县农民安置区建设项目一期工程可行性研究报告Word格式.docx
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4、《县土地利用总体规划》和县其他有关专项规划
5、《县城市总体规划》（2004～2020年）
6、县发展计划委员会《关于南陵农民安置区项目立项的批复》
7、《县农民详细规划》
8、其他相关的政策法规和技术规划
1.3.2编制原则
（1）合理功能布局，确保拆迁户安置
农民安置区作为县城市建设的有机组成部分，其规划与建设必须服从城市总体规划的统一部署，综合确定其建筑布局和结构、路网体系和大型设施的配置；
同时，要按照拆迁安置有关要求，保证拆迁户得到妥善安置。
（2）充分体现市“国家旅游城市”的特点，优化安置小区内的空间布局，提高整体环境质量。
在以人为本的今天，人和环境相互关系更为重要。
在发展经济的同时，要结合全县国民经济发展中长期发展规划及长远目标，适应城乡一体化发展要求，构建优质的居住环境，体现时代感的同时，注重工程生态效益，创造景观特色。
（3）处理好规划实施过程中的灵活性与严肃性
在确保工程规划严肃性的前提下，尽量使规划方案和建设规模上具有足够的灵活性和操作弹性；
规划除了能适应市场经济的发展要求外，还应做到近、远期有机结合，为项目分期建设创造有利条件。
并使项目建设与城市发展有机结合起来，协调统一。
1.3.3研究内容
农民安置区一期工程规划范围内的安置房建设规模、结构、风格、投资及配套基础设施规模、投资，投资的经济效益、社会效益，项目存在的主要风险及防范措施。
1.3.4研究的主要结论与建议
1、项目的建设符合社会主义市场经济发展的要求，设计合理，适应县城未来发展要求，同时具有一定的弹性。
2、有利于新城区的规划建设。
3、充分考虑拆迁户经济承受能力和城市规划要求，做到相互映衬、相互协调。
4、符合《中国二十一世纪议程》的要求，节约和合理利用土地、水、植物矿产等自然资源，保护生态环境，促进经济效益社会效益和环境的统一。
5、考虑县域城市居住环境的日益优化和周边中心集镇发展对本区的影响，在推进项目建设的同时应建立有利于城市持续、良性发展模式。
第二章项目建设背景及项目建设必要性
第一节项目建设背景
“十一五”期间，市城市总体规划进行重大调整，主城区向东发展、向南延伸，规划面积从230平方公里扩大到740平方公里，构建市域中心城市发展框架。
到2010年，建成区面积扩大到120平方公里，人口100万人。
基本建成先进制造业基地、区域经济文化中心、滨江山水园林城市。
主城区向东发展，县城到主城区的空间距离缩短15公里，沿高速公路或城市快速通道，15分钟左右到达，有利于凸现区位优势，加强同主城区重点工业企业联系，为他们做好配套生产，对县现有企业发展，对县招商引资，引进外来企业都有十分重要的意义。
经过改革开放以来的发展，市经济已经具备加快发展的基础和条件。
预计，2005年全市生产总值410亿元，实现五年经济总量翻一番，按可比价格计算，年均增长12.5%。
人均生产总值由2000年的1130美元提高到2170美元。
全市财政总收入67亿元，年均增长20.8%。
全社会固定资产投资220亿元，年均增长23.8%，五年累计投资700亿元，是“九五”的2.35倍。
“十一五”期间，市确定了“2215”发展目标，即五年累计完成固定资产投资2000亿元，年均增长20％。
到2010年，实现工业销售收入2000亿元，年均增长23％。
其中汽车及汽车零部件、材料、电子电器三大支柱产业实现销售收入1600亿元，年均增长30％左右。
市的支柱产业带动力和影响力将进一步增强。
实现地区生产总值1000亿元（当年价格），按可比价格计算，年均增长17％。
人均生产总值5000美元。
市经济的快速发展，有利于县扩大影响，招商引资；
有利于县接受产业辐射，发展配套产业，为全市重点骨干企业配套服务。
为迎接“十一五”芜湖经济高速发展的时机，《县城总体规划》城市用地发展方向确定为：
城市南跨，工业东进，沿江发展。
结合县的自然条件、历史文化条件和社会经济实际状况，逐步培育和完善城市功能，保持其本身发展和特色的前提下，共同建设区域性公共设施和基础设施，通过土地与资金的统筹配置以提高经济效益。
妥善处理城市建设和区域发展的关系，坚持区域协调发展，城乡协调发展，资源共享、设施共建，力求双赢。
