传媒大厦项目策划书.docx
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传媒大厦项目策划书
第一章项目概况
1.1项目与主办单位名称
1.1.1项目名称：
****市传媒大厦
1.1.2主办单位：
********市委宣传部
1.1.3承办单位：
****市传媒有限责任公司
1.1.4项目负责人：
****
1.1.5项目性质：
新建
1.2项目概况
1.2.1编制依据与范围
1.2.1.1编制依据
（1）《广播电视工程项目建设用地指标》;
（2）《省（地、市）级电视中心建设规范》GY23-84（GY24-84）;
（3）《建筑设计防火规范》GB50045-95（2001修订版）；
（4）《人防地下室设计规范》GB50038-94；
（5）《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98；
（6）《****市城市总体规划》（2001年）；
（7）《****省实施〈人民防空法〉办法》；
（8）《中华人民共和国人民防空法》；
（9）《****省人民防空工程建设与维护管理规定》（省政府第155号令）；
（10）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（11）《****统计年鉴-2008》;
（12）********市委宣传部委托我公司编制《****市传媒大厦项目建议书》的委托书（附件1）;
（13）国家及地方的有关政策、法规;
（14）项目单位提供的有关本项目的基础资料。
1.2.2建设地点
****市传媒大厦项目选址在****南部新区，占地100亩。
1.2.3项目可研主要建设内容和规模
****市传媒大厦项目是一个以****市广播、电视、报刊、影视为主体，集聚互联网站、移动电视、网络电视等多种现代媒体，具有动漫、出版、影视等多种文化创意产业形态的大型传媒中心。
大厦规划建设业务用房35000平方米，由裙楼和主楼组成，主楼建筑为地上十六层、地下一层框架—剪力墙结构，裙楼为三层全框架结构。
项目购置相应监控、电梯等设备，并进行道路、绿化、建筑小品设置。
项目主楼建筑面积22250平方米，主要为****广播、电视、报刊、影视和其他媒体机构提供办公和相关业务用房，包括容纳1200人的办公用房15600平方米和其他用房6650平方米。
其他用房包括2-4套电视节目和1-2套广播制作系统的技术用房及相关技术业务用房若干，容纳800-1200人的大会议室一个，容纳500-800人的中会议室一个，小会议室若干。
裙楼建筑面积12750平方米，包括1000平方米、600平方米、200平方米、100平方米的演播厅各一个，600平方米的录音棚一个，设备间500平方米；报社排印生产车间和仓库3000平方米；网络媒体工作室2000平方米；动漫、影视制作中心4750平方米。
1.2.4项目实施计划
项目计划2010年底建成。
1.2.5项目投资及资金来源
项目建设投资8633万元人民币,所需资金贷款6000万元，承办单位自筹2633万元。
1.2.6主要经济指标
项目年均利润总额1552万元,投资利润率17.98%，项目全投资回收期6.43年（含建设期）,贷款偿还期5.83年（含建设期）,项目全投资财务净现值FNPV9898.98万元,项目全投资财务内部收益率为18.34%。
项目国民经济净现值7504.06万元，内部收益率18.91%,大于社会折现率8%,项目从国民经济评价的结果看是可行的。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
1
项目总建筑面积
平方米
35000平方米
2
****市传媒大厦主楼
平方米
22250平方米
2.1
层数
层
17
2.1.1
地上
层
16
2.1.2
地下
层
1
2.2
层高
米
3.3-4.5米（地上一层4.5米）
2.3
结构
框架—剪力墙
3
****市传媒大厦裙楼
平方米
12750平方米
3.1
层数
层
3
3.1.1
地上
层
3
3.2
层高
米
3.9（一层4.8）
3.3
结构
框架
4
地上建筑面积
平方米
33500
5
地下建筑面积
平方米
1500
6
项目规划用地
亩
100
4
建筑用地
平方米
7000
5
项目建筑容积率
0.5
6
国民经济累计净效益流量
万元
82921
7
