城市商业综合体策划书.docx

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城市商业综合体策划书

城市综合体设计策划书

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城市商业综合体策划书

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与城市关系分析研究

1）区位格局

2）交通格局

3）区域环境

4）商业层次

（二）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

2）商业调研

（三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案

第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

（二）项目商业整体定位

（三）项目商业的功能定位

（四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位

（六）项目商业开发建议

第三章项目建筑设计概念

（一）项目地块规划设计理念

（二）项目地块建筑设计概念

策划容

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与城市关系分析研究

1）区位格局

基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。

基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。

A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。

随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：

老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。

同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。

五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。

所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。

B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。

北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。

基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。

可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。

综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。

C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

2）交通格局

基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。

西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。

南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，人车分流，避免影响。

总体而言，基地周围交通状况不容乐观，以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求，纯阳宫路，皇华馆街都需要重新的规划与整治，解决人车分流这个最为重要的问题。

避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象。

3）区域环境

A、地质情况

基地现有建筑多为商业建筑与居住建筑，地质条件稳定，对规划设计和开发建设都没有不利影响，利于建设。

B、气候条件

由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境的影响，形成了北温带大陆性气候。

四季分明、日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春旱多风。

年平均温度为9.5°C，一月平均-6.4°C，七月平均23°C。

霜冻期为十月中旬至次年四月中旬，无霜期平均149—175天。

年均降水量468.4毫米。

由气候条件可以看出，气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，很少会像，等大城市出现夏季灼热难耐的现象。

C、环境条件

基地所处区域属老城区，整体基础设施相对较差，环境卫生条件不容乐观，皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆，小商店，由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放，污水乱排。

这在后期需重点治理。

基地的自然环境相对理想。

南面有五一广场的大型绿化带；五一路两侧的行道树均已成材；皇华馆路上有两棵重点保护古树，古木参天，充满历史沧桑感；纯阳宫路上有文赢公园，园树木参差，绿柳成荫，湖光山色，自然景观颇为良好。

但这些绿化都被分隔开来，无法形成区域性的影响，所以在综合体设计中，要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心，将周围绿化联系在一起形成一个大“面”，形成城市莱城区的一片绿洲。

4）商业层次

基地现有商业可分为中低两个层次，汇都商贸（原五一大楼）与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次，商品销售集中，涵盖围广，种类齐全但大多适合于中等收入消费者，没有面向高收入消费者的合适的商品类型。

同时，商场建筑老旧，装饰装修落后，无法吸引更多的年轻消费者。

除去这两个商场，剩下的就是零散的商业店铺，分布在五一路与纯阳宫路，皇华馆街上为小饭馆。

商品档次较低，面向中低消费人群。

在综合体设计中，要提高商业档次，涵盖高、中两个层次，提高商品质量，吸引更多中高收入水平的消费者，同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光。

（三）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

基地及基地周围存在着众多重要的古建筑

A、五一大楼

五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为“市百货公司二商场”。

到1956年又按照规模大小改为“市百货公司第一商店”。

直到1989年1月1日，才正式更名为‘市五一百货大楼’。

如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌，外立面经过改造，栋楼外墙用白色瓷砖覆盖，西楼悬挂大片玻璃幕。