南陵农民安置区建设项目顺应县城发展规划，对县老城区通过土地置换统筹配置，不仅为拆迁居民提供了良好的居住环境，也达到节约土地的目的，更为县的招商引资创造良好的硬件条件。
第二节项目建设必要性
2.2.1本项目建设是南陵经济开发区发展的需要
南陵经济开发区创建于2000年，经过8年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资24.2亿元，建成“六通一平”面积43平方公里。
累计引进入园企业128家，累计利用外资3576万美元，进区企业达128家，其中投产51家，在建38家，吸纳农村劳动力近万人。
2007年，开发区实现财政收入5315万元，工业总产值15.09亿元，出口额2479万美元，实际到位外资1371万美元。
今年1-8月份，区内投产企业实现产值15.77亿元，销售收入14.34亿元。
目前，43平方公里的南陵经济开发区已经初具规模，发展将进一步加快。
预计到2010年，园区内就业人口将达到3－5万人。
随着南陵经济开发区的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心、居住小区建设十分迫切。
城市新区建设，正适应了满足南陵经济开发区发展的需要，规划建设配套服务区，提升南陵经济开发区的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
2.2.2本项目建设是城市副中心建设的需要
“十一五”期间，是县经济黄金发展期，到2010年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24％；
工业销售收入150亿元，年均增长19％；
财政总收入10亿元，年均增长20％；
固定资产投资71亿元，年均增长26％。
《市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，芜湖、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。
县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。
从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；
向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。
向东发展、向南扩张，是县城发展的唯一选择。
县农民安置小区是县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。
2.2.3本项目建设是满足人民群众日益增长文化生活需求的需要
随着市域副中心建设的推进，2010年，中心人口将达到15万人，对文化、教育、卫生、体育等社会事业的需求提出了更高的要求。
现有的中小学校、图书馆、医院、体育场馆普遍存在场地狭小、设备落后、发展空间不足等问题，难以满足人民群众日益增长的文化生活需求，只有城市东扩南进，再集中建设一批具有一流水平的学校、医院、体育场馆及标志性文化设施，打造新的文化中心，才满足人民群众日益增长的文化生活需求。
2.2.4本项目建设是稳定房地产价格，构建“和谐社会”的需要
当前房地产价格过快上涨，已经成为影响经济发展，影响社会稳定的不利因素。
今年以来，国家推出的一系列措施，稳定商品房价格，虽起到了一定的作用，但建立稳定房价的长效机制，关键是合理、有序地推出房地产开发用地。
作为市的市域副中心，2010年前后，县常住人口将要达到15万人，需要新增商品房面积300万平方米，新增长开发用地3平方公里。
本项目的建设有效的缓解了日益增长的住房需求，切实起到稳定商品房价格的作用。
第三章项目建设条件分析及需求分析
第一节项目建设条件分析
县农民安置区项目由东方地块、阳光地块、麒麟地块三部分组成，项目建设分两期进行，本报告仅针对第一期。
三个地块均位于县东部。
3.1.1县域概述
县城古称青阳城，始建于南朝梁武帝末，由晋置南陵而来，距今已有1600多年的历史。
隋、唐时，南陵属宣州，北宋、元、明属宁国府和宁国道。
清顺治二年（1645年），属江南省徽宁道，康熙六年（1667年），属安徽省徽宁池太广道分辖。
民国元年（1912年）1月，裁府，直属安徽省。
民国三年六月，划属安徽省芜湖道。
民国十七年八月，废道，直属安徽省。
民国二十一年十月，划属安徽省第二行政督察区。
