链接与反链接营销策划方案.docx

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链接与反链接营销策划方案

　　篇一：

4S店网站策划方案

　　汽车4S店

　　——网站策划方案

　　一、网站主要功能简介

　　１、门店服务：

　　◆维修保养：

免拆维护，轮胎服务：

补胎、平衡、四轮定位。

◆美容装饰：

喷漆、四轮定位、玻璃修复、凹陷修复。

◆汽车改装：

合理改装。

　　◆车务服务：

车辆评估、车辆过户、紧急救援、代缴税费、代验驾照、车辆年检２、品牌专区：

　　◆汽车用品知名品牌。

３、车主社区

　　◆车主社区为广大车友用户提供的网上交流平台。

爱车的养护，驾车的技巧，汽车个性改装，汽车美容装饰，只要与车主息息相关，与汽车相关，都可以在车主社区交流，学习，分享。

车主社区将车主网最新汽车用品，最新促

　　销活动等最有价值的信息浓缩并及时发布，让广大车友和用户在最短的时间将最重要的信息一目了然。

４、最新商品

　　◆为广大车主提供最新、应时、优质、健康的汽车用品。

５、专题活动

　　◆更多的优惠，更多活动的互动，旨在为车主顾客提供更多的实惠。

６、用品套餐

　　◆根据客户需求我们将为您精心设计汽车用品套餐。

７、积分频道

　　◆获得积分、消费积分、积分作用、积分优惠活动。

8、新闻动态

　　◆关于车市动态，关于爱车养护等信息发布平台。

9、车险服务：

　　◆理赔一站式服务。

10、登录/注册专区

　　◆注册专区：

为新用户提供注册专区，也是为了管理者更多的了解注册车主的基本信息情况，避免一些恶意行为。

　　◆登录专区：

注册并通过审核的用户可以用自己当时注册的用户名、密码登录本网站。

登录后可以看到更多的信息11、会员用户

　　◆等级用户（金牌用户、银牌用户、铜牌用户、普通用户）◆等级用户权限（所看到的内容不同）

　　◆我的专区（积分管理、发布信息、管理信息、修改密码等综合后台管理专区。

）12、全国城市分类，产品分类

　　◆城市分类：

车主可以根据所在城市，查询自己想要的服务与商品。

以及认识同城好友处近交流。

　　◆产品分类：

汽车影音、汽车电器、汽车内饰、车内功能、汽车外饰、汽车通讯、汽车养护、汽车安全、户外RV。

13、友情链接

　　◆各大汽车网站友情链接与反链接。

14、特惠活动

　　◆每月可以根据个别商品或者服务项目进行特惠活动，提高各位车主的积极性。

　　15、车市行情

　　◆用文字信息与图片介绍各款信息的价钱与性价比等基本信息。

16、加油站

　　◆方便车主出行查找加油地点。

　　二、网站预算

　　三、网络服务器

　　四、网站功能拓扑图

　　五、部分模块流程图

　　1、注册登录/会员管理

　　篇二：

农产品返城营销项目策划书

　　一、项目说明

　　农产品返城项目是分销业务立足邮政服务“三农”，为打造邮政“送农资、消费品下乡，引农产品返城”双向流通高效的连锁经营体系而专门策划的项目，由各级分销业务局统一组织策划，以“农佳汇”产品组合为主要表现形式。

　　二、营销目标

　　2012年全国邮政“农产品返城”项目实现业务收入（进销差价）亿元，实现农产品销售额5亿元。

　　三、市场分析

（一）市场空间

　　中国素为礼仪之邦，社会各阶层都非常重视礼尚往来。

数据显示，我国的礼品市场规模达2000亿元，其中节庆礼品市场约每年800亿元，商务礼品市场超过600亿元。

近年来，随着人们对绿色、健康的农产品需求量剧增，蔬果配送服务已经遍布全国一、二线城市，经过初加工和包装后的农产品正逐步走进礼仪市场，农产品尤其是有机农产品已经逐步走入中高端消费市场。

