经济师初级单选及答案解析Word文档下载推荐.doc
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【解析】房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。
本题中，住宅旁建设了一片公共绿地，美化了环境，引起该住宅的增值属于自然增值。
5．具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（）。
A．生地
B．毛地
C．在建工程
D．熟地
【答案】D【1.1.5】
【解析】按照房地产的开发程度，房地产可分为生地、毛地、熟地、现房、在建工程。
其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。
6．房地产经纪属于（）。
A．房地产开发业
B．物业管理业
C．房地产中介服务业
D．房地产咨询业
【答案】C【1.4.4】
【解析】在房地产业的细分行业中，房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务业，房地产服务行业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业，房地产中介服务行业又可分为房地产经纪行业、房地产估价行业和房地产咨询行业。
7．《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条规定“国家实行房地产（）制度”。
A．价格评估人员资格认证
B．价格审批
C．房地产估价师执业资格
D．价格鉴证
【答案】A【5.1.5】
【解析】1994年7月5日公布的《城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”
8．我国城市市区的土地属于（）。
A．国家所有
B．该城市所有
C．该城市政府所有
D．该城市全体公民所有
【答案】A【2.1.2】
【解析】《宪法》第十条规定：
“城市的土地属于国家所有。
”《土地管理法》第八条明确规定：
“城市市区的土地属于国家所有。
9．我国农村宅基地和自留地、自留山属于（）。
B．农民集体所有
C．农民个人所有
D．乡镇政府所有
【答案】B【2.1.3】
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
10．土地所有权是（）。
A．物权
B．地上权
C．他项权
D．地役权
【解析】土地使用权是法律特别设定的一项物权。
但并非所有的使用权都是物权，例如因租赁活动而产生的承租人的使用权就是一种债权。
11．土地使用权转让时，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物（）。
A．拥有所有权
B．可能拥有所有权，也可能不拥有
C．仅拥有使用权
D．不拥有使用权
【答案】A【6.3.2】
【解析】《城市房地产管理法》第三十一条规定：
“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
”《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：
“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
”《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：
”转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；
转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。
但是地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
”本题中，土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物也一并转让，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物拥有所有权。
12．2002年2月1日，甲公司签订土地使用权也让合同，以最高年限获得一宗工业用地的使用权。
2005年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司将该土地使用年限为（）年。
A．36.5
B．40
C．46.5
D．50
【答案】C【2.4.2】
【解析】国务院规定建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
①居住用地70年；
②工业用地50年；
③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
④商业、旅游、娱乐用地40年；
⑤综合或者其他用地50年。
甲公司在2002年2月1日至2005年7月31日，已经使用土地3.5年，该土地的使用年限剩下50－3.5=46.5（年）。
13．下列关于城市房屋拆迁的说法中，错误的是（）。
A．房屋拆迁是城市建设的重要组成部分
B．房屋拆迁是拆除或迁移建设用地范围内的房屋及其附属物的行为
C．房屋拆迁根据房地产开发企业的投资计划进行
D．房屋拆迁中需要对被拆迁人进行补偿和安置
【答案】C【5.1.4】
【解析】AC两项，《城市房地产管理法》第六条规定：
“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；
征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
”房屋拆迁是城市建设的重要组成部分，应根据城市规划进行，而不是房地产开发企业的投资计划。
B项，房屋拆迁是拆除或迁移建设用地范围内的房屋及其附属物的行为。
D项，《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：
“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
14．下列关于城市房屋拆迁的说法中，正确的是（）。
A．房屋拆迁人只能委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，不能自行拆迁
B．房屋拆迁人可以委托房屋拆迁管理部门进行拆迁