国民经济净现值
万元
7504.06
8
国民经济内部收益率
%
18.91
第二章项目建设的背景与必要性
2.1项目建设背景
2.1.1我国传媒业发展现状
在信息社会时代，传媒不但是国家在国际舞台扩大影响力的有力工具，也是促进国家经济、政治和文化全面发展的重要手段。
作为一种重要的软实力，传媒在综合国力竞争中的地位和作用越来越突出。
但在我国的长期的计划经济体制中，传媒并未进行商业运营，当然谈不上什么产业。
1978年末，《人民日报》等首都新闻单位联合给财政部上报，要求实行“事业单位，企业化管理”的经营方针，希望通过适度的自主经营获得一些经济收入，以弥补财政补贴的不足。
财政部批准了这个报告，确定报社属于事业单位的性质不变，但可以从事一定的经营活动，我国传媒的商业运营由此拉开了序幕。
改革开放30年来，我国传媒业取得了长足进步：
一是广告业收入总额由1981年的1.18亿元增加到2005年的1416.35亿元，增加了1190多倍，年均增长速度在40%以上，远远高出同期GDP的增长水平；二是传媒企业的实力也不断增强，出现了中央电视台、南方报业传媒集团、广州日报报业集团、人民日报报业集团、上海文广集团等大型的传媒企业，新闻质量和经济效益不断提高；三是集团化发展迅速，目前已经成立了40多家报业集团、20多家广电集团、40多家出版集团和10多家发行集团。
在当今全球一体化的时代大背景下，****中央、国务院在《关于深化文化体制改革的若干意见》中提出了大力实施“走出去”战略的明确目标。
因此，我国传媒企业走出去不仅是党和国家提升自身软实力和抢占国际舆论高地的要求，更是传媒企业自身做强做大做优的客观需要。
我国传媒产业发展随着市场化进程的加快，其区域资源及市场容量的不均衡开始突出，这种不平衡体现在两个方面：
一是媒体区域资源的不均衡，二是媒体收入的不平衡。
从地区广告市场资源分布看，上海地区广告营业额111.83亿元，占全国份额的15.697%（表3），排在第一位，上海、北京、广东三个地区广告营业额占全国份额的43.71%，几乎占全国市场份额的一半，而处于前十名的地区广告营业额占全国市场总量的78.91%，这充分显示我国广告市场的不均衡、且集中于经济发达地区的特点，特别是上海、北京、广东、江苏、浙江的广告营业额要远远高于经济欠发达地区。
由于地区经济的不平衡，导致传媒资源及传媒生存空间大大不同，处于发达经济地区的媒体具有先天优势，而处于经济落后地区的媒体由于市场总量小，发展空间相对狭小得多。
而在目前媒体收入依然主要以广告收入为主的情况下，就要求意图扩大广告市场份额的媒体必须占领经济发达地区传媒市场（广告市场）才可能获得较大的发展空间。
卫星电视突破了地区电视台的区域界限，使其参与异地市场的竞争成为可能，从而引发我国电视市场竞争程度空前激烈。
而对于报业来讲，报业市场的区域性特点使其竞争主要局限于区域范围内，竞争对手相对于电视而言相对要稍小一些。
在这一点上，广播电视业与报业是明显不同的，电视将越来越多的集中争夺全国广告市场，从而使我国未来广播电视、报刊的市场结构难以在近几年内形成相对稳定的市场格局；只有当部分节目形成以品牌主持人为代表、以知名栏目为特征的独特风格后，才具有了持久性的竞争力，也才能最终确立电视传媒市场整体格局，从而使我国的广播电视市场结构逐步表现出相对的稳定性。
总体说来，中国的传媒产业发展取得了长足的进步，然而，从中国媒体业经营的现状看，仍然存在计划经济体制的惯性。
随着新闻改革得深入，如何发展产业已成为媒体探讨得热点问题。
综观京、沪、穗、蓉、宁等城市的新闻产业化道路，仍停留在报价、改版等较原始的表面竞争上。
竞争带来的喧嚣繁华并不是产业化、市场化的本质。
媒介成熟的主要标志反映在媒介多大成都上掌握了市场经济的规律、多大程度上能较灵活地改变自身以适应外界变化，尽量减少风险、获得最大的双重效益。
这些能力才是媒介健康发展产业的根本。
融资上市不是媒介目前发展的根本目的，而是为壮大信息传播领域继而进军其它产业服务的。
应该说，在中国，传媒的产业化发展道路还任重而道远。
2.1.2****传媒业发展现状
广播、电视、报刊是****主流传播媒体之一，是****文化产业的重要组成部分，对社会的精神文明建设和物质文明建设起着巨大的推动作用。
近年来****广电、报刊等传媒事业快速发展，2007年有广播电台4座、广播人口覆盖率100%，电视台4座，人口覆盖率100%，平均每日播出时间28小时，自办节目时间4738小时；有《****晚报》和《****电视报》2家报社，日发行量为60000份；影视制作单位两家，制作影视产品3部。