（二）竞争分析

　　现阶段，市场上主要存在大型连锁百货超市、农产品专卖店（含农贸市场）、网站、经销商四种农产品销售渠道。

国内大型连锁百货超市地理位置优越，议价能力较强，正逐步实现农超对接，从种植寄递源头采购，价格优势较大；农产品专卖店（含农贸市场）通过连锁经营的模式销售名优土特产，产品质量可靠，但企业实力有限，经营品种有限，同质化竞争激烈；各类农产品销售网站近年来发展迅速，但投入资金小，品种不够丰富，且农产品不易保存、不易邮寄的特点，对网购模式带来一定难度；农产品经销商通过发卡等多种形式，对蔬菜、瓜果按周、月、年固定频次配送上门，机制灵活，方便快捷，但散户购买不愿意提前付款买卡，只能满足单位送礼需求，目前尚不能形成规模。

　　（三）市场细分、选择与定位

　　农产品从种植到收成、销售，有其独特的产品特点：

种植成本不可控制、产品价格随行就市、供销信息渠道不畅、经销毛利率比较低等。

这就是不断有某地农产品滞销、菜烂在地里等新闻的主要原因。

而邮政分销有客户资源，销售成本低，为农产品返城提供了新的销售渠道，其优点主要体现在：

一是营销针对性强，能有效锁定客户群体；二是减少了中间环节，销售价格优势明显；三是具有广阔的宣传覆盖面；四是可规避商业风险；五是可节省销售费用；六是可加快资金周转。

中国邮政完全可以整合多方资源，全方位为农产品返城搭建强有力的网络平台，打造农产品从产地到用户的产品组织、销售和寄递全程价值链。

　　农产品返城项目定位于需要加深情感交流、提供商政礼仪、提升生活品质的亲情市场、商务市场和福利市场等。

　　四、目标客户

（一）个人客户：

一是居民百姓孝敬长辈、为子女购买等表达亲情；二是一些对生活质量要求较高的人为了满足个人口味，订购绿色环保、有机的农产品；三是有送礼需求的客户，购买农产品馈赠亲朋好友。

（二）集团客户：

一是政府部门、企业在经贸洽谈、招商庆典、会展论坛等大型活动中，为与会代表提供富有地域特色的农副产品，以提升自身形象，宣传地方经济文化；二是政府部门、企业在传统节日期间，向员工家属寄送福利产品，及慰问特殊群体；三是企业在行业公关、筹办会务、产品推介、答谢客户等活动中，向客户、合作单位等馈赠农副产品礼盒。

　　（三）代理客户：

旅游景点、大中型酒店及特产专卖店，承办会务的酒店及会展公司等。

　　五、SWOT分析

（一）优势：

邮政是网络型实物运递企业，具有良好的品牌信誉和服务资源。

农产品返城项目能充分发挥邮政网点众多、客户资源丰富的优势以及服务贴近消费者的业务特点。

（二）劣势：

邮政企业经营理念相对滞后，经营意识有待于进一步提高，且运作项目的能力、水平有待提高，如仓储条件、运输时限、干线网络组织、投递服务质量以及对市场因素的处理能力等。

　　（三）机遇：

我国幅员辽阔，名优土特产品、农副产品资源丰富，为邮政开展农产品返城项目提供了客观条件。

目前政府积极倡导“服务三农”，加强产供销的信息对称，扩大内需促进经济增长，农产品返城项目无论是传递情感，还是提高生活品味都存在大量需求。

　　（四）挑战：

将“农产品返城”打造成邮政分销业务常态化运作的项目，面临着来自多方面的挑战。

一是农产品流通渠道多样，竞争对手众多；二是业务运作环节复杂，邮政缺乏商业运作经验；三是邮政运输投递网络资源有待整合优化；四是农产品返城项目的市场策划能力不足。

　　六、4P营销策略

　　“农产品返城”采取“邮农联合、包装上市”、“邮政推介、客户定制”、“基地采购、邮政送达”的商业模式，由邮政和各地绿色农业种植基地共同策划、包装产品，种植基地负责产品提供、质量保证和组织配货，邮政负责农产品采购、销售、运输、配送，通过产品项目的策划宣传，扩大相关农产品的知名度和销售规模，与种植基地达到双赢目的。

（一）产品策略

　　“农产品返城”项目要体现便捷、方便、绿色、环保、健康的特点，突出农产品“绿色、健康和环保”和“邮政货源质量有保证”的销售理念，充分考虑邮政运作产品的特点，侧重选取便于贮藏、销售周期性较长的农产品，要便于包装和运输。

