HHDCOPSJ01设计管理制度.doc
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设计管理制度
编号：
HHDC-OP-SJ01
版号：
A/0
设计管理制度
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
一、制度目的
强化设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，有效控制项目成本，确保获得最佳的投资效益。
二、适用范围
适用于公司所有项目的设计管理过程。
三、术语/定义
无
四、职责规划
成员公司
4.1工程技术部
1）负责成员公司权限范围内设计单位的选择及跟进所有设计合同的签订；
2）主导区域内项目除概念设计、方案设计阶段外的设计过程管理，保证设计成果满足项目定位、报建要求、项目进度、成本控制、现场施工及销售需求；
3）主导成员公司权限范围内设备选型与材料定板封样管理；
4）主导区域内所有项目设计变更管理；
4.2开发前期部
1）提供项目设计开展所需的基础资料；
2）接收各阶段报建图，反馈政府批复及意见；
4.3工程项目部
1）协助完成项目原始资料收集，负责提供各设计阶段所需的现场资料；
2）参与图纸会审，反馈设计方案落实过程中的问题；
3）组织施工图会审和技术交底；
4）负责智能化、市政配套设计委托及管理；
5）配合材料样板现场工作和设计变更工作；
4.4造价合同部
1）负责设计过程中的成本测算、初步设计概算、施工图预算；
2）参与施工图设计任务书评审，概念、方案、初步设计、施工图设计方案（或施工图）的评审；
4.5相关部门及领导层
1）负责按照授权对相关设计公文进行审核审批；
控股总部
4.6技术管理部
1）主导总部权限范围的设计单位的选择，备案成员公司主导的权限范围内的设计单位的选择资料；
2）主导概念、方案设计阶段设计，备案扩初、施工图阶段设计任务书及设计成果；
3）审核景观、室内设计设计任务书及设计成果（概念、方案），备案景观、室内设计成果（扩初、施工图）；
4）参与项目设备选型及材料定板封样；
5）审核重大设计变更；
4.7营销管理部
1）提供产品策划阶段所需的营销研究报告和项目市场定位报告；
2）参与概念、方案阶段任务书及方案的评审；
4.8成本管理部
1）审核总部主导确定的设计单位的设计合同；
2）审核设计过程中的成本测算、初步设计概算、施工图预算；
3）审核重大设计变更；
4.9相关部门及领导层
1）负责按照授权对相关设计公文进行审核审批。
五、管理规定
第一节总则
第一条为强化设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，有效控制项目成本，确保获得最佳的投资效益，特制订本制度。
第二条除非特别指出，本制度中“公司”指“海航地产控股（集团）有限公司”，“总部”指“海航地产控股（集团）有限公司总部”，“成员公司”指“海航地产控股（集团）有限公司下属全资、控股公司”，“区域公司”指“海航地产控股（集团）有限公司区域公司，目前共分为四大区域公司”，“项目公司”指“海航地产控股（集团）有限公司项目公司”。
第三条设计管理应从公司利益出发，结合市场需求，努力提高设计品位，控制成本，并做到布局合理，功能完善，技术创新，节能省地，安全美观，提升技术核心竞争力。
第二节设计计划
第四条设计计划是项目总体开发计划的一部分，由技术管理部根据项目主要开发节点制订《设计总体计划》，成员公司工程技术部根据总体计划及公司年度、月度计划总体安排下制定各项目的《设计专项计划》，设计计划应全面、合理。
设计计划应充分考虑公司内部设计审查、调整、修改、深化和与项目营销进度、工程进度、开发报建审批进度匹配等因素。
设计计划的审批流程参看《经营计划管理制度》。