民国二十七年十月二十五日，划属安徽省第九行政区。
民国二十九年八月六日，划属安徽省第六行政督察区。
民国三十九年（1949年）四月二十二日，南陵解放。
同年5月13日，属皖南行署芜当专区。
1950年5月26日，划属皖南行署宣城专区。
1952年2月4日，划属皖南行署芜湖专区，是年8月27日，改属安徽省芜湖专区。
1971年3月29日，属安徽省芜湖地区。
1980年1月29日，属安徽省宣城地区，1983年6月7日，划归市至今。
3.1.2地形地貌
县城地处县中部，为漳河、后港河相汇的河谷盆地。
县城规划范围内地形起伏不大，地面标高一般在11－14.0M之间。
县城有史以来未发生过大的地震灾害，但根据有关抗震防灾规范，建筑物均需作六度抗震设防。
3.1.3气候
县属北亚热带湿润季风气候，雨量充沛，气候宜人，年平均温度为15.8℃，冬季1月平均气温为2.8℃，夏季7月平均气温为28.3℃。
年均降水量为1402.6MM，最大日暴雨量为249.9MM（1960年8月3日数据）。
年平均日照时数1935.4小时，无霜期平均为236天。
常年主导风向为东北风，夏季为西南风，平均风速2.5M／S，最大风速为21M／S（1975年7月8日数据）。
第二节县域经济基础分析
2004年全县实现国内生产总值27.5亿元，财政收入2亿元，农民人均纯收入3532元。
农业上，已基本形成了优质米、蔬菜、畜禽、水产、果林五大主导产业，初步建成了蘑菇、板栗、蔬菜、土鸡、獭兔、河蟹等农产品生产基地。
工业上，现有规模以上工业企业36家完成产值8.5亿元；
规模以下工业企业总产值达18亿元。
非金属矿加工、服装、农机汽配、建材、农副产品加工等主导产业已初具规模。
2004年芜湖南陵工业区完成基础设施建设5000万元，新增开发面积1平方公里，目前西部工业区“五通一平”面积已达3.08平方公里，多家外地知名企业进入西部工业区投产运营。
县人文历史悠久，自古就有春谷之称，旅游资源丰富。
有国家级保护单位——大工山古铜矿遗址，省级旅游景点——西山风景区、乌霞寺风景区，省重点开放寺庙——乌霞寺以及奎潭湖旅游观光度假区等。
身临其境，既能感受到古代文明伟大，又能体会到现代生活的温馨，是投资、旅游的绝佳胜地。
第三节发展优势
3.3.1区位优势
1.改革开放，促进了县经济的健康快速发展和社会各项事业的全面进步。
改革开放以来，县经济得到了快速发展。
截止2002年，我县经济总量连续三年名列市辖三县之首，县级财政收入逐年稳步增长，2002年达1.58亿元。
2.芜湖南陵工业区招商引资载体作用日渐明显，招商引资取得显著成效，有利于促进改造良好的投资环境。
3．独特的地理位置，丰富的资源，有利于快速发展城区基础设施建设，使南陵的发展步入快车道。
西部大开发进程的加快、上海世博会的成功申办，促使产业梯度的推进，资本、项目、技术会不断流进，迎来了抓住机遇发展城建的良好条件；
同时，国家产业结构不断调整，苏、浙、沪等地劳动密集型、资源型产业会加快向我区域的扩张速度，依据我区域的自身优越，参与国际、国内市场的竞争能力会进一步提高，要求芜湖县城区基础设施的载体功能将进一步增强。
3.3.2交通优势
县位于安徽省东南部，东经117°
67′一118°
31′，北纬30°
38′一31°
3l′，面积1263.7平方公里，东和东北面与宣州市、芜湖县隔河相望，北与繁昌县接壤，南和西南面同泾县、青阳相连，西与铜陵县毗邻，南陵地处皖南低山丘陵向沿江平原过渡带，地理位置优越，北临长江，南接太平湖风景区，是南去黄山、西往九华山的必经之路。
全县水陆交通构架已形成雏形，青弋江蜿蜒县境东部，漳河源于境内，在县域北部汇接后连接着长江黄金水道。
公路国道318线、205线，省道320线、216线纵贯其间，截止“九五"
末，我县共拥有公路里程750.65公里，全县有16个乡镇85％的行政村通柏油路或水泥路，公路覆盖率达每百平方公里59.4公里。
3.3.3其他资源优势
县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。
经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。
第四节需求分析
3.4.1三产配套需求分析。
南陵经济开发区建成面积24.86平方公里，入园企业已达数百家，预计到2010年，建成区面积将达到45平方公里，入园企业700家。
