大型商场购物娱乐中心物业管理和服务制度Word文档格式.docx
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扶手
电梯
1、抹净扶手带表面及两旁安全板
2、踏脚板、梯级表面吸尘
3、扶手带及两旁安全板表面打蜡
卫生间
1、抹净所有门
2、抹、冲及洗净所有洗手间设备
3、抹净所有洗手间内镜面
4、抹净地台表面
每天1次
5、天花板及照明设备表面除尘
6、抹净抽气扇
7、更换厕纸、毛巾、肥皂及清洁液
8、清理卫生桶脏物
人行
楼梯
1、扫净及拖抹所有楼梯
2、抹净扶手及栏杆
3、洗擦扶手及栏杆
4、洗擦及磨光楼梯表面
每季1次
入口
大堂
1、扫净及洗刷大堂入口地台及梯级
2、抹净入口大堂内墙壁表面
3、抹净入口大堂内所有玻璃门窗及装备
4、拍打天花板尘埃
1、扫净及清擦电梯门表面
2、抹净电梯内壁、门及指示板
3、电梯天花板表面除尘
4、电梯门缝吸尘
5、抹净电梯通风口及照明灯片
6、电梯表面涂上保护膜
7、电梯槽底清理垃圾
遇有需要时
电梯大堂
防烟大堂
及走廊
1、拖抹地台表面
2、抹净防烟大堂及防烟门表面
3、走廊位置清抹及抹光
天台地方
1、清理积聚于天台地方垃圾，避免管道阻塞
2、抹净天台大门表面
地台起渍
打蜡
1、商场地方
2、公共地方
3、写字楼
第二条环境卫生保洁
名称
保洁内容
周期
逃生口
清洗台阶、通道上端地面、外沿大理石墙身
每月6/21日
铜垃圾筒，大黄垃圾筒
擦净内清洗保洁
5/10/15/20/25日
地毯
清洗保洁
4/9/16/21/26/31日
自动扶梯踏板、机身不锈钢
保洁清洗
每月9/24日
地空广场地面
每月10/20日
防烟门、中间走道、墙身天花
每月13/28日
男女厕所
每日保洁
导购图、铜示牌、管业公司铜牌、灯箱、花盆抹灰、大门立柱灯脚、自动扶梯进口平台
壁灯、立柱上端
每月4/16/30
污水池、粪池、沉积物
视情况突击清理
环道绿化槽、地沉式草坪、风口顶绿化、逃生口花槽、花池
每日除杂草，检垃圾保洁（例行检查）遇特殊情况派员协助
大树底水槽
每日检查水位
龙爪树
每日浇水
商城内摆花、树
每日检查枯叶、弹灰、捡盆内杂物、浇水
第三条环卫绿化管理
1、市场业主要到指定的垃圾桶清倒垃圾，严禁乱倒乱抛。
2、要养成爱清洁，讲卫生的习惯，不随地吐痰，不得向室外泼水、丢果皮、烟蒂、垃圾等。
3、要保持公共楼梯走道整洁，不得在公共走廊过道堆放车辆杂物。
4、室内要力争做到门窗干净，无蛛网、积尘，家具整洁条理化。
5、不准在市场内摆佛堂、烧香拜神、办理丧事等活动。
6、要爱护市场周围的绿化和环境美化设施，严禁攀折花木、践踏草坪，不准在树上拉绳晾晒衣物。
7、要保持环境清新，所有业主的杂物、废气、污水，要自行处理好，不得造成环境污染。
8、草地水龙头系浇草之用，不得用来洗车。
第四条机动车辆管理
1、进入市场范围内的车辆必须服从市场管理处的管理。
2、车辆必须按市场管理处规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5Km/h以下。
3、业主（或租户）长期在市场范围内地面停放的车辆，必须在管理处办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入市场，按月交纳停车费。
4、凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由管理处每月的费用通知单上通知车主，未办理停车牌的车辆进入市场停车，由管理处收取停车费。
5、车辆如需停止停车位，应及时到管理处办理注销手续，否则，停车费继续收取。
如发生丢失或私自转让停车牌（位），管理处将扣押金并取消该车辆的停车位，收回停车牌。
6、车辆入库停放后，须向保安人员领取车牌并妥善保管。
取车时一律凭取车牌取车。
保安员只按牌放行。
特殊情况急需用车而无取车牌，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员登记后方可取车。
7、不得在停车场和市场范围内洗车和修车及清扫车上的杂物于地面。
