翡翠岭住宅项目销讲资料.docx
《翡翠岭住宅项目销讲资料.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《翡翠岭住宅项目销讲资料.docx(16页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
翡翠岭住宅项目销讲资料
翡翠岭销讲资料
营销部
2020年1月
一、小区计划设计
(一)计划数据
总占地面积88262㎡(132亩),
总建筑面积160870㎡,其中地上建筑面积约20341㎡,地下面积约140529㎡;
共有栋建筑,772户。
估量居住人数2471人。
总停车位802个,地面停车库2776㎡,地下停车库20341㎡,小高层38125㎡,电梯花园洋房76437㎡,叠拼别墅23191㎡。
,删掉面积提供每种业态的套数,面积散布没有什么大的意义。
容积率:
建筑密度25%
绿地率:
30%,
户型:
开间米,一层进深米左右,2层进深米左右。
面积—;
所有户型均为居,除江景精装板楼之外,都是南北向。
户型面积、数量统计见附件1
层高:
总层高:
电梯花园洋房21.2米
每层层高米,挑空处层高达到米;叠上最高层高米
车库:
地面停车位110个,地下停车库692个,共802个
花园:
花园平均㎡,最大㎡
赠送面积:
平均每户赠送露台阳台㎡,最大㎡,最小㎡
工期:
交房时刻
(二)二期卖点
卖点一:
绿地公园
(一)“翡翠岭”综述
1.大环境
“翡翠岭”,地处江与城亲信位置,位居正中,四面独享配套——教育资源,商业资源,绿地公园资源,滨江公园资源。
二期潜心力作,依山势、临公园而筑建,中央绿地公园地形呈洼地状,最高处与最低处相差?
?
米,紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余,视野毫无遮挡。
前方水岸花径、无边际泳池,纯自然高贵居住感受,尽在享受。
后排高地园景洋房,地处高处,上风上水,不仅享受公园配套,同时望尽前排别墅区域景观,并共共享受高贵生活。
江景精装版楼,以江景为优势,傲立最高点——海拔?
?
米。
与江景高差?
?
米,不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活,更是享受到滨江洋房所不及的视野成效。
2.小环境
“翡翠岭”最原生的继承了大自然的制造——维持了大竹林原生地形地貌特点,利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点,综合优势,于坡地处建设——园景电梯洋房,于洼地处建设——雍景公园别墅,于高地处建设——江景精装板楼。
“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件——多级高差和丰硕的山脊线,使道路及景观依附地形、地形而来,造就了多变而丰硕的景观带,形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。
在与自然相和谐的同时,更渲染了自然的魅力。
3.“翡翠岭”价值——“公园上的屋子”
中央绿地公园以最为灵动的水体作为要紧元素,休闲步道穿插其中,业主在闲暇之余,漫步中央绿地公园,或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。
仰视即是一片慵懒的简欧小镇生活画面,俯视即是一片翠玉斑驳的湿地公园。
生活的全数乐趣,就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒,俯仰天地的情操。
(二)翡翠岭景观价值点
重庆江与城项目的中央绿地公园位于雍景别墅地块南面,占地4万方,地块呈东西走向的长条状。
地块东西两头存在较大的高差约有4米。
中央绿地公园的位置,旨在为周边住户提供一个绿地休闲公园,公园内将设置一些户外设施,以供住户利用,例如河滨步道散步径,山顶观景亭、户外游泳池等等。
