北京市房地产开发企业市场结构研究.docx
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北京市房地产开发企业市场结构研究
北京市房地产开发企业市场结构研究
摘要：
房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。
本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。
进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。
关键词：
房地产开发企业市场结构集中度
ResearchofBeijingRealEstateDevelopmentEnterpriseMarketStructure
Abstract:
MarketstructureofRealestatedevelopmententerprisedirectlyaffectstherationalityoftherealestateindustry'shealthandsustainabledevelopment.Inthispaper,inBeijingfrom2006to2009therealestatedevelopmentcompanies,forexample,fromthequalifications,paid-incapital,assets,profitsandthedistributionofpractitionerssuchasstart,bytheabsoluteconcentration,theLorenzcurve,HHIandtheLernerindexmarketstructureanalysis.ItshowsthelowconcentrationofBeijingrealestatemarket,largeenterprisesandenterprisebutnotstrong,thelargenumberofSMEs,lowbarrierstoentry,intensecompetition,weakanti-risk,lowprofitability,andtherearesomedegreeofmonopoly.Onthisbasis,thenwefindoutthemarketadjustmentofapproachesandpolicyrecommendationshowtoimprovetheconcentrationofBeijingrealestatedevelopmententerprisesandhowtoandreducethemonopoly.
Key words:
Realestatedevelopmententerprise,marketstructure,concentration
1序言
北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。
特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。
但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。
研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。
2基本现状
2.1资质数量分布
2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。
而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。
从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。
这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49.55%。
2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。
表1开发企业资质数量分布
2006年
2007年
2008年
2009年
一级
62
90
117
124
二级
173
245
272
251
三级
178
287
345
347
四级
127
632
998
1063
暂定
2342
1434
1701
705
总计
2882
2688
3433
3171
图1开发企业资质分布
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.2实收资本分布
开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。
其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。
至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。
表2开发企业实收资本情况（亿元）
2006年
2007年
2008年
2009年
实收资本
占总体份额
实收资本
占总体份额
实收资本
占总体份额
实收资本
占总体份额
一级
146.35
5.78%
336.28
15.04%
448.65
15.68%
513.53
19.63%
二级
194.03
7.66%
308.41
13.79%
398.45
13.93%
421.84
16.12%
三级
96.42
3.81%
194.35
8.69%
299.69
10.48%
310.83
11.88%
四级
45.35
1.79%
375.62
16.80%
605.78
21.18%
757.30
28.94%
暂定
2050.96
80.97%
1021.46
45.68%
1108.24
38.74%
612.98
23.43%
总计
2533.11
100.00%
2236.12
100.00%
2860.8
100.00%
2616.48
100%
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图22009年开发企业实收资本分布
各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。
2008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。
市场上仍然存在着大量的小规模企业。
2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。
表3房地产开发企业平均实收资本（万元）
2006年
2007年
2008年
2009年
一级
23605
37364
38346
41414
二级
11216
12588
14649
16806
三级
5417
6772
8687
8958
四级
3571
5943
6070
7124
暂定
8757
7123
6515
8695
图3开发企业平均实收资本情况（万元）
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.3资产分布
