海南某科学养生楼示范基地项目可行性研究报告.docx
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海南某科学养生楼示范基地项目可行性研究报告
科学养生楼示范基地
项目可行性研究报告
海南XX置业有限公司
2011/7/10
第一章项目宏观分析
海南国际旅游岛批准后，海南岛上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。
XX市继续实施“二大4v一高”战略，在大企业、大项目、高科技的带动下，各项目建设取得历史性突破。
2010年，是XX市平稳发展最好一年。
在中共海南省委、省政府和市委的正确领导下，XX市认真贯彻落实科学发展观，抢抓海南国际旅游岛建设的发展机遇，凝心聚力搞建设，一心一意谋发展，尽心竭力惠民生，努力转变经济发展方式，圆满地完成了经济社会发展的各项目标任务，保持了经济健康快速发展，促进了社会和谐稳定。
XX市全年完成生产总值114.5亿元，比上年增长15.8%，历史上首次突破百亿元。
全口径财政一般预算收入完成10.54亿元，同比增长57.8%，其中地方一般预算收入6.81亿元，同比增长65.3%。
地方财政一般预算支出22.6亿元，同比增长21.1%。
城镇居民人均可支配收入15306元，同比增长18.9%，农民人均纯收入6124元，同比增长8.5%。
全社会固定资产投资95.02亿元，同比增长69.4%。
当前，海南总体上仍属于欠发达地区，经济实力不强，城镇一体化发展力不足，经济结构层次偏低，产业整体素质不高，企业市场竞争力不强，对外开放水平有待进一步提高，国际贸易、利用外资和入境游客规模偏小，重大交通设施发展滞后，快速通达周边地区的出岛通道亟待完善。
观光旅游与旅游产品仍处于封闭阶段，发展与创新不足，特别是旅游配套服务不够完善，国际知名度不高。
城乡管理水平较低，社会综合素质需要进一步提升。
生态环境相对脆弱，风暴潮等灾害时有发生，可持续发展的任务比较艰巨。
旅游服务质量有待提高，人才培养、引进和储备不足，人文社会环境有待改善。
因此，海南必须着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色，达到国际先进水平的旅游产业体系，注重旅游业的发展和改善旅游的质量，逐步将海南建设成为海南特色，经济繁荣、旅游发达，生态环境优美、文化魅力独特的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。
所以，海南发展空间大，有深化的发展方向，建设XX龙楼“科学养生示范基地”正是发展机会，可以与建设国际旅游岛目标相配合，可以借助XX“航天城主题公园”和龙楼“科学养生示范基地”来带动XX旅游及其他产业渠道的拓展，相信龙楼“科学养生示范基地”建设成为海南绿色休闲养生观光旅游目的地上选，而且还可以带领该类型产品的发展壮大。
第二章项目背景
项目位于海南XX市龙楼镇老城区以北、规划笔架岭公园区的东侧和南侧，即海南岛东部（即东海岸），东濒太平洋，离海口103公里，距离XX市中心20公里。
属于海南XX航天发射基地“航天城主题公园”经济圈内。
东面与航天城相邻，离海南著名旅游胜地“铜鼓岭”生态旅游区2公里，XX市地处热带滨海区，旅游资源相当丰富，XX历史文化悠久，是著名的“侨乡”，著名将领张云逸将军的故乡，又是近代国母之乡（宋庆龄宋氏三姐妹）。