第五条如设计计划确定后有调整、变更，设计部门应按实际情况及时调整设计计划，列明原因报相关领导批准，并通知成员公司相关部门、总部营销管理部、战略发展部、合约采购部、计划财务部等相关部门。
第三节委托设计
第六条项目有关的设计委托（除市政管网配套设计外），由采购人员、设计人员及成本人员等负责或参与。
第七条设计单位的选择（除市政管网配套设计外）：
（一）设计单位选择的具体过程参看《招标管理制度》有关规定及授权文件相关流程；
（二）对需要通过招标选择设计单位的，由总部技术管理部或成员公司工程技术部对设计控制要点提出明确要求，主要要点包括设计费支付方式、设计范围、违约责任的界定及处理方法、现场配合服务范围的具体事项、设计成果的权属、设计变更的责权、收费、设计质量保险、设计单位需提交的文件资料（包括图纸、计算书和其他相关资料）等事项，以上事项需列入招标文件。
（三）包括管道煤气、高配电房，其他的水、热力等配套设计除垄断企业干预外，原则上由负责施工图设计的建筑设计院承担，在进行设计招标时，应注明此类事项。
第八条其他需要政府部门或单位进行的市政管网配套设计由成员公司前期开发人员根据各地区具体规定进行设计委托，相关部门提供支持，其中小市政部分设计完成需由施工图设计单位合并进施工图。
第九条设计单位确定，设计合同签订后，须对设计单位提供设计委托书，建筑概念、方案设计阶段设计委托书由总部技术管理部负责经办和跟进相应的审批流程，审批流程参看授权文件；建筑扩初、施工图设计任务书，由成员公司工程技术部负责经办和跟进相应的审批流程，审批流程参看授权文件；景观、室内方案等设计任务书，由成员公司工程技术部经办和跟进相应的审批流程，审批流程参看授权文件。
第十条方案设计委托书根据营销策划方案的原则，提出具体的设计要求，应包括以下主要内容：
（一）项目基本情况；
（二）规划设计要求：
包括项目整体开发计划、项目概念、道路系统、建筑布局及构造、项目环境要求、配套设施设计要求、规划指标要求、日照分析、景观概念等；
（三）设计周期要求：
明确成果提交时间；
（四）成果设计要求：
设计单位需提交的相关材料达到扩初设计的深度。
第十一条施工图设计委托书应该包括以下基本信息：
（一）项目基本情况；
（二）是否需要进行初步设计，如需要初步设计，需提出初步设计成果要求；
（三）设计专业要求：
主要包括以下第三款至第六款相关内容。
建筑专业信息，包括总平面规划设计、各层平面、立面、剖面、主要功能要求、各层层高、屋面形式、建筑内外装饰、外立面材料及公共部位建筑装饰装修要求等；
（四）结构信息，包括工程地质勘探资料、相邻建筑物基础资料（包括基础形式、埋置深度、基础宽度等）、建筑场地内是否有隐蔽物、场地其他情况、基础上部结构要求等内容；
（五）消防、给排水、暖通空调和电气、市政管线接口及埋设方式等相关信息；
（六）地下室人防等级及要求；
（七）限额设计条件，例如钢含量、重要构件混凝土强度等与工程造价相关的指标；
（八）设计周期要求，明确成果提交时间；
（九）成果设计要求，设计单位需提交的相关材料的具体规范（包括图纸、计算书以及相关文件的具体规范）。
第十二条专业配套设计委托书主要内容应包括：
（一）项目基本情况；
（二）各专业配套设计的具体范围；
（三）相关的限额设计条件；
（四）设计周期要求，明确成果提交时间；
（五）成果设计要求，设计单位需提交的相关材料的具体规范（包括图纸、计算书以及相关文件的具体规范）。
第十三条市政配套管网设计委托书应包括：
（一）项目基本情况；
（二）市政管网设计的具体范围；
（三）相关的限额设计条件；
（四）设计周期要求，明确成果提交时间；
（五）设计成果要求，设计单位需提交的相关材料的具体规范（包括图纸、计算书以及相关文件的具体规范）。
第十四条多家设计单位协调工作：
（一）方案设计与施工图设计如果选用两家设计单位的，设计委托一般应同时进行，因时间紧急，先行选定方案设计单位的，在方案设计结束前应选定施工图设计单位；
