白沟新城城市规划管理技术规定.docx

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白沟新城城市规划管理技术规定

二〇一六年六月

1总则

1.1目的和依据

为加强和规范白沟新城城市规划编制和城市规划实施管理，提高城市规划管理的工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《河北省城乡规划条例》，以及与城市规划相关的法规、标准、规范，结合白沟新城实际情况，制定本规定。

本规定是与《城乡规划法》相配套的规范性文件，是实施《城乡规划法》的具体技术规定。

1.2适用范围

在白沟新城行政区范围内（白洋淀温泉城除外）制定和实施城市规划，从事与城市规划有关的活动，应当遵守有关法律、法规、规章和本规定。

本规定没有明确规定的，依照有关技术标准执行。

没有技术标准的，由城乡规划行政主管部门依照审批权限在行政审批中确定。

白沟新城城乡规划行政主管部门可以根据本规定制定城市规划设计导则,城市规划设计应当符合城市规划设计导则要求。

2城市土地使用管理

2.1城市用地分类

2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）执行。

2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入绿地，其余概不作为城市建设用地。

2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由白沟新城城乡规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。

2.2.3城市建设用地兼容性见表2.2.1。

土地使用兼容性包括两方面涵义：

“其一是指不同使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。

就这个意义而言，也可以用‘土地使用相容性’来替换；其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。

表现为土地使用性质的‘弹性’、‘灵活性’与‘适建性’主要反映该用地周边环境对该地块使用性质的约束关系。

即建设的可能性和选择的多样性。

”

2.2.1白沟新城城市建设用地兼容表

用地类别

规划土地使用类别

被兼容用地

居住用地R

公共管理与公共服务设施用地A

商业服务业设施用地B

工业用地M

物流仓储用地W

一类居住用地（R1）

二类居住用地（R2）

行政办公用地（A1）

文化设施用地（A2）

教育科研用地（A3）

体育用地（A4）

医疗卫生用地（A5）

社会福利用地（A6）

宗教用地（A9）

商业用地（B1）

商务用地（B2）

娱乐康体用地（B3）

公用设施营业网点用地（B4）

其他服务设施用地（B9）

一类工业用地（M1）

二类工业用地（M2）

一类物流仓储用地（W1）

居住用地R

一类居住用地（R1）

＼

二类居住用地（R2）

＼

公共管理与公共服务设施用地A

行政办公用地（A1）

＼

文化设施用地（A2）

＼

教育科研用地（A3）

＼

体育用地（A4）

＼

医疗卫生用地（A5）

＼

社会福利用地（A6）

＼

宗教用地（A9）

＼

商业服务业设施用地B

商业用地（B1）

＼

商务用地（B2）

＼

娱乐康体用地（B3）

＼

公用设施营业网点用地（B4）

＼

其他服务设施用地（B9）

＼

工业用地M

一类工业用地（M1）

＼

100

二类工业用地（M2）

＼

100

三类工业用地（M3）

＼

物流仓储用地W

一类物流仓储用地（W1）

＼

100

道路与交通设施用地S

交通枢纽用地（S3）

＼

交通场站用地（S4）

＼

公用设施用地U

供应设施用地（U1）

＼

环境卫生设施用地（U2）

＼

安全设施用地（U3）

＼

其它公用设施用地（U9）

＼

备注：

1.S、U、G用地不具有兼容性，G类用地可以被任意兼容。

2.10-30表示有条件兼容比例，单位为%；＼表示不兼容。

2.2.4表2.2.1中未列入的建设项目，由白沟新城城乡规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.1规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

2.2.6城市新建居住区应按国家和河北省城乡规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公共配套设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

2.3建筑基地控制指标

2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.3.1的规定。

表2.3.1建筑基地面积下限指标表

建设项目类型

住宅建筑

非住宅建筑

低层

多层

高层

低层

多层

高层

建筑基地面积（平方米）

500

1000

2000

—

1000

3000

2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，白沟新城城乡规划行政主管部门可以核准建设：

1）邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.3白沟新城规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4白沟新城各类建筑的建筑密度、容积率、绿地率不应超过表2.3.2的规定。