由于节目制作量和播出时间均增长了几十倍，广电生产用房和技术设备已处于超负荷运作状态，两家报社也均为租房办公，没有承印车间和仓库，再加上广播、电视、报社、影视及其他传媒单位的基础设施分散在****城多个区域，已不能满足现代传媒业日益集团化、平台共享的发展趋势需要。
表2-1****市广播、电视事业发展情况
指标
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
职工人数（人）
845
856
842
870
881
890
892
895
广播电台（座）
4
4
4
4
4
4
4
4
广播发射台及转播台（座）
4
4
4
4
4
4
4
4
广播发射机功率（千瓦）
4
4
4
4
4
3
3
3
县有限广播台（座）
3
3
3
3
3
3
3
3
广播人口覆盖率（%）
100
100
100
100
100
100
100
100
电视台（座）
4
4
4
4
4
4
4
4
电视发射台及转播台（座）
4
4
4
4
4
4
4
4
电视发射机功率（千瓦）
2.3
3.0
11.3
11.3
11.3
11.3
11.3
11.3
电视人口覆盖率（%）
100
100
100
100
100
100
100
100
表2-2****市广播、电视覆盖率
指标
覆盖人口（万人）
覆盖率（%）
2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
广播
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
中央台第一套节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
省台第一套节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
地市台第一套节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
县级台节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
电视
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
中央电视台第一套节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
省电视台第一套节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
地市级电视台节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
县级电视台节目
525.5
534.8
539.2
545.7
550.1
561.7
576.4
100
100
100
100
100
100
100
表2-3****市广播、电视宣传基本情况（2007年）
项目
节目套数
（套）
平均每日
播出时间
（小时）
自办节目
时间
（小时）
新闻节目
专题节目
教育节目
文艺节目
服务性节目
无限广播合计
5
28
4738
1145
972
1803
818
****台
1
18
1967
365
547
730
325
地方台
4
10
2771
780
425
1073
493
电视播映合计
6
27
5771
1566
1602
913
1690
****台
2
14
2820
804
983
60
973
地方台
4
13
2951
762
619
853
表2-4****市报刊、电影制作发行基本情况（2007年）
项目
数量（个、家）
报纸发行量（份/日）
电影制作与发行量
制作量（部）
发行量（部）
报刊合计
2
60000
-
****晚报
1
48000
-
****电视报
1
12000
-
电影制作单位合计
2
****海鸿影视基地
1
3
1
****老子影视制作基地
1
0
0
2.1.3项目提出的过程
建设现代传媒中心既是满足人民群众不断增长的物质、文化生活需求的重要举措；又是发展文化事业、产业，提升城市软实力的重大步骤。