让住户可置身绿色自然里,并通过在利用设置当中的户外设施,与自然进行互动的交流。
景观依原有的地形进行计划设计,尽可能减少土方工程量,景观以设计自然的河道水景景观为主题,位于地块的中央,贯穿中央绿地公园东西方向。
沿河边设置河滨步道、跨河小桥等等。
1.主入口景观
中央绿地公园入口以小型硬地铺装为主,形成小广场,知足人流集散的利用功能,广场中央设置喷泉水景池作为广场的主景,广场边界设为多边形,沿边布置座椅以供休憩。
于主入口与社区道路交接的入口部位,植物配置是自然的组团式种植,而进入到入口广场后,这布置了行列式种植的树阵,这种规整的布置给人强烈的建筑感,在广场周边的位置既吸引视线,又营造了户外建筑物的空间感。
2.水体景观
水体景观设置在中央绿地公园的中央,依原有地形的高低,水体由西向东流,水体西面的最高处形成多组跌级流水,于下游设置景观平台,水面从观景平台处拓宽,形成该标高区域的观景区,以后再向东流,遇高差那么顺势跌级,在平坦处又形成较宽的观景水面。
水体设计为自然形式,蜿蜒弯曲的河岸线自然优美,河岸利用多种处置手法,河岸景观更为丰硕,例如草坪以缓坡入水、设置石滩、河岸景石等等,沿河两边设置人行步道,形成环道,以便于人们沿路散步形成水体水景,也是连通中央绿地公园东西区的要紧通道。
在连接水体两岸的人行步道设有小桥,人们可在小桥上倚栏观景,而桥本身及其在水中的倒影,又能成为一个吸引人们视线的景观之一。
沿水边步道两旁的植物种植,时而配置混合密林,时而是开阔的草坪,又或是散缀的石滩,均为游人提供不同的亲历体验。
3.户外游泳区
为知足住户的需求,在中央绿地公园内设置了一个户外泳池。
泳池设于地面东面,是长条空间较为开阔的区域,同时靠近东面入口,便于交通人流。
泳池边配置轻型建筑物,作为更衣室,也成为泳池入口的标志性景观,在泳池入口前布置了小广场,知足人流集散的功能,泳池边线设计顺滑流畅,沿边布置平台摆放太阳躺椅。
泳池外围利用小矮墙、混合林的种植等,围合泳池区,使其具有私密性。
由于对水质要求的不同,泳池区水景与自然河道的水景,是分开处置的,但在视觉上二者是联通的一个水体,泳池就犹如河道结尾的小湖泊。
4.观景亭
在中央绿地公园地块南面较中部,地形略高,利用这一地形修理形成小山丘,于山顶设置一观景亭,居高居中的有利位置可观赏中央绿地公园东、西两边的景观。
蜿蜒的小径连接至小山丘下。
卖点二。
产品
公园上的屋子——雍景公园别墅
●公园与你仅是一墙之隔
1、临公园的别墅是“翡翠岭”的核心力作,这不单是产品形态上的改变,在景观环境上一样有别于市场上大多数别墅项目,中央绿地公园(湿地公园)几乎成为雍景公园别墅的私有园景。
4万平米的绿地公园与别墅之间只是私家花园与绿地公园的隔间。
2、雍景公园别墅远望视野面最窄处都有75米,最宽处乃至超过120米,前方无遮无拦,与屋子相辉映的满是鲜花、绿树、流水,景观不可复制。
3、
●公园上的别墅稀缺性
一、目前市场推出的别墅型态已显现多元化进展,联排、独立、叠拼、类独立等型态繁多,但受土地开发操纵和生态环境稀缺等多方面因素,很难在主城区内享受到拥有大片绿地的住宅,更别说是别墅。
但是,江与城却依附本身的地形地貌及自然景观,在打造4万方湿地公园的同时设计出了真正的公园别墅,奢侈的拥有了如此大面积的绿地公园。
二、因为公园,别墅再也不仅是私家花园和庭院景观,更可不能再因为对视而造成邻里为难。
3、南北朝向,坐北朝南一直是选择住宅的要素之一。
稀缺——源于这片宝贵的绿地公园。
稀缺——源于120米的视野范围内满是绿化。
稀缺——源于最大化保障了个人的私密性。
●“公园上的屋子”——园景电梯洋房
升级版园景电梯洋房
1、多元化产品带动全方位生活体系,江与城由一期一般花园洋房过渡到二期园景电梯洋房,产品应市升级,知足更广漠人群的需求。
2、洋房生活、洋房景观再次升级。
绿地公园成为视野的延伸,窗户仅是你与自然的一扇门!
