强烈推荐快捷商务酒店可研报告.docx

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强烈推荐快捷商务酒店可研报告

快捷商务酒店开发项目

可行性研究报告

申报项目：

快捷商务酒店开发项目

申报单位：

酒店管理有限公司

地址：

邮政骗码：

联系人：

电话：

010

传真：

010

一、前言

1-1项目背景………………………………………………………………………………

1-2项目目的………………………………………………………………………………

1-2.1整体目标………………………………………………………………………

1-2.2项目契机………………………………………………………………………

二、调查篇

2-1区域地理环境分析……………………………………………………………

2-2市场分析………………………………………………………………………………

2-2.1调查数据说明…………………………………………………………………

2-2.1.1市场调查方法……………………………………………………………

2-2.1.1.1流动调查…………………………………………………………

2-2.1.2问卷调查…………………………………………………………………

2-2.1.2.1酒店需求问卷调查…………………………………………………

2-2.1.3调查统计……………………………………………………………………

2-2.1.3.1问卷总数……………………………………………………………

2-2.1.3.2分卷总数……………………………………………………………

2-2.1.3.3有效问卷的辨析方法………………………………………………

2-2.1.3.4有效问卷总数………………………………………………………

2-2.2调查数据矩阵…………………………………………………………………

2-2.2.1酒店数据矩阵………………………………………………………………

2-2.3调查结果说明…………………………………………………………………

2-2.3.1酒店现状………………………………………………………

2-2.3.2交通现状………………………………………………………

2-2.3.3自然旅游现状…………………………………………………

2-3SWOT分析………………………………………………………………………………

2-3.1S—项目优势分析………………………………………………………………

2-3.2W—项目劣势分析………………………………………………………………

2-3.3O—项目机会分析………………………………………………………………

2-3.4T—项目威胁分析………………………………………………………………

2-4社会经济效益说明………………………………………………………………………

三、决策建议

3-1规划内涵…………………………………………………………………………………

3-2规划决策建议……………………………………………………………………………

3-2.1规划方案……………………………………………………………………

3-2.1.1主楼…………………………………………………………………………

3-3前期规划设计说明………………………………………………………………………

3-3.1设计方案甄选和规划………………………………………………………

3-3.1.1方案………………………………………………………………………

四、执行篇

4-1战略与战术………………………………………………………………………………

4-1.1战略沙盘模拟……………………………………………………………………

4-1.1.1六大策略……………………………………………………………………

4-1.1.2说明…………………………………………………………………………

4-1.2战术沙盘推演模拟………………………………………………………………

4-1.2.1整体战术……………………………………………………………………

4-1.2.1.1差异化市场营销……………………………………………………

4-1.2.1.1.1地段选择…………………………………………………………

4-1.2.1.1.2具有前瞻性………………………………………………………

4-1.2.1.1.3寻求市场空白点…………………………………………………

4-1.2.1.1.4有效挖掘客户营销渠道…………………………………………

4-1.2.1.1.5创新客户成本控制………………………………………………

4-1.2.1.2创新客户营销手法……………………………………………

4-2执行步骤…………………………………………………………………………………

4-2.1经营规划………………………………………………………………………

4-2.1.1酒店配置…………………………………………………………………

4-2.2推广规划…………………………………………………………………………

4-2.2.1整体品牌包装………………………………………………………………

新视觉VI系统……………………………………………………………

4-2.2.2整体推广……………………………………………………………………

广告推广策略………………………………………………………………

广告推广目标………………………………………………………………

项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点……………………………

4-2.3进度………………………………………………………………………………

4-2.4预算………………………………………………………………………………

4-2.4.1项目资金投入情况分析……………………………………………………

4-2.4.1.1土地费用……………………………………………………………