漏油、漏水车辆不许进入车库。
8、为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库内不得随地扔烟头，违者按章罚款。
9、为了保证车库有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车上的杂物。
第五条单车、摩托车管理规定
1、业主（或租户）需要保管单车和摩托车，请先到市场管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由保管员查收。
单车每月伍元，摩托车每月拾元。
未挂牌车辆做临时停车对待。
2、临时停放车辆当日收费，白天：
单车次每日0.10元；
摩托车0.20元；
3、在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，详阅“存车牌”背面“存车须知”。
4、单车、摩托车必须存放在指定的位置，未按规定存放，造成丢失，责任自负。
5、要尊重保管员的工作，服从保管员的管理。
6、保管员的工作受各位住户的监督，其任何失职行为请向管理处及时反映。
第六条治安保卫管理规定
1、市场内的业主要有足够的保安意识，要积极和保安人员配合，搞好市场的联防保卫工作。
2、业主外出时要妥善收藏贵重物品并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机。
3、发现形迹可疑的人，业主都有责任上前询问，并向保安人员报告。
4、市场内一旦发生偷盗等恶性案件，业主应立即报告保安部并保护现场，协同公安人员破案。
5、严禁在市场内聚众赌博、打架、斗殴。
6、严禁市场内卖淫、嫖娼。
一经发现，将报告公安部门按有关规定处理。
7、严禁携带淫秽的书刊、画片、录音带、录像带进入市场。
8、严禁携带枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒物品进入市场。
9、衣冠不整者禁止进入写字楼等场所。
10、要发扬高度的主人翁精神，互相监督，检举揭发任何违法乱纪行为，把市场的治安保卫工作搞好。
11、未经允许，不得在市场内散发、张贴各种广告、传单等。
12、市场息业后禁止人员进入。
本市场员工有特殊情况需进入的，必须经过保安人员的同意，验证，登记后方可进入。
13、房屋出租、转让须报管理处登记备案。
14、保安人员有权对进出市场的物品进行检查，大件或贵重物品须有本单位开具的证明方可放行，搬运时间按市场管理处有关规定执行。
第七条防火与防风管理规定
1.防火
1.1市场内所有消防设施，包括消防栓大小龙头、喷淋头、烟感器、温感器、警铃、破玻按钮和消防电话插孔及各种消防线路等均不准擅自移动、拆除，如有损坏须及时报告管理处，如装修需挪动，一定要经管理处同意后，由管理处指定承包商施工，业主（或租户）均不得擅自施工。
凡未经管理处批准而擅自更动消防设施者，由此造成的事故和经济损失，肇事者要负全部经济责任，甚至负刑事责任。
1.2市场内所有竖向井道（如管道井、电缆井、排气井等）和设备间的门窗均不得随意乱开，如有需要，需报管理处批准。
1.3市场内严禁燃放烟花爆竹，乱扔烟头火柴梗；
教育儿童勿玩火，小心使用液化石油气等可燃气、液体炉具；
办公自动化设备及家电要在安全用电的原则下使用，严禁超负荷使用。
1.4一旦发生火灾，立即采取有效措施（如切断事故电源、启用消防栓水龙头、关闭着火房间通向走道的门等），在及时进行扑救的同时，迅速向市场管理处或“119”正确报告火情及火场情况。
1.5酿成火灾后，除灭火人员外，其他人员应迅速有序地转移至安全地带（按规定路线如消防梯或按疏散诱导灯路线等）。
1.6市场内不得贮藏易燃易爆物品（公寓用液化石油气餐厅用油料除外，但不准超量储存）；
运送液化气要由管理处统一由专人护送。
1.7管理处将定期安排火警演习，以便使所有业主及雇员熟悉紧急状态下逃生安排。
2.防风
2.1注意收听或收看台风预报及管理处张贴的防风通知。
2.2注意关好门窗，公共通道上方禁止摆花盆、桶等重物。
第八条空调系统管理
序号
项目
空调系统管理规定
1
管理人员落实
分管领导或工程部领导应定期（至少每星期一次）检查，指导冷冻机房的运行管理工作，并有记录。
配备专（兼）职管理人员，至少每天一次检查运行及机房管理情况，对设备存在的问题能及时处理，并作好记录。
2
技术资料齐全
冷冻机房应有平面布置图、立面图、冷冻、冷却管道系统图；
冷冻机、冷却塔、水泵等应有出厂证明、安装使用、维护保养手册，并应有整套空调系统图；
部分冷冻机尚需有压力容器检验合格证、年检报告书。
3
规章制度齐全并认真
应有冷冻机房管理人员岗位责任制、冷冻工操作规程、维护保养规程、故障处理制度、交接班制度、定期巡检制度等，并应设置在操作控制室或机房内，且能认真执行，无违章现象发生。
4
冷冻工具有专业等级证书
冷冻工应具有冷冻工专业等级证书，能熟练掌握操作、维护保养有关设备的技能。
5
设备维修保养工作落实
应配备必需的检修力量，根据冷冻机维护手册要求制定定期维修保养计划和规程，能严格执行，并能及时解决维修保养中发现的问题。
保修期内或外包保养维修的设备应有效期内的保养、保修合同并能及时解决冷冻机日常运行和维修保养范围内的明显问题，并认真健全记录。
定期对空调系统管道、阀门、保温、水质、空调器进行检查、维修保养。
6
各项记录齐全
应有：
领导、管理人员检查指导冷冻机房工作记录，故障处理记录，维修保养记录，仪器仪表定期校验记录，运行记录和水处理记录等且能填写认真、齐全、字迹工整、保存完好。
7
冷冻机、空调设备运行正常无重大事故
严格按照操作规程操作，做到冷冻机运行稳定无液击、咬缸、喘振、超温、超压、泄漏等异常现象；
油压、油温、油位、冷却水进出水温度及压力、冷媒水进出口温度及压力、吸排气温度及压力、电压、电流、冷媒量均应在正常范围内。
一年内无重大事故发生。
8
各种仪表及计量、温度计探头完好
应定期核验各种仪表包括流量计、温度计、压力表、电流、电压表、属于压力压力容器的设备应按规定定期年检。
9
保持润滑油、冷媒、传热面的清洁
按要求定期清洁各过滤器，清滤或更换润滑油、冷媒；
定时清洁冷却水、冷媒水质的受污传热面并保持良好的传热效果。
10
电器柜完好
定期清除电器柜尘灰，定期校验各电器组件，使其接触良好，且接线符合规范要求。
11
机房整齐清洁符合要求
机房应有良好的事故排风设备，通风照明良好；
地面、门窗、设备保持清洁完好，通道畅通，维修工具，备件固定存放。
机房内要定人定时清扫。
机房不准挪作他用，不准堆放杂物、易燃、易爆物品，并有消防措施。
机房内照明及维修电源、插座、开关应符合《低规》要求，机器设备接地良好。
12
油桶、气瓶存放符合规定要求，各种管道色标符合国际惯例
各种制冷剂气瓶、冷冻油桶应严格按气瓶、油品放规定要求存放并有醒目标志；
各种阀门，管道应有色标标明区别和走向（氨车泄氨装置须有特别标志）
13
动火规定
如运用明火作业必须严格遵守劳动和消防部门规定，必须在制冷排净的情况下进行，并严格执行持证操作制度。
14
机房和操作控制家有防噪和隔声、隔震措施
机房操作控制室应有良好的隔音措施，机房内消音、隔震设施良好，符合劳动和环保部门要求，并按规定发放和使用劳动防护用品。
15
人员培训工作落实
应有操作维修人员业务技术培训计划，并能按期实施（氨车单位应有定期进行事故演习的计划，并能认真实施，从而培养应变能力）
16
做好经济运行
应定期分析冷冻机运行情况和能耗指标，搞好合理供冷，发现问题及时解决，使机器始终保持良好的经济运行状态。
第九条电梯使用管理
1.客梯
1.1进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。
1.2禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。
儿童乘电梯应由成人陪同。
1.3不允许用客梯搬运货物、垃圾等，如特别需要应报经营处同意并派专人监督使用。
1.4不允许装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况，需经管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送才可以装运。
1.5不允许开启轿箱顶部的安全窗和安全门来装运物品。
1.6轿箱内禁止动作粗野，只按适用之按钮，不可击打按钮，撞击门板。
1.7乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。
1.8电梯出现下列情况，应及时报告管理处：
（1）门的开和关失去控制；
（2）运行时有明显的速度异常；
（3）运行时有异常的振动和响声；
（4）有漏电现象。
2.货梯
2.1电梯内禁止吸烟、吐痰涂污、丢弃杂物。
2.2使用电梯禁止动作粗野，只按适用之按钮，不得击打按钮，撞击门板。
2.3搬运货物，不得超过额定载重量。
2.4不得开启轿顶安全窗装运较长对象。
2.5不得擅自装运易燃易爆物品，如特别需要，应报经管理处批准且派专人护运方可。
2.6搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯，由其货主承担责任并负责赔偿。
3.扶梯
3.1禁止穿拖鞋、光脚搭乘扶梯，以免发生危险。
3.2小孩须由成人陪同搭乘扶梯。
3.3禁止用扶梯搬运货物。
3.4乘梯时不准嬉闹，不得倚靠在扶手上，以免发生危险。
3.5严禁对扶梯任意刻画、涂污吐痰或丢弃杂物。
4、电梯管理规定
项目
要求
配备专（兼）职管理人员；
每星期至少一次检查运行和机房管理情况，对设备存在的问题能及时发现和处理，并应有记录
井道、机房土建平面图、电气控制原理图、动力电路和安全电路示意图、电梯安装自检报告书、锁闭装置、层门、限速器、安全钳、缓冲器弄式试验的证明副本等
规章制度齐全
电梯机房安全管理规定；
电梯管理人员岗位责任制；
电梯驾驶员安全操作规程；
电梯保养维修人员安全操作规程；
电梯困人解救规程；
定期巡查制度等
各种证件齐全、有效
电梯安全使用证；
年检合格证；
电梯驾驶员操作证；
维修保养人员操作证等，且应持证上岗操作
定期维修保养工作
企业自己保养的电梯，维修保养人员应有安全操作证；
外包保养的保养单位，应有维修保养许可证和有效期内的保养合同。
应制定定期（年、月）检修计划，并能及时解决电梯设备日常维修保养范围内的所有问题
定期巡查记录；
检修保养记录；
安全附件定期检查记录；
故障处理记录；
电梯机房外来货人员登记记录；
管理人员检查记录，并能认真填写，字迹清楚，保存完好
电梯运行正常无重大事故
保证电梯运行稳定，不发生超载、超速、冲顶、沉底等现象和温升过高或控制失灵现象
制动器动作灵敏可靠
应做到电梯运行时制动器无异常响声，不允许发生线圈过热现象
载重部件和钢缆及补偿链完好无损
电梯载重部件不应有危害安全的严重缺陷，年度检验报告中所提出危及安全的严重缺陷，应及时整改
电梯内外门开闭灵活
应保持电梯内外门开闭灵活，安全触板或光电监控灵敏可靠
限速器、安全钳灵敏可靠
应做到电梯限带器铅封完好，安全钳符合要求，灵敏可靠，有定期校验记录
极限行程开关灵敏可靠
应做到极限开关灵敏可靠，有定期样验记录
超载保护装置正常
超载装置灵敏可靠、有效，有定期校验记录
断错保护装置灵敏可靠
应做到断错相保护装置灵敏可靠，要定期检查
平层要求
应做到电梯运动无异常响声，电梯平层符合规程要求
电梯润滑系统
应对润滑系统定期和加换润滑剂，无缺油、漏油、润滑系统失效现象，有定期加换油记录
17
电梯控制柜良好
电梯各控制柜接线符合规程且整齐，定期保养，清除灰尘，保持整洁
18
电梯机房要求
机房应有通排风、防潮、防尘、防小动物等措施；
地面、门窗、设备完好整洁；
通道畅通；
维修工具、备件固定存放，定人定时清扫，保持清洁整齐；
机房不准堆放杂物和易燃易爆物品；
要有消防措施；
机房照明和维修电源插座及电源开关应符合《低规》要求；
机房顶应装置金属吊钩，注明最大允许负荷量标志
19
井道要求
应按规定安装固定照明灯作为检修使用，定期检查，保证有效
20
电梯地坑要求
地坑要保持清洁，设照明装置，无积水、渗水现象，定期检查安全开关是否有效
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