种植基地要具备合法资质，信誉好、知名度高。

各地邮政企业可结合当地农产品和土特产的特色，形成自组礼盒，统一包装为“农佳汇”，以销售“礼仪卡/券”的方式，作为经济、实惠的礼仪公关载体。

（二）价格策略

　　产品价格由农产品采购价、包装用品费、物流费用等构成，基本遵循：

售价原则上不高于同类、同档次产品的市场零售价。

　　（三）渠道策略

　　1.目录营销：

统一编印《全国邮政农产品产品图册目录》，在各营业网点、书报亭、加盟店等场所内摆放展示，用户可通过产品图册目录选择定制各地农产品礼包。

各省（含自治区、直辖市，下同）邮政公司可以通过加印和自编产品目录方式，增加农产品礼盒品种，提供客户多样化选择。

　　2.网点销售：

在有条件的邮政分销直营店展示“农产品礼盒”，摆放土特产品实物样品及宣传品，供用户选择购买，根据产品特点现场向客户推介，同时也可作为礼仪卡/券的“自提”服务网点。

　　3.大客户营销：

发挥邮政综合营销力量，由客户经理进行市场信息收集、分析，针对性地对政府和企事业单位上门推介，结合节日消费的特点，展开对特定人群的集中式营销。

　　4.订单销售：

开展多渠道营销，获取订单并按比例收取定金后，集中向供应商要货，对要货量较大的采取供应商直接发货到客户，减少中转环节，减少库存和资金占用。

　　（四）促销策略

　　1.统一宣传口号：

“邮政农佳汇，健康有礼自然到家”、“一个电话，新鲜送到家”。

　　2.主要宣传方式

（1）营业网点图册目录宣传。

在营业网点摆放图册目录、宣传海报、播放宣传片;设立农产

　　品礼包综合展示厅，展示产品实物样品,并安排专人负责现场答疑、推介。

（2）重点客户推介。

针对企业单位、行业等重点团购大客户进行重点定向宣传和专场推介会等。

制作产品广告图片、图册、视频等。

　　（3）网站、电台等媒体广告宣传。

结合业务特点，利用DM、报纸、广播、电视、网络等多种媒体宣传。

　　（4）公共关系营销。

公关政府开展农产品公益评比活动、开发行业积分换礼活动等。

　　七、配套措施

（一）营销组织与领导

　　集团公司成立由市场经营部、分销业务局、财务部、网路运行部等部门相关人员组成的全国农产品返城项目领导小组。

领导小组主要负责项目整体策划、正式启动、业务推进的组织领导工作，领导小组办公室设在分销业务局，负责项目的具体执行工作。

　　各省邮政公司也要相应成立“农产品返城”专项营销领导小组，做好产品开发、厂家洽谈、营销管理、奖励通报等工作，做到精心组织，有效实施，全面推进农产品返城营销项目。

（二）业务宣传与公关

　　集团公司统一进行农产品返城的专用品牌---“农佳汇”广告的整体设计、策划和推广，各省要利用全国统一品牌“农佳汇”，实行立体化宣传策略，积极造势，营造气氛，突出宣传“省时、省力、省钱”的业务特点，逐步塑造邮政“农佳汇”服务品牌。

　　针对政府、企事业等重点大客户进行定向推介，重点攻关，要突出宣传邮政网络资源与品牌优势，介绍农产品返城业务，以“让客户满意”为营销出发点，按照“长期合作，共赢互利”的原则制定个性化的服务方案，培育、发展和维护一批稳定的消费群体。

　　（三）项目培训和推进

　　为使各层业务管理及营销人员更透彻地了解“农产品返城”项目内涵，更清晰地把握营销推广实施方法，实现农产品返城项目全网顺畅运作，集团公司将会把农产品营销培训列为分销业务经营管理培训的重点内容，并明确引入标准，及时发布各地优质农产品信息。

各省邮政公司也要相应组织相关营销培训工作，共同做好农产品返城项目的营销推广工作。

　　篇三：

产权式反租销售方案

　　东

　　方

　　家

　　园

　　产

　　权

　　式

　　反

　　租

　　销

　　售

　　方

　　案

　　一、产权销售概念?

　　二、反租销售策略?

　　1.反租销售方式?

　　2.反租销售关键点?

　　3.反租销售技巧?