3、洋房建在层次分明的坡地上,形成阶梯式景观成效。
紧邻公园别墅的电梯洋房是这次洋房组团的精华的地方,每一户都可饱览整个绿地公园全景,视野绝无任何遮挡。
固然,利用地形优势,咱们还设计出了独具特点的园景洋房。
通过?
米长的流线景观带,自但是巧妙的将洋房组团分成两排,这使得景观更具穿透性,空气加倍流通。
4、每栋均为南北朝向
5、景观上
6、交房标准
●“公园上的屋子”——江景精装板楼
1、居高临下的地形优势——这是“翡翠岭”乃至江与城最高的一处观景地块,与地平高差已达到?
米,最重要的是高地观江面,视野前方即是江岸线和纯粹的小镇洋房。
2、三面环景——江景、山景、园景,从不同角度、不同朝向来分享三种不同的景观环境,
2、精装标准——龙湖生活的从头诠释(多讲品质)
(6)生活理念:
“慢、静、纯、雅”
生活节拍——“慢”
1.大环境上,江与城提供了3大公园近500亩生活休闲区,3万方商业配套,为业主提供了多主题的交流环境。
在那个地址或饮茶、或念书、或试探。
总有如此一处地址。
能够让你静下心来细细体会和体味生活的细节。
2.小环境中,一把秋千、一个摇椅、一处花池、一条慢跑道,各类小品,都会使你不自觉的放慢生活的节拍。
感受“江与城”的“慢文化”。
自然环境——“静”
花园洋房从最初期的选择风格,到后来的选择业态,再到此刻回归到建筑的最本质--选择环境。
自然环境好不行成为考评屋子好不行一个相当重要的因素。
“翡翠岭”在整个景观营造中,已经再也不单纯是景观美感,而是“静生活”的打造。
“静生活”体此刻:
滨江公园上,坐赏云生日落,感受静静生活。
私家公园里,痛饮啤酒泡沫,体味静静生活。
欧式教堂里,遥听钟声荡漾,享受静静生活。
嘉陵江景边,江水缓慢流淌,感受静静生活。
在那个地址,每一处都给你‘此处无声胜有声’的意境;每一处都使你‘笑看庭前静生活’。
生活力氛——“纯”
如此的小镇,几乎没有一座庭院的布置是一样的,每一处都尽显主人的乐趣和爱好。
如此的小镇,尽是铁艺栏杆、罗马柱、木廊架、文化石的建筑符号,每一处都有古朴纯粹的小镇精神。
如此的小镇,让你总想退休回家,慵懒、放松、不拘末节是那个地址的处世方式。
这一切,才是一种纯粹的生活!
生活调性——“雅”
如此的小镇,没有多参照一些描述欧洲小城镇的文章
(三)、二期定位
1.产品定位
多业态融合,包括公园别墅、电梯洋房、精装板楼。
以多业态产品切入08年市场,交替面世,弥补市场需求点的空白。
将同时拥有一流建筑和成熟园林的产品交给市场。
为业主提供一个融入自然、注重居住体验、增进家庭邻里交流的高品质社区。
2.客户群特点和人文环境
翡翠岭的要紧客群属于高学历高收入人群,包括企业中高管、私企企业主、政府官员、海外归来的华人,外地投资者。
在人一辈子观和价值观上,他们崇尚安静的心灵感受和低调内敛的做人态度,家庭观念极强。
(1)多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。
(2)喜爱拥有更多公共空间和配套设施
(3)从经济层次上,翡翠岭的客户能够网罗:
a)、勉强承担高端类独栋客户
b)、可轻松承担江景跃层的客户
c)、二流别墅盘中高端产品的客户
d)、对照过城市中心地带、滨江沿线高房价楼盘的客户
(四)交通系统计划
1.区外交通
(1)目前的公交系统包括
(2)尔后将扩线至?
