、联系方便，互不干扰，使其在建筑容量、环境容量、功能结构、空间布局等方面相互协调，并努力使各类用地及其功能关系配置达到最佳。
其次，充分考虑的景观
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