资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。
2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。
暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。
2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。
图4房地产企业晋升变动情况
表4房地产开发企业资产情况（万元）
2006年
2007年
2008年
2009年
资产总额
比例
资产总额
比例
资产总额
比例
资产总额
比例
一级
13576668
10.82%
26194180
17.25%
33658902
19.04%
43727493
23.29%
二级
17900801
14.27%
29039981
19.12%
33520656
18.97%
35940092
19.14%
三级
6649572
5.30%
14889840
9.81%
19434922
11.00%
23157515
12.33%
四级
2663951
2.12%
26053364
17.16%
42127020
23.84%
54181371
28.86%
暂定
84684353
67.49%
55673194
36.66%
48001692
27.16%
30747702
16.38%
总计
125475345
100.00%
151850559
100.00%
176743192
100.00%
187754173
100.00%
图5开发企业资产分布
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
各类企业成长迅速。
一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。
表5开发企业平均资产（万元）负债率
2006年
2007年
2008年
2009年
平均资产
负债率
平均资产
负债率
平均资产
负债率
平均资产
负债率
一级
218979
80.83%
291046
77.58%
287683
73.62%
352641
二级
103473
79.75%
118531
83.01%
123238
81.54%
143188
三级
37357
77.18%
51881
81.11%
56333
78.10%
66736
四级
20976
80.27%
41224
83.62%
42211
81.94%
50970
暂定
36159
80.57%
38824
78.70%
28220
74.77%
43614
图6开发企业平均资产情与负债率
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。
但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。
所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。
目前北京市各类房地产企业，无论是发展较为成熟的一二三级开发企业，还是刚进入市场的低资质的企业，资产负债率都处于80%左右，远远高于一般房地产开发企业60%安全资产负债率的水准。
其中只有少数企业的自有资金能达到30%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。
最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款，在几乎所有的房地产开发公司的资金来源中，银行贷款占到60%以上，甚至高达80%以上，信贷风险可见一斑。
高资产负债率带来抗风险能力的减弱，一旦市场发生剧烈变化，偿债风险与现金流的断裂将会使企业陷入绝境。
2.4利润分布
从利润总额来看，2006年，利润主要集中在暂定资质企业，但这是由于新进企业数量巨大，占据了相当部分市场份额。
之后几年随着新进企业的减少和各类企业的发展，利润额形成新的分配格局。
表6开发企业利润情况（万元）
2006年
2007年
2008年
2009年
利润总额
比例
利润总额
比例
利润总额
比例
利润总额
比例
一级
312637
20.90%
831043
29.49%
811716
26.57%
1308891
31.02%
二级
435307
29.10%
725812
25.76%
932858
30.53%
831472
19.71%
三级
156196
10.44%
407541
14.46%
314676
10.30%
315311
7.47%
四级
-18748.8
-1.25%
314430
11.16%
829351
27.14%
1574071
37.30%
暂定
610521
40.81%
539278
19.14%
166689
5.46%
189850
4.50%
总计
1495912
100.00%
2818104
100.00%
3055290
100.00%
4219595
100.00%
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
尽管暂定资质企业曾一度占据了市场利润的很大份额，但从个体来看，单个企业的盈利能力仍然较弱。
2006-2009年四年中暂定资质企业的利润率始终保持在5%的水平。
与同年的其他各类企业相比，盈利能力最弱。
其中一二级开发企业的利润率在四年中始终维持在20%以上。
世界上一般国家和地区的房地产开发企业利润率基本处在4%-8%的区间内，北京的房地产乃至中国目前的房地产开发业的利润水平远远超过了世界平均水平。
图7开发企业利润情况
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.5从业人员分布
从开发企业平均从业人员来看，房地产开发企业普遍人员规模不大。
以2009年为例，一级企业从业人员平均为86人，二级企业为67人，三级、四级与暂定资质企业分别为34、25和18人。
表7开发企业从业人数分布
2006年
2007年
2008年
2009年
从业人员
占总体比例
从业人员
占总体比例
从业人员
占总体比例
从业人员
占总体比例
一级
4847
6.41%
9785
11.22%
10861
11.12%
10725
13.47%
二级
9269
12.26%
15791
18.11%
17477
17.89%
16941
21.27%
三级
6090
8.06%
9524
10.92%
12329
12.62%
11710
14.70%
四级
3012
3.99%
17780
20.39%
25048
25.64%
27025
33.93%
暂定
52359
69.28%
34334
39.37%
31969
32.73%
13241
16.63%
总计
75577
100.00%
87214
100.00%
97684
100.00%
79642
100.00%
数据来源：
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图8开发企业平均从业人员
