武功县工业园安置小区项目可行性研究报告.docx
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武功县工业园安置小区项目可行性研究报告
武功县工业园安置小区项目
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
武功县工业园安置小区
1.1.2项目建设单位
武功县城镇建设投资有限公司
1.1.3建设地点
位于武功县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北。
1.1.4建设内容及规模
本项目总净用地面积41.15亩（约27433.33㎡），总建筑面积为42983.3㎡（其中地上建筑面积38757.33㎡，地下建筑面积4225.97㎡）。
居住总数252户，停车位70个。
1.1.5投资估算
该项目总投资预计约为7124.83万元，资金来源为项目建设单位自筹。
1.1.6效益分析
武功县工业园安置小区，是武功县城镇建设投资有限公司为加快园区建设步伐，解决广大人民群众安居问题，提升城市品质、改善居民生活环境的重要举措。
1.1.7项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2016年12月底投入使用。
1.2编制依据及研究范围
1.2.1编制依据
受武功县城镇建设投资有限公司的委托，陕西万科项目管理咨询有限公司承担了《武功县工业园安置小区项目可行性研究报告》的编制工作。
编制依据是：
（1）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；
（2）《陕西省城市房屋拆迁管理办法》；
（3）《武功县城市总体规划》；
（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（（3BJl37—90）；
（5）《城市居住区公共服务设施设置规定》GB50180—93（2002年版）；
（6）《住宅设计规范》GB50096—2011；
（7）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；
（8）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（9）《城市道路绿化规划及设计规范》CJJ75-97；
（10）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（11）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（12）国家现行的有关规范和标准；
（13）建设单位提供的项目基础资料。
1.2.2研究范围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目经济效益评价等。
1.3可行性研究报告编制单位
编制单位：
陕西万科项目管理咨询有限公司
1.4主要经济指标
根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表
主要技术经济指标一览表
项目
计量单位
数值
备注
一、主要技术指标
规划总用地
㎡
29432.34
规划净用地
㎡
27433.33
总建筑面积
㎡
42983.3
地上建筑面积
㎡
38757.33
其中
住宅建筑面积
㎡
26938.14
公共及商业建筑面积
㎡
2152.52
广场建筑面积
㎡
9666.67
地下建筑面积
㎡
4225.97
居住总户（套）数
户（套）
252
居住人数
人
807
户均人口
人/户
3.2
建筑密度
％
29.84
容积率
1.64
绿地率
％
45
建设总工期
月
24
总停车位
辆
70
二、主要经济指标
项目开发建设总投入
万元
7124.83
利润总额
万元
287.52
税后净利润
万元
215.64
投资利润率
%
1.43
1.5研究结论与建议
1.5.1结论
本项目的建设有效改善居住条件和环境，并且提升武功县的城市形象。
该项目势在必行。
本项目建设程序符合国家相关规范，建设项目符合政策及法规规定。
促使地区基础设施建设和城市化进程，提高社会服务质量。
本项目投资风险小、社会效益好、可操作性强。
1.5.2建议
按照旧城改造的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。
在建设进度、资金调度等诸多方面应于项目的实施前期做进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。
建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。
⑷在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，抓紧项目前期工作，争取早日开工。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设单位概况
城投公司成立于2009年9月，按县编委文件为正局（科）级事业单位，编制6人，现有6人。
注册资本3亿6千万元，实际账面资产（含贷款和在建项目）达到6个多亿，目前，公司内设办公室、计财科、土地收储科、项目管理科等部门。
2.1.2武功县概况
武功地处关中腹地，东距十三朝古都西安50公里，西邻杨凌国家农业高新技术产业示范区，距西北工业重镇宝鸡90公里，南隔渭水与国家中央生态公园——秦岭相望，北与法门寺、乾陵等多个国家4A级旅游景点接壤。
陇海跌路、西宝高速公路、高铁及西宝中线、北线横穿县境东西，107省道、杨邻二级公路纵贯南北。
区位优势突出，地理位置优越，立体交通便捷，基础设施完善，自古为关中中西部交通枢纽和重要的物质集散地。
全县398平方公里，人口42万，辖8镇4乡，耕地43万亩。
地势平坦、气候温润、土地肥沃、农业资源突出。
武功历史悠久、文化积淀厚重，有中国农耕文明发祥地、民族忠贞精神苏武故里、礼贤之乡的美誉。
近年来，在县委、县政府的正确领导下，武功县城市建设工作始终坚持以科学发展观为统领，按照“做美城市、做强城镇、做大集镇、做好社区”的思路和“规划为先，基础突破，完善功能，提升品位”的原则，抢抓机遇，开拓创新，强化规划引领无缝衔接、完善基础设施协同配套、突出园林绿化生态发展、增强民生服务保障能力、提升城市管理优化组合，持续提升城镇辐射带动效能，实现了城市建设持续快速推进。