XX现有“铜鼓岭”、“月亮湾”、“清澜港”和“高隆湾”等著名旅游地。
未来的XX航天主题公园将成为海南旅游主要景区，在这里不仅可以全面了解航天的相关科普知识，是我国迄今为止最全面最权威的航天展示中心；而且还是欣赏日出的最佳地点，同时还可领略到海南海岸风情小镇风光。
在卫星发射期间，更难能可贵的是可以欣赏到我国航天“卫星”发射的全过程，“嫦娥四号”已经确定在2014年前后发射，届时，龙楼将是世界的聚焦点。
第三章项目依据
根据《关于协作建设老年基金会科学养生基地的函》（龙府[2010]21号）文件精神，国储能源化工集团股份公司下属之国能置业有限公司和老龄事业发展基金会老年健康基金管理委员会（以下简称老基会）达成战略合作协议：
从事包括但不限于
（1）老年服务设施的创办和管理（如老年养老公寓、老年健康养生基地、老年病医院、老年健康护理学校、老年病研究所、老年旅游、养老院及老年健康服务设施），
（2）老年精神文化服务（如出版、网站建设等），（3）老年食品开发等。
2010年7月16日，龙楼镇人民政府向海南国能科学养生投资有限公司正式出具《关于科学养生龙楼示范基地项目的函》，表示“将为项目投资建设做好各方面的服务工作”。
2011年4月，经老基会组织指导，国能置业有限公司、海南好地置业有限公司等，集中各方面资源、优势力量，专门成立项目公司：
海南XX置业有限公司，并进一步加快组织申报、建设准备，其相关准备工作业已就绪。
第四章项目概况
1.项目名称
科学养生龙楼示范基地。
2.投资规模
项目总投资规模，约为人民币85亿元。
3.项目选址
项目位于龙楼镇老城区以北、规划笔架岭公园区的东侧和南侧。
4.项目功能
高端科学养生、居住、医疗保健、看护养老、旅游休闲、信息交流。
5.用地规模
规划总用地面积为229.30公顷，其中，笔架岭公园区公共绿化用地66.7公顷、住宅及综合用途建设用地面积162.6公顷。
6.建设规模
规划地上总建筑面积147万㎡。
其中，综合用途建筑20万㎡、住宅127万㎡。
详见本章附表。
附表：
科学养生龙楼示范基地项目规划技术经济指标
名称
数值
规划总用地面积
229.3公顷
其中
笔架岭公园区
66.7公顷
住宅及综合用途建设用地
162.6公顷
地上总建筑面积
147万㎡
其中
综合用途建筑
20万㎡
其中
老年活动中心（老年大学）
2.8万㎡
老年医院
2.0万㎡
度假会所
4.5万㎡
产权式酒店
5.8万㎡
商业
4.5万㎡
幼儿园
0.4万㎡
住宅
127万㎡
其中
看护式老年公寓
11.3万㎡
陪伴式老年公寓
26.3万㎡
独立别墅
12.0万㎡
联排别墅
9.0万㎡
花园洋房
12.0万㎡
老年住宅
56.4万㎡
绿地率（不含笔架岭公园）
40%
容积率
0.9
第五章项目优势
1.区位优势
龙楼镇位于XX东部沿海地区，XX市中心至铜鼓岭的公路从镇区通过，镇区距XX市中心20km，距海口市103km，距美兰国际机场80km，连接海口和XX的东线滨海旅游快速干道南北向贯穿镇域，东环铁路、博鳌国际机场等大型基础设施网络正在逐步建设。
便利的交通条件为龙楼镇的发展打下了坚实的基础。
2.旅游资源优势
龙楼镇三面环海，地貌奇特，植被繁茂。
有22km长的海岸线，海滨沙滩宽阔，松软细白，海浪重叠千层，波峰泛银。
有铜鼓岭国家级自然保护区，内有神庙、和尚屋、尼姑庵等古迹和仙殿、仙洞、风动石、银蛇石、海龟石等奇岩异石。
