08上半年东莞房地产中期研究报告之投资环境篇.docx

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08上半年东莞房地产中期研究报告之投资环境篇

08上半年东莞房地产中期研究报告-投资环境篇

一、经济面

1.上半年去全国经济运行情况良好。

 今年以来，尽管连续遭遇重特大自然灾害和面临复杂的国际经济环境，但全国人民在党中央、国务院的正确领导下，积极应对各种困难和挑战，国民经济仍保持平稳较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。

主要特点如下：

1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。

2.受雪灾地震因素影响，国内物价持续上涨。

2008年初南方遭遇50年不遇的雪灾，5.12日遭遇建国最大的灾难“汶川8.0级大地震”，两次巨大自然灾害的叠加，不仅使上万生命瞬间离去，而且给中国经济带来了沉重的打击，经济损失已超过3000亿元人民币，损失数字还将不断上升。

受其影响，全国范围内物价上涨迅猛，全国居民消费物价指数（CPI）进入2008年后一直维持在高位，而东莞CPI水平低于全国水平，但仍然处于较高水平。

3.人民币持续升值，出口增速放缓。

由于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，并已破7，出口的价格优势有所削弱，对外贸易增速放缓，6月30日人民币兑美元汇率更创下6.8591新高。

人民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：

投资增速和实际消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。

今年1-5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期（下同）增长26.2%比去年提前2个月突破万亿美元。

其中出口5450.5亿美元，增长22.9%，回落4.9个百分点；进口4670.3亿美元，增长30.4%。

累计实现贸易顺差780.2亿美元，比去年同期下降8.6%，净减少73.2亿美元。

4.东莞上半年经济运行情况总体良好，但经济增长有所回落。

 投资增速放缓、消费旺盛、出口产品结构不断优化，整体上上半年全市经济发展相对平稳；家具、鞋产品等支柱产业出口受人民币升值、成本增加、出口退税率下调、加工贸易政策调整等多重不利因素影响放缓。

由于东莞市产业结构不尽合理，特别是对外依存度过高，面对国际经济贸易波动、国家宏观调控加强、综合营商环境变化等多种不确定因素，全市经济发展也受到一定影响。

主要表现在五个方面：

（一）经济增长有所回落；

（二）利用外资形势严峻；（三）能源供给依然紧张；（四）物价持续高位徘徊；（五）抗灾救灾任务艰巨。

 5.东莞政府贯彻落实产业转型战略，成绩显著。

2008年上半年，东莞市政府着力实施产业转型战略，通过颁布《东莞产业结构调整和转型升级试点工作方案》设立试点镇区和企业，设立市长奖褒奖创新企业，排查企业商标，大打名牌战略等一系列措施不断改善东莞投资硬软环境，招商引资成果显著，上半年累积引资超过200亿元，新进高新企业和项目有海王星辰华南总部、酷派软件公司、志鸿科技金融孵化中心、国际文化生态创意谷等，并计划继续加大招商引资力度，建立产业转移园及赴港招商等。

二、政策面

1、2008年上半年东莞房地产主要相关政策回顾：

2、政策解读:

2008年上半年的房地产相关政策相对06、07年的大刀阔斧来说显得更注重微观调整。

从2008年上半年颁布的房地产相关政策可以看出以下几点：

1）土地把关趋严，停止别墅用地供应，处闲力度进一步加大。

《土地登记办法》的出台主要是加强国家对土地权属的集中管理与跟踪，而《国务院关于促进节约集约用地的通知》则明确了今后国家对土地市场的管理态度，就是加强对节约集约用地工作的监管，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任；结合《土地管理将实行问责制》和《违反土地管理规定行为处分办法》的实施，实现了从供求两方加强对违法用地的处理以及加强了各地的土地处闲力度。

对于房地产商而言，在一级市场上面临的问题是土地开发进度必须抓紧，资金到位要求更快，不然就会面临国家处闲惩罚；从另一方面看，国家目前停止供应别墅类房产开发用地，未来几年别墅供应将有所下降，其稀缺性更显突出。

2）房地产信贷管理日趋严格，鼓励开发经适房。

在房地产信贷管理方面，2008年上半年国家的执行主调是“从紧”，房地产商在国家政策的规范下，资金链紧上加紧。

IPO募资不得用于买地，《东莞市商品房预售款监管工作制度补充规定》的颁发等都加强了对房地产资金运用的监管力度。

但国家从另一方面给房地产商指明了方向——经济适用房开发，国家颁发《经济适用住房开发贷款管理办法》，在贷款以及税费等方面给予开发商优惠，鼓励开发商开发经济适用房，这是今后一段时间内国家对房地产市场调控的主要方向。

3）税费管理日渐细化和完善。

税费的细化与完善在东莞来说主要体现在土地使用税的调整以及恢复征收，《住宅专项维修资金管理办法》对住宅维修资金的规范使用和《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》里对企业利润扣税标准的规定都体现了这一点。

4）东莞经济社会双转型策略：

“迁出去，引进来”。

东莞践行经济社会双转型的重点在于产业转型，目前东莞在着力外迁劳动密集型企业及高污染企业，外迁低素质人口的同时，积极引进高新科技企业和人才，并鼓励企业自主创新。

外迁企业与人口不可避免地会造成东莞住房购买力的流失，短时间内会使需求下降，长远来看，引进的企业与高技术人才的素质将会更高，购买力更强，但这需要较长的时间，而且还要看东莞政府的招商引才策略践行是否得当，可以肯定的是，转型必将使经济增长放缓。

总的来说，2008年上半年国家对房地产市场的政策调控呈现逐步深入的态势，调控的主题是“规范化管理，鼓励经适房开发”，无论是一级市场的权属登记、税费管理、处闲力度，还是二级市场的预售款管理，利润扣税管理等都有日渐细化和明确的规定。