特别是县委十五届四次会议，更是坚持把加快城市建设作为推进县域经济跨越发展的战略重点来抓，主动融入大西安、借势杨凌新发展，确立了构筑大西安卫星新城，统筹城乡一体发展的战略定位，对城市建设提出了新的战略要求和目标任务，全县城市建设迈入提速发展、加速跨越，全面建设“两富两美”新武功进程。
2.1.3工业园区概况
武功县台资工业园区是武功县委、县政府全面落实咸阳市委、市政府打造全国第三个台资聚集区的战略部署，结合实际，创新规划建设的高标准招商平台，中工工业园区网策划资料，该园区位于县城南大门，陇海铁路沿线、西宝高速公路和107省道相连接的黄金三角地带，规划面积20平方公里。
2.1.4项目提出的理由与过程
（1）武功县工业园安置小区是为加快武功县城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是武功县政府为民办实事的重大项目。
项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。
（2）该项目的建设为加快武功县城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。
2.2项目建设的意义
（1）党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。
（2）住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。
建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐社会具有重要意义。
2.3项目建设的市场定位
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。
另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。
2.4市场需求分析
根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，武功县市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。
武功县现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。
因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
建设工业园安置小区是武功县政府为民办实事的重大项目。
为加快武功县城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设武功县工业园安置小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。
使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。
据相关部门统计，本项目可满足武功县部分被拆迁人的安置住房需求。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址及用地方案
经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为位于武功县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北。
项目规划总用地29432.34平方米，其中城市道路占用1998.8平方米，项目净用地为27433.33平方米。
本项目位于武功县工业（台资）园区。
创建于2006年，位于县城东南部，陇海铁路、西宝高速公路、西宝中线、以及郑西铁路客运专线和107省道穿境而过，交通区位优势明显。
3.2项目拟建地址的建设条件
3.2.1地形地貌
武功县位于关中盆地西部，属渭河地貌，形成于中生代末朝，由于在燕山等新构造运动和气候等多种应力作用下，造就了现今的不同地质结构和不同地貌类型。
全县地形西北高、东南低，从北向南成阶梯跌落，分为一、二、三道塬。
归纳起来，全县有下更新世时期风积黄土台原和山前洪积扇平原；中更新世时期渭河、漆水河三级阶地；上更新世时期的渭河、漆水河二级阶地；全新世时期的渭河、漆水河谷一级阶地及河漫滩。
除一级阶地之外，普遍都被上更新世风积黄土（马兰黄土）所覆盖。
整个地形走向西北高、东南低，成阶梯状向渭河倾斜。
从北到南群众依次称之为头道原、二道原和三道原。
3.2.2气候条件
武功属温暖带半湿润性气候区，夏季高温多雨，冬春寒冷少雪，四季区别明显。
气温：
武功县日平均气温稳定通过0℃是从2月10日开始至12月15日结束，全年无霜期315天；稳定通过10℃的日平均气温是从4月5日开始至10月28日结束，历时206天；全年≥10℃的活动积温为4184℃，与全省2000~4900℃相比处于中间状态。
光照：
武功县光能资源比较丰富，历年平均日照时数2094.9小时，年辐射总量114.86千卡，其中生理辐射57.43千卡，占年辐射总量的50%。
光能利用率一般为2.45%，高产田块为5%，生产潜力较大。
降水：
武功县地处关中偏西，年降水量633.7毫米，最小降水量97.97毫米，最大降水量327.1毫米。
而且降水的季节性强，多集中在6、7、8三个月，占年降水量的50%以上。
每隔2—6年常出现一次干旱年份，9月份的连阴雨天气，几乎年年发生，常给农业生产带来一定的影响。
3.2.3水文条件
武功县的地表水主要指引渭工程和过境河流引渭工程干渠3条。
总干渠位于头道原，境内渠长18.7公里，流量40立方米/秒，灌溉面积19万亩。
渭高干位于武功县中部二道原地区，境内渠长21公里，流量23立方米/秒，灌溉面积12.3万亩。
渭惠渠位于武功县中部二道原南部的二级阶地上，境内渠长20公里，流量27立方米/秒，灌溉面积10.8万亩。
过境河流主要有渭河、漆水河、漠浴河、湋河。
渭河从武功县南部横穿而过，为武功县最大河流。
境内流长20.7公里，年平均流量300立方米/秒，水量季节性变化较大，6、7、8月为洪水期，最大流量达1100立方米/秒，10月至翌年4月为枯水期，最小流量65.5立方米/秒。