C．房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人
D．被委托的拆迁单位可以转让拆迁业务
【答案】C
【解析】A项，房屋拆迁人既可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，又可以自行拆迁；
BC两项，房屋拆迁管理部门是指依照拆迁管理法的规定，承担城市房屋拆迁管理任务，行使管理职能的政府机关，不承担房屋拆迁工作，房屋拆迁人应接受其管理；
D项，被委托的拆迁单位不可以转让拆迁业务。
15．在我国，购房者对其购买的商品房拥有（）。
A．房屋所有权和土地所有权
B．房屋所有权和土地使用权
C．房屋使用权和土地使用权
D．房屋租赁权和土地所有权
【答案】B【1.2.2&
6.3.2】
【解析】房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。
我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
因此，购房者对其购买的商品房具有房屋所有权和土地使用权。
16．负责全国的房屋权属登记管理工作的行政主管部门是（）。
A．国务院
B．建设部
C．国地资源部
D．国家发展和改革委员会
【答案】B【8.1.4】
【解析】《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
由国务院住房和城乡建设部负责全国的房屋权属登记管理工作。
17．现阶段我国住房体系包括市场价商品住房、经济适用住房和（）。
A．节能省地型住房
B．廉租住房
C．安居住房
D．自建住房
【答案】B【3.3】
【解析】经过长期探索，我国已建立保障性住房和商品住房并存、覆盖全社会各阶层的多层次住房供应体系。
其中保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房；
商品住房包括普通商品住房和中、高档商品住房。
18．将房地产市场分为土地市场、房产市场和房地产中介市场是按（）来划分的。
A．交易主体
B．交易客体
C．市场需求
D．房地产用途
【答案】B
【补充】在新版教材中，房地产市场分类主要有：
①按照房地产流转次数，分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场；
②按照房地产交易方式，分为房地产买卖市场和房地产租赁市场；
③按照区域范围分为区域房地产市场和整体房地产市场；
④按照房地产交易目的分为房地产使用市场和房地产投资市场；
⑤按照达成交易与入住时间异同分为现房市场和期房市场；
⑥按照房地产用途分为居住房地产市场和非居住房地产市场；
⑦按照房地产档次分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场；
⑧按照房地产市场所处的时间分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。
19．房地产需求的价格弹性系数（）时，称为需求缺乏价格弹性。
A．大于1
B．等于1
C．小于1，大于0
D．等于0
【解析】需求的价格弹性系数大于1，说明需求富有弹性；
需求的价格弹性系数等于1，说明需求具有单位弹性；
需求的价格弹性系数小于1，大于0，说明需求缺乏弹性。
需求的价格弹性系数等于0，说明需求完全缺乏弹性。
20．土地需求之所以是引致需求的原因是（）。
A．土地具有增值性
B．人们需求的建筑物与土地是不可分的
C．土地是一种不可再生资源
D．土地具有区域性特点
【解析】引致需求是指派生需求，土地需求之所以是引致需求是因为人们生活需要的建筑物与土地时不可分的。
21．房地产的有效需求是指（）。
A．边际需求
B．有支付能力的需要
C．居民需求
D．在一定时期内，对房地产的最大需求
【答案】B【5.2.1】
【解析】有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。
22．土地的经济供给（）。
A．完全无弹性
B．受自然供给的制约
C．不受自然供给的制约
D．等于自然供给
【解析】地的经济供给，是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。
影响土地经济供给的因素主要有：
①各类土地的自然供给；
②社会科学技术的进步；
③社会需求；
④价格；
⑤土地利用计划。
因此，土地的经济供给受土地自然供给的制约。
23．一般而言，一个地区的房地产需求增加，（）。
A．会拉动另一地区的房地产供给增加
B．会带动另一地区的房地产需求增加
C．会使另一地区的房地产需求减少
D．不会拉动另一地区的房地产代给增加
【解析】房地产具有不可移动特性，房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
因此，一个地区的房地产需求增加，不会拉动另一地区的房地产代给增加。
24．下列对房地产市场体系的表述中，正确的是（）。
A．房地产市场体系与空间结构关系紧密，与时间无关
B．房地产市场应当与整个社会主义体系形成一个完整的系统
C．房地产市场体系内的每一类市场，是相互独立的，彼此关系不大
D．房地产市场体系是封闭的，非统一的
25．下列公式中正确的是（）。
A．净收益=潜在毛收入－运营费用
B．净收益=有效毛收入－运营费用
C．有效毛收入=潜在毛收入－运营费用
D．净收益=潜在毛收入－有效毛收入
【答案】B【5.4.1】
【解析】净收益=有效毛收入－运营费用；
有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失。
26．成本法估价中的成本应为（）成本
A．估价对象的实际
B．类似房地产的客观
C．类似房地产的最低
D．类似房地产的最高
27．房地产价格与一般商品价格的最主要不同之处是（）。
A．受居民收入水平的影响很大
B．受供求的影响很大
C．受区位的影响很大
D．受政府的干预较多
【解析】房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处：
①房地产价格既有交换代价的价格又有使用代价的租金；
②房地产价格受区位的影响很大；
③房地产价格实质上是房地产权益的价格；
④房地产价格形成的时间通常较长；
⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
28．下列价值中不随时间变化的是（）。
A．原始价值
