0544131《房地产营销策划》课程实习报告.docx
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0544131《房地产营销策划》课程实习报告
《房地产营销策划》课程实习报告
专
业：
房地产开发与管理（本）
班
级：
0544131
054413114孙迎春（组长）、054413111刘海燕
组
员：
054413116王浪、054413122张彩霞、
054413124张淑贤
指导教师：
郭伟、董亚琼
完成时间：
2016年12月16日
《房地产营销策划》课程实习报告目录
第1章平顶山市房地产市场投资环境分析1
1.1平顶山市经济社会发展情况分析..........................
1
1.1.1GDP/人均GDP...................................................................................................
1
1.1.2
产业结构/产业规划........................................................................................
2
1.1.3
固定资产投资..................................................................................................
2
1.1.4
人口结构..........................................................................................................
3
1.1.5
社会消费品零售总额......................................................................................
3
1.1.6
人均可支配收入与消费支出..........................................................................
4
1.2
平顶山市城市发展规划分析..............................
4
1.2.1
城市性质、职能、功能组织与发展目标
......................................................4
1.2.2
城市空间布局与空间发展战略......................................................................
5
1.2.3
城市近期、远期、远景发展规划..................................................................
5
1.3
本章小结..............................................
6
第2章平顶山市房地产市场调研分析8
2.1
平顶山市房地产总体市场发展分析.........................8
2.1.1
供求状况..........................................................................................................
8
2.1.2
价格走势........................................................................................................
10
2.1.3
近期房地产政策............................................................................................
10
2.2
平顶山市房地产市场在售项目调研分析
....................13
2.2.1
项目概况........................................................................................................
13
2.2.2
项目产品分析................................................................................................
14
2.2.3
项目客户分析................................................................................................
18
2.2.4
项目销售情况分析........................................................................................
18
2.2.5
项目营销方案分析........................................................................................
19
I
《房地产营销策划》课程实习报告目录
2.3本章小结20
第3章总结22
附件1平顶山市房地产市场在售项目调研表23
附件2组员分工表.....................................
26
II
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
1.1平顶山市经济社会发展情况分析
1.1.1GDP/人均GDP
2011-2015年平顶山生产总值GDP（单位：
亿元）
1800.00
12%
1700.00
1705.78
10%
1637.13
8%
1600.00
1556.90
6%
1520.00
1502.00
4%
1500.00
2%
1400.00
0%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
GDP
增速
分析：
平顶山市的GDP总量和人均GDP保持着持续增长，仅在2012年有所回落。
增长速度平均在10%左右，高出国家平均水平，平顶山GDP总体增速较快。
人均GDP处较高水平，具有一定的消费能力。
1
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
1.1.2产业结构/产业规划
分析：
平顶山市的主导产业是第二产业，第一产业和第三产业虽有增幅，但增长较
缓慢，今后应加大第三产业的投资力度，促进产业结构的合理化。
1.1.3固定资产投资
分析：
平顶山固定资产投资总量不断增长，并且增幅较大，每年总量都增加在100
2
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
亿元以上。
其增速以2007年和2009年最高达到30%以上，其他年份也在20%左右
1.1.4人口结构
2007-2012年平顶山总人口数
540
530.32
534.66
6.00%
530
528.4