　　4.返租的正面作用及意义?

　　5.返租销售的基本点与关系协调?

　　6.反租销售的风险与回避?

　　三、反租销售法律关系图?

　　四、反租销售工作流程图?

　　五、东方家园反租销售回报分析?

　　1.市场调研?

　　2.面积分割建议?

　　3.反租方式建议?

　　4.价格建议?

　　5.回报分析?

　　一、产权销售概念

　　产权销售是市场经济发展到一定程度，社会游资开始关注商业的高额回报率后所产生的一种销售方式，或是一些中、小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生。

　　二、反租销售策略

　　此前，由于市场很多的临建为非正式商业物业，或因物业产权所有人关系较为复杂，因此产权销售基本不存在，主要方式为租赁。

　　而目前在正式开发的商业物业中，大部分商铺产权清晰、明确，但多为商业物业的附属配套，因此开发商仅进行单一销售模式，售价较高，购买群体主要为投资客户，销售周期较长，后期经营业态、管理较为混乱。

　　产权销售付款方式主要为一次性付款和银行按揭。

银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金要求上均有所不同，产权人多数不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%，对此，可以通过返租等方式、策略来处理这个矛盾，并因此延伸出多种模式。

　　1.反租销售方式

　　1）虚拟产权铺位，真实回报返租。

则其回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点，如北京“锦绣大地物流港”项目；

　　2）虚拟产权铺位，虚拟回报返租。

如“唐山远洋城”项目；

　　3）独立产权铺位，虚拟回报返租。

独立经营商铺，其把销售定高，通过高价格将其较高回报率的返点通过不同形式支付客户，如北京王府井的“CEPA巨库”项目；

　　4）真实产权铺位，真实回报返租。

如北京“国美第一城商业街”项目；以上反租销售方式中所谓虚拟产权与真实产权区别首先在于客户是否真正拥有所购买商铺的产权，真实产权销售是经房地局测绘后的可售面积销售给客户，并签署房管局正规的“买卖合同”；其次是投资客户所购买的商铺面积在后期投入使用中是否就是实际的商铺经营面积。

　　大部分反租销售在物业前期的面积划分上考虑到便于销售的各种因素往往将商铺产权面积测绘登记的较小，而后期商业运营中客户是不进行参与及干涉的，同时因商家经营种类不同，此前客户所购买的商铺产权面积达不到商铺实际使用面积的标准，因此，商铺实际经营面积很难与商铺产权登记面积统一，大部分开发商做到真正意义上的真实产权铺位反租销售的较少。

　　2.反租销售关键点

　　1）招商工作

　　产权销售返租，其关键看是否要有无真实的回报作为支撑，因此，商业项目的招商工作是其中最为重要的。

　　先炒商、缓炒铺，从商业地产的价值表现规律来看，只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。

合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开。

　　销售只是商业地产经营活动中的一种方法，本项目如采用反租销售方式，我司建议招商工作与销售工作可同时展开，成功的招商与东方家园的品牌效应将对销售工作起到推波助澜的作用，而后期商业的成功运营将作为给客户反租的有力保障。

　　2）担保公司

　　无论虚拟产权销售与真实产权销售，采用反租方式就将决定担保公司的重要性。

目前，北京在售商业项目销售方式大部分以单一产权销售为主，另外就是产权式反租销售，而反租方式中基本全部以真实产权销售为主要策略。

　　由于相关政策与法规影响，大部分开发商都与担保公司或银行合作。

主要目的通过担保公司或银行与开发商共同审核后期商业的经营管理状况及资金收益情况，确保客户的回报及相关权益。

　　3.反租销售技巧

　　1）统一反租

　　a）方式：

统一反租回报率，按月支付客户回报。

　　b）目的：

解决开发商资金链需求，短期内资金回笼。

　　2）一次性反租

　　a）方式：

总款反租

　　首付款反租

　　b）目的：

降低客户购买门槛，开发商资金迅速回笼。

　　利润较小，风险较低，与单一产权销售相似。

　　4.返租的正面作用及意义

　　商铺的返租对于经营者与投资者，都有着非常重要的意义，它平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢。