大楼外貌变化很大，它的地位也已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。

柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。

B、皇华馆

皇华馆位于皇华馆街上，是一座三层砖石建筑，古朴的风格，斑驳的砖墙都彰显着它久远的历史。

明清时期，因皇华馆离贡院不远，过文瀛子之间的状元桥便可直达，这儿成为主持科举考试的主考和副主考的招待所。

清光绪年间，设提督学政（别称学台），会同督抚主管全省的教育、科举考试等事务，其衙门也在皇华馆。

因为街小，衙门和机构也密集，所以住在皇华馆的居民并不多。

现在路北基本都盖成了宿舍楼，只有路南还保留着几幢老房子。

皇华馆12号就是民国时期的四合院民居建筑，据说是一姓商人的私宅。

宅保存基本完整，坐北朝南，有北房五间，南房为五间二层楼，前檐花罩雕法精湛，墙上砖雕栩栩如生，影壁工艺精美，这已是城里不可多得的老房子了。

皇华馆及氏民居历史比较悠久，建筑也较为精美，对于这类古建筑是很有必要保存的。

但我们不能让他们就单纯作为一个古建筑而存在，在今后的设计中可结合整体风格及周边景观进行改造，使皇华馆经过加固改造后可作为高档会议中心等。

C、五一路老邮局

邮局位于市五一路临街路段，于1943年投入使用，是侵华日军统治时期，日本人建造的公共建筑，由于历史问题，这类由日军建造的建筑留存不多，五一邮局是幸存者之一。

由于邮局年久失修已经风雨飘摇，曾一度被划为危楼。

2009年9月，市政府发文公布了5大历史文化风貌区和232处历史建筑，将老邮局纳入其中，使的老邮局免遭被拆毁的命运。

如今的老邮局由于多年缺乏应有的护理修缮，加上有关部门管理不当，整个邮局面朝五一路的墙面都被粉刷上了蓝漆，失去了原有的面貌。

D、纯阳宫

纯阳宫位于基地西南隅，又名吕祖庙，是著名的道教宫观，属全国重点文物保护单位。

始建于元代，明万历年间重修，清乾隆年间休整扩建。

纯阳宫与基地的问题在于高度。

纯阳宫是一个道教宫殿，它要营造一种庄严隆重的氛围，漫步其中使人感到肃穆，这就要求它周围的建筑高度不能太高。

所以，在进行综合体规划时，要认真考虑这个问题，权衡建筑高度与历史建筑之间的利害关系，找到一个平衡点来妥善解决这个问题。

对商业综合体影响较大的现代建筑：

饭店

基地西侧的饭店是一个大型仿古现代建筑，建筑体量巨大，造型较为精美，建筑用色鲜艳，但与街道周围建筑的灰色调差异较大，这就使得综合体西立面风格在协调周围建筑风格时会遇到极大的挑战。

2）商业调研

A、基地汇都商贸与鑫璧珠宝城是较大的商业集中型商场，商品种类较为齐全，功能相对完善。

余下的基本都是零散型商业，分布于五一路，纯阳宫路等街道上，商业密度较大。

B、基地商业与商圈的关系：

的主要商圈包括柳巷、铜锣湾商业区，长风商业区，商业区与下元商业区。

其中基地与附近柳巷、铜锣湾商业区距离最近，所以柳巷、铜锣湾商业区对基地影响最大。

柳巷在具有很高的人气，随着近几年的快速发展，柳巷已发展成为一个功能齐全，商业多样，涵盖服装，珠宝，数码，餐饮，休闲娱乐等方面的大型商业圈，吸引着众多年轻消费者。

考虑到柳巷与基地相邻，所以可以考虑将准备新建的商业综合体融入柳巷商业圈，以柳巷的影响力来提高综合体的知名度，同时又可以通过综合体的超前理念与设计增加柳巷活力。

两者优势互补，最终逐渐形成最核心的商业圈。

（三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案

通过对项目基地的分析研究，我发现了不少在发展商业综合体中可能存在的问题，并尝试性的给出了一些建议。

1、区域格局复杂:

基地所在地不属于商业聚集地，反而可以说是处于老城的生活区，周围有大量的住宅楼以及由此产生的零散商铺。

同时，更重要的是基地处于文庙历史保护区，周围历史建筑集中，如何处理好与古建的关系是一大难题。

从种种方面可以看出在这里建设一个大型商业综合体困难重重，怎样尽量减少商业活动对居民的影响，历史建筑保留还是拆除这些都是需要考虑的问题。

解决方法：

增大商业综合体中的公共活动空间，并将这些空间尽量布置于商业区和居住区之间，分隔商业与居住，降低商业活动的影响；对于老建筑建议保留，部通过加固处理，外部通过保留改造可重新加以利用（参考798的建设）。

2、交通状况复杂：

通过上面对交通格局的的分析可以看出基地周围交通状况不容乐观，道路划分不明确，人流车流混杂，道路狭窄，这些问题导致现有交通系统都无法应对未来综合体带来的巨大车流量、人流量的压力。