4-2.4.1.2工程造价……………………………………………………………

4-2.4.1.9其他费用……………………………………………………………

4-2.4.2可选择的筹资策略………………………………………………………

4-2.4.2.1公司自筹资金………………………………………………………

4-2.4.2.2银行贷款筹资………………………………………………………

4-3投资回报预测…………………………………………………………………………

4-3.1酒店………………………………………………………………………………

4-3.1.1客房收入……………………………………………………………………

4-3.1.2营业总收入…………………………………………………………………

4-3.1.3成本…………………………………………………………………………

4-3.1.3.1物料成本……………………………………………………………

4-3.1.3.2人工成本……………………………………………………………

4-3.1.3.3水电费………………………………………………………………

4-3.1.3.4总成本………………………………………………………………

4-3.1.4营业税……………………………………………………………………

4-3.1.5银行利息……………………………………………………………………

4-3.1.6利润………………………………………………………………………

4-3.4银行利息…………………………………………………………………………

4-3.5投资总成本………………………………………………………………………

4-3.6年净利润…………………………………………………………………………

4.3.7回收周期…………………………………………………………………………

五、结束篇………………………………………………………………………………

1-1项目背景

商贸集团自成立后，酒店管理有限公司秉承集团以酒店业为主业的多元化发展思路,兼顾高中低端市场，打造精品高端通泰五星级酒店，加强管理现有四星级蓝鲸大厦，扩大市场份额以四星标准建设的快捷商务酒店占领区县。

为重新打造快捷商务酒店品牌，提升品牌价值。

我公司决定将在（原桥东法院），大道与政府街交叉路口建设两家快捷商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。

为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。

1-2项目目的

1-2.1整体目标

秉承集团整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。

配合的经济旅游开发，打造--商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。

整合--优势资源，领跑---商务酒店市场。

通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。

1-2.2项目契机

--及--县发展规划、旅游开发。

---是历史文化古城。

历史文化悠久，旅游资源丰富，拥有国家级文物保护单位27个，省级文物保护单位101个，全国十大考古新发现3处，是河北省文物大市之一。

得天独厚的旅游资源为张家口市旅游业的发展提供了优越的条件。

---地区夏季气候凉爽，景色宜人，是极富特色的旅游避署胜地。

元中都遗址、中都原始草原度假村、闪电河、天鹅湖等旅游景点吸引着京津地区及省内外游客。

在夏季是京津地区游客首选的最佳避暑地。

今年冬季举办冬季节日旅游项目异彩纷呈，包括国际滑雪赛事、滑雪嘉年华、圣诞滑雪狂欢节、雪地音乐节、旅游地产展销会、旅游商品和户外运动装备展销、温泉冬季沐浴主题活动等20余项。

由于---一年四季的旅游项目众多，全年到张旅游人群稳定增长，促使的---旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。

---市委市政府制定规划中，把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标，大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。

---地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。

新旅游经济给---带来了丰富的旅游休闲客源，旅游项目的增加使来--旅游客流量全年都保持在高峰值，----旅游接待能力及设施急需全面升级，需要基础服务设施跨上一个新的水平，接待能力和档次进一步提高。

在未来良好的市场前景预期的推动下，近期一批新建知名快捷酒店相继建成营业，抢占---旅游业发展所带来的客源市场。

--酒店管理有限公司在--旅游大开发，地区旅游客源增加，酒店业市场蓬勃发展的契机下。

公司决定投资建设--快捷酒店项目，项目分别在--市-（原桥东法院）及--库大道旁，投资建设两家连锁快捷商务酒店。

新建快捷商务酒店项目将为--集团带来新的经济增长点，也给投资者带来丰厚的回报。

调查篇

2-1项目区域地理环境介绍

　　---市地势西北高、东南低，阴山山脉横贯中部，将全市划分为坝上坝下两个自然地理区域。

坝上高原区，自尚义县套里庄、张北县狼窝沟，到赤城县独石口一线以北的沽源、康保、张北、尚义4县为坝上张北高原，属内蒙古高原南缘。

低，地势较平坦，草原广阔，多内陆湖泊（淖），岗梁、湖泊、滩地和草坡、草滩相间分布，是典型的波状高原景观。

南部坝下4区9县，地处华北平原和内蒙古高原的过渡带，海拔500~1200米，该区域地形复杂，山峦起伏，丘陵与河谷盆地相间分布，面积24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山区占56.8%。