由此可见，返租之于经营者与投资者，发挥着明显的杠杆作用。

　　1）返租之于经营者

　　开发商通过返租期，实施对经营者的租金优惠，使得经营者在本项目市场培育期内以较低的成本做生意。

一个市场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间过程，开发商通过返租期“放水养鱼”。

在本项目市场的初期带给商户一个低成本经营的机会，从而降低了成本风险。

　　2）返租之于投资者

　　投资者在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低，经营者能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资者得到的将是一个成熟的建材家居市场。

开发商运用返租这个杠杆，如果通过低租金招商，再利用口碑效应，将迅速使东方家园品牌导入市场，提升知名度。

由于“放水养鱼”，开发商培育了市场，使之与房地产开发一起成长，在商铺的培值中，最大的获利者同时风险最低者必然是投资者。

　　3）返租之于开发商

　　返租策略是以保障投资者较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，或是真实的资金收益做支撑，开发商只是扮演了一个“中间调解人”的角色，拿出投资者一小部分的资金用来培育市场，而大部分资金则用作滚动开发，通过这个杠杆来平衡双方的利益关系，达到双方共赢的目的。

开发商通过这个过程实现投资者高回报，经营者成本最大化降低，同时实现自己资金快速回笼的利益，从根本上保证商业的经营与发展。

　　4）如何把握返租的尺度

　　房地产政策明文规定“预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

不得出现返本销售或变相返本销售的内容，不得出现售后包租或变相售后包租的内容”，其目的是为了规范开发商违规的市场行为，如开发商以返租作为商铺提价的法码达到融资的目的，

　　或者以返租或包租的形式卖出物业后撤场，或者卖出物业后没有经营或经营不善而导致承担不起返

　　租的责任，部分开发商甚至给投资者承诺的年回报率高达12%，由于这种严重偏离市场规律的行为导致了高风险的出现，这在一定程度上损害了投资者的利益，也打击了投资的积极性。

　　商铺销售实行返租必须把握好尺度，在保证不违规的前提下，充分保障商场的经营和投资者的利益。

首先，返租必须建立在有实力龙头商家整体承租、长期签约或其他招商成功的基础上，使商场经营具有保障性；其次，返租所承诺的回报不能偏离市场价值规律，任何事物的存在都具有两面性，返租也不例外，它在促进市场完善和发展的同时也有可能成为少部分开发商进行市场投机活动的工具，但不能因此而否定它作为杠杆所发挥的作用，而应该在政府有关规章制度的约束下发挥它的良性作用。

　　5.返租销售的基本点与关系协调

　　商业地产项目作为商业与房地产的结合，有太多的参与者：

开发商、商铺投资者、租赁经营者及最终商品消费者。

而从营销推广模式上看，也从最初的买方与卖方的简单营销关系，发展成为经营与销售兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现开发商、商铺投资者、租赁经营者之间的多赢局面。

　　当前市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。

这种操作模式基本概念是：

商业项目由大型商家整体长期租赁。

大型商家作为本项目商业经营者角色存在，而商业裙楼再分割成各种不同单位销售给小业主，小业主则是作为商铺的投资者而存在，开发商作为物业开发者，既是三者之间的组织者又是协调者，因而从整体上看，有以下两个基础点与两个关系。

　　1）两个基本点

　　a）开发商与大型商家的租约必须与开发商与投资者签定的委托经营协

　　议在时间上具备一致性。

　　b）购买本项目商铺前提是：

投资者在租期内的不能自行经营与自行出

　　租，必须与开发商签定与租期相一致的委托经营协议，而开发商则

　　通过与大型商家的租赁协议保证投资者的租期收益。

　　2）两个关系

　　a）开发商与投资者的承包经营关系。

　　b）大型商家与开发商的承租方与出租方的关系。

　　6.反租销售的风险与回避

　　应该说这种商铺的营销模式比较好的解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。

但作为一种投资，就必然有其相应的风险，其风险主要体现在：

　　1）差价补贴的风险

　　东方家园虽然作为本项目的商业品牌，但其管理、经营实际属于开发商自身，如果后期招商成功，租金水平仍然不能脱离市场现状，目前市场较低的租金现状如果达不到承诺客户的回报率，而开发商又要实现商铺销售，必然提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金。

　　因此，由于长期的高回报，导致长期补贴，使开发商产生了一定的风险。

而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：

　　a）开发商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金

　　用于其他投资获取较好的收益率。

那么，对投资客户的补贴就可通

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