（二）总部技术管理部和成员公司工程技术部须做好沟通工作，明确两个设计单位之间的合作方式，一般应在项目当地选择施工图设计单位作为设计总承包单位，在方案设计过程中，应组织总承包设计单位相关人员参与评审方案设计初步成果，并明确方案设计深度是否达到开展初步设计或施工图设计要求并提供相关专业意见，由方案设计单位根据意见组织进行深化和修改；
（三）施工图设计过程中如果需要对方案设计进行调整修改，由施工图设计单位提出相应具体意见，成员公司工程技术部组织方案设计单位进行修改；
（四）方案及施工图需统一以总承包设计单位的图签出图，签订施工图设计合同时需明确此项内容；
（五）成员公司工程技术部应协调好专业配套设计单位、市政管网配套设计单位与施工图设计单位之间沟通和配合，专业配套设计及市政管网配套设计设计完成后，工程技术部应及时将设计成果提交施工图设计单位，以便对施工图进行相应补充。
第四节方案设计管理
第十五条总部技术管理部负责方案设计管理工作。
具体设计工作由设计单位按照合同进行。
总部技术管理部需做好相关的监控工作，并在设计过程中与设计单位充分、及时地沟通交流。
第十六条方案设计过程：
（一）在方案设计过程中，总部技术管理部需注意与设计单位进行及时、充分的沟通并对其设计过程与内容进行监控；
（二）总部技术管理部在设计单位提交方案设计初稿（白图）后，组织内部相关部门及外部专家对方案设计进行内审及设计优化。
内审和优化工作一般可以同时进行，方案比较复杂时可以分开进行；
（三）内审及优化方案通过之后总部成本管理部对设计院提交的方案估算（适用于设计委托书中需要设计院提供估算）进行审核；
（四）方案设计通过估算审核之后，总部技术管理部负责或经办，组织相关部门、成员公司工程技术部会签，并进行相应的审批流程，具体参看授权文件；
（五）方案设计在审批通过后，由成员公司前期开发专员提交相关政府部门审批。
（六）如上述任何一个步骤中方案设计初稿没有通过审核（批），由设计单位按照相关意见重新设计后再次提交（按照本条第一款到第二款执行）。
第十七条方案设计过程中，总部技术管理部应该重点监控如下内容：
（一）总体方案的审核：
重点审核设计依据、设计规模、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足质量目标和水平等内容，还应关注本项目对周围地块及周围地块对本项目的日照、交通等影响；
（二）户型方案的审核：
控股总部召集专家顾问，组织管理部门进行专题评审；
（三）建筑设计方案的审核：
重点审核包括总平面布置、空间布置、立面效果、室内装饰、门窗、幕墙布置、采光环境、消防、人防、环境工程等内容。
第十八条方案设计内审着重把握方案有无不符合设计委托书、有无错漏之处。
内审参加人员可以是总部内部各部门相关人员，也可以根据实际需要邀请外部专家参加。
第十九条设计优化需广开思路，在条件允许的情况下，可以让几位不同背景的建筑师、专家审视评判。
优化的主要内容包括：
（一）规划设计优化的重点是路网和建筑相互关系的精细调整，须注意将人、车、景观、建筑通盘考虑，从人性化、实用化的观点出发去调整环境设计；
（二）房型设计优化的重点是市场需求的把握，突显人性化，从客户角度出发考虑每户的面积和功能，为不同的客户群体提供多样化的房型，从人体工程学角度精心调整房间的布置和采光通风条件，在保证结构要求的前提下增大可使用面积；
（三）立面造型设计优化的重点在于楼盘的个性化、特色化，有所创新，协调现有环境和新建建筑，从美观、节能、牢固可靠三方面考虑层顶、外观造型、非功能性装饰、附属构件、阳台、空调机安装、外墙装饰等内容。
第二十条经过内审及优化后的方案设计需达到以下要求：
（一）方案设计符合项目核准设计条件及控规、当地规划部门制订的相关技术设计要求及国家相关技术规范要求，具体内容有：