其次是漆水河，流经武功县西部，由北向南，流长24公里，从游风乡正北入境，经武功镇由大庄乡注入渭河。
再次是漠浴河和湋河，流程短，水量小，干旱季节常出现干谷。
3.3项目周边配套设施
（1）给、排水系统利用市政给水、排水系统；
（2）供电采用市政供电；
（3）供暖采用市政集中供暖方式解决；
（4）可接市政天然气管道；
（5）项目紧临泰山东路、创业路、园区三路，交通便利，区内道路可以与其接通。
第四章工程建设方案
4.1规划原则
1、本项目符合武功县总体规划和工业园区规划的要求；
2、严格遵循国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例等；
3、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，体现项目的整体性；
4、结合武功县的自然条件，合理布局，节约用地，节约能源；
5、主张整体与局部空间的和谐完美，公共与半公共、私密与半私密的不同空间，适应心理的层次变化，功能与舒适度的完美结合勾勒出规划设计的主题；
6、一切以人为本，科学布置人、车道路系统，绿化系统，达到人与自然和谐相处的完美效果；
7、强调经济效益、社会效益、环境效益的统一，提高项目的综合效益。
4.2规划指导思想
在项目规划设计上，寻找到一个与区域形象类似的产品原型，打造属于自己的风格化产品。
树立“人文居住”的品质，拔高项目形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。
努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美”的具有明显经济繁荣象征的生态人文社区。
4.3建筑设计指导思想与原则
本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。
设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的土地控制指标。
此项目的规划遵循以下基本原则：
1、人本原则
规划设计中坚持以人为本的原则。
设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。
适应人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。
2、生态的、可持续发展的原则
坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施。
设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。
3、地域文化性原则
创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。
在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。
增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。
4、注重城市形态设计原则
在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。
4.4总体规划设计方案
4.4.1设计理念
以“现代化、智能化、综合化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。
1、以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。
2、结合地块现状和周边情况，融入城市建设的时代节奏。
3、“四新”技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。
4.4.2设计特点
注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和谐共存的可持续发展的设想。
整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，结构紧凑。
道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。
重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。
4.4.3功能设置
本项目是以住宅为主，商业为辅的小区，功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。
建筑风格本着“绿色人文”原则，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识；总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。
4.5建筑工程
4.5.1项目建筑规模及内容
本项目总净用地面积41.15亩（约27433.33㎡），总建筑面积为42983.3㎡（其中地上建筑面积38757.33㎡，地下建筑面积4225.97㎡）。
居住总数252户，停车位70个。
4.5.2户型设计
住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应市场的多样性，为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供相应的住宅户型。
项目户型设计为二室、三室，设计总户数252户，单套建筑面积控制在80-120㎡。
参考户型有：
表4-1户型参考表
户型编号
户型
每户总面积
套数
户型百分比
面积百分比
A型
三室两厅两卫
约125.0～130.0
48
19.05
34.88
B型
三室两厅一卫
约115.0～121.0
96
38.09
40.98
C型
两室两厅一卫
约87.0～89.0
108
42.86
22.27
户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。
4.5.3建筑造型
1、外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积；