从开发企业人均经营情况看，以2009年数据为例，各类企业的人均资本、资产以及利润情况的分布，基本和开发资质等级保持着正相关关系。
从规模效应、企业经营管理能力、人力效率来看，目前市场中，仍然是高资质大规模的企业更具有竞争力。
表8开发企业人均经营情况分布（万元）
人均实收资本
人均占有资产
人均利润
一级
479
4077
122
二级
249
2121
49
三级
265
1978
27
四级
280
2005
58
暂定
463
2322
14
总计
329
1809
31
3市场结构分析
3.1市场结构的基本类型
产业组织理论中，市场结构概念是用来描述在某一特定市场或产业中，企业与企业之间所构成的市场关系的特征与形式。
市场竞争的强弱程度是划分市场组织类型的主要依据，而市场竞争的强弱程度通常依据市场上的企业数量、产品差异、企业对市场价格的垄断程度、企业进入退出行业的难易程度来判别。
根据市场竞争强弱的不同，可以把市场划分为这样四种类型：
完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。
3.2市场集中度及其测度方法
市场集中度是反映市场竞争和垄断程度的最基本的概念和指标，所以通常用市场集中度来判别市场结构。
而测算市场集中度的指标通常有以下几种：
（1）绝对集中率
绝对集中度（
）指标。
绝对集中度是指在规模上处于前几位的开发商的有关指标值占整个房地产行业的指标总量的比重。
房地产行业某一特定子行业中规模最大的前n家企业的市场份额占整个市场份额的比重。
具体计算公式如下：
（N为行业内的企业总数）
0<
<1，市场集中率越接近1，意味着前几家企业的市场实力越大，整个市场的垄断程度越高，反之越低。
该指标优点是计算简单、可操作性强，但它的缺点一是只反映了前n位企业的总体规模和分布，忽略了其余中小企业的分布状况；二是不能揭示市场中前n位规模最大的企业之间的相对规模和比例；三是难以反映市场容量增长、企业兼并所导致的规模和分布的变动情况。
（2）洛伦兹曲线
洛伦兹曲线最早提出用来衡量收入和财富分配的不平等程度。
现在已广泛用于收入分配、地区差异、产业集中等诸多领域。
洛伦兹曲线的绘制方法是：
横轴表示由小到大排列的企业累计数的百分比，纵轴表示这些企业市场份额的累积百分比。
这样，洛伦兹曲线可以反映行业内部全部企业的市场规模分布情况。
图中的对角线为均等分布线，如果曲线与对角线重合，表明所有企业具有相同的规模。
当曲线向右下角凸出的程度越大，表明该行业集中度越高。
图9洛伦兹曲线
（3）赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）
赫希曼-赫芬达尔指数是指某市场中所有企业的市场占有份额的平方和。
具体公式如下：
式中，X为产业市场的总规模；
为产业中第i位企业的规模；
为产业中第i位企业的市场占有率；N为产业内的企业数。
HHI指数的取值位于0~1之间，越趋近于0表示市场竞争程度越高，越趋近于1表示市场垄断程度越高。
该指数不受n值选取的影响，克服了绝对集中度（c）无法说明市场上各企业分布状况的不足，能完整反映整个市场的垄断竞争程度。
同时，由于平方的放大作用，HHI对规模较大企业市场份额的变化十分敏感，能较好地揭示领先企业对整个行业结构的影响。
其缺点是，要想收集市场上所有企业的市场份额信息是非常困难的。
影响市场集中度的因素主要有企业规模和市场容量：
在市场容量不变的情况下，少数企业的规模越大，市场集中度越高；在企业规模一定的情况下，市场容量的缩小会促进集中度的提高。
（4）勒纳指数
行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。
一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。
勒纳指数则用来分析行业的垄断程度。
勒纳指数又称价格标高程度，是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。
该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。
勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。
3.3市场结构分析
3.3.1市场集中度与竞争度分析
以北京市2008年的3433家房地产开发企业作为样本，从中进行数据抽样观测，共计抽样52家房地产开发企业进行市场结构分析。
其中以开发投资额表示各开发企业规模。
A.绝对集中度
以CR10计算，北京前十名的房地产企业份额仅为2.58%-5%。
美国最大的房地产开发企业市场份额达到4.9%，前五名的开发企业所占市场份额则是17%，前十强的市场份额达27.3%；而同期的香港地区，前十大开发企业的市场占有率为80%。
前三名则超过了50%。
可见，北京市房地产企业的市场集中度很低，处于过于分散状态。
B.洛伦兹曲线
以抽样样本做开发企业的规模分布，以2006-2008年三年各年完成投资额以及三年累计完成投资额进行市场份额划分，得到规模分布的洛伦兹曲线。
从下表可以看出，北京市房地产开发企业的集中度显示前10%的企业占市场份额（以三年累计完成投资）35%左右。
表9开发企业规模分布
2006年
2007年
2008年
2006-2008年
1
0.0008
0.0008
0.0033
0.0051
2
0.0050
0.0113
0.0134
0.0211
3
0.0137
0.0270
0.0295
0.0474
4
0.0318
0.0542
0.0586
0.0836
5
0.0703
0.0937
0.0993
0.1330
6
0.1331
0.1498
0.1602
0.1990
7
0.2236
0.2395
0.2491
0.3080
8
0.3560
0.3812
0.3627
0.4657
9
0.5303
0.6049
0.5518
0.6538
10
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
图10洛伦兹曲线
对比美国房地产市场中开发企业的规模分布，其市场集中度显示前10%的企业占总规模的45.705%；对比香港房地产市场，其市场集中度显示前十家企业占据了其市场规模的65%左右，前三甲企业占市场规模的35%-40%。
由此看来，目前北京市房地产开发企业的集中度仍然处于较低水平。
C.赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）
表10
2006年
2007年
2008年
三年累计
HHI
0.0626
0.0507
0.0570
0.0461
通过三年完成投资额进行计算，分别得到2006至2008年三年各自以及三年累计的HHI指数。
2006年为0.0626，2007年为0.0507，2008年为0.057，三年累计的为0.0461。
与美国房地产市场开发企业规模分布对比，美国1998年至2007年HHI指数测算结果为0.2001。
通过对比
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