满足建筑退红线、建筑用地红线要求，建设用地范围内建筑间距满足项目所在地地方规划标准与准则的要求；建筑容积率：
建筑容积率各项功能面积分配比例，为方便设计、计算可适当调整；建筑覆盖率，建筑高度、层数，停车位数量，除特殊要求的地段和项目外，可根据具体情况适当调整，范围控制在10%以内；
（二）方案设计符合勘测规划设计条件或《土地使用权出让合同书》要求；
（三）方案设计符合国家工程建设强制性规定；
（四）方案设计符合项目所在地地方规划标准与准则要求；
（五）建筑方案的建筑造型与立意构思基本满足城市设计的要求；
（六）如建筑方案设计为招标的，方案设计基本符合《方案设计招标文件》有关要求；
（七）方案设计应满足规定的设计深度要求；
（八）方案设计依据有关规范、规程和技术规定具有充分的合理性；
（九）建设场地环境设计符合项目所在地地方建设场地环境设计标准与准则规定。
第五节初步设计管理
第二十一条所有大型项目工程，如各类大中型公建（大型商业设施、写字楼、酒店等），必须进行初步设计，住宅按照国家、地方有关规范、规定以及集团认为有必要时进行初步设计，初步设计深度应符合国家规定设计文件编制深度。
项目住宅设计时如国家及地方未规定必须进行初步设计，技术管理部需根据实际情况做出是否进行初步设计建议，向分管副总裁提交情况说明，由分管副总裁进行审批，成员公司工程技术部根据审批意见组织进行初步设计或直接进入施工图设计阶段。
第二十二条初步设计过程的管理：
（一）在初步设计过程中，成员公司工程技术部需注意与设计单位进行及时、充分的沟通并对其设计过程与内容进行监控；
（二）设计单位的初步设计完成后，提交达到设计深度的初步设计成果并同时提交设计概算，由成员公司造价合同部组织专业人员进行审核；
（三）概算审核通过后，成员公司工程技术部负责或经办，组织相关部门会签，并进行相应的审批流程，流程参看授权文件；
（四）初步设计经审批通过后，国家及地方规定需要进行初步设计审查的，由成员公司前期开发人员进行报建工作，工程技术部需作好配合工作；
（五）如果审核或者审批没有通过，则由工程技术部反馈审核审批意见给设计单位根据相应意见进行进一步修改，并再次提交进行审批，按照本条第一款到第三款执行。
第二十三条初步设计阶段对设计图纸的审核侧重于设计的深度是否符合国家规范规定，采用的技术方案是否符合总体与专业设计方案的要求，详见第二十四条到二十八条。
第二十四条建筑专业应作如下监控：
（一）本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系；
（二）本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相互关系是否吻合、协调；
（三）所示建（构）筑物总平面与单体建（构）筑物是否一致；
（四）建筑退红线是否符合有关规定要求；
（五）场地标高确定是否合理；
（六）日照分析是否达到了规划要求；
（七）公用配套设施布置及用地是否满足要求；
（八）公建配套是否符合规划设计要点批文要求；
（九）户型、单元组合、房间平面尺寸能否符合采光通风、防火要求；
（十）建筑层数、层高、垂直交通的设置能否符合现行规范要求；
（十一）门窗、幕墙大小布置合理与否，是否符合适用、经济、美观要求；
（十二）装修标准；
（十三）对特殊功能要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等；
（十四）与总平面布置中所示平面是否一致；
（十五）对公共建筑，是否确定了幕墙的系统方式以及方式是否合理。
第二十五条结构专业应作如下监控：
（一）结构选型：
对复杂的建筑是否进行试算及结构方案的比较，各层结构布置及主要承重构件截面是否合理，地基基础形式是否经济合理；
（二）与建筑配合确定伸缩缝，沉降缝和抗震缝的尺寸和位置是否合理；
（三）其他工种配合的特殊要求。
第二十六条给排水专业应作如下重点监控：