解决方法：

可借助综合体的建设对道路进行改造，增加立体交通解决人车流问题，临街地块留出足够空间给予行人，降低行人对机动车道的影响。

3、如何提高竞争力：

项目所处基地位置不是很理想，同时西边有发展已经很成熟的柳巷商业区虎视眈眈，这就不得不说一个问题：

未来要以什么特色来吸引人群？

解决方法：

目前几乎所有商业区主要满足的是人们物质消费，消费者去商业区考虑的主要是“穿什么，戴什么，吃什么，玩什么”这些较为传统的问题，我的想法是，综合体在满足消费者这些问题的前提下，发展属于自己独特的“精神消费”，我希望未来人们来商业区不仅仅是穿、戴、吃、玩，而是让消费者“欣赏什么，学到什么，提高什么”，即在商业中加入文化艺术的元素，消费者在这可以欣赏到各种艺术作品；可以进入各种制作瓷，剪纸或其他满足消费者兴趣的店铺，让消费者参与到操作中；要有更多的书吧分散在商业中，让消费者走到哪都能看到书的影子。

随着生活水品的提高，人们越来越多的追求精神生活，这些措施势必会吸引他们的注意，所以这可以成为综合体的一个特色。

4、对于地块古建筑保护与开发该持有怎样的态度：

基地历史建筑有两座：

五一大楼、五一路邮局；保护文物建筑一座：

皇华馆9号楼。

三座建筑建造时期不同，风格也各不相同，同时，由于年久失修，各建筑都呈现不同程度的破败，其中五一路邮局最为严重。

邮局多年未修缮，部结构破坏严重，被定为危楼；所有朝街门窗都被封死且整个东立面被刷蓝漆，破坏较为严重。

面对这样一个建筑，及时它是历史的遗存，但在进行综合体建设时我们的态度是什么：

是为了综合体的整体完整性完全拆除重建，还是保留下来加以改造使其融入综合体？

解决方法：

保留历史建筑，对其部结构加固改造，立面恢复其原有风貌，皇华馆尽量原分不动的保留，五一路邮局破坏严重部分进行局部拆除；五一大楼去掉立面广告牌以及安装的空调，立面设计与综合体整体设计相协调。

第二章项目商业定位概念

（七）项目开发的基本经济数据指标

基地占地面积：

28350㎡。

新建建筑总建筑面积58000㎡（±5%）,地下部分8000㎡，地上部50000㎡，包括商业24000㎡，写字楼26000㎡。

具体如下：

总用地面积

28350

容积率

3.0

容积率建筑面积

50000

总建筑面积

58000

地上建筑面积

50000

商业24000写字楼26000

地下建筑面积

8000

　2层

商业地下停车位

200

商业地上停车位

60

车位需要面积

4680

每车位18㎡

地下设备用房

1000

地下库房面积

1000

绿化面积

4000

（八）项目商业整体定位

随着中部崛起的战略发展，作为省省会的必将实现高速发展，经济将实现质的飞跃，人民生活水平将大幅度提高，所以该商业综合体项目的商业档次定位为中高档，满足未来中高收入消费人群的消费需求。

同时借助老城区的历史文脉，将三晋地区历史文化融入商业综合体，打造标志性的高品质人文商业综合体。

（九）项目商业的功能定位

作为一个大型的城市商业综合体，不单单要满足人们购物的需求，同时要尽可能提供给更多的服务功能，因此该项目的功能定位：

1、商场，包括服饰，珠宝等传统商品，同时加入艺术商品，增加人们文化消费；2、餐饮，各类特色小吃，快餐店，冷饮店一应俱全；3、休闲，包含咖啡厅，氧吧，吧等特色小吧，大面积公共休息活动区，电影院等；

（四）项目商业业态分析

该项目的商业业态包括四个方面：

1、零售业态2、娱乐业态3、餐饮业态4、精神消费服务业态。

1、零售业态

以购物中心为主，设专卖店，精品店，商品体验店，店铺服务人群涵盖青年，中年，老年。

2、娱乐业态

以影院、KTV等传统娱乐服务为主。

3、餐饮业态

既要有能满足绝大多数人口味的全国连锁餐饮店，同时要有各地特色小吃店。

由于综合体位于，因此传统菜系，小吃要成为餐饮的主打品牌，突出地方饮食特色。

4、精神消费服务业态

以提高精神修养，冶艺术情操，培养兴趣爱好为主旨，加入绘画、雕塑等艺术展廊，以皇华馆、五一路邮局的历史风韵为依托，建立博物馆或展览馆；增加特色书吧的数量，满足不同消费人群的阅读需求；发展以培养个人兴趣爱好的特色体验店，满足人们精神需求。

