北京市密云县别墅项目市场调研报告.docx
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北京市密云县别墅项目市场调研报告
北京市密云县别墅项目市场调研报告
根据公司发展需求，我部积极与密云县政府沟通、了解当地高端房地产项目情况，同时针对北京市及密云县别墅市场情况，进行了整体的调研，现我部将了解到的北京市及密云县别墅市场基本情况做如下介绍：
一、密云县环境优势简述：
“八山一水一分田”是密云县的地貌格局，山多、水多，自然景观优美，人文景观独特，14条主要河流贯穿其中，200条溪流纵横，其中潮、白两河最为著名；闻名全国的密云水库坐落在县境中央，是首都的重要饮水源基地，宛如一颗璀璨明珠镶嵌在群山环抱之中，境内1500平方公里的区域为水源保护区。
密云县域90%是山地和水面，林木覆盖率在66%以上，有着优越的自然条件，生态环境在北京各郊区县中首屈一指，国家级生态县36项考核指标中，有22项已经达标。
多年卓有成效的水源保护，使密云常年空气质量保持在一级，水体质量保持在国家饮用水二级标准以上，营造了密云“净水、净气、净土”的绿色田园，成为北京人休闲度假之良好去处。
密云县交通便捷，京承高速路、101国道、密滦、密兴等公路及京承、京通铁路贯穿全县。
县城区距离市区仅有50公里，京承高速使密云纳入了北京市半小时经济圈内，同时密云成为连接河北省与北京市的重要战略节点。
此外，京沈高铁将在密云设站（见下图），通过密云进入河北直达沈阳，开通后将使密云的区位优势进一步提升。
密云县已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。
北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。
二、2011-2012年房地产行业相关政策回顾：
2011年房地产行业相关政策简述：
1、2011年1月26日，国务院召开会议，出台了严厉的“新国八条”。
2、2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
3、2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
4、2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。
央行年内第一次上调金融机构人民币存贷款基准利率。
5、2011年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
6、2011年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
7、中国人民银行分别在2011年度内针对大中型金融机构，6次上调存款准备金率，在年末1次下调存款准备金率。
2011年存款准备金率调整一览表
公布时间
生效日期
大型金融机构
中小金融机构
调整前
调整后
幅度
调整前
调整后
幅度
11月30日
12月5日
21.50%
21.00%
-0.50%
18.00%
17.50%
-0.50%
6月14日
6月20日
21.00%
21.50%
0.50%
17.50%
18.00%
0.50%
5月12日
5月18日
20.50%
21.00%
0.50%
17.00%
17.50%
0.50%
4月17日
4月21日
20.00%
20.50%
0.50%
16.50%
17.00%
0.50%
3月18日
3月25日
19.50%
20.00%
0.50%
16.00%
16.50%
0.50%
2月18日
2月24日
19.00%
19.50%
0.50%
15.50%
16.00%
0.50%
1月14日
1月20日
18.50%
19.00%
0.50%
15.00%
15.50%
0.50%
中国人民银行在2011年的前六个月份，每月都有上调存款准备金率措施，显示国家在2011年初对于调控房地产市场的决心，冻结了银行资金，进一步回笼市场的宽裕流动性，对房地产开发融资起到了很好的限制。
2011年，国家为了稳定房地产价格市场，出台了一系列严厉的房地产调控政策，抑制了房地产市场的投机。
2011年的房地产调控政策主要表现在房地产市场交易量大幅下滑，房地产库存增加，消费者预期逆转，以及国家在保障房建设上的大力投入。
2012年1-3季度房地产行业相关政策简述：
分类
时间
事件
调控信号
1月31日
国务院总理温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果：
继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。
3月28日
温家宝在国务院常务会议上提出决不让调控出现反复。
5月16日
北京市住房和城乡建设部公布了关于进一步加强《北京市工作居住证》核验工作的通知（京建发[2012]13号），指出要从严限购政策，伪造居住证购房将处2年禁购。
6月5日
住房城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。