有内河——宝陵河，像一条飘带柔曼地飘然入海。
有青浪如海的椰林、本地特色浓郁的村庄和一道道狭长的水田。
在海南省建设国际旅游岛的大背景下，龙楼镇的旅游产业必将成为本镇跨越式发展的龙头产业。
3.卫星发射基地带动作用
2007年9月21日国务院、中央军委批准在海南省XX市建设新航天发射场，总用地面积为10.9km2，占全镇用地面积9.2%，对龙楼镇的社会经济发展起到巨大的带动作用。
4.海洋资源和矿产资源的优势
龙楼镇东面濒临大海，渔业资源较发达，盛产龙虾、鲍鱼、海胆等，为海洋捕捞提供较好的海洋资源条件。
另外，龙楼镇地处沿海平原地带，拥有钛矿、石英砂等矿产资源。
5.政策优势
2008年3月25日，国家发展和改革委员会办公厅确定龙楼镇为第二批全国发展改革试点小城镇之一，为龙楼镇的快速发展提供了国家政策和资金支持。
国家正在实施统筹城乡协调发展战略，XX市市委、市政府明确指出“以科学发展观统领全局，以省会城市为依托，以航天城项目为龙头，以环东海岸‘两桥一路’为轴线，以铜鼓岭旅游区……为支撑，形成‘城乡互动、和谐发展’的新格局”是未来发展战略，为龙楼镇经济、社会快速发展提供了强大动力和发展机遇。
《XX市第十一个五年规划纲要》指出，要把城乡化作为拉动经济增长和调整经济结构的战略支点，努力加快城镇建设的步伐，初步形成功能明确、布局合理、发展协调的城镇体系，更好地发挥中心城市在提升全市城镇化水平中的作用。
强化沿海一线土地与腹地系统规划，实现资源可持续发展和资源整体提升，为龙楼镇创造了优越的发展环境。
第六章项目整体规划
1.规划总则
1）规划指导思想
坚持以政府为主导，以产业为支撑的城镇发展战略，以保护生态环境为宗旨，以融入区域发展为前提，以整合资源为基础，以城镇建设为核心，以中心村建设为重点，以基础设施建设为保障，形成功能布局合理，基础设施配套齐全、特色鲜明、具有较强吸引力和辐射力的旅游风情镇，从而保证龙楼镇社会、经济、环境的可持续发展。
2）规划原则
区域协调发展原则：
从龙楼镇自然资源、区位条件、产业优势出发，综合分析龙楼镇在XX市城镇体系中的地位和作用；准确把握未来龙楼镇的社会经济发展目标与区域定位；坚持城镇建设与区域的社会经济发展相协调，与镇域村镇体系布局相协调，合理确定城镇的发展战略和目标。
生态环境优先原则：
龙楼镇自然生态和人文生态环境优美，但也很脆弱和敏感，可持续发展面临挑战。
因此，以保护生态环境为目标，在旅游资源的开发过程中，坚持在保护中开发，在开发中保护，开发与保护并重，实行生态环境优先和可持续发展的原则。
突出城镇特色原则：
充分利用龙楼镇的自然环境特色，发挥其人文优势，突出文化的差异性，自然的独特性，塑造城镇特色。
3）规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规、法律；
（2）《村镇规划编制办法（试行）》；
（3）《镇规划标准》（GB50188－2007）；
（4）《建制镇规划建设管理办法》；
（5）《村庄和集镇规划建设管理条例》；
（6）《海南省城乡总体规划（2005－2020年）》；
（7）《海南省城镇体系规划（2005－2020年）》；
（8）《海南省社会主义新农村建设总体规划》；
（9）《XX市旅游经济产业规划》；
（10）《XX市城市总体规划（2004－2020年）》；
（11）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；
