房地产估价报告.docx
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房地产估价报告
房地产估价报告
项目名称
盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值评估项目
估价委托人
锦州市中级人民法院技术处
估价机构
辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师
曹蛟龙张丽敏
估价报告编号
辽西房估字（2019）第Z019号
估价报告出具日期
二〇一九年七月三十一日
致估价委托人函
锦州市中级人民法院技术处：
受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。
价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。
估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。
本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：
￥12,942,100.00元（人民币大写金额：
元整）。
详见估价结果明细表（下页）。
特别提示：
1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。
2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。
3、本报告共出具肆份，壹份估价机构存档，叁份提交估价委托人。
法定代表人（盖章）
辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司
二〇一九年七月三十一日
此页无正文。
估价结果明细表
金额单位：
人民币元
序号
坐落
层数
面积
（㎡）
评估单价
（元/㎡）
评估价值 （取整至百位）
1
阳光格林小区2#楼-9号商网
1-2
150.72
4500
678,200.00
2
阳光格林小区2#楼-10号商网
1-2
153.94
4500
692,700.00
3
阳光格林小区2#楼-13号商网
1-2
151.10
4500
680,000.00
4
阳光格林小区2#楼-16号商网
1-2
201.44
4500
906,500.00
5
阳光格林小区2#楼-17号商网
1-2
171.30
4500
770,900.00
6
阳光格林小区6#楼-1号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
7
阳光格林小区6#楼-2号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
8
阳光格林小区6#楼-3号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
9
阳光格林小区6#楼-4号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
10
阳光格林小区9#楼-5号商网
1-3
151.36
3700
560,000.00
11
阳光格林小区9#楼-6号商网
1-3
250.58
3700
927,100.00
12
阳光格林小区9#楼-7号商网
1-3
204.75
3700
757,600.00
13
阳光格林小区9#楼-8号商网
1-3
250.93
3700
928,400.00
14
阳光格林小区9#楼-9号商网
1-3
204.75
3700
757,600.00
15
阳光格林小区9#楼-10号商网
1-3
233.03
3700
862,200.00
16
阳光格林小区9#楼-11号商网
1-3
256.04
3700
947,300.00
合计
3074.66
12,942,100.00
估价师声明
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师已于2019年6月19日对本报告中的估价对象进行了实地查勘和现状拍照，但查勘仅限于外观，对隐蔽工程部分仅依据委托方提供的资料或行业惯例进行评估。
6、没有本公司以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权属资料由委托方提供，所提供资料（含复印件）的真实性、合法性、完整性、准确性及恰当使用估价报告是委托方的责任。
8、报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
9、估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，不适用于任何第三方。
未经本估价机构同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位和个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有，使用报告者如有任何疑问，须向本公司提出咨询，其他任何单位和个人所发表意见均不代表本公司对该估价对象价值的意见。
11、本评估报告结果包含与估价对象不可分割的满足其使用功能的所有相关辅助设施的价值。
估价的假设和限制条件
一、一般假设
1、此次评估在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方、行业的有关法律、法规之规定；
2、本估价报告以有效期内无重大政策及市场变化为假设前提；
3、本次评估是以估价对象能够按照目前的使用用途持续使用为假设前提；
4、本估价报告是以估价委托人提供的资料（含复印件）为依据，其真实性和有效性由估价委托人负责；
5、本次评估中以估价委托人提供的有关估价对象的相关资料为合法方式取得为假设前提；
6、本次评估中涉及的产权资料（含复印件）由委托方提供，若对相关资料存有异议，应以有关政府权威部门出具的证明资料为准。
7、本次估价中对估价对象的权属、用途、面积等数据，估价人员予以了必要的关注，数据依据由委托方提供的《房屋测绘成果认签表》。
8、估价人员在现场查勘时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
二、未定事项假设
1、本次估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。
估价时没有考虑时点后国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。
也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜对估价结论的影响。
2、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务、欠缴税费及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
三、本报告使用的限制条件
1、本报告仅为实现本次估价目的提供参考，不作它用。
2、本报告使用的有效期为一年。
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的价值参考，超过一年，需重新进行估价。
但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。
3、本报告专为委托方所使用，未经本公司同意，不得向估价委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。