企业的业务来往、产品推介、技术引进等经营活动，对餐饮、住宿、会务服务需求很大。
据测算，2010年园区从业人员达到5万人左右，三产配套区周边的住宅小区居住人口达到7万人左右，对商贸、餐饮、休闲、文化等需求逐年增加，三产发展的潜力很大。
3.4.2房地产开发用地需求分析。
按照市域副中心城市建设的要求，2010～2015五年间，累计增加人口8万人，年均1.6万人。
预测，县中等收入阶层每年将有1000户的家庭在新区购置居住用房和休闲度假用房。
要满足各类住房要求，每年需要新增房屋53万平方米，约需要土地0.4平方公里。
在老城区拆迁难度大，改造有较大实际困难的情况下，县政府将采取相应的措施，逐步推出城市新区房地产开发用地，引导居民向新区集中。
随着新区土地的需求增加，其升值空间很大。
3.4.3旅游需求分析。
随着国内外旅游的蓬勃兴起，城乡收入水平的提高，预计2010年城市居民人均可支配收入达到15100元，农民人均纯收入达到5580元。
交通条件的显著改善，距城市中心区15分钟车程。
旅游市场快速发展，需求总量快速扩张，新的旅游产品、景点受到市场的欢迎，休闲旅游、度假旅游正越来越成为旅游市场的热点，旅游消费支出占生活消费支出的比重越来越高，旅游需求的增长空间很大。
第四章项目建设目的与功能定位
第一节项目建设目的
县农民安置区项目由东方地块、阳光地块麒麟地块三部分组成，项目建设的目的是使之成为老城区的拆迁居民安置区，同时也适度考虑其它拆迁项目安置需要和城市其它居民需求。
第二节项目建设的功能定位
县农民安置区项目首先是一个拆迁户安置小区，是居民聚集的地区；
其次，它又是县城路网相对集中的小区，梅园路等城市干道都交汇于此，因此，它同时又是一个城市新区。
第三节项目建设主要规划
4.3.1规划指导思想与原则
1、规划指导思想
县农民安置区项目是县建设投资公司代表政府实施的居住小区，既要满足拆迁居民的安置，又要面向市场；
既要满足居民的实际居住要求，又要体现政府建设城市的水平，因此，本规划确立的指导思想是：
运用现代城规划理念与手法，精心设计、合理安排，兼顾经济、社会和环境效益的统一，创造一个经济适用、设施完善、功能齐全、安全卫生、环境优美、舒适怡人的现代化居住小区，成为居民安居乐业的理想家园，最大限度地体现县现代人居环境建设水平。
4.3.2规划原则
1、以人为本的原则
居住区规划设计要以满足居民日常生活需要为根本出发点，要满足居民生理、心理的现代生活需求，避免哗众取宠的“形象工程”和脱离实际的铺张浪费，以创造舒适的人居环境作为规划的根本目标。
2、市场民向原则
居住小区要面向市场进行开发，以市场需要为引导进行规划设计，取得经济效益和社会效益、环境效益的统一。
3、系统规划原则
规划要与整体环境相协调，要在上一层次规划的指导下进行，满足城市规划的整体要求；
同时，小区内部各系统要统一协调与完善。
4、特色原则
特色是一切创造性工作的灵魂和生命，居住小区规划设计要满足基本功能需要的前提下，力求体现自身特色。
因地制宜地进行布局，设施配套和房型设计要满足当地居民的传统生活习惯，建筑风格和环境设计要与当地自然环境和文化背景相融合。
4.3.3规划设计构思
规划在小区道路布置时充分考虑现状地形地貌特点，采取各种技术手段，使道路的设置有利于建筑的布置，尽量减少地势南高北低对住宅布置带来的不利影响，并减少工程的土方量，做到土方就地平衡。
考虑到居住对象的特点，住宅建筑底层架空作为住户的停车及储藏空间。
4.3.4路网结构与功能布局
规划结合地块特点、周围环境及小区的规模，采取组团路一宅间小路的两级路网结构，组团路呈内环布置，与梅园路相通，形成小区主出入口。
组团路宽度为5米，为人车混行道路；
宅间小路宽度为2.5-3米，以步行道路为主。
小区北部正对入口处布置幼托，南部结合保留的竹林布置小区的会所。
小区被组团路以及保留的竹林划分为西部、中部、及东南部三块。
预留公共建筑用地，在计算小区技术经济指标时，该地块不纳入用地总体平衡。
第五章项目建设内容与规模
本次规划兼顾了经济、环境、社会效益三者之间的关系，用地开发强度适中，既保证了环境与景观，又充分利用了土地。
根据拆迁安置及工程建设进度的实际情况，县农民安置区项目由东方地块、阳光地块、麒麟地块三部分组成，项目建设分两期进行，本报告仅针对第一期。
项目一期工程建设当中，在布置了少量联立式低层住宅的情况下，容积率仍达到约1.571；
