不动产测量报告剖析.docx

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不动产测量报告剖析

编号:

CHJ16070003

不动产测量报告

测绘单位：

兰州昌佳数码测绘有限公司

测绘日期：

二〇一六年七月二十日

不动产测量报告

宗地代码：

******005003GB00206

不动产单元号：

******005003GB00206F00010000

宗地位置:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

项目名称：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

测量员（签字）：

项目负责人（签字）：

技术负责人（签字）：

测量单位（盖章）：

兰州昌佳数码测绘有限公司

测绘日期：

二〇一六年七月二十日

目录

一、概述

二、测量技术依据

三、控制测量

四、界址测量

五、其它要素测量

六、图件的测制

七、房屋面积测算

八、质量评价

九、成果目录

十、成果附件

一、概述

1.任务来源

受XXXXXXXXXX有限责任公司的委托，我单位对XXXXXXXXX进行了不动产测量，并根据相关要求进行了面积分摊计算，测绘成果系按照国家和省市有关技术规范完成。

受托方与委托方没有利害关系或偏见，也与有关当事人没有利害关系或偏见。

委托方对于本项目测绘的资料的准确性和真实性负责，受托方不对委托方提供的资料的准确性与合法性负责。

2.不动产简况

XXXXXXXXX位于XXXXXXXXX，权属性质为国有建设用地使用权，权属类型为国有出让，原土地使用权利人为xxxxxxxxxx有限公司，现因商品房出售，对土地使用权进行分割登记，属初始登记。

3.测量内容

宗地测量、房产测绘、房屋面积测绘、土地面积分摊。

4.测量工具

思拓力S6GPS-RTK、拓普康GTS102N全站仪、莱兹H60L激光测距仪、钢尺。

二、测量技术依据

1.《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）；

2.《全球定位系统GPS》测量规范（GB/T18314-2009）；

3.《国家基本比例尺地图图式第1部分1:

5001:

10001:

2000地形图图式》（GB/T20257.1-2007）；

4.《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）；

5.《卫星定位城市测量技术规范》（CJJT73-2010）；

6.《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T2009-2010）；

7.《房产测量规范第1单元：

房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）；

8.《房产测量规范第2单元：

房产图图式》（GB/T17986.2-2000）；

9.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

10.《数字测绘产品质量要求》（GB/T17941.1-2000）；

11.《数字测绘产品检查验收规定与质量评定》（GB/T18316-2001）；

12.《国家基本比例尺地形图分幅与编号》（GB/T13989-1992）；

三、控制测量

1.控制点坐标来源、坐标系统和高程系统

（1）坐标系统：

1980西安坐标系

（2）高程系统：

1985国家高程基准

（3）控制点来源：

XXX县国土资源局

2.控制检查

本次测绘使用的是XXX县国土资源局提供的城区RTK（GSCORS系统）已校正的七参数，经检测精度满足规程要求，平面坐标较差不大于±5cm、高程较差不大于±7cm，可进行测绘。

3.控制测量

利用GSCORS进行图根控制测量，满足全站仪地籍测绘要求。

四、界址测量

1.界址检查

现场设置界址点,均用红油漆喷涂。

2.界址测量

宗地现场空旷，RTK四周上空无明显遮挡，RTK精度因子（PDOP）小于4.0，利用RTK现场采集明显界址点位置，点位误差小于±3㎝。

对于隐蔽区域的界址点，利用RTK在其附近布设图根点，然后使用全站仪采用极坐标法对此类界址点位置进行采集，界址位置正确。

五、其他要素测量

1.地物测量

对地物的测量，如建筑物主体等，利用全站仪进行坐标采集，本次测量使用拓普康GTS102N全站仪施测，采集建筑物外观拐角点，使用南方Cass9.0软件进行成图。

2.地貌测量

对地貌的测量，利用RTK进行地貌特征点采集，依据《国家基本比例尺地图图式第1部分1:

5001:

10001:

2000地形图图式》（GB/T20257.1-2007），使用南方Cass9.0软件进行成图，地貌及附着物要素的取舍按照1:

1000比例尺的要求，并符合地籍图测绘的要求。

3.其它测量

其他要求的测量依据地籍图要求进行取舍。

六、图件编制

（一）宗地图编制

1）界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例适当，编制宗地图。

2）宗地图的内容

①本宗地的土地权利人名称及相邻宗地的土地权利人名称。

②所在图幅号、地籍区（行政村或自然村）号、宗地号、界址点号、土地利用分类。

③本宗地用地面积和实测界址点边长或反算的界址点边长。

④邻宗地的宗地号。

⑤紧靠宗地的地理名称。

⑥宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物。

⑦本宗地界址点位置、界址线、地形地物的现状、界址点坐标成果表、用地性质、用地面积、测图日期、制图日期。

⑧图名、图廓线、指北针和比例尺

⑨为保证宗地的法律性和严谨性，宗地图要有检查审核，宗地图的制图者、测量员，审核者均在图上签名。

3）宗地图图幅规格根据宗地的大小选取，一般为A4，界址点用1.0mm直径的圆圈表示，界址线粗0.3mm，用红色或黑色表示。

4）比例尺与坐标系统：

单宗地的宗地图（土地证书附图）可采用大比例尺1：

500—1：

200。

坐标系采用1980西安平面坐标。

（二）房产平面图编制

房产平面图即房屋分户图是在分宗图的基础上绘制局部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围内的细部图，以明确异产毗邻房屋的权属界线，供核发房屋产权证的附图使用。

（1）分户图的成图方法

分户图的成图直接利用测绘的分幅图上属于本户地范围的部分，进行实地调查核实修测后，绘制成分户图。

（2）分户图的内容

分户图测绘的内容主要是房屋、土地以及围护物的平面位置与各地物点之间的相对关系。

并着重与房屋的权属界线、四面墙体的归属、楼梯、过道等公用部位，门牌号码、所在层次、室号或户号、房屋建筑面积和房屋边长。

七、面积计算

（一）房屋面积计算

1.本次计算依据外业实地丈量尺寸进行；

2.房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久建筑；

3．套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成；

4．分摊系数=（总建筑面积-套内建筑面积总和）÷套内建筑面积总和；

5．套建筑面积=套内建筑面积+套内建筑面积×分摊系数。

（二）土地分摊面积计算

本次测量对宗地面积的分摊采用的是平面土地使用权平均分摊法分摊,适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定，也可按独自面积在共有使用权面积中的比例确定，可用以下公式计算：

分摊基底面积＝本栋基底面积÷本栋建筑面积×权利人建筑面积；

本次分摊计算不对建筑物地下部分进行土地面积分摊。

八、质量评价

本次测量以XXX县城区控制参数为依据，使用GPS-RTK与全站仪相结合的方法进行界址点和地物点的测量，利用CORS对控制参数进行了校核，平面、高程精度均符合测量要求，测绘方法正确，抽检精度未超限，故本次测绘成果质量合格，可以使用。

九、成果目录

1.界址点成果表

2.面积计算表

3.宗地图、房产平面图等

4.现场照片等影像成果

十、成果附件