编制白沟新城的中心区详细规划、城市历史街区保护规划时，可根据具体情况对容积率等非强制性指标作适当调整，经规定程序批准后实施。

2.3.5建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

表2.3.2各类用地建筑密度、容积率、绿地率指标表

用地性质

容积率

建筑密度（%）

绿地率（%）

建筑限高（m）

居住用地

一般强度开发

≤1.5

≤28

≥30

≤45

中等强度开发

≤1.8

≤25

≥30

≤54

高等强度开发

≤2.0

≤20

≥35

≤72

商业服务业设施用地

一般强度开发

≤2.0

≤50

≥20

≤60

中等强度开发

≤3.0

≤50

≥20

≤70

高等强度开发

≤4.5

≤50

≥20

≤80

行政办公用地

≤2.0

≤35

≥35

≤60

文化设施用地

≤2.5

≤35

≥35

≤60

教育科研用地

≤2.0

≤30

≥35

≤36

其中

小学

≤0.8

≤30

≥35

≤18

中学

≤0.9

≤30

≥35

≤24

体育用地

≤2.0

≤35

≥35

≤36

医疗卫生用地

≤2.0

≤30

≥35

≤60

社会福利用地

≤0.8

≤30

≥40

≤18

工业用地

≥1.0

≥30

≤15

≤24

物流仓储用地

≥1.0

≥30

≥20

≤24

公用设施用地

≤0.8

≥30

20-30

≤18

其中

邮政（电信）局所

≤0.8

≥40

20-30

≤18

污水处理厂

≤0.8

≥30

≥35

≤18

公园

≤0.1

≤5

≥70

≤6

广场

≤0.1

≤5

≥60

≤6

公共交通场站

≤0.8

≤30

≥20

≤12

特殊教育学校

≤0.85

≤30

≥35

≤18

加油站

≤0.8

≤40

≥20

≤12

交通枢纽用地

≤0.8

≤30

≥20

≤12

注：

1）根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）附录A之A.0.1的规定，白沟新城属于Ⅱ类气候区。

2）表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；

3）表中未涉及设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

4）综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。

5）表中指标不包括地下层建筑面积，但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。

6）工业项目的建筑系数不得低于40%。

2.3.6容积率奖励和补偿规定按照以下要求控制。

1）同类使用性质的相邻地块，因成片开发的需要，经城乡规划主管部门同意后，原规划所规定的容积率和建筑密度可互相转让，但不得改变其平均容积率和建筑密度。

2）规划确定的各类用地的容积率原则上不宜突破。

若地块为城市提供一定比例的公共开放空间或公益设施的建设项目，容积率可按比例提高而获得奖励。

3）建筑基地为社会公众提供公共开放空间或公益设施的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按表2.3.3的规定增加建筑面积，增加的建筑面积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算。

但增加的建筑面积不得超过地块核定建筑面积（地块面积乘以核定容积率）的20%。

表2.3.3建筑面积奖励控制表

情形

提供公共开放空间

（按用地面积（㎡））

提供公益设施

（按建筑面积（㎡））

能划示独立用地用于公共开放空间，且用地产权移交政府的

能划示独立用地用于公共开放空间对外开放，但产权不能移交政府的

不能划示独立用地但可用于公共开放空间24小时对外开放，产权不能移交政府的（如底层架空、公共连廊等）

能提供公益设施，且房产权能移交政府的

能提供公益设施，但房产权不能移交政府的

倍数

2.0

1.0

0.8

1.0

0.5

注：

1）提供地下公益设施的，增加倍数的折减系数为0.8；

2）对开发者在规范要求的停车配建标准以外建设的公共停车场，奖励的建筑面积与提供的停车场用地面积比例为2：

1；

3）能同时提供公共开放空间和公益设施的，按上述分类测算方法的叠加值给予建筑面积奖励。

4）开放空间的条件和计算方法见附录五。

2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。

1）通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。

2）通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。

3建筑管理

3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本规定。

3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。

不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。

1）居住建筑日照要求

住宅建筑日照按照建筑气候区划Ⅱ气候区中小城市标准控制，有效日照时间带为上午8时—下午16时。

①新开发的居住小区日照标准，应满足大寒日有效日照时间带内日照时数不少于3小时；旧城区和旧村改造因受周边用地及现状建筑的影响，新建住宅可适当降低日照标准，但大寒日有效日照时间带内日照时数不得少于1小时；老年人居住建筑不应低于冬至日日照时数2小时的标准。