（五）项目的形象定位

项目建于老城区旨在带动老城区的发展，因此项目必须具备一定的标志性，同时项目要融入该区域的历史文化环境中，提高人文气息；另外，以综合体为绿化核心，加大绿化，联系周围文赢公园，五一广场等，形成未来城市中的现代绿洲。

（六）项目商业开发建议

本项目的商业开发应面向大众，向多个知名品牌进行招商，提升整个商业综合体的综合品质，为其周边后期长期的开发提供一个足够的高度。

同时，考虑到项目所处地为老城区所在，历史价值较高，用地围也有相关文保类建筑。

故在开发时协调好新老建筑之间的关系也是十分重要的。

第三章项目建筑设计概念

设计核心概念

在进行商业综合体设计时，我们必须思考两个问题：

1、当今城市需要怎样的城市综合体；2、城市综合体怎样很好的融入城市生活。

1、城市发展越来越快，开发商为利益建筑越盖越密，但缺乏对市民活动行为的考虑而导致供给人们活动的城市公共空间却越来越少。

所以当今城市需要的不是越来越高，越来越多的封闭大型建筑，而是能通过空间设计将空间还给市民的充满交流的建筑。

同样的道理适用于城市综合体，JERDE事务所提出：

商业综合体要通过优秀的设计，实现高回报效益与城市的积极贡献之间的平衡，重视购物中心所承担的城市公共空间的责任。

项目基地处于老城生活区，周围居民众多，加上周围公共活动空间缺乏，所以该综合体更应该承担起满足居民对公共活动空间的需求的责任，所以项目的一个设计概念就是“交互空间”，增加人们在此空间的交流性，参与性，把购物中心从单纯的消费机器包装成一种体验性的东西。

2、每个城市是不同的，城市中的每个区域也是不同的，因为每个城市，每个区域都有属于自己独特的人文特点，综合体要融入这个区域，就必须符合这个区域特有的肌理，“真正的建筑要建立在自己的文化根基上，自己的文化体验之中，是根植于特定环境下的不可移植的新生体。

”本项目处于文庙保护街区，是市的文脉所在，这就是该商业综合体发展的一大优势，该地区周围浓厚的人文历史沉淀传达出一种神秘的无法用语言描述的空间氛围，决定了建筑本身充满历史的气质，所以项目的另一个设计概念就是“历史交汇”。

总结上两点，该项目的设计概念主要是：

以基地不同时期的历史建筑为依托，围绕该历史建筑发展具有当时历史时期特色的商业区，具有不同历史特色的商业区相互交融生成一个新颖的商业体，在这之间穿插不同历史风格的公共活动空间，让消费者“身处”不同历史时期，有不一样的活动体验。

项目地块规划设计理念

1、尊重区域历史文化：

对基地的老建筑加以保留改造，尽量降低对本地历史遗留建筑的破坏，将现代商业理念与历史地域文脉相融合。

2、建立城市“绿洲”：

结合文赢公园的自然景观与五一广场的城市绿化，加强综合体绿化设计，建设成文赢公园、五一广场两个重要绿化的中间核心绿化节点，逐渐形成一个大型绿化景观区。

通过自然与商业的有效结合提高消费者的消费体验。

3、用科技提高体验：

提高项目各方面新技术含量，多采用节能环保、绿色科技，实现技术与人文的互融共生，引导消费者传统购物方式的改变和生活品质的提高。

4、建筑创新：

对商业综合体的建筑风格、建筑材料、建筑空间、环境特色进行深入研究，力求突破传统建筑设计，提供具有个性的创新性商业综合体。

（二）项目地块建筑设计概念

1、建筑风格：

以现代建筑风格为核心，综合考虑周边历史建筑，提取抽象古建中具有代表性的风格元素，将其用现代建筑手段表现，转化为现代文化符号，与项目总体风格相统一，力求在现代风格中传承地区历史文脉。

2、建筑空间：

整体建筑布局成院落式布局，形成一个大型中庭空间，注重营造商业氛围和经营空间；部建筑空间加强竖向设计，在满足其基本功能使用外，使空间变得更加有趣多变，在空间处理上做到处处给人惊喜；加强绿化与室空间的渗透，打破室外空间的分隔，营造一个舒适自然的消费娱乐空间。

3、建筑立面：

建筑用色要统一于周边建筑；尝试使用新材料、新技术增加建筑立面的新颖性与丰富性，同时兼顾节能性；立面设计要考虑到对周围建筑及人群的影响，不能对他人的生活造成影响。