（12）《2009年XX市政府工作报告》；
（13）《XX市龙楼镇总体规划（2004－2020年）》；
（14）1：
10000和1：
1000地形图；
（15）国家其它有关规范及标准；
（16）其它海南省、XX市和龙楼镇政府相关部门文件。
2.规划布局
本项目的总体规划，考虑为未来的持续发展提供一个坚实可行的理论基础。
建成后的养生示范区将为旅游、居民、投资者、从业者创造一个高品位、层次感强烈、服务功能齐全和未来发展充满生机的规划空间，从而推动龙楼镇的长足发展。
作为高品位的区域空间，不单纯讲究整齐划一，而是形成多个各具特色的功能区域：
老年住宅、产权式酒店、商业、联排别墅、独立别墅、花园洋房、度假会所、老年公寓、老年活动中心等，并通过以笔架岭为中心向北、向南延伸的绿色走廊成为一个连续的整体。
项目用地的东、南、西、北四个方向各有一个形象出入口。
出入口的设置充分考虑了交通的便捷性和出入口的景观效应，利用用地内现状水域和低洼地形成环状水系与宝陵河连通，使该区域成为水系纵横的滨海水乡。
笔架岭公园位于社区的西北部，将地块包围，做到社区与城市的有效过渡，美化了城市环境。
联排别墅、独立别墅与花园洋房分别设于笔架岭的东侧和南侧，建筑层数少，绿化可延伸至屋顶。
因此，从笔架岭观望，以南是开阔的绿色走廊连通铜鼓岭国际生态旅游区，以北是现代农业示范区。
产权式酒店、度假酒店、商业等综合用途建筑分布在地块的周围，减少了对地块内的各类干扰而又方便为社区使用。
将老年康复中心和老年活动中心共用一个地块，位于看护式、陪护式老年公寓的北侧、笔架岭的西侧。
以上地块均临近龙楼旧城区，位置优越，并做到与城镇功能的互相补充、配套和促进。
老年住宅安排在用地东侧，临近延绵近40平方公里的铜鼓岭国际生态旅游区，自然环境优美，符合老年人的生活习惯。
3.战略规划
1）人口经济资源“二进一出”发展战略
（1）“二进一出”，就是进行项目引进、饮水进入、人口从村庄逐步迁出，迁到镇区、中心村或特色村。
因此，积极实施“二进一出”战略，促进经济、人口与资源、环境相协调发展的关键。
（3）以新型运载卫星发射场项目为龙头，以铜鼓岭国际化生态旅游区为带动，引进对龙楼镇具有战略性、全局性、带动性的建设项目，把产业发展放在重要位置，城乡建设必须以产业经济或商业经济为支撑，根据自身特点，积极发展特色产业，培育独具特色的优势经济，扩大经济活动规模，从而促进全镇城乡经济、社会的跨越式发展。
（4）龙楼镇人口与资源和环境的承载力的矛盾突出，迫切需要通过加快发展中心城镇，接纳农村人口，特别是对新型运载卫星发射场和铜鼓岭国际化生态旅游区建设有影响的村庄和农场。
生产条件差，生活环境恶劣的农民迁入镇区，或者迁入条件较好的中心村和特色村。
同时大力发展非农产业，转移农村剩余劳动力，解决农民就业。
2）优一转二重三发展战略
（1）“优一转二重三”，即为优化第一产业，转移有污染的第二产业至昌洒镇，重点发展第三产业。
（2）按照比较效益最大化和生态平衡的原则,全面调整农业生产结构,推进农业规模化、产业化、社会化生产，健全农业技术推广体系，提高土地产出效益。
扩大无公害食品、绿色食品、有机食品生产，促进农业标准化建设。
结合航天育种基地，重点推广一批优质高产、节本增效的农业技术和优良品种。
面向铜鼓岭国际化旅游区，转化部分农业类型，如花卉、名木、水果等。
从而全面提高主产区的农民收入，增强农业的综合能力和竞争力。