5.00%
4.90%
520
4.00%
510
501.1
503.7
3.00%
498.5
500
2.00%
490
1.00%
0.56%
0.52%
0.52%
0.82%
480
0.36%
0.00%
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
总人口数（万）
498.5
501.1
503.7
528.4
530.32
534.66
增长率
0.56%
0.52%
0.52%
4.90%
0.36%
0.82%
分析：
平顶山市人口处于稳定增长状态，2012年底人口总数达到534.66万人，并
且消费能力较强，能够促进房地产业的发展。
1.1.5社会消费品零售总额
2007-2012年平顶山社会消费品零售总额及增速
500
474.6
25.00%
23.50%
450
410.7
20.40%
400
19.40%
20.00%
350
18.10%
349.98
17.40%
295.9
300
15.50%
245.8
15.00%
250
199.1
200
10.00%
150
100
5.00%
50
0
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
0.00%
零售总额（亿元）
199.1
245.8
295.9
349.98
410.7
474.6
增长率
18.10%
23.50%
20.40%
19.40%
17.40%
15.50%
3
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
分析：
社会消费品零售总额不断增长，在2008年达到23,50%。
总量在五年内翻了
一番，达到474.6亿。
1.1.6人均可支配收入与消费支出
人均可支配收入与消费支出
30000
22482
24393
25592
20.00%
20610
18450
18348
17736
20000
14917
16324
13192
10.00%
10000
0
0.00%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
可支配收入
消费支出
收入增速
支出增速
分析：
平顶山市城市发展规划分析平顶山市人均可支配收入高于消费支出，并处于
不断增长状态，人民生活消费能力增强，居民对房地产的购买力增加。
1.2平顶山市城市发展规划分析
1.2.1城市性质、职能、功能组织与发展目标
平顶山市位于河南省中南部,是我国建国后自行勘测设计、开发建设的第一座大型
煤炭工业基地,现辖两个县级市和四县四区,总面积7882平方公里,总人口501.1万,中心
城区人口95万。
2007年,该市采矿业人数12.28万人,占从业人数的26.7%,煤炭工业增加
值占规模以上工业增加值的27.8%,资源型产业完成的增加值占规模以上工业的比重为
79.2%,是典型的煤炭资源型城市。
市区拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、
农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。
城市发展目标坚持面向21世纪国际国内经
济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理布局城
市的各项设施，将平顶山市建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市景优美、生活
舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市。
1.利用自身明显的资源优势和已经
具有一定规模的工业基础，强化重工业的优势地位，在轻工业寻找突破口，成为豫中地
区的能源、原料的主要提供者。
加强与许昌、漯河两市的联系，进行合理分工，形成一
个城市经济圈，增强经济辐射能力，提高在河南省的经济地位。
2.调整产业结构，发
4
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
展劳动密集型和能源密集型产业。
一方面对煤炭业进行知识化改造，另一方面培植化工、机电、电力、建材等新的支柱产业。
3.发展大市场、大贸易、大流通，完善区域商贸流通中心和物资集散地的服务功能，为各种经济活动和经济要素自由流动提供全面、高
效、便捷的条件，尤其要积极发展交通运输服务、信息服务、中介咨询服务以及娱乐休闲服务。
4.优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。
通过西部新区建设，改变城市面貌，提升城市吸引力，为城市经济提供新的增长点，同时为旧城改造拓展空间、
创造条件，促进城市建设水平的整体提高，形成良性循环。
5.加强生态环境建设，坚持“治理与保护并重，保护优先”的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌。
1.2.2城市空间布局与空间发展战略
平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原东经113.29度，北纬33.75
度。
北临省会郑州。
全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；
东西长150公里，南北宽140公里。
东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与汝州、洛阳市接壤。
海拔最高2153米，最低68.5米；东西150公里，南北140公里，辖舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙、新城五个区，总面积7882平方公里，总人口390万。
孟宝铁路从中心城区穿过，东起漯河市孟
庙车站，西至平顶山西车站，连接京广线、焦柳线两大干线。
平顶山新城区起步区北依香山，湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白
龟山水库西干渠纵贯南北。
规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面
积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。
新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。
同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。
1.2.3城市近期、远期、远景发展规划
《平顶山市城市总体规划（2010~2020）》的实施要以科学发展观为指导，坚持经济、
5
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好平顶山市城乡规划、建设和管理工作。
在《总体规划》确定的1098平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。
同时，要加强城中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边农村提供服务。
根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。