报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
4、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量、价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。
四、其他说明
1、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
2、委托人应对所提供资料（含复印件）的真实性、完整性、合法性、准确性负责，如因提供资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。
3、若估价委托人或当事人刻意隐瞒事实真相、误导评估行为，本评估机构概不承担因此所造成的法律责任及后果；
4、估价人员执行估价业务的目的是对估价对象的价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。
估价结论不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。
5、本估价报告若出现文字或数字打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本机构更正，否则，误差部分无效。
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但要受到上述估价的假设和限制条件的限制。
若上述估价的假设和限制条件不成立，则本评估结论失效。
估价结果报告
[辽西房估字（2019）第Z019号]
一、估价委托人
锦州市中级人民法院技术处
联系人：
姚法官
联系电话：
二、估价机构
1、估价方名称：
辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司
2、注册地址：
3、法定代表人：
张奇
4、资质等级：
贰级
5、估价机构资格证书号：
6、资质证书有效期：
至2020年12月3日止
7、统一社会信用代码：
14803R
三、估价目的
为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。
四、估价对象
（一）估价对象范围
盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市。
（二）估价对象基本状况
2019年6月19日，估价人员、鉴定申请人、对方当事人及法官共同进行了实地查勘，情况如下：
1、估价对象权利状况及实物状况
根据委托方提供的有关估价对象所在小区的“五证一书”，估价对象为2号楼1-2层的门市5户；6号楼1-2层的门市4户、9号楼1-3层的门市7户，共计16户门市，建筑面积依据《房屋测绘成果认签表》，共计3074.66平方米。
具体实物状况见下表：
序号
坐落
层数
面积
（㎡）
实物状况
1
阳光格林小区2#楼-9号商网
1-2
150.72
有简单装修，但本次按清水状态评估。
2
阳光格林小区2#楼-10号商网
1-2
153.94
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
3
阳光格林小区2#楼-13号商网
1-2
151.10
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
4
阳光格林小区2#楼-16号商网
1-2
201.44
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
5
阳光格林小区2#楼-17号商网
1-2
171.30
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
6
阳光格林小区6#楼-1号商网
1-2
173.68
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
7
阳光格林小区6#楼-2号商网
1-2
173.68
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
8
阳光格林小区6#楼-3号商网
1-2
173.68
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
9
阳光格林小区6#楼-4号商网
1-2
173.68
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
10
阳光格林小区9#楼-5号商网
1-3
151.36
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
11
阳光格林小区9#楼-6号商网
1-3
250.58
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
12
阳光格林小区9#楼-7号商网
1-3
204.75
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
13
阳光格林小区9#楼-8号商网
1-3
250.93
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
14
阳光格林小区9#楼-9号商网
1-3
204.75
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
15
阳光格林小区9#楼-10号商网
1-3
233.03
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
16
阳光格林小区9#楼-11号商网
1-3
256.04
室内清水房，水、电、暖管（线）路已敷设，但未接驳设备、设施。
2、估价对象区位状况
估价对象位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区。
其位置见位置示意图：
估价对象位置示意图
估价对象所在小区东临政府西路，南临规划路，北临政府大街，西临规划路，距102国道约300米，道路通达度较好，交通便捷。
估价对象所在区域商业密集度一般，商业繁华度一般。
估价对象所在区域内基础设施、生活服务配套设施等均较好。
附近有学校、银行、药店、农贸市场等。
估价对象所在区域周围市政配套设施开发程度达“七通”，即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通燃气。
3、估价对象他项权利状况
价值时点，估价对象存在他项权利：
他项权利人为北镇信用合作联社沟帮子信用社，他项权利种类为抵押权。
五、价值时点
2019年6月19日，此价值时点是估价人员实地查勘现场之日。
本评估项目一切取价标准均为价值时点有效的价格标准或执行标准。
六、价值类型
本报告所评估的房地产价值为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。
七、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、最高最佳利用、价值时点、替代等原则，并结合估价目的对估价对象进行估价。
具体估价原则如下：
1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
2、合法原则