（一）初步设计是否符合已经批准的方案设计文件或设计委托书的要求；
（二）初步设计内容是否完整，应包括：
设计说明、设计图纸、主要设备及材料表、工程概算书；
（三）初步设计的深度是否达到要求：
该初步设计应符合审定的方案、符合建筑设计功能要求、能据以准备主要设备和资料、能满足编制工程概算、能据以进行施工图设计、能据以进行施工准备；
（四）设计说明是否完整：
应包括设计依据、设计范围、室外给水、室外排水、室内给水排水、各种管材的选用、隔振、防噪声、保温、防腐的要求及技术措施、需提请在设计审批时解决或确定的主要问题；
（五）设计图纸是否完整：
应包括的主要图纸有室外给水排水总平面图、主要层（如地下室、首层、标准层）给排水消防平面图、室内给水排水系统图、消防系统图、中水处理装置平面图、流程图、主要设备及材料表（包括各种主要设备以及各种管材的选用、工程概算书等资料）。
第二十七条暖通专业应重点审核以下内容：
（一）初步设计图纸深度是否达到有关设计文件规定的深度，图纸文件是否齐全；
（二）供暖、空调、通风、消防系统设计是否符合方案设计的标准和要求，或符合方案审定意见，有无大的变动；如系统设计有大的变动，是否有合理可靠的依据？
变动后的系统设计比原方案设计是否更先进合理，审核相应的概算文件，投资控制有无突破限额；
（三）主要设备材料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否符合主体工程的规模档次；
（四）暖通管线进户位置、空调水管、风管走向布置是否合理，与其他专业有无严重冲突，有无浪费建筑层高，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有无不良影响。
第二十八条电气专业应重点审核如下内容：
（一）审查用电负荷的设计依据和计算参数是否符合实际需要和有关规范，核算用电总容量是否足够，有无过于偏大或偏小的情况存在；
（二）供电方案的选择是否基本符合供电部门的有关规定，确定供电电源的回路数（是单回路还是双回路高压供电）是否根据用电负荷的重要性和国家的有关规定，用电负荷等级（是一类、二类还是三类负荷）是否符合实际需要；
（三）供电电源选自何方，供电距离是否合适，电压等级（是低压、高压还是超高压）选择，供电线路的敷设方式（是架空还是埋地敷，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术要求；
（四）备用电源的选择是否符合消防规定，备用电源的容量、型号选择是否基本符合实际需要和安全经济原则；
（五）变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济合理；
（六）用电负荷有无考虑功率因数补偿，补偿方式、补偿容量及补偿后的功率因数多少是否基本经济合理；
（七）审查建筑物防雷保护等级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值的确定是否符合有关规定；
（八）安全接地系统中，配电系统及用电设备的保护接地方式（接零还是接地保护）的确定是否合适，有无考虑等电位连接等安全措施；
（九）主要设备、材料表是否符合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合协约的规定范围。
第六节施工图设计管理
第二十九条初步设计正式成果（无初步设计的，为方案设计正式成果）经审批确定后，为缩短项目开发时间，需马上进行施工图设计工作。
第三十条施工图设计过程：
（一）在施工图设计过程中，成员公司工程技术部需保持与设计单位的紧密沟通，对施工图设计全过程进行监控；
（二）设计单位在正式出施工图前，需首先提交白图，由工程技术部在正式提交总经理审批之前组织成员公司相关部门以及必要的外部专家对建筑、结构以及水暖电设计进行内审，由工程技术部将内审查出问题交设计单位进行修改；