到2020年，主城区城市人口控制在110万人以内，城市建设用地控制在106平方公里以内。
要完善城市基础设施体系。
加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周
边地区交通运输条件；统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围；城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，节约和集约利用资源，坚持以人为本，创建宜居环境，统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。
城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内（包括各类开发区）的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，市级城市规划管理权不得下放，不得在《总体规划》确定的建设用地范围以外作出规划许可，切实保障规划的实施。
要加强公众和
社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。
驻平顶山市各单位都要支持平顶山市人民政府的工作，把平顶山市规划好、建设好、管理好。
1.3本章小结
根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前的城市发展特点有以下几
点：
平顶山市生产总值、全社会固定资产投产资、财政收入，均大幅增长，从业构成上
看，市区经济是以工业经济为主。
目前，市区经济还处在加速工业化的过程中，这种现
象很有可能会持续一段时间。
，需要政府改变传统观念，促进产业转型。
良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。
拥有较大
的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。
经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展继续向好，居民收入保持平稳
上升，消费观念有待积极转变会促进房地产业发展。
老城区发展放缓，城市发展重心转至对新城区的发展，房地产业市场不够规范仍是
6
《房地产营销策划》课程实习报告第1章平顶山市房地产市场投资环境分析
最大的问题，在城市发展的同时，环境的和谐发展没有得到重视。
7
《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析
第2章平顶山市房地产市场调研分析
2.1平顶山市房地产总体市场发展分析
2.1.1供求状况
分析：
据上表，2011年至2014年房地产市场投资呈每年逐步上涨趋势，到2014
年投资达到顶峰。
从2011年的75.52亿元一直上涨到2014年的149.84亿元。
增长率分
别为44.80%，9.89%，24.69%.虽然投资额每年都在增长，但是增长率却在下降。
2015
年，投资额大幅下降，仅为106.21亿元。
随着去库存政策的实施，房地产市场开发投资
在下降，每年销售额却在逐步增长。
8
《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析
平顶山2011-2015年施工面积与销售面积
600
500
400
300
200
100
0
2011年2012年2013年2014年2015年
施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）
分析：
从表中可以看到2011年至2013年房地产市场异常火爆，施工面积居高不下，
2013年达到峰值517.09万平方米。
由于房地产市场投资存在建设周期，竣工面积在2014
年达到顶峰为348.97万平方米。
随后房地产市场发展趋于稳定。
平顶山2011-2015年预售面积与销售面积
400
365.76
350
321.27
312.82
300
245.8
250
191.9
226.95
183.2
200
151.1135.96
140.4
150
100
50
0
2011年2012年2013年2014年2015年
预售面积（万平方米）销售面积（万平方米）
分析：
根随着自住需求、改善性需求不断释放，平顶山市房地产市场从
2011年施
工面积大量增长，由此房地产存在建设周期，所以竣工面积在2013年出现爆发式增长。
商品房预售面积也同期增长。
而房地产销售面积增长却趋于稳定态势。
根据以上统计信息，平顶山房地产市场供求、价格状况及其特点表现为:
9
《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析
（一）购房客群90%以上来自平顶山市本地和各郊县，外地人购房比例低。
本地经
济发展市场势头强劲，住宅消费热情极大，刚需和改善型客群需求强劲，投资群体规模
大、实力强。
城镇化进程加快。
（二）受全国整体市场调控的影响较小，市场价格水平持续上涨，近几年房价涨幅
明显.
2.1.2价格走势
平顶山市2011-2015年销售价格及增速分析
平顶山2011-2015年销售价格及增速
5000
0.16
4000
3457.01
3630
4051.26
0.14
3002.84
0.12
2880.99
0.1
3000
2000
0.08
0.06
1000
0.04
0.02
0
0
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
均价（元）
增速
分析：
2011年至2015年，平顶山市近五年商品房销售价格成逐步上涨趋势，但从2013年起房地产销售价格增长趋于平稳。
11年到13平顶山房地产价格快速上升，13年到15年增速放缓。
2.1.3近期房地产政策
国家政治经济形势及有关政策
1.2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调
控措施即“国五条”，为全年房地产调控定下基调。
随后3月1日发布的《关于继续做
好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】（即“国五条细则”），在“国五条”
的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度，旨在稳定房价、抑制投机性
购房，并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。
2.完善稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按
10
《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析
照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳
定房价工作的考核问责制度。
3.加快保障性安居工程规划建设。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成
470万套、新开工630万套的任务。
配套设施
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