另外，龙楼镇渔业资源较发达，盛产龙虾、鲍鱼等，大力发展渔业产业是提高农民收入的重要途径之一。
（3）充分利用XX航天发射场和铜鼓岭国际化生态旅游区的优势条件，发展为旅游服务的加工业，如椰壳艺术、贝壳艺术与椰丝加工业等，促进龙楼镇特色工业的发展。
规划利用龙楼镇的剩余劳动力，采用家庭作坊的模式，既解决剩余劳动力的就业问题，又能形成龙楼镇的特色工业模式。
（4）以实施优势资源转换战略为重点，在严格保护铜鼓岭国家自然保护区、沿海海域和基本农田的基础上，大力发展旅游产业，开发龙楼镇丰富的旅游资源，同时发展观光农业。
通过旅游业的发展，带动其他产业的发展，促进农村剩余劳动力的转移。
3）城乡发展一体化“二元结构”发展战略
（1）城乡二元化矛盾是经济发展的一对主要矛盾，2008年，龙楼镇城镇化水平为20.3%，城镇化水平低于同期全国的平均水平以及海南省和XX市的城镇化水平，城镇化进程缓慢。
（2）城镇化是工业化和现代化的必然趋势，也是统筹城乡经济协调发展的必然选择，是解决“三农”问题，全面实现小康社会的关键。
龙楼镇农村人口较多，农民生活条件落后，土地和水资源的匮乏，已经成为农村可持续发展的突出问题，加快城镇化进程，是龙楼镇建设和谐社会的迫切需要。
（3）龙楼镇在推进城乡建设中，必须坚持城镇和重点产业区、项目区优先发展，把城镇产业的发展放在重要位置，加快服务业的发展，特别是要加快旅游业的发展。
通过非农产业的发展，来转移农村剩余劳动力。
同时重点完善城镇的服务功能，增强城镇的吸引力和辐射力，提高城镇承载能力，促进农村人口向城镇转移。
促进生产要素向城镇聚集，现代文明向农村延伸，推动社会主义新农村建设，从而建构布局合理、各具特色、优势互补的村镇体系。
（4）龙楼镇在重点建设镇区的过程中，镇域要在遵循非均衡发展规律的同时，突出城乡关系的融合与协调，努力使全镇城乡互补性和协同性在发展中的整体效应最大化，使城乡居民共享现代文明。
第七章项目经济效益
一、经济效益（详见下列分析表格）
本项目总投入为860,737.60万元，销售收入为1,057,750.00万元，经营收入为13,081.90万元/年，销售毛利为177,366.00万元，经营毛利为1,514.15万元/年。
缴纳销售税金为110,884.21万元，其税52,887.50万元、地税57,996.71万元。
缴纳经营税金2105.33万元/年，其税1569.82万元/年、地税535.48万元/年。
二、投入分析
序号
费用或项目名称
投资金额
（万元）
单方造价
（元/㎡）
计算标准
一
土地成本与费用
（一）
土地取得费用
73170.00
497.76
30万元/亩
（二）
土地出让金
/
/
含在
（一）项
（三）
契税
/
/
同上
（四）
地价评估费
/
/
同上
小计
73170.00
497.76
二
开发成本
（一）
前期费用
1、工程勘察费
2063.88
14.04
二.
（二）*0.4%
2、规划设计费
10319.4
70.2
二.
（二）*2%
3、规划审批相关规费
5159.7
35.1
估算
4、工程标底编制费
1031.94
7.02
二.
（二）*0.2%
5、合同预算审查费
515.97
3.51
二.
（二）*0.1%
6、工程招投标费用
1031.94
7.02
二.
（二）*0.2%
7、开工审批相关规费
5159.7
35.1
估算
8、工程建设监理费
3095.82
21.06
二.