7月12日
国土资源部强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。
7月19日
国土资源部和住建部联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。
《通知》要求，各级部门坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
8月1日
北京市住建委表示，对于5、6月份楼市量价齐升这一情况，住建委临时采取了对企业约谈和告诫的措施，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督，为使北京房价合理回归，北京将继续从严执行住房限购政策。
8月7日
北京市住建委发布《关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》，要求北京户籍居民购房和办理房产证时，须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人相关信息。
8月23日
住房城乡建设部有关负责人表示，房地产市场将会保持基本稳定的态势。
住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
9月24日
住建部有关负责人表示，要加快研究并完善楼市调控措施。
将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
金融政策
2月2日
发改办外资[2012]167号《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。
《通知》中提到的中长期外债，是指签约期限在1年以上（不含1年）的外债，如此一来外籍人士如果想在国内按揭购房，只能选用1年期以内的短期外债或者支付更高成数的首付款。
2月18日
中国人民银行2月18日宣布，2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
下调之后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构为17.0%
5月18日
中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
6月8日
中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点
6月18日
住房和城乡建设部新闻发言人表示，各地要坚决按照中央要求，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果
7月6日
央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。
土地政策
3月31日
国土资源部部长徐绍史表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征地的5个环节坚决维护农民的土地权益
4月5日
国土部召开发布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院
6月7日
国土资源部出台《闲置土地处置办法》，规定“闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。
”
7月1日
国土资源部新发布的《闲置土地处置办法》正式实施。
新《办法》强化了对闲置土地的预防和监管，明确了闲置土地的认定标准，完善了闲置土地处置程序，将从制度上堵上非法“囤地”和不按时动工开发的漏洞。
7月25日
北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的清理整治工作。
9月17日
北京市国土资源局称：
北京市初步清理出自2008年以来79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅项目，现正在进行查处。
截至2012年3季度，房地产调控政策稳中趋紧，为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，这表明政府对房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。
而从目前房地产市场运行态势来看，只有将已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应才会让整个市场有所变化，才能真正有助于扭转房价过快上涨的势头，促使房地产价格逐步趋于理性。
三、2011年北京别墅市场综述：
北京的传统别墅带有"一山"、"二河"、"三线"、"四高"之说。
"一山"指西山；"二河"指潮白河、温榆河两河流域；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。
从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区等。