为此，****市委宣传部会同****市广播电视台、****晚报社及多家媒体机构经会议研究，拟新建35000平方米****市传媒大厦项目。
2.2项目建设的必要性
1、现代传媒不仅是国际竞争的有力手段，也是影响国家经济、政治和文化发展的重要因素。
随着信息社会的到来，传媒产生的影响将越来越大，它在国家发展中的作用也将越来越突出。
可以说，传媒已成为体现和影响一个国家综合国力的重要方面。
广播、电视、报纸的等媒体，既是党和政府的喉舌，又是联结人民群众的纽带和桥梁，它的特点是传播快、影响大，广大人民群众可以随时看到、听到。
因此加强广播电视事业建设对传播党和国家政策精神，团结全国各族人民建设小康社会具有十分重要的意义。
2、拟建****市传媒大厦是****重要的文化设施，它的建成不仅要有利****广播电视节目的制作、播放，更要有利于群众参与和相关产业的经营。
****地处皖北，2007年末总人口达到576.38万人。
目前全市广播电视事业发展迅速，但由于****市创建时间短,广播、电视、报社等传媒机构分散，办公和生产场地多为临时租赁，建筑狭小，使用面积不足，发射塔距离居民区较近，房屋设计、科室设置均不符合新时期传媒业发展的需要等问题突出，致使全市传媒业的发展受到限制。
因此，急需新建市传媒中心。
3、繁荣农村广播电视事业，是当前农村文化建设的一号工程，是推进社会主义新农村建设的重要举措，是构建社会主义和谐社会的重要内容。
做好农村广播电视工作，对于宣传党和国家的方针政策，传播先进文化，普及科技知识，提高农民群众的思想道德素质和科学文化素质，加快推进全面建设小康社会步伐具有十分重要的作用。
“十五”以来，虽然****在农村广播电视工作方面做了大量工作，取得了显著成效，但仍然还存在诸多问题，农村广电宣传功能还相对薄弱，与构建社会主义和谐社会的具体要求相比还有很大差距。
4、现代传媒业作为文化产业、现代服务业的组成部分，在当今全球经济发展中占有一定的份额。
2007年至2008年中国的传媒业利税总额已成为国家第四支柱产业。
****的现代传媒业也发展迅速，特别是2008年****晚报的“破冰”上市，成为我市传媒产业发展的新亮点、新看点。
但同时也应看到，与发达地区和南方一些先进地区相比，****各地的传媒业发展还有一定差距。
当前我国传媒业发展正处在机构体制转型、资产重组、技术升级和对外开放的重大拐点上，谁能先行一步，抢抓先机，谁就能赢得主动，赢得市场。
面对新形势，目前各传媒单位和企业必须找准自己的技术、市场优势，适应形势，与时俱进，勇于改革创新。
一是内容创新。
要适应多层次的社会需求，更加贴近群众，更具服务性、知识性可读性，努力成为广大受众了解政治、经济、社会发展最新状况的第一选择。
二是经营创新。
要增强市场观念、经营意识，注意扩大有效覆盖，牢牢占领节目市场和广告市场，发行工作逐步实现市场化，改变靠行政推动的做法。
三是体制创新。
要根据产业属性的要求，逐步试行采编权与经营权分离，既坚持媒体的正确导向，又确保国有资产保值、增值。
同时，要求有关单位正确把握和处理新闻媒体的政治属性和经济属性的关系，既不能把二者对立，也不能只要社会效益，不要经济效益，要在突出社会效益的同时，高度重视经济效益，大力发展现代传媒业，扩展经济发展新亮点。
第三章建设条件及建设地点
3.1建设条件
3.1.1自然条件
****市位于****省西北部，地处淮北平原，西北与河南省接壤；市域面积8394平方公里，全市总人口562万人。
****市是一个典型的平原农业大市，是全国重要的商品粮生产基地和国家定点中草药基地，为全国最大的中药材集散地，自古就有“药都”之称。
****市交通便捷，交通以陆路为主，105、311国道在市区交汇，南北大动脉京九铁路纵穿市区东侧，涡河航道可常年通航，往下经淮河可入长江。
空运北距商丘机场60公里，南距阜阳机场120公里，水、陆、空交通十分便利。
气温：
全年平均气温14.9℃，最热7月份多年平均气温27.5℃，最冷元月份多年平均气温0.7℃，历年最高温度41℃，最低温度-20℃。
地震：
1976年****市最大地震4.25级，被省地震局列为六度设防区。
地耐力：
18MPa/m2。
最大冻结深度：
13厘米
地下静止水位：
2-4米
年平均降水量：
约900亳米
年平均无霜期：
218天
地形气候：
地处淮北平原西南部。
地势西北略高，东南低洼，地面高程18-43米。
属暖温带半湿润季风气候区，年平均温度12.4℃，年降水量900亳米，无霜期218天。