（二）*0.6%
（二）
建安工程费
515970
3510
含地下工程造价分摊
（三）
基础设施费
114660
780
含景观工程
小计
659008.4
4483.05
三
开发费用
0
0
（一）
管理费
16033.8
109.083
（一+二）*2%
（二）
销售费用
0
0
1、广告宣传及市场推广费
25798.5
175.5
销售均价取6000元/㎡,下同
2、销售人员佣金
25798.5
175.5
（三）
财务费用
44894.64
305.409
估算
（四）
不可预见费
16033.8
109.0635
（一+二）*2%
小计
128559.2
874.5555
四
项目开发成本及费用汇总
860737.6
6185.366
三、产出分析
序号
销售或经营名称
金额
（万元）
面积
（㎡）
计算标准
一
销售收入
（一）
陪伴式老年公寓
223550.00
26.3万
8500元/㎡
（二）
独立别墅
168000.00
12.0万
14000元/㎡
（三）
联排别墅
99000.00
9.0万
11000元/㎡
（四）
花园洋房
216000.00
12.0万
18000元/㎡
（五）
老年住宅
451200.00
56.4万
8000元/㎡
小计
1057750.00
二
经营收入
万元/年
面积（㎡）
（一）
老年活动中心（老年大学）
2520.00
2.8万
127元/㎡.年
（二）
老年医院
510.00
2.0万
255元/㎡.年
（三）
度假会所
1350.00
4.5万
300元/㎡.年
（四）
产权式酒店
2494.00
5.8万
430元/㎡.年
（五）
商业
2452.50
4.5万
545元/㎡.年
（六）
幼儿园
28.00
0.4万
70元/㎡.年
（七）
看护式老年公寓
4859.00
11.3万
430元/㎡.年
（八）
物业管理
1388.4
115.7万
12元/㎡.年
小计
13081.9
四、盈利分析
序号
销售或经营名称
销售金额
（万元）
毛利金额
（万元）
计算标准
一
销售盈利
（一）
陪伴式老年公寓
223550.00
26826.00
12%
（二）
独立别墅
168000.00
33600.00
20%
（三）
联排别墅
99000.00
17820.00
18%
（四）
花园洋房
216000.00
54000.00
25%
（五）
老年住宅
451200.00
45120.00
10%
小计
1057750.00
177366.00
二
经营盈利
经营金额（万元/年）
毛利金额（万元/年）
（一）
老年活动中心（老年大学）
2520.00
201.60
8%
（二）
老年医院
510.00
51.00
10%
（三）
度假会所
1350.00
162.00
12%
（四）
产权式酒店
2494.00
374.10
15%
（五）
商业
2452.50
294.24
12%
（六）
幼儿园
28.00
0.84
3%
（七）
看护式老年公寓
4859.00
388.72
8%
（八）
物业管理
1388.4
41.65
3%
小计
13081.9
1514.15
五、税收分析
序号
销售或经营名称
计税金额
（万元）
税金
（万元）
计算标准
一
销售税金
（一）
营业税
1057750.00
52887.50
5%
（二）
附加税
52887.50
5288.75
10%
（三）
所得税
177366.00
44341.5
25%
小计
102517.75
二
个调税
41832.30
8366.46
工资及佣金
合计
110884.21
六
经营税金
计税金额（万元/年）
税金
（万元/年）
（一）
营业税
13081.90
1569.82
12%
（二）
附加税
1569.82
156.98
10%
（三）
所得税
1514.15
378.53
25%
小计
2105.33
第八章开发动迁安民措施
本项目用地覆盖6-8个村庄，近800余村民。
随着项目推进和水、电、道路、公厕等基础设施的建设，将极大改善村民居住环境和生产条件；其中，仅笔架岭千亩公园的建成开放，即可大大改善公共活动空间，丰富本地居民文化娱乐活动，养成文明、富足、高尚、健康的精神文明风俗。
项目启动前的整体动迁将采用更为人性化的动迁政策，在给予相对丰厚的动迁补偿的前提上，与当地政府携手建立独立的安置区解决动迁人员的居住问题，同时配套建设商业街、综合市场等服务场所为动迁人员解决就业问题，为60%以上的动迁人群解决养老保险问题等。
项目建成投入使用后，近20万平方米的非住宅建筑，仅客服业务就可吸纳千人以上就业，加上基地其他管理服务岗位和居住性物业的管理维护，可提供就业岗位近二千个。
项目本身将引进北京市协和医院（三级甲等医院）在XX设立分院，解决龙楼医疗问题，将龙楼镇乃至整个XX地区的医疗水平提升一个层次。
项目同时包含幼儿园和小学项目，可为当地居民提供良好的教育环境。
同时，基地投入使用、运营过程中，将长期需要种养植、生鲜、副食、美容美发、干洗、冲印、看护、家政、运输、旅游、餐饮、建筑维护、装饰装修、建材、房屋中介、观光服务、医药、运动休闲器材等几十个行业的相关配套服务，可带动本地村民的自主创业，实现长期繁荣和共同富裕。
也为XX经济繁荣发展创造了一个全新模式。
第九章项目市场定位
2009年末，我国60岁以上老年人口有1.
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