?
条交通线路,通往沙坪坝?
?
条,江北?
?
条,朝天门?
?
条
(3)大竹林大桥将于?
?
时刻开建,?
?
时刻修成,
双碑大桥将于?
?
时刻开建,?
?
时刻修成,
已建成通往沙坪坝的大桥有:
高家花园大桥、石门大桥
已建成通往解放碑的大桥有:
嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥
(4)轻轨建设,2021年通车,沿途通过站点包括:
?
?
2.区内交通
园景电梯洋房做到真正意义上的人车分流。
通过环形车道即可驶入每家的地下车库,并从车库直接入户。
人车分流的优势:
1.没有车辆与人流的相对冲突,保证小孩和老人的平安性;
2.表现了高级社区中,车作为配角的显现的特点,很少能见到车,更多感受园林和自然带来的惬意;
3.下沉车道,使衡宇私密度增强,有效幸免车辆晚上回家时所带来的噪音污染和光污染;
4.减少车行道,步行景观道增多,整个社区绿量增大。
(五)建筑风格
简欧风格
5.概述:
从十六世纪的文艺振兴时期开始,意大利家居用砖以传统欧式宫庭风格(仿古风格)为主流,进入21世纪后,人们的生活压力愈来愈大,人们开始厌倦繁华的都市生活,希望回归自然的怀抱,于是一种新的风格愈来愈流行,并占据着主导地位,那确实是从2005年兴起的现代简约欧式风格(简欧风格)。
欧式的风格,总给人奢华的感觉,年轻人一样很少会喜爱,可是简欧风格,却是能够在简单、淡雅中透出一种大气,一改以往欧式风格给人繁重压抑的感觉。
简欧风格的核心内容是去繁就简,留下简单的线条和几何图案,用一些类似玻璃和金属的现代工业产品作装饰和点缀,以冷色调为主,配以白色和米色为主的家具和洁具。
2.特点:
简欧风格最关注两点:
一、线条简练大气,拒绝繁琐。
二、对空间尺度感要求超级高。
既要求空间的大气、尺度严谨、对称均衡。
又注重性能的细腻度。
体此刻装修方面:
1.装饰用料方面都以浅颜色为主,予人简练明快感觉。
例如中性、自然色而带有质感之布料制作家具及窗帘。
2.比如木器方面、用以装饰墙身的花饰板、家具,简欧风格多采纳纹理清澈带有阴阳反光色的高级白影木。
3.墙身用镜片砌成,以增强空间感,予人现代感而又高贵得体。
4.多角度配以照射灯,表现大方及有层次感。
5.浴室多采历时尚纯白色洁具,为浴室增添有效性及空间感。
3.由于采纳较多的石材、涂料、木材、铁艺等,翡翠岭项目整体风格朴素、自然,有一种发自内心的宁静、安详,追求与自然环境的和谐共生。
翡翠岭项目具有较多细节,包括各类建筑符号(入户庭院、马蹄窗、拱门、休闲廊等)、装饰元素(窗台、铁艺、烟囱等)。
因此,整体成效简练、大气,细部成效精致、耐看,具有较高的艺术价值和人文气息。
所用材料多为天然材料,如石材、木材、铁艺、天然材料配置而成的外墙涂料(STUCCO),更为自然环保。
同时,这些材料的施工工艺多为手工操作,因此整个建筑外观更为自然、质朴,具有文化价值和艺术价值。
(六)建筑与户型
(七)车库设计
(八)交房、装修标准
(九)高端技术材料
(九)沙盘接待流程:
(十)各部门答客问
问题集
1.本项目园林景观的设计理念和特点是什么?