2011年，北京市国土资源局首次提出“止容积率小于1.0的住宅用地供应”，这意味着在寸土寸金的北京，未来将很难再有别墅新盘入市，高端别墅市场将真正进入存量房消化时代。
1、供应：
北京别墅新增供应3033套，户均面积缩小至350㎡
2011年1-12月北京别墅累计新增供应套数为3033套，较2010年减少了54套，跌幅为1.75%；新增供应面积为106.12万㎡，同比下跌18.57%；新增别墅房源户均面积由2010年的422㎡缩小至350㎡，产品结构中中小户型的比重有所增加。
从别墅新增供应产品的结构来看，2011年北京别墅市场入市房源中联排别墅的供应量最大，全年累计入市1468套，占全年供应量的48.40%，与2010年相比增加了467套；供应量最小的则是双拼别墅，2011年仅新增66套房源，占全年供应量的2.18%。
从新增预售供应区域来看，城南阳光别墅区和亚奥京北别墅区是全年累计供应量最大的两个区域，新增供应套数分别为835套和605套，各占供应总量的27.53%和19.95%；西山别墅区在2011年新增供应量最小，仅有48套新房源入市，仅占供应总量的1.58%；中央别墅区的新增房源户均面积为504㎡，是各别墅区新增户均面积最高的区域。
2、成交：
2011年北京别墅成交量全面下跌，中高端别墅继续领跑
a、2011年北京别墅成交套数同比大跌30.71%
2011年北京别墅累计成交2076套，与2010年相比减少920套，同比大跌30.71%；总成交面积为75.20万㎡，同比2010年减少30.12%。
从月度成交情况来看，自年初“新国八条”横空出世后，成交量急剧下滑，4月份时跌至谷底仅57套，其后逐渐回升，10月达到成交最高峰，10月和11月是年内仅有的两个成交套数超过了新政出台前的月份，成交套数分别为334套和278套。
b、别墅成交均价继续上扬，最高月成交均超30000元/㎡
北京别墅市场在成交量遭遇大幅萎缩的同时，成交均价却依然能保持在一个比较稳健的走势，甚至还较2010年有了小幅的上扬，涨幅为541元/㎡，2011年全年成交均价为25812元/㎡。
数据显示，3月份北京别墅市场的成交均价高达30611元/㎡，是年内成交均价最高的月份。
11月份成交均价跌至谷底，仅为22680元/㎡。
2011年由于中高端别墅继续领跑北京别墅市场，其占总成交比重较2010年进一步上涨，因此全年成交单价仍然集中在10000-30000元/㎡这个价格区间，占比高达79.51%，比重较前一年小幅上涨；而成交单价低于10000元/㎡以下的别墅几乎在北京别墅市场上绝迹，仅占总成交量的0.96%。
c、成交金额同比下跌26.18%，中高端别墅仍是市场中坚
2011年1-12月北京别墅市场总成交金额为194.11亿元，同比下跌26.18%。
全年成交主要集中在中高端别墅，共成交1320套，占总成交的63.58%，与2010年相比成交比重继续上涨，受市场青睐度可见一斑。
其中，千万级别墅成交476套，占22.93%。
d、城南阳光别墅区仍是市场最爱，中央别墅区紧随其后
2011年北京成交最热的别墅区与2010年一样，仍然是城南阳光别墅区，紧随其后的两个区域是中央别墅区和亚奥京北别墅区，三个区域全年分别成交407套、373套和356套。
搜房网数据监控分析师认为，城南阳光别墅区除了品牌房企的号召力之外，小户型经济型别墅较为集中，是“刚改型”购房者的首选，因此该区域成为市场的宠儿也是理所应当。
四、2012年1、2季度北京别墅市场情况：
北京别墅市场供应量经历了2011年4个季度的阶梯式不断增加之后，2012年1季度出现大幅回落，当季度的新增供应仅有372套，环比2011年4季度减少64.4%，同比2011年1季度也减少15.9%，也成为自2010年以来的季度别墅供应新低。
受到限购政策以及供应大幅减少的影响，1季度别墅市场成交量也出现大幅下滑，仅实现成交324套，环比2011年4季度减少58.9%，同比2011年1季度也减少36%。
从供需比情况来看，1季度别墅市场供需比为1：
0.9，延续去年的情况，市场供需仍然处于供大于求的状态。
与此同时，受到整体经济形势以及宏观调控的影响，目前别墅市场当中投资与投机需求仍在蛰伏，近期成交活跃的多为自住型客群，因此近期入市的中低端别墅产品成交较为集中，这类产品的集中成交也直接拉低了别墅市场的成交均价。
1季度24086元/平方米的均价环比2011年4季度下滑0.5%，同比去年1季度更是有17.2%的下滑幅度。
2012年2季度，北京别墅市场创下连续6个季度以来的销量新高，共售出824套别墅，环比1季度多售出500套，成交价格为24553元/平方米，相比1季度小幅提升1.9%。
但2012年2季度，北京别墅市场的新增供应虽有所反弹，但涨势不及成交量。
三个月新增供应537套别墅，相比1季度增加了44.4%，但与2季度824套的成交量相比，供需比仅为1：
1.5。
自2003年别墅“禁地令”发布之后，几乎每年都会有重申这一政策的文件下达，对于高端住宅用地的控制始终贯穿在不管市场整体是热是冷的各个周期。
而这一政策带来的直接影响就是市场当中纯别墅项目的不断减少，融合了叠拼与双拼甚至花园洋房的综合性高端社区渐渐增多，别墅产品的稀缺性支撑价格的稳健。