黄土、砂土、黑土、淤土分布较广。
****市盛产草药,农作物产小麦、大豆、玉米、甘薯、棉花、烟草、红麻、油菜籽、芝麻、花生等。
3.1.2社会经济条件
****市谯城区是皖西北的重要门户，北部河南省接壤。
随着改革开放的日益深入，****市谯城区人民立足本地丰富资源，围绕农业生产进行了卓有成效的经济建设，走出了一条快速发展的路子。
现在该市人民生活水平不断提高，各项社会事业也在蓬勃发展。
****市谯城区基础设施完善，交通通讯便捷，自古以来，****市就是东进西出的桥头堡，南来北往的集散地。
3.2建设地点
****市传媒大厦选址于****南部新区，占地100亩。
第四章建设内容及规模
4.1建设内容
项目主要建设内容包括****市传媒大厦主楼和裙楼，并进行道路、绿化、建筑小品设置等工程。
4.2建设要求
1、项目建设一是要突出文化。
****市传媒大厦是以****市广播、电视、报刊为主体，集聚互联网站、移动电视、网络电视等多种现代媒体，动漫、出版、影视等多种文化创意产业形态的大型传媒中心。
该传媒中心是开放的载体、文化的载体，也是文明的载体。
项目建设要通过各种文化符号，传播现代文化，传播历史文化，传播****人民在改革开放和现代化建设中所作出的贡献，传播社会主义现代价值观，这是中心的主要任务。
2、项目建设二是要材质匹配。
工程建设中材料和功能要匹配，不求奢华，要体现开放、大气、文明。
3、项目建设三是要坚持三个第一。
工程质量是百年大计、千年大计，要始终坚持质量第一、安全第一，精心设计、精心施工、精心管理，这是建好大厦的基础，只有这样才能建成一个百年精品工程。
4、项目建设四是要统筹协调。
规划、建设、管理、监理部门和业主，要精心协调、统筹兼顾、相互支持配合。
5、项目建设五是要技术领先。
****市传媒大厦在建设以及今后的运行中，采编、制作、传播等各环节的技术要保持全省、全国的一流水平，建筑中还要采用生态、节能等新技术，使****市传媒大厦成为拥有先进文化和先进技术的综合性大楼，打造成标志性的经典建筑。
4.3建设规模
目前****传媒单位人员约1200人，办公用房按人均13平方米计算，需办公用房15600平方米。
项目规划用地100亩，建设****市传媒大厦35000平方米，主楼为地上十六层，地下一层框架—剪力墙结构，裙楼为三层框架结构。
项目建设购置相应监控、电梯等设备，并进行道路、绿化、建筑小品设置。
项目主要经济技术指标如下：
总用地面积：
66667平方米
总建筑面积：
地上33500平方米+人防面积1500平米
其中：
1、主楼22250平方米
办公用房：
15600平方米
电视节目制作技术用房：
500平方米
广播制作技术用房：
150平方米
大会议室：
1800平方米
中会议室：
1200平方米
小会议室：
1500平方米
地下室面积：
1500平方米
2、裙楼12750平方米
演播厅：
1000平方米
演播厅：
600平方米
演播厅：
200平方米
演播厅：
100平方米
录音棚：
600平方米
设备间：
500平方米
报社排印生产车间和仓库3000平方米
网络媒体工作室2000平方米
动漫、影视制作中心4750平方米。
3、建筑占地面积：
7000平方米
4、建筑密度：
10.5%
5、容积率：
0.5
6、建筑高度：
55.5米
7、机动车停车：
地面300辆地下50辆
第五章建材及动力供应
5.1建材消耗
建筑材料是各项基本建设的重要物质基础之一，在任何一项建筑工程中，建筑材料的费用占相当大的比重。
同时建筑材料的品种、质量及规格，都直接影响着建筑工程的坚固、耐久、适用和经济，并在一定程度上影响着结构形式和施工方法。
建筑工程中许多技术问题的突破往往依赖于建筑材料的解决。
新建筑材料的出现，又将促使结构设计及施工技术的革新。
因此，建筑材料的生产、流通及科学技术的迅速发展，对于国家的经济建设具有重要的意义。
该项目建设内容较多，所需建材品种多，而且数量大，所需建筑材料主要有水泥、钢筋、砖、黄沙、石头、石灰、木材、水、电安装材料和各种装饰材料等。
5.2建材供应
建筑材料供应必须满足下列条件：
（1）要有生产厂家合格证；
（2）有证明产品合格的试验报告；
（3）经质量监督部门检查认可，可考虑在当地建材市场或生产厂家择优购进。
项目
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