②用地内建设高层建筑，地界北侧为规划居住用地时，累计3小时日照影射线（受影面高度1.35计算）不宜超越地界北侧20米。

多层建筑不宜小于1/2日照间距。

地界东、西侧为规划居住用地时，应结合高层建筑布局形式采用镜像分析法综合考虑对周边用地日照影响和建筑退界距离。

③沿东西向城市道路南侧布置高层建筑时，除符合建筑退让道路外边缘控制线距离规定外，累计3小时日照影射线（受影面高度0.00计算）不宜超越道路北侧建筑后退基准线（黄线），同时应对3.1.9.2规定的日照分析范围内的有日照要求的现状建筑进行日照分析，不得加剧日照影响。

④新建、改建、扩建建筑不得对周边有日照要求的现状建筑加剧日照影响。

2）非居住建筑日照要求

医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、中小学教学楼、老年人居住建筑不应低于冬至日日照时数2小时的标准；托幼园生活用房不应低于冬至日日照时数3小时的标准，活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外；休（疗）养用房主要朝向的间距，除满足冬至日不小于2小时的日照标准外，最小间距不应小于12m。

3）日照分析规定

①多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多层居住建筑或相当于6层住宅建筑高度及以下的非居住建筑时，可采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定。

②遮挡建筑为高层建筑（含中高层住宅建筑）时，应按建设部及科技部认定的日照分析软件做综合日照分析，分析范围为遮挡建筑有效影射高度的2倍形成的扇形区域水平投影范围，最大分析范围半径200米。

多、高层建筑组合布置时，以高层建筑为计算标准。

日照分析采样间隔为1分钟，累计最小日照时间段不小于30分钟。

③被遮挡建筑为违法建设、临时建设的，在符合消防等安全间距规定的条件下，其日照要求可不予考虑。

④建设单位及设计单位必须对提供的规划方案日照分析报告的准确性和真实性负相关法律责任。

3.1.3新区开发的居住小区不应小于南侧建筑有效影射高度的1.6倍，旧城区改造不应小于1.56倍。

其他朝向的〔指正东西向和东（西）偏南15度以内（不含15度），下同〕，其间距按国家规范规定的日照影射折减系数计算，且４～６层住宅建筑最小间距不宜小于20米，１～３层不宜小于１5米。

1）住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L=L1±L2

L=建筑间距；L1=日照间距；L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离

2）住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L1=i*H

L1=日照间距；i=日照间距系数；H=建筑的计算高度（计算见附录一）

3）住宅建筑日照间距可按表3.1.1不同方位日照间距折减系数换算。

表3.1.1不同方位日照间距折减换算表

方位

0º—15º（含）

15º—30º（含）

30º—45º（含）

45º—60º（含）

>60º

折减值

1.0L1

0.9L1

0.8L1

0.9L1

0.95L1

注：

1）表中方位为正南向（0º）偏东、偏西的方位角。

2）本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。

方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。

3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：

1）低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。

2）在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>60º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。

3）住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。

4）沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。

5）低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。

3.1.6高层住宅建筑日照间距：

1）高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。

2）高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与多、低层（含中高层）住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条计算确定。

3）高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。

3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。

沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。

3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.2的规定。

表3.1.2住宅建筑之间的最小间距控制表（米）

建筑类别

控制

间距

建筑

类别

高层（遮挡）

多层、中高层（遮挡）

低层（遮挡）

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

高层（被遮挡）

—

多层、中高层（被遮挡）

—

低层（被遮挡）

—

注：

1）“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。

2）“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。

3）“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

4）“—”表示按消防和施工安全等控制。

如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：

1）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东、西侧的（非住宅建筑为遮挡建筑时），其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。

2）非住宅建筑（有日照要求的非住宅建筑除外）位于住宅建筑北侧的（非住宅建筑为遮挡建筑时），其最小间距应符合表3.1.3规定。

表3.1.3住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距控制表（米）

建筑类别

控制

间距

建筑类别

高层住宅建筑

多层、中高层住宅建筑

低层住宅建筑

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

高层非住宅建筑

—

多层、中高层非住宅建筑

—

低层非住宅建筑

—

注：

独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3）低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。

在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。

3.1.10非住宅建筑的间距：

1）非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.4的规定。

表3.1.4非住宅建筑之间的最小距控制表（米）

建筑类别

控制

间距

建筑类别

高层

多层

低层

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

高层

—

多层

—

低层

—

注：

1）裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。

2）独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控

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