2、屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑元素形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得明快、流畅，在强调建筑与自然对话的同时，更多的创造经济效益；
3、燃气调压站、配电室等附属设施应考虑到与建筑的统一性，使其也可成为社区的景观元素；
4、因本社区的住户群主要为当地居民，建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调，可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择，可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮中而不妖艳；
5、外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；
6、屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩区分开来，使建筑色彩更加丰富；
7、建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。
4.5.4结构
1、设计依据
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（2）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；
（3）《住宅设计规范（2003年版）》（GB50096-2011）；
（4）《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）；
（5）《地下室工程防水技术规范》（GB50108-2008）；
（6）《建筑玻璃技术应用规范》（JCJ113—2009）。
2、结构型式
本项目建筑采用剪力墙结构；抗震设防烈度：
8度。
基础型式：
暂按钢筋砼满堂基础考虑，待进行工程地质勘察后，再进行调整。
楼（屋）面板：
住宅的卫生间，厨房，阳台及框架结构的所有楼（屋）面为现浇混凝土板，住宅的会客厅（开间不大4.5m）、卧室为现浇混凝土板。
墙体材料，采用节能新材料。
4.5.5建设标准
作为政府主导的拆迁安置小区，方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。
“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。
1、户型设计中套内分区：
（1）面积适当的厅，满足会客、团聚、通风和视野；
（2）厅内不要有太多的门，以方便安放家具；
（3）厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜和扔垃圾，避免污染；
（4）厨房与餐厅最好是近邻，以便端上与撤除餐具；
（5）卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。
2、装修标准：
室内为混凝土地面、墙面顶棚抹灰喷刷大白粉，以便用户根据自己爱好进行精装修。
厨房、卫生间墙面瓷砖到顶，地面为防滑地砖，外装修为涂料墙面。
3、设备配置：
厨房预留排油烟机和燃气热水器位置，预留洗衣机位置以及上、下水管，每户电表、水表、天然气表、电话插座、有线电视插座到位，阳台采用铝合金窗封闭；灯具为普通灯具。
小区公建部分，大门、围墙采用铁艺工艺制作，小区四周设有智能监控系统，设立防火、防盗紧急事务信息反馈系统，快速处理系统。
为了适应节约型社会的要求，适应节能降耗环保和住户低成本使用的功能，在每幢楼楼顶设有专用于太阳能热水使用的管道和固定装置。
并且经过精心设计合理确定楼房的朝向以及外墙保温措施，窗户采用落地窗，双玻真空玻璃。
3、商业规划设计
（1）商铺外立面设计
商场外立面设计考虑面砖结合局部石材，应用时尚元素集小品，突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、经典、流行、开放这一主题。
重视局部细节处理与广告位点缀。
商铺外立面广告位的尺寸与楼身搭配合理，位置与外立面协调，统一考虑，便于使用安装、更换。
为小商铺销售及后期经营提供亮点。
（2）商业空间装饰方案设计
加强自然人流的设计，在商业地上设计逛逛电梯及扶梯，加强竖向交通，以达到垂直和水平人流互动，将商业人流引向建筑物的每个区域。
商业建筑中，一层商铺最易实现高价，但高价格需要有品质和一些优惠条件支撑，在二层及以上楼层设计出退台走廊，使线条更加鲜明，更利于二层以上商户的经营。
所有底商均设计为临街街铺，避免出现了内商铺设计的出现，这样的设计大大减小了后期销售的难度。
相连铺位、上下铺位均可以根据需要打通。
可根据需要将相邻铺位或上下铺位打通，使销售方式和日后经营更加灵活。
对于项目较好的位置的商铺可以设计为大面积商铺，这样的商铺大小设计有利于知名品牌的商家进入。
商铺长宽比例不超过3:
1。
（3）街区公共辅助设施的设计
建立、完善城市道路系统，实现人车分流，并规划专用车流和货运体系。
停车位数与商场规模定位结合，再设计中充分考虑购物停车的方便性，安全性。
4.6公用设施
4.6.1给排水设计
1、给排水设计
（1）设计规范和依据；
（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
（4）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；
（6）《污水综合排放标准》（GB8978-2002）。
2、给水工程
（1）水源：
该工程采用市政自来水作为水源，给水接城市管网，采用埋地式就近接入。
（2）设计用水量标准
住宅生活用水标准：
每户按3.2人计，平均日约140-210L/人·日；
商场用水标准：
按1500人计算，平均20L/人·日；
本区浇洒道路用水可按浇洒面积以2.0-3.0L/㎡·日的标准计算；
浇洒绿地用水可按浇洒面积以1.0-3.0L/㎡·日的标准计算；
本项目工程配水管网的漏损水量按照上述各类用水量之和的10%-12%计算；
消防及未预见用水量按上述各类用水量之和的15%计算。
（3）管网布置
水源从市政自来水管引入，为加强供水的安全性和可靠性，主干管采用环状网连接，其余
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