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是合法权益状况下的价值。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
3、最高最佳利用原则
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。
所谓最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。
它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。
这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
4、价值时点原则
价值时点的原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时点的价值。
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。
在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5、替代原则
替代的原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。
房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
八、估价依据
1、法律、法规和政策文件
1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；
1.2《中华人民共和国土地管理法》；
1.3《中华人民共和国物权法》；
1.4《中华人民共和国资产评估法》；
1.5《中华人民共和国拍卖法》；
1.6《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号，2009年8月24日最高人民法院审判委员会第1472次会议通过，自2009年11月20日起施行）；
1.7其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
2、技术规程
2.1中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；
2.2中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013。
3、委托方提供的有关资料
3.1委托方提供的《司法鉴定评估委托书》；
3.2委托方提供的《委托鉴定评估拍卖案件移送表》；
3.3委托方提供的估价对象《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋测绘成果认签表》、《房屋他项权利证》复印件。
4、本估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集估价所需资料
4.1房地产估价师调查收集的与估价对象处于同一供需圈内的房地产销售、租赁等方面资料；
4.2估价机构调查和掌握的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
根据估价目的，结合估价对象的自身特点，本次估价采用比较法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
选用比较法评估的理由：
估价对象为商业房地产，近期与估价对象位于同一供求范围内并与其类似的房地产交易发生较多，案例较易取得，市场依据充分，故宜选用比较法进行估价。
不选用其它方法的理由：
估价对象属于收益性房地产，经调查周边的相同用途的房地产租赁市场，同一供求圈范围内与估价对象类似房地产市场出租情况较多，租金、费用等资料易于取得，但目前估价对象所在地房地产市场租售比不合理，收益法测算求取的价格偏离客观市场价格，故不宜选用收益法估价；
估价对象为已建成投入使用的商业房地产，不具有投资开发或再开发的潜力，故不宜选用假设开发法进行估价；
估价对象为已建成投入使用的商业房地产，房地产的开发成本已不能准确反映已建成房地产的客观市场价值，故不宜选用成本法进行估价。
十、估价结果
估价对象在价值时点2019年6月19日，与本报告列明估价目的、及上述估价原则、依据、假设成立的前提下，实物状况为现状条件的市场价值为：
￥12,942,100.00元（人民币大写金额：
元整）。
估价结果明细表
金额单位：
人民币元
序号
坐落
层数
面积
（㎡）
评估单价
（元/㎡）
评估价值 （取整至百位）
1
阳光格林小区2#楼-9号商网
1-2
150.72
4500
678,200.00
2
阳光格林小区2#楼-10号商网
1-2
153.94
4500
692,700.00
3
阳光格林小区2#楼-13号商网
1-2
151.10
4500
680,000.00
4
阳光格林小区2#楼-16号商网
1-2
201.44
4500
906,500.00
5
阳光格林小区2#楼-17号商网
1-2
171.30
4500
770,900.00
6
阳光格林小区6#楼-1号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
7
阳光格林小区6#楼-2号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
8
阳光格林小区6#楼-3号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
9
阳光格林小区6#楼-4号商网
1-2
173.68
5000
868,400.00
10
阳光格林小区9#楼-5号商网
1-3
151.36
3700
560,000.00
11
阳光格林小区9#楼-6号商网
1-3
250.58
3700
927,100.00
12
阳光格林小区9#楼-7号商网
1-3
204.75
3700
757,600.00
13
阳光格林小区9#楼-8号商网
1-3
250.93
3700
928,400.00
14
阳光格林小区9#楼-9号商网
1-3
204.75
3700
757,600.00
15
阳光格林小区9#楼-10号商网
1-3
233.03
3700
862,200.00
16
阳光格林小区9#楼-11号商网
1-3
256.04
3700
947,300.00
合计
3074.66
12,942,100.00
十一、估价人员
姓名
注册号
签名
签名日期
曹蛟龙
年月日
张丽敏
年月日
十二、实地查勘期
2019年6月19日至2019年6月19日止，当日完成查勘。
十三、估价作业期
估价工作自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止，即2019年6月10日至2019年7月31日止。
辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司
二〇一九年七月三十一日
附件
1.《司法鉴定评估委托书》、《委托鉴定评估拍卖案件移送表》复印件
2.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋测绘成果认签表》、《未销售清单》复印件
3.估价对象位置图
4.估价对象现场查勘照片
5.估价机构营业执照复印件
6.估价机构资质证书复印件
7.估价人员资质证书复印件
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