作为房地产商，在政策市的调整年，必须扬长避短，避免与国家政策发生冲突，规范自身经营，响应经济适用房开发。

三、资金面

1、国际热钱大量涌入，国家继续实行从紧的货币政策，通过严控信贷，提高存款准备金率、发行债券等应对。

2008年上半年，大量热钱流入中国，导致国内流动性资金过多，据社科院世界政治与经济研究所专家指出，中国资本市场上的热钱数额惊人，已高达1.75万亿美元，这一数字大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。

为尽可能减小“热钱”的破坏作用，2008年上半年国家先后5次上调存款准备金率，存款准备金率已经达到17.5%的历史高位，既是被动对冲过剩流动性，也是主动应对“热钱”袭击。

5月人民币贷款增加3185亿元，1-5月人民币各项贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。

按照全年新增3.6万亿元的信贷规模测算，前5月已经完成近59%的信贷额度。

按照2008年各季度35%，30%，20%和15%的放贷比例计算，4、5月已用去二季度22%的额度，而6月贷款额度将控制在2200亿左右，而下半年只有35％的贷款额度，而灾后重建需要信贷支持，后续信贷控制压力仍较大，紧缩政策仍将持续。

2、我国1-5月累积发行债券8276.9亿元，继续回收流动性过剩。

为回收社会流动性资金，缓解资金流动性过剩，2008年1-5月，银行间债券市场累计发行债券8276.9亿元，其中：

发行记账式国债2221.3亿元、政策性金融债券3775亿元、非政策性金融债券142亿元、短期融资券1398.2亿元、资产支持证券165.4亿元、中期票据575亿元。

四、市场面：

1、股市、楼市双双受挫，投资欲望与信心下降，资金大举回流银行。

2008年上半年，股市从最高6124点跌到2693点；据央行6月25日公布的2008年第2季度全国城镇储户问卷调查情况显示，居民的储蓄意愿不断增强。

在当前的物价和利率水平下，认为"更多储蓄"最合算的居民占比连升3个季度，从2007年3季度的25.4%升至本季度的38.1%，累计上升12.7个百分点。

2008年上半年，东莞楼市遭遇了滑铁泸，量价齐跌，今年6月份成交量相对去年12月下降了53.63％，价格下降了16.44％，而整个上半年成交持续低迷，市场观望气氛浓厚，价格整体回落，市场调整迹象明显，消费者投资消费欲望降低。

2008年上半年东莞市房地产市场运行情况：

2、发展商对后市信心不足，开始放缓工程开发进度。

今年上半年新开工面积为346.5万㎡，同比增长12.5%；由于2006年下半年受“90/70”政策影响，加上2007年3月两会期间项目暂停审批，2007年上半年新开工量偏低，所以今年上半年的新开工量虽然有一定的增长，但总体仍然偏低。

进入2008年，受寒冬天气、市场观望气氛、楼市低迷等影响，新开工项目呈现逐月减少态势。

说明发展商对后市信心不足，有意放缓工程进度，未动工的项目延后动工。

五、消息面

2008年上半年楼市消息面主要有：

美国最大银行花旗集团2007年第4季度巨亏98.3亿美元

国家发改委：

奥运后将对房地产重点调整

王石作客《经济半小时》建议三四年后再买房

2008年信贷从紧信号：

第一季度开发贷款用尽

广东省建设厅厅长相信广深房价会进一步回调到比较理性的价格

中天置业、创辉租售等中介机构相继倒闭，引发二手房市场信任危机

恒大IPO失败，开发商上市集资步履蹒跚

国务院组建住房和城乡建设部，加快住房保障体系的建设

央视《经济半小时》作楼市今年没有“红五月”系列报道

《东莞市住房建设规划（2008-2012）》出炉，规划未来五年住房总供应面积高达5564.4万㎡

以上这些消息对楼市来讲都是利空，在国家政策调控房地产的基础上进一步的改变了市场的预期，使得观望情绪进一步蔓延，投资需求大幅下降的同时，自住需求短期也进入观望，使得楼市持续低迷。

六、市政规划工程

1.市级规划工程

《东莞市住房建设规划（2008-2012）》

2008－2012年，东莞将新增各类住房60.326万套，新增住房面积5564.4万平方米（含农民公寓80万㎡）;将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度，大套型住房的土地供应。

其中：

今年全市在建、筹建的市属重点工程项目有96项，包括市廉租房一期、市篮球中心、东莞火车东站扩建等工程将全面动工。

部分重点工程如下：

 我市规划5年建设廉租房65万平方米

目前，全市已建成10个廉租房试点，共4598套出租屋，可入住22137名新莞人。

2006年至2010年，全市规划建设廉租房面积65万平方米，可安置新莞人10126户。

广深铁路东莞段沿线景观将打造成“绿色长廊”

广深铁路东莞段共58公里，主要途经塘厦、樟木头、常平、石龙、茶山等镇。

本次整治将重点突出“绿”这一主题，按照规划，沿线镇的绿化带空隙都要连接起来，绿化带宽度在5至10米，主要种植能够快速成林的乔木，建成后将形成一条绵延50多公里的绿化带，种植工作将在三个月内完成。

东莞快速公交（BRT）规划方案出炉

东莞市首条快速公交系统总长26.8公里，起点站为原市汽车总站（创业路枢纽站），终点站为虎门汽车站，其客运能力将达到单向10000人次/小时。

东莞快速公交系统试验段将建在莞太路（东莞-虎门太平），采取封闭式中央公交专用道（双向2车道）、半封闭岛式车站、车下自动售检票、综合车场和智能系统。

在道路改造方面，将采取双向10车道（快速公交2车道，省道及社会车道8车道），部分路段双向8车道。

2. 区镇重点规划工程