答:
“翡翠岭”最原生的继承了大自然的制造——维持了大竹林原生地形地貌特点,利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点,最高处与最低处的高差达到了15米,接近5层楼的高度。
“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件——多级高差和丰硕的山脊线,使道路及景观依附地形、地形而来,造就了多变而丰硕的景观带,形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。
在与自然相和谐的同时,更渲染了自然的魅力。
中央绿地公园多形态的利用了水利资源。
比如,咱们会有矮的叠瀑、卵石滩等等。
水体两边有些是以草坪入水,有些是块石堆积的景观。
偶有休闲步道穿插其中,业主在闲暇之余,漫步中央绿地公园,或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。
生活的全数乐趣,就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒,俯仰天地的乐趣。
2.感觉你们的别墅档次不高?
答:
第一,龙湖是一个超级讲究均好和人居环境的公司。
龙湖在设计产品的时候都是因地制宜。
第二,龙湖在选择叠拼别墅的地块时,都是在能够做独栋的最好的位置打造。
比如之前的好望山,确实是在一览无余的临崖景观区周围做的叠拼,“翡翠岭”一样如此,你所享受到的视野面与独栋相较有过之而无不及!
第三,买别墅,最关注的无非是“私密、品质、景观”。
“翡翠岭”不仅前方毫无住户共享生活区,私密性取得最大程度的保障。
独享万方绿地公园更是品质感和景观优势的最大表现!
3.三期隔壁的后期计划用地有可能是污水处置厂,怎么说明?
答:
第一,那片地不属于江与城地界范围之内,是政府预留地,江与城作为一个诚信的地产开发商,在与政府的沟通进程中,也希望能为业主争取到最大的利益。
第二,和政府交流后得知,政府对这片地近几年的计划是临时可不能修建污水处置厂。
第三,二期离政府预留用地有相当远的一段距离,快要?
?
米。
对您的阻碍小之又小。
离您最近的确实是咱们“翡翠岭”的中央绿地公园。
中央绿地公园有近4万方,绿化率90%以上,更会有“花开不败”的美景,咱们将多种植物综合搭配,照顾到季节的转变,形成花期交替的植物带,季季花开,永不凋谢。
而您在“翡翠岭”感受到的确实是流水围绕,绿草成荫的南欧小镇闲散生活。
(重点论述绿地公园优势和生活感受)
4.项目有几个出入口,别离在哪里?
答:
江景板楼有两个车库出入口,园景板楼有两个车库出入口,雍景别墅每户一个车位,停在入口方向。
车位比例,别墅每户一个、洋房配比为?
?
、精装板楼配比为?
?
据《建设项目配建停车位标准细那么》要求,按建筑面积计算,一般住宅与停车位之比100:
。
而咱们已经达到100:
,远远大于标准要求,最大程度上知足了业主的要求。
车位通道的设计上,考虑到1.动线流畅、方便进出的原那么,车库入口都是设计在进入小区的道路口周围。
2.分散散布,以减少某一入口的集中车流量,尽可能维持安静。
5.别墅每家一个车位如何知足业主的需要?
别墅车位前是不是还能停一辆车?
答:
第一,依照咱们前期的车库销售体会来看,车位1:
1的配比完全知足、乃至远大于业主需求。
好望山、弗莱明戈前期方才进行了车库销售,都有类似的情形。
第二,咱们的客户群中,不只有长期居住客户,还有投资和用作假日休闲的客户,他们对车位都可不能有专门高的要求,因此车位的配比完全能够知足。
第三,若是您实在感觉车位不够用,您完全能够购买与您相邻的园景电梯洋房下的车位。
别墅车位前不能再停一辆车,因为车位外面是小区车道,宽度7米,不够停放。
6.怎么说明露天车位?
答:
(尚未确信车位是不是是赠送)
7.洋房、精装板楼、别墅三种业态,后期如何有效的进行治理?
答:
8.地下室、地下车库和花园有无产权?
是不是交治理费?
答:
9.业主车辆进出是如何管控的,如何保障业主的平安?
答:
10.如何解决楼间对视的问题?