B．投资价值
C．账面价值
D．市场价值
【答案】A【5.2.4】
【解析】原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。
原始价值是始终不变的。
B项，某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。
C项，账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。
会计上的历史成本原则，要求资产按原始价值入账和计算折旧额。
账面价值是随着时间的推移而减少的。
D项，市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。
市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。
29．在某宗房地产买卖中，卖方有一个最低卖价，买方有一个最高买价，买卖双方最终达成了一个价格（成交价）。
这三个价格的关系为（）。
A．最低卖价≥成交价≥最高买价
B．最高买价≥成交价≥最低卖价
C．最低卖价≥最高买价≥成交价
D．最高买价≥最低卖价≥成交价
【答案】B【5.2.4】
【解析】成交价格是交易双方实际达成交易的价格。
卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售，其心态是在此最低界限之上价格越高越好。
买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
由于买者总想少付些钱，买者购买房地产时所愿意支付的价格总有一个最高界限，卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下价格越低越好。
在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才有可能成功。
至于最终的成交价是在此最低价格和最高价格之间，还是刚好为最低价格或最高价格，则取决于买卖双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。
因此，在房地产市场交易中，最高买价≥成交价≥最低卖价。
30．下列公式中正确的是（）。
A．土地单价=楼面地价/容积率
B．土地单价=楼面地价/建筑面积
C．土地单价=楼面地价×
容积率
D．土地单价=楼面地价/土地面积
【答案】C【5.2.4】
【解析】楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系为：
楼面地价=土地总价÷
总建筑面积。
而楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：
楼面地价=土地单价÷
容积率。
所以，土地单价=楼面地价×
31．某套住宅因其户型较差在估价时给予了减价。
这种减价属于（）。
A．物质上的折旧
B．功能上的折旧
C．经济上的折旧
D．质量上的折旧
【答案】B【5.5.3】
【解析】折旧是指各种原因造成的房地产价值的实际减损，其金额为房地产在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。
功能上的折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳。
本题中，户型差即空间布局不合理等，属于功能缺乏的折旧。
32．特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。
A．比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
【解析】化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常采用成本法估价。
特殊工业厂房即针对特殊需要而建设的房地产，适宜采用成本法。
33．房地产可视为（）三者的结合。
A．区位、环境和资本
B．实物、区位和环境
C．区位、资本和权益
D．实物、权益和区位
34．我国北方常说“七通一平”南方则往往得“六通一平”，其之间的差别在于（）。
A．供电
B．供热
C．燃气
D．电信
【答案】B【4.1.3】
【解析】“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
南方“六通一平”去除了燃气，即供热。
35．施工现场临时的“三通一平”包括（）。
A．供气、供水、供电和道路平整
B．供电、电信、道路和场地平整
C．供水、供电、电信和道路平整
D．供水、供电、道路和场地平整
【答案】D【4.4.7】
【解析】熟地可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。
其中，“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整。
36．在建筑施工过程中，建筑总承包商与分包商之间可以签订合同，（）。
A．将总合同转包出去，由分包商承担相应风险
B．将总合同转包出去，由分包商保证施工质量
C．将总合同转包出去，总承包商和分包商分别承担相应风险
D．将总合同转包出去，分包商不承担风险
37．国家规定，综合用地的土地使用权出让最高年限是（）。
A．40后
B．50年
C．60年
D．70年
【答案】B【2.4.2】
38．规划中通常可以作为概算用地综合指标的是（）。
A．建筑面积
B．土地面积
C．人口净密度
D．小区常住人口总数
39．房地产开发建设过程中进行协议招标，一般要求参与议标的单位不得少于（）。
A．2家
B．3家
C．4家
D．5家
【答案】A【4.4.4】
【解析】协议招标。
适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。
这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于2家。
40．一般来说，房地产开发前期的建筑设计工作由（）承担
A．工程监理师
B．建筑师
C．造价工程师
D．开发商
【解析】建筑设计单位一般承担房地产开发前期的建筑设计和建设过程中的建筑施工合同管理等工作。
建筑设计单位依据项目的规划设计，考虑开发商的意见，创造性地进行建筑设计，并使之符合规划设计方案的要求。
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