张北县地处内蒙古高原南缘的坝上地区，地势险要，气候独特。

县境地形呈高原丘陵景观，大致分为东南坝头区、米，为“坝头”群峰之首。

全县地处坝上高寒区，属中温带大陆性季风气候，年降水量300毫米左右，年平均气温2.6℃，是河北及京津地区最为良好的避暑休闲地区之一。

2-2市场分析

2-2.1调查数据说明

2-2.1.1市场调查方法

2-2.1.1.1流动调查

对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。

2-2.1.2问卷调查

2-2.1.2.1酒店需求问卷

问卷涉及如下内容：

1、受访者性别；

2、来自哪里；

3、职业；

4、年龄；

5、到--的目的；

6、到--的次数；

7、通常外出住什么酒店；

8、选择酒店的原因；

9、关于酒店提供宽带功能；

10、入住酒店的目的；

11、出差住宿的问题；

12、入住的酒店位置；

13、车站附近建几星级的酒店比较合适；

14、车站附近适合建的酒店楼高；

15、酒店应该具备的功能；

16、酒店应该具备的配套设施。

2-2.1.3调查统计

2-2.1.3.1.问卷总数

本次问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。

2-2.1.3.2.分卷总数

调查问卷分卷情况如下：

市调类型

问卷数量

有效数量

有效比

酒店

2000

1677

83.85%

2-2.1.3.3有效问卷辨析方法

本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。

A、问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共276份

B、抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。

其中，抽查出49份无效问卷。

2-2.1.3.4.有效问卷总数

本次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。

2-2.2调查数据矩阵

2-2.2.1酒店数据矩阵

2-2.3调查结果说明

2-2.3.1---及--县酒店现状

随着--经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入--地区，二是商务客户在-停留洽谈业务。

特别是北京至---的城际铁路即将修通和机场的开工建设必将加速---的经济建设步伐，加快融入北京经济圈。

随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。

办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。

于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了---地区市场。

例如：

如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。

---的高档酒店为数不多，准四星的酒店仅一家，其它高档次的宾馆也较少，但--的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。

从我们所做的市场调查来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。

所以我们投资建设的蓝鲸快捷商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。

要选址在南来北往之交通要道，自驾车来张旅游休闲必经之路上。

要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。

这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。

2-2.3.2---及张北县交通状况

　----公路、交通建设完成投资最多、发展速度最快、结构变化最明显；其中宣大高速公路全长127.2公里，分三期施工建设，总投资36.9亿元。

于2000年底全线通车；京张高速公路全长79公里，项目总投资27.8亿元，所有工程现已全部完成通车。

全市有110线、207线、109线、112线4条国道和19条省级公路，通车里程4512公里。

还有25条县级公路和700多条乡村公路并网交错，交通比较便捷。

国道110线、109线、207线等主要路段相继完成了改建。

近年来，---交通中心的作用进一步加强。

2002年11月16日，国家重点工程京张高速经过4年的紧张施工全线贯通。

通过--市，张北县与京津地区的联系更加紧密。

207国道穿越张北境内47公里，将其与锡林浩特、--市、宣化等市连接起来，新建的张石高速开通，此外，东西、南北5条公路干线于--聚集辐射。

以---县城为中心的公路开发，辐射周边区县等地，依托公路优势带动发展当地旅游资源。

2-2.3.3---及--县自然旅游资源状况

--位于河北省西北部,京、晋、冀、蒙四省（市、区）交界处。

全市分为坝上坝下两个地貌浑然不同的自然区域。

坝上为寒温区，平均气温2℃，7月平均气温18℃。

坝下属凉温区，年均气温8℃，7月平均气温23℃。

地貌及气候的多样化，为旅游资源的多样化和自然环境对全年季节性旅游创造了条件。

地处长城内外，北接内蒙古草原，东与北京相邻。

---三面环山，北依长城，历史上是兵家必争之地，也是闻名中外的陆路商城和“皮都”。

----市旅游资源丰富，并有四通八达的交通、通讯网络。

这里环境优美，市容整洁的民风淳朴，夏季气候凉爽，风景宜人。

市区内分布有明长城，大境门，云泉寺，水母宫，清远楼，镇朔楼等30多处名胜古迹。

---更是革命老区，有众多的革命历史遗址可供瞻仰、观光。

　--县处于内蒙古锡林郭勒大草原的延伸地带，是距离北京最近、保持最完好的原始草原，属休闲避暑和观光旅游的理想之地。

境内自然人文景观众多，现已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、桦皮岭等旅游景点11处，其中国家AAA级旅游景点两处，初步形成了以坝上草原生态旅游为特色，集自然风光与历史文化为一体的旅游格局。