答:
从间距和绿化的角度回答对视的问题
1.园景板楼:
第一,间距在20-30米之间,一样是在25米左右,在市面上的花园洋房间距是在18米左右,相对来讲,25米的楼间距是相当宽的了。
第二,咱们的楼栋只有21米左右,和楼间距的比例小于1:
1,那个比例乃至宽过水晶郦城如此的高层。
是相当奢侈的间距了。
如此的间距带给花园洋房业主的私密性会高很多。
第三,咱们会在组团庭院里面,种植高大的乔木,混合部份灌木的方式,最大程度上幸免业主主视野面对视的为难。
第四,园景板楼的主视野面统一贯南,北面大体上是以
2.精装板楼:
2-22与2-24之间间距44米,2-22(2-24)与2-23之间的最窄山墙面相对的距离是22米。
2-23前场到小区道路的间距在90米左右。
3.园景板楼与雍景别墅间距,22-55米
11.水表、电表、天燃气表设在哪里?
是远程抄送吗?
答:
水表、电表设在负一层机房,天燃气表设在一层厨房,均采纳插卡式。
没有远程抄送。
12.小区外围的围栏是什么形式的,高度多少?
13.小区垃圾房、水泵房、消防总控室、安防分控室、电信机房、燃气调压箱、配电室所在的位置?
14.小区污水处置系统是如何的?
地下一层和下沉花园如何排水?
化粪池的位置散布?
答:
15.外墙用的什么材料,颜色较浅,会可不能不易于清洁,容易脏?
答:
16.负一层会可不能潮湿?
答:
17.游泳池是不是标准池?
大小多少,是不是够用,收费标准?
答:
游泳池方案临时未定,游泳池的初定为不规那么游泳池,
18.(叠下)的采光会可不能太差?
答:
19.公园后期是如何治理的?
会可不能有很多外来人到公园来?
20.公园的养护费用是不是会有业主承担?
21.全冠移植的前提下如何保证苗木的成活?
答:
通常修剪枝叶后确实更利于苗木移栽成活。
但龙湖景观有足够的技术和体会来做全冠移植。
要紧包括一下几个技术程序:
(1)截根系。
在移植半年前截下根系包进土球,让根系在土球中侧生长。
土球的胸径要求在树干的8—10倍左右。
(2)树坑的处置。
移栽树坑先填入松针土等特殊土壤,便于根系吸收营养;树坑内部程倒锅盖形以增进土球和土壤的融合;连通充气带保证树木呼吸通畅。
(3)土壤消毒。
利用樟脑丸、高锰酸钾等消毒方法。
(4)移栽后持续半年利用根部营养液、抗蒸腾剂等保护品,树干用麻片包裹,并有统一高度、统一角度的支撑。
22.别墅只有3个卧室,若是家里人较多该怎么利用其它空间?
答:
23.别墅后面确实是7层楼的洋房,会可不能有压迫感,隐私会可不能得不到保障?
答:
24.洋房后两排的间距是多少,如何销售后两排的屋子?
答:
25.什么缘故悠山郡配地暖系统,而江与城别墅却不配?
答:
26.公园和别墅都是出于洼地里,而公园与公路有必然落差,别墅视线是不是会有阻碍?
答:
27.别墅楼层已经达到5层楼,它和一期洋房有什么区别?
答:
28.别墅是不是能朝公园开门?
如不能是因什么缘故缘故?
答:
29.别墅的花园紧挨着公园边界,是不是会存在平安隐患?
若是公园的游客很多,那会可不能很闹,别墅的品质如何表现?
答:
30.别墅的中央空调主机是安置在哪里,尺寸多少?
,会可不能有阻碍?
答:
空调机组的尺寸大约为1400x1100x1000mm
31.别墅和联排的区别?
如何去做不同化比较?
答:
32.别墅的花园是用什么分割的?
答:
33.每户空调制冷功率?
答:
34.是不是装有新风系统?
什么缘故不装?
答:
35.别墅、洋房清水房冷热水管道是不是全数接到位?
答: