房地产项目调研报告.docx
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房地产项目调研报告
房地产工程调研报告
海南工程调研报告
第一部分：
海南省各市县综合简况及发展规划
一、海南省综合简况
1、海南省区位简况
海南省，简称琼，位于中国的最南端，包括海南岛和中沙、西沙、南沙群岛及其周围广阔的海域，全省陆地总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里，海域面积约200万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第二大岛，是中国最小的陆地省，最大的海洋省，省会为椰城海口市。
）
海南是中国唯一的热带岛屿省份，是中国最受欢迎的热带滨海度假胜地。
这里四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，堪称人间天堂、南海明珠。
海南建省办经济特区20余年来，旅游业取得了长足的发展，现已经成为国民经济的支柱产业和龙头产业，是最具特色与潜力的外向型产业。
海南旅游基础设施良好，旅游配套接待业已形成体系，旅游区位优势明显。
依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变，旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。
尤其是高尔夫、温泉康体、中医理疗等旅游新业态发展迅速。
个性化度假旅游产品在国内外独树一帜。
2、海南省交通简况
公路：
海口经定安、琼海、万宁、陵水至三亚的东线高速公路和由海口经澄迈、临高、儋州、昌江，东方、乐东至三亚的西线高速公路，全长600余千M已全线贯通。
全岛己形成三纵四横、环岛闭合的公路运输网络。
铁路：
总投资达46亿元连接琼州海峡的粤海铁路已于2003年建成通车，全长214千M：
连接内地铁路运输网的火车集装箱业务及客运业务已由湛江延伸至海口。
作为粤海铁路的重要组成部分的海南西环铁路，经改造后成为国家l级干线并己全线运营，全长3638千M．与全国铁路网连为连一体。
2007年已开通北京至三亚的铁路营运线。
航空：
海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场已开通国际国内航线近300条。
每周有1000多个航班往返国内外各大中城市，美兰机场平均日起降航班150次，进入全国十大航空港行列。
海运：
现己开辟大小港口24个，其中一级口岸5个，三级口岸l4个。
建省后，先后建成万吨级港口深水泊位12个，总吞吐能力达12412万吨。
设计吞吐能力为l50万吨/年。
总投资7．8亿元人民币的洋浦港二期工程，包括3个3575吨级的深水泊位正在建设中，届时，洋浦港将形成250万吨/年的吞吐能力。
3、海南省自然资源简况
海南省水力资源丰富，境内河流众多。
海南岛大小河流水能理论蕴藏量约100万千瓦，可开发量约65万千瓦，年发电量约26亿度。
地下水资源储量约75亿立方M，占总水资源的20%左右，其中理论可开发利用253亿立方M。
海南省是全国最大的“热带宝地”，土地总面积353.24公顷，占全国热带土地面积的42.5%，人均土地约0.47公顷。
由于光、热、水等条件优越，农田终年可以种植，不少作物年收获2至3次。
已开发利用的土地约328.04公顷，未被开发利用的土地约25.5万公顷，其中可用于农业开发利用的约占90%。
待利用开发的荒地大都集中连片，宜于开垦和机耕。
海南土地后备资源较丰富，开发潜力较大。
4、海南省经济简况
经国家统计局初步核算确定，2015年全省地区生产总值3702.8亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。
其中，第一产业增加值855.82亿元，增长5.3%；第二产业增加值875.13亿元，增长6.5%；第三产业增加值1971.81亿元，增长9.6%。
按年平均常住人口计算，全省人均地区生产总值40818元，按现行年平均汇率计算为6554美元，比上年增长6.9%。
2015年，全省固定资产投资完成3355.4亿元，比上年增长10.4%。
其中，房地产开发投资1704.00亿元，增长19.0%。
按产业分，第一产业投资51.72亿元，增长21.2%；第二产业投资322.84亿元，下降28.1%；第三产业投资2980.84亿元，增长17.0%。
东部地区投资2401.38亿元，增长17.3%；中部地区投资191.18亿元，下降2.1%；西部地区投资762.84亿元，下降4.2%。
全年施工工程2979个，增长4.6%；其中本年新开工工程1163个，增长18.1%。
5、海南省产业简况
✓工业和建筑业经济发展
2015年，全部工业增加值485.85亿元，按可比价格计算，比上年增长5.2%。
其中，规模以上工业增加值448.95亿元，增长5.1%。
分轻重工业看，轻工业增加值129.98亿元，增长9.6%；重工业增加值318.97亿元，增长3.6%。
分经济类型看，国有企业增长12.8%，集体企业下降60.1%，股份制企业增长5.7%，外商及港澳台投资企业增长2.2%，其他经济类型工业增长5.7%。
全省建筑业增加值390.41亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。
✓农林牧渔业经济发展
2015年，农林牧渔业完成增加值881.69亿元，按可比价格计算，比上年增长5.5%。
在主要农产品中，粮食总产量183.99万吨，下降1.4%；蔬菜总产量572.19万吨，增长3.8%；水果产量407.26万吨，下降1.4%；干胶产量35.81万吨，下降8.5%；肉类总产量77.83万吨，下降2.1%；水产品产量207.29万吨，增长4.8%。
✓旅游业发展
2015年，全省接待国内外游客总人数5335.66万人次，比上年增长11.4%；其中接待旅游过夜人数4492.09万人次，增长10.6%。
旅游总收入572.49亿元，增长13.0%。
✓居民生活
全年全省常住居民人均可支配收入18979元，比上年增长8.6%，扣除价格因素，实际增长7.5%。
其中，城镇常住居民人均可支配收入26356元，比上年增长7.6%，扣除价格因素，实际增长6.4%；农村常住居民人均可支配收入10858元，比上年增长9.5%，扣除价格因素，实际增长9.0%。
城镇非私营单位在岗职工平均工资55213元，比上年增长9.1%。
住户存款2995.32亿元，增长8.8%。
城镇居民人均住房建筑总面积31.24平方M，增长0.5%；农村居民人均住房建筑总面积28.09平方M，增长3.1%。
6、海南省人口结构及消费特征
人口总量低速增长，自然增长率保持平稳，城市化进程加快
2015年，海南省常住人口总量达到903.48万人，比2014年增长8.2万人，与第六次人口普查相比四年间增加34.93万人，年均增长0.99%，而我省上一个十年即2000—2010年人口总量年均增长0.98%。
人口总量的增长总体上升呈现低速增长趋势。
人口总量预测。
按照国家有关规范，预测2020年海南省常住人口为1084万人，2030年为1268万人。
城镇化水平及规模。
2020年常住人口城镇化率达到60%左右,城镇人口约650万。
2030年城镇化率达到70%左右,城镇人口约887万。
到2020年全省建成100个特色产业小镇,2030年将所有建制镇建成特色产业小镇。
全省常住人口及“三率”变化情况
单位：
万人、‰
年份
常住人口
出生率
出生人口
死亡率
死亡人口
自然增长率
2011
868.55
14.09
12.24
5.73
4.98
8.36
2012
877.38
14.72
12.92
5.75
5.04
8.97
2013
886.55
14.66
13.00
5.81
5.15
8.85
2014
895.28
14.59
13.06
5.9
5.28
8.69
2015
903.48
14.56
13.15
5.95
5.38
8.61
城镇人口不断增加，城镇化进程加快
随着全省城镇建设规模的不断扩大和城镇经济快速增长，推动了农村剩余劳动力向城镇非农产业的转移，推进了全省城镇化进程。
2015年末，全省常住人口中居住在城镇地区的人口达485.71万人，城镇化率为53.76%，比2013年城镇人口增加13.54万人。
与“六普”时期的2010年末相比，城镇人口增加54.13万人，城镇化率上升4.07个百分点。
省内人口分布地区间差异较大，人口向经济发达地区聚集效应明显
2015年海南省常住人口903.48万人，其中东部人口487.86万人，占总人口的54.0%，超过半数；东部地区的海口三亚两市的常住人口总量占全省比重达32.57%，比2013年提高了0.14个百分点。
中部人口115.30万人，仅占12.76%，西部人口300.32万人，占33.24%。
房地产业和旅游业稳中有升
全年全省城镇保障性安居工程新开工4.02万套，占年度计划的110.7%。
其中，基本建成3.43万套，占年度计划的208.7%。
新开工建设面积352.65万平方M，建成面积53.21万平方M。
农村危房改造开工4.4万户、改造面积310.16万平方M，其中，竣工4.43万户、竣工面积310.16万平方M。
全年全省建筑业完成增加值390.41亿元，比上年增长8.5%。
本省具有资质等级的建筑企业单位168个，从业人员7.44万人，增长1.4%。
本省资质内建筑企业全年房屋建筑施工面积2132.02万平方M，增长5.8%；房屋建筑竣工面积744.56万平方M，下降4.4%。
本省资质内建筑企业实现利润总额11.65亿元，增长0.7%；上缴税金9.78亿元，增长3.3%。
全年全省房地产业完成增加值306.75亿元，比上年增长5.4%。
全年房地产工程房屋施工面积8316.98万平方M，增长10.1%；销售面积1052.28万平方M，增长4.8%；销售额982.75亿元，增长5.1%。
其中，纯商品房销售面积991.32万平方M，增长8.9%；销售额958.42亿元，增长6.8%。
全年全省接待国内外游客总人数5335.66万人次，比上年增长11.4%；其中接待旅游过夜人数4492.09万人次，增长10.6%。
旅游总收入572.49亿元，增长13.0%。
年末全省共有挂牌星级宾馆144家，其中五星级宾馆26家，四星级宾馆42家，三星级宾馆64家。
二、海南省商业简况
1、海南省商业简况
海南省商业现状相对落后，并具有以下矛盾和问题：
社会有效需求不足，居民消费预期不强，出口增长乏力；经济结构仍不合理，第三产业比重明显偏低，缺少稳定的骨干财源，中部地区特别是少数民族地区经济发展滞后；经济体制特色不明显，非公有制经济发展不快；社会保障和社会共济能力不强，就业压力大，城乡部分居民生活仍比较困难；政府职能转变与改革和发展的需求仍有差距，发展软环境有待进一步改善。
房地产方面：
东线集中，儋州悄然崛起
海口：
是海南最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的成熟。
多数以长期居住或与海口有工作、亲戚，生意缘的客户群体，产品多数中高端为主。
东线湾区：
大规模开发，旅游房地产市场迅速发展。
作为东线沿海城市，陵水、万宁、琼海具有较强的发展潜力。
三亚：
是海南最为高端的旅游地产市场，主要客户大多来自于岛外。
其房地产价格是海南省最高的城市。
儋州：
是海南最新兴起的旅游地产市场，主要客户大多来自于岛外。
其目前仍属于海南房地产市场的价格洼地，具有较大的升值潜力。
2、海南主要商圈分布及特征
未来在200多万常住人口的海南省会，30多个巨无霸综合体带来超过1千万㎡的现代商业地产，竞争更加激烈。
相关数据统计，截止今年5月上旬，海口市区域范围内成规模的现有商业（城市）综合体已超过30个，其中商业地产部分面积约443.625万㎡。
按照最新人口数据，海口常住人口217万计算，人均商业面积已经超过2㎡。
而在建、待建的综合体工程多达37个，未来几年将新增1263.83万㎡商业面积，使海口市整体商业地产面积高达1707.455万㎡，人均面积达到7.868㎡。
而三亚则以构建经营性旅游地产为主导，居住地产、商业地产、养老地产和办公地产协调发展的多元化、多层次的房地产产品体系。
海南两城重点商圈及代表工程
城市
主要商圈
代表工程
海口
海秀商圈
望海国际广场、万国大都会、明珠广场、南亚广场等
国贸商圈
上邦百汇城、宜欣购物公园、友谊国际广场、金龙城市广场等
解放路商圈
东方广场等
西海岸商圈
滨海新天地、绿地海长流缤纷广场、远大购物广场等
秀英商圈
香樟林风情街、欢乐颂-海南农垦商业中心、海口秀英万达广场、秀英港旅游综合体等
海甸岛商圈
鹏晖新天地等
南沙商圈
南沙金茂湾等
大英山商圈（新晋商圈）
海航日月广场等
三亚
解放路商圈
三亚中央大道、一方百货广场、三亚国际购物中心等
大东海商圈（新晋商圈）
沃天堂商业中心、夏日百货购物中心、北京街区商业中心、海棠湾国际购物中心等
新城商圈（新晋商圈）
三亚湾红树林度假世界（中国最大的度假酒店）等
✓海口市城市商业中心
随着城市商业的不断发展演化，目前海口已经形成8个主要零售商圈，发展较为成熟的商圈有3个，分别是海秀商圈、解放西商圈、国贸商圈；处于成长阶段的新兴商圈有5个，分别是西海岸商圈、秀英商圈、海甸岛商圈、南沙商圈、大英山商圈。
✓三亚市城市商业中心
随着城市商业的不断发展演化，目前海口已经形成3个主要零售商圈，发展较为成熟的商圈有1个，是解放路商圈；处于成长阶段的新兴商圈有2个，分别是大东海商圈和新城商圈。
三、海南省发展规划
战略目标：
将生态与发展作为“出发点”和“归属点”，突出海南“生态、经济特区、国际旅游岛”三大优势，把握“一带一路、消费时代、创新发展”三大机遇，确定战略总目标为：
2020年，全面建成小康社会，基本建成国际旅游岛。
2030年，国际旅游岛发展成为中国特色社会主义的实践范例。
战略定位：
本次规划战略定位可概括为：
“一点、两区、三地”。
“一点”即21世纪海上丝绸之路的战略支点。
“两区”即全国生态文明建设示范区、全国改革创新实验区。
“三地”即世界一流的海岛海洋休闲度假旅游目的地、国家热带特色产业基地、南海资源开发服务及海上救援基地。
1、海南省开发建设结构
开发建设结构：
建设海口、澄迈、文昌一体化的琼北综合经济圈和三亚、陵水、乐东、保亭一体化的琼南旅游经济圈，辐射带动全省。
以高速公路、高速铁路、滨海旅游公路、机场港口为依托，优化全省城镇、旅游度假区和产业园区布局。
加快特色产业小镇和美丽乡村建设，形成“日月同辉满天星”的开发建设结构。
以海南岛及三沙市主要岛礁为依托，加强海上基地、机场航空、港口码头等基础设施建设，建立“布局合理、配套完善、保障有力”的海洋资源开发格局。
2、海南省综合交通规划
1）对外交通规划
铁路规划：
改造升级现有粤海轮渡设施。
力争开通动车轮渡，实现海南高铁与全国高铁联网。
港口：
推进“四方五港”建设，整合全省港口资源。
航空：
形成“南北东西、两干两支”的机场布局。
博鳌机场已实现通航，主要服务范围为海南东部地区，重点服务博鳌亚洲论坛。
同时，博鳌机场的建设也是海南打造互联互通立体交通体系的重要落子。
对于完善海南空中运输航线，构建南海综合交通运输网络体系，提升对内对外开放水平，为海南打造面向东南亚的21世纪“海上丝绸之路”区域开放合作平台和前沿基地具有十分重要的意义。
2）岛内交通规划
铁路及城市轨道：
形成以环岛高铁为主骨架，既有西环铁路为辅助，地方专支及特色铁路为补充的铁路网格局。
西环铁路正式开通，与东环高铁连成一体、环绕全岛，打造海岛“三小时经济圈”，高铁全线闭环更是创下世界纪录。
西部地区将迎来新的发展机遇，西部滨海土地、旅游资源变成经济优势，促进区域一体化发展。
从此改变海南东西发展的不均衡格局，成为海南旅游的推进器和新亮点。
干线公路：
形成以“田字型”高速公路为主骨架、“三纵四横”国省道为主干线、环岛滨海旅游公路及其它国省道为补充的干线公路网络。
四、海南省房产数据
2016年1月-3月，全省房地开发投资保持稳步增长，房屋销售快速增长，房屋销售去库存有成效，全省房地产市场运行进入健康发展。
2016年1-3月，全省房地产开发投资313.37亿元，增长15.7%，占全省固定资产投资的比重为50.5%。
从工程用途看，2016年1-3月，全省住宅投资228.78亿元，增长6.0%，占全省房地产开发投资的73.0%，拉动全市房地产开发投资增长4.7个百分点；非住宅类投资84.59亿元，增长54.2%。
从投资构成看，2016年1-3月全省建安工程投资238.75亿元，增长11.3%，占全省房地产开发投资的76.2%，拉动全省房地产开发投资增长8.9个百分点；设备工器具购置4.37亿元，下降2.0%；其他费用70.25亿元，增长35.6%。
其中土地购置费39.81亿元，同比增长26.3%。
人工岛的兴起是海南旅游地产市场一大特征
海南人工岛工程大规模动工，恒大、融创、中弘、中交等大型房企介入人工岛填海工程。
城市
工程
规模（公顷）
规划
企业
进度
海口
中弘如意岛
736
建成国际时尚的城市综合体及标志性海湾景观区域，由时尚创意、时尚交流、时尚会展、时尚消费、健康颐养、休闲娱乐和旅游度假组成。
中弘股份
桥梁施工
葫芦岛
38.99
功能布局划分为八个，含超星级酒店及办公区、商业服务区、文娱剧院区、游艇俱乐部休闲区、公共休闲景观区、旅游别墅区、公共服务配套区和产权式酒店区。
海南中汇宏基
填岛完成
千禧酒店人工岛
8.37
人工岛将投资28亿修建108层、高300多M的七星级海口千禧酒店。
海南国际会展中心
填岛完成
南海明珠人工岛
260
25万吨级邮轮母港及配套设施、国际游艇会及配套设施、免税商业区、水上运动基地、涉外娱乐服务区等，将逐步建设成为大西南区域国际邮轮母港及世界级的旅游度假胜地。
海航地产
填岛完成
三亚
凤凰岛二期
47.4
计划新建四个邮轮码头，其中10万吨泊位两个和22.5万吨泊位一个。
中交
建设中
崖州中心渔港人工岛
49.59
规划有崖州中心渔港及配套经营性用地工程。
亚泰集团
建设中
文昌
椰林湾海上休闲度假中心
25.59
规划建设超星级度假酒店、主题公园、娱乐中心深海港口、游艇码头等旅游度假胜地。
城投、中慧控股
填岛完成
南海度假村人工岛
26.44
规划建设旅游及滨海休闲等设施，打造综合型旅游度假工程。
/
填岛完成
琼海
潭门渔港填海造地
48.94
建设完成后将主要用于旅游工程开发建设，包括五星级度假酒店、度假公寓、海景别墅、主题公园、海上旅游码头等。
/
建设中
万宁
融创日月岛
99.51
规划有高星级酒店、水上乐园、商业风情街、沙滩俱乐部、冲浪及海钓俱乐部等度假设施及旅游居住型住宅产品。
融创、南山集团
填岛完成做地面部分
儋州
恒大海花岛
783
规划有风情酒店区、文化街、七星级酒店、影视基地、康乐园、温泉城、海上乐园、沙滩泳场、游艇会等。
恒大集团
填岛完成做地面工程
产业地产悄然而至是海南旅游地产市场的另一大特征
据海南省统计局数据，2016年1-3月，全省房屋施工面积7285.05万平方M，同比增长12.5%；新开工面积209.33万平方M，比上年同期减少0.1万平方M；竣工面积280.01万平方M，同比增长18.8%。
其中，住宅施工面积5609.99万平方M，同比增长11.7%；住宅新开工面积178.86万平方M，增长2.9%；住宅竣工面积244.27万平方M，增长21.0%。
与上年相比，新开工面积略有缩小，但施工面积及竣工面积保持增长，房地产开发工程总体加快建设速度。
从区域上看，三大地区同步保持高速增长态势。
东部地区销售面积219.99万平方M，同比增长65.7%；中部地区销售面积23.96万平方M，同比增长135.3%；西部地区销售面积96.02万平方M，同比增长100.6%。
各地区利用省政府出台的“两个暂停“等去库存好政策，充分发挥自身优势条件，调节供需关系，落实棚安置，组织灵活多样购房营销活动，较好地促进了海南房地产健康发展。
养老养生产业悄然兴起是海南旅游地产市场第三大特征
恒大健康、永泰红勘、颐仁、泰康等一系列具有相关经验的企业进入海南养老养生产业，海南“有地产，无养老”的养老地产发展现状将得到改善。
区域
工程
规模
规划
进度
企业及机构
海口
肿瘤医院配套
/
规划具有养老养生功能的综合性疗养社区
已取得土地
第一投资/永泰红勘
美安新药谷
4200亩
这是继十年前建设海口“药谷”以来又一推动医疗健康产业发展举措
招商规划阶段
海口国家高新区管委会
博鳌
博鳌乐城
30000亩
我国唯一批准设立的医疗旅游特区，集康复养生、节能环保、休闲度假和绿色国际组织基地为一体的综合性低碳生态工程
目前已招商并开工
先行区管委会
恒大博鳌乐城
120亩
建设临床、教案和科研三位一体的新型高端国际医院和研发平台
已开工
恒大健康
澄迈
颐康云舍颐仁三甲医院
500亩
以健康经管（康复、预防经管等）为主题，集精品度假酒店、养生度假、健康体检、康复疗养、健康饮食、会议服务、远程医疗、绿色就医为一体。
已建成运营
东软颐康
颐仁三甲医院
约500亩
规划包含三甲医院及健康疗养机构在内的养生养老度假社区
已取得土地，规划中
河南颐仁投资
三亚
海棠湾国际养生社区
1232亩
以CCRC为社区龙头，建设集休闲养生（养老）、健康体检为一体的、可持续发展的、绿色的国际养生社区。
规划中
泰康人寿
齐瓦颂海棠
184亩
通过引进医疗技术和文化主题，打造集健康经管、文化体验、度假休闲、低碳居住等功能为一体的滨海综合社区。
建设中
中国外建
市场格局
海南房地产市场较为成熟的集中在海口、三亚，热点开发的在东线及兴起的西部。
大鳄进驻，东线继续火热，西线已经崛起
房屋待售面积增速回落
全省房屋待售面积增速回落。
2016年1-3月，房屋待售面积1493.66万平方M，增长29.8%，比上年底增速回落7.9个百分点。
其中，住宅待售面积1242.39万平方M，增长26.1%，比上年底增速回落9.3个百分点，占全部待售面积的83.2%。
统计数据显示，1年内、1-3年及3年以上待售面积增速全部回落。
2016年1-3月房屋待售面积情况
类 型
1-3月累计（万平方M）
增速（%）
比上底增速回升百分点
房屋待售面积
1493.66
29.8
-7.9
其中：
住宅
1242.39
26.1
-9.4
1年内房屋待售面积
1007.44
23.3
-18.7
其中：
1年内住宅待售面积
389.50
42.2
-3.8
1-3年（含1年）房屋待售面积
931.26
22.1
-10.1
其中：
1-3年（含）住宅待售面积
791.45
18.2
-12.0
3年以上（含3年）房屋待售面积
96.72
62.1
-31.4
其中：
3年以上（含3年）住宅待售面积
61.44
47.2
-5.3
第二部分：
海南各地区楼盘简况
海口地区楼盘简况
地区
开发商
工程名称
工程性质
占地面积
地址
备注
海口
待定
正茂豪庭
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