2009年，接待海内外游客达65万多人次。

总投资20亿元一期投资5亿元的仙那都国际生态旅游度假村、投资5亿元以上的坝上天鹅湖景区等旅游项目正在建设当中。

2-3SWOT分析

2-3.1S—项目优势

项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。

---相对稳定的快捷酒店发展趋势

---酒店管理公司有丰富酒店管理经验

新开发酒店项目有现成的酒店管理人员

依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快

依托----大厦，新项目有一定客户群资源

2-3.2W—项目劣势

新酒店品牌忠实度不高、附加值低

开业时间晚于其他快捷酒店+

外阜会员群锁定困难

人员工资上涨、原材料价格上涨

2-3.3O—项目机会

市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。

本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。

快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式

---全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定

区县还未成为其他品牌发展的目标区域

全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱

----其他快捷酒店停车位置少

多数小旅店受经营影响，并购机会增加

---本市的快捷品牌还未形成

2-3.4T—项目威胁

本地区已出现同类竞争者。

全国快捷酒店品牌多数已进驻---，竞争压力不断加大

市内个人快捷酒店对价格下压很大

快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销

2-4社会经济效益

--快捷商务酒店品牌建设，将为--旅游接待能力提升做出自己的贡献。

---快捷商务酒店的建成将大大提升---城市商业基础设施的档次、水准。

区的标志性建筑，增添了城市风景。

给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。

---商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。

（把符号都统一了）

决策建议篇

3-1规划内涵

---快捷商务酒店现有两家地址，纬一路店地面积约6600M2，张北快捷商务酒店占地面积面积6000M2，根据建设要求和商业利用价值，我们将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲、和停车场等多功能高水准的综合性高层建筑。

3-2规划决策建议

3-2.1楼层规划方案

3-2.1.1主楼

宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。

按照四星酒店标准客房，纬一路店标准间150间，张北店按四星级标准建设客房140间。

3-3前期规划设计说明

3-3.1设计方案甄选和楼层规划

--酒店管理公司将委托北京长迪建筑装饰工程有限公司对两家快捷商务酒店整体改造方案进行设计，设计者对蓝鲸快捷商务酒店所在的区域位置进行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。

希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。

设计者为我们设计了整套方案以供参考。

3-3.1.1方案

纬一路项目（桥东法院）商务酒店位于胜利中路233号，地处新市区中心地带，张宣公路从门前通过。

北上可直达坝上、内蒙草原及各大滑雪场，南下可直达京津各地。

酒店拥有客房160间，设有会议厅、自助早餐厅。

房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。

酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。

团体及会员客户还可享受到优惠待遇。

--项目在张库大道和市府路交叉路口，是进入张北县城和去张北各旅游景点的必经之路。

酒店主楼高6层，拥有客房140间，设有会议厅、自助早餐厅，房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。

蓝鲸快捷商务酒店配套设施功能完善，为方便来张北自驾旅游者停车，酒店外部设有停车场。

设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：

流畅的铝板与剔透的弧形幕墙表现得淋漓尽致，玻璃幕墙外包裹的钢架彰显了建筑个性。

低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和阴影变化。

整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。

执行篇

4-1战略与战术

4-1.1战略沙盘模拟

4-1.1.1六大策略

整体整合

方案优选

特色出位

错位经营

强调区域特性

集团化管理

4-1.1.2说明

---地区的酒店目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更容易突出。

酒店产业的六大优势

人气旺。

酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。

旅游资源强。

随着旅游规模扩大，则市政配套齐全，巨大的人流量，顺畅的交通，良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。

管理好。

由---酒店管理公司，统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。

规划好。

在规划上有---酒店管理公司统一安排，规划、建设、定位等十分明确，不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。

品牌好，潜力大。

----集团规模大，自有品牌突出，形成“马太效应”。

一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点，另一方面较易加强管理。

当然，规模太大，也会有一定的销售压力，但它对商旅性客源的吸引力显然更大。

经营成本降低。

---酒店管理公司规模大，在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。

4-1.2战术沙盘模拟

4-1.2.1整体战术

4-1.2.1.1手法1：

差异化市场营销

酒店差异化的市场定位