（三）工程技术部须在施工图设计进行过程中按《招标管理制度》要求选定施工图审查机构，并签订施工图委托审查合同；设计单位提交正式施工图后，由施工图审查机构进行施工图审查工作；
（四）施工图审查通过后，造价合同部组织对施工图进行工程预算审核，并提交审核意见；
（五）通过预算审核后，相关部门及领导审核施工图。
重点审核施工图的设计深度是否符合国家规范要求，建筑面积、建筑功能是否与方案设计相符，施工图是否与前期办理各种手续所提供的资料一致等；
（六）通过相关部门会签后，报分管领导审核，审核通过后由成员公司总经理对施工图进行审批，总部技术管理部备案；
（七）施工图设计经审批通过后，由成员公司前期开发专员提交相关政府部门审批，并由成员公司工程项目部组织图纸会审及向施工方进行技术交底，图纸会审及技术交底具体规定详见《工程管理制度》；
（八）如上述任何一个步骤中施工图设计没有通过审核（批），由工程技术部组织设计单位按照相关意见重新设计后再次提交。
修改时间由工程技术部根据修改难度、修改内容等综合确定。
第三十一条设计单位在施工图设计过程中，工程技术部相关人员需要重点对建筑专业方面进行如下监控：
（一）与甲方委托设计书是否有出入；
（二）施工图设计是否尊重扩初审批意见；
（三）空调室内、外机的位置及遮蔽，是否方便安装；
（四）用材是否合理，影响造价方面重点查看；
（五）建筑造型、做法是否合理，节点是否方便施工；
（六）地下室、屋面、防水等级确定是否符合规定，防水构造有无施工难度及后续漏水的风险性，特别应注意有露台或室外花园处防水设计是否到位；
（七）节能计算参数选择是否合理，节能构造是否经济合理，方便施工；
（八）各专业与管道、管线平面、立面交叉是否合理，是否影响建筑净空高度；
（九）针对住宅项目，卫生间、厨房布置是否合理，上下水管线与卫生洁具是否相互矛盾；
（十）人防设计是否经济、合理，能战时封堵人防门，战时安装的设备尽量在施工时不安装；
（十一）室外管线及地下室顶板底管道重点交叉部位是否有剖面图；
（十二）审核综合布线剖面图设备专业留洞是否到位，尽量避免凿洞；
（十三）大型设备安装洞口预留空间，是否考虑设备检修。
第三十二条需要对结构专业方面应作如下监控：
（一）结构方案是否合理；
（二）计算参数选用是否合理，是否偏于保守；
（三）整体计算中，周期、位移比等是否合理，位移比是否偏于保守；
（四）钢材等级选用是否考虑构造控制和强度控制，是否与市场价格结合；
（五）梁板柱砼强度等级选用是否合理，是否偏高；
（六）竖向砼构件轴压比是否保守，砼强度等级是否考虑市场供应情况；
（七）节点设计是否复核建筑专业要求，是否复核外立面要求，是否方便施工；
（八）基础形式是否经济合理；
（九）楼板及地下室外墙计算方法是否经济合理；
（十）容易出现裂缝的构件部位是否采取构造措施，构造措施是否经济合理；
（十一）砼构件实际配筋比计算是否大太多，是否为经济配筋率；
（十二）楼板及砼墙洞口是否满足其他专业要求。
第三十三条给排水方面重点应作如下监控：
（一）排水是否顺畅，给排水管线布置是否合理；
（二）室外管井检查口的位置和遮蔽，是否与景观施工图有矛盾；
（三）排水竖管是否影响主要立面；
（四）所选管材管径是否经济合理；
（五）管线进户位置是否合理，方便后期维修；
（六）施工图设计是否尊重初步设计审查意见；
（七）施工安装是否方便；
（八）与其他专业是否有打架现象。
第三十四条空调通风专业应作如下监控：
（一）空调的运营费用是否经济合理；
（二）设备选型及管材选择是否经济合理，设计参数选择是否偏大；
（三）空调形式是否尊重甲方意图；
（四）风口与建筑立面是否协调；
（五）房间送排风的位置是否合理；
（六）与其他专业管线是否相碰。
（七）管道如
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