综合对比联排与叠拼两类别墅产品的供给走势，可以看出，这两类产品虽同在1季度出现供应下滑，但2季度供应量旋即大幅反弹。
特别是叠拼这种介于别墅与住宅之间的过渡性低密度产品，2季度供应量出现翻倍增加，这主要是在当前限购条件下，购房主力以首套购房的刚需客群与首次改善置业的改善型客群为主，这部分客群既向往别墅生活，经济能力又略显薄弱，因此叠拼这种类别墅产品有了市场空间，同时，联排在别墅产品线中总价也相对偏柢，因此，2季度这两类产品的供应增加，正是开发商迎合购房需求做出的调整。
而纵观联排别墅近年来的成交变化，出现了明显的“以价换量”的特点，2011年1季度，伴随着联排别墅的成交均价高至27548元/平方米的高位，季度销量也降至166套的低谷，之后联排别墅的成交均价连续5个季度下滑，至2012年2季度回落至20146元/平方米的低位，相比高峰期，季度整体均价的降幅高达26.9%。
由此挽回销量，2季度共售出431套联排别墅，创近三年来的季度销量新高。
从历史成交数据可以分析出，户型面积在300-500平方米的别墅产品基本呈现出“价涨量跌、价跌量涨”的特点，说明购房者对这类户型的价格预期影响到了当期销量，显示出中端户型主要面向中产阶层，这部分客群的置业要求是能够实现产品、配套、价格的均好性，其中价格对决定成交起到主要作用。
因此，对于规划这个面积段的别墅项目来说，如果项目在某方面存在一定劣势，那么可以通过降价手段补足。
同时，由于受政策影响，独栋别墅的市场供给逐步减少，但在城市经济的快速发展下，财富阶层人群的增多却令独栋别墅这一终极居住产品的购买需求始终旺盛，供需不对称导致独栋别墅成交价格居高不下，目前北京独栋别墅产品中定价超过10万元/平方米的项目包括运河边上的院子、山水文园、碧海方舟等。
独栋别墅正在趋向于奢侈化、顶级化。
五、密云县别墅项目情况：
密云县属于典型的度假别墅区域，别墅项目多为山水资源型度假别墅，市场主要是凭借密云水库等强势景观资源，以及京承高速公路实现与北京市区的快速连接，形成北京高端度假别墅区的市场印象，别墅项目位置多为沿白河从高速出口往密云水库沿线，白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓等高品质楼盘基本上都面向北京城区客户，个别楼盘的北京城区客户甚至达到近90%。
其中大体可以分为以下类型：
1、是以君山高尔夫为代表的资源占有型高端度假别墅，占有强势景观资源，拥有山体、白河水穿过小区、高尔夫等资源，户均面积在400平米以上，总价在600万以上；
2、是以彼岸香醍、观唐云鼎为代表，通过一期欧美风格定制独栋别墅、中式庭院概念的高端别墅（总价在600万以上），带动二、三期经济型别墅或情景洋房，项目整体分为高端和经济型别墅两类；
3、以海阔水岸、新景别墅为代表的双拼、联排、叠拼形式的经济型别墅项目。
密云县在售别墅项目的建筑形式,除观唐云鼎是中式庭院外,其余均为欧美风格:
君山高尔夫
太师府别墅
观唐云鼎
彼岸香醍
首创•澜茵山
海阔水岸花墅
（效果图）
新景别墅
（详见附件-密云县别墅项目基本资料）
作为郊区度假别墅项目，相对单价、总价较高，都占有较好的自然资源，但消化速度较低，客户购买目的为旅游、度假、休闲、养老等居住，购房客户以北京市区客群为主，属于第二居所，居住频次不高，其中经济型别墅更受欢迎，高端别墅需求不旺，300平方米左右的户型成为主力需求面积。
密云县别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求较为旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。
六、调研结果与分析：
综上所述，目前北京市别墅市场呈现出中端产品价格决定成交量，高端产品价格居高不下且成交量稳定；而密云县别墅产品主要针对的是来自北京市休闲度假需求的客户，项目地点集中，大多分布在沿白河从京承高速出口往密云水库沿线，建筑风格缺乏独特性，总价低的产品销售较快，总价较高的产品销售周期较长，整个密云县别墅市场没有顶级别墅产品。
顶级别墅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。
具体地说，顶级别墅具有五大特征：
一是区位优越不可替代、二是环境幽雅历史形成、三是建筑精美不可复制、四是风格各异难以仿造、五是人文价值无法再生。
因此，称得上顶级别墅的物业必然具有唯一性。
【附：
中国顶级别墅】
1、珠三角经济圈顶级别墅：
观澜湖高尔夫别墅、万科十七英里、侨鑫.汇景新城；
2、环渤海经济圈顶级别墅：
东山墅、玫瑰园、观唐、长城脚下的公社；
3、长三角经济圈顶级别墅：
檀宫、紫园、世贸佘山庄园。
据此，我部认为在密云县开发以经济型别墅为主的产品，投资总额较低、投资回报周期较短、对提升公司知名度没有太大帮助；开发顶级别墅产品，投资总额大、投资回报周期较长、对提升公司知名度有极大帮助。
如果有条件同时开发这两类产品，将是最好的选择。
密云项目部
2012年10月
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