绿地率达40.1%。
主要技术经济指标如下：
总建筑面积258125m2
其中：
总住宅面积247906m2
公共建筑面积10219m2
总户数4210户
建筑密度24.4%
容积率1.571
绿地率40.1%
日照间距1:
1.2
停车位（含架空层停车）1227辆
用地平衡表
项目
面积（ha）
比例（%）
规划总用地
25.81
100
其中
住宅用地
15.59
60.4
公建用地
3.10
12
公共绿地
3.12
12.6
道路用地
4.00
15
第六章项目工程与建设方案
本项目系由县建设投资有限公司投资建设的安置房土建、公建基础配套设施、绿地系统及无经济收益的公益性工程。
所有建设项目必须严格执行有关文件和规范，并符合县新调整的城市总体规划并与其它规划相衔接。
第一节道路工程
1、道路系统
规划在设置一个主入口，主入口中间为人行景观步行系统，两侧为车行道路，西部新麒麟路上
设置一次要入口，以车行为主。
小区以内环路连接南部和西部的主次入口，构成小区级道路系统；
枝状组团路上连小区路，下接宅前小路。
小区级道路：
主入口道路为三块板形式，宽17米，中间布置7米绿化景观步行带，两侧为5.5米车行道，
车道两侧为2.5～3米的人行道；
内部小区级道路，车行道宽度为5.5米，两侧为不小于1.5米的人行道。
组团级道路：
枝状组团级道路使得居民顺利到达小区级道路系统，道路宽度控制为4～5米。
宅间道路：
道路宽度控制为2.5米。
2、步行休闲系统
为将小区规划成为安全、优美、舒适的人居环境，规划在小区南北两部分，三个居住组团的中心部位分别布置了专门的休闲景观和步行系统，供居民休闲、活动和步行出入小区，其中南部两个组团的步行休闲系统相互对应和贯穿。
步行系统与幼儿园、小卖部等公共设施和水面、小广场、铺地、绿地等绿化、休闲、景观设施结合布置，形成居住小区和组团和休闲活动中心和景观视觉中心。
另外，规划还沿小河并在宅间布置了专门的休闲步道。
3、停车场地
规划小区主要采取地面停车的方式，停车泊位主要布置在组团级道路沿线，宅间也适当布置了停车泊位。
另外，规划将部分住宅底层架空，作为停车场地。
小区停车泊位总数为432个，占总居住户数的27%。
小区的非机动车停放主要采用住宅底层停放的方式，即每幢住宅楼底层都设非机动车停车库。
第二节住宅建筑布局
本项目为农民安置区的一期工程，主要为多层安置房，考虑到南陵当地的经济发展水平、城市化水平、当地的居住生活习惯和市场认可程度，住宅建筑多为六层，顶上为跃层，即六跃七形式。
另外，根据建设方要求，规划在用地东南部布置了少部分五层住宅，即五跃六形式。
多层住宅建筑多为单元板式拼接，根据用地地形情况，少则为二单元拼接，多则为四单元拼接，最长不超过70米。
根据县的经济发展水平，为降低小区建设成本和追求住宅较好朝向，小区住宅布置较为规整，住宅之间相互平行。
住宅建筑的布置既充分考虑了相互之间的关系，也充分兼顾了与城市之间的关系，住宅建筑基本顺应周边规划城市道路走向布置，或平行于道路或垂直于道路。
这样，住宅建筑朝向就为南偏东，纬五路以北住宅建筑朝向为南偏东20°
左右，纬五路以南住宅建筑朝向在南偏东20°
到南偏东30°
之间，呈扇形逐渐变化。
另外，多层住宅建筑在布局时都以成组群的形式布置，每个居住组团内又划分了2—3个组群，组群内住宅建筑相对集中紧凑布置，组群之间以步行休闲系统、组团级道路或沿河绿带相分隔，这样的布局手法，既便于识别和管理，又使得小区的空间景观富于开合变化。
第三节绿地景观系统
用地形态零散的特点和规划结构，没有布置集中成片的小区级公共绿地，而是化整为零在每个居住组团的中心部位布置了集中的组团公共绿地和活动场地。
组团级公共绿地与每个组团的人行出入口、步行休闲系统及幼儿园、便民店等公共服务设施相结合，形成了每个组团的休闲活动和视觉景观中心。
规划布局中注意了绿地系统与自然的结合，规划将贯穿用地南北的水系加以整治，使之大部分沿城市道路，结合水系布置沿河景观绿地，使小区既有良好的内部环境景观，又有良好的外部环境景观。
另外，规划还注意了小区内部景观与外部景观的交融与互动，通过面向城市道路的步行铺地广场和景观轴线，将组团之间以及组团与城市之间的人流活动和视线景观联系了起来，形成了小区良好互动的内外部景观。
第四节配套共建设施及布局
小区配
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