大型居住房地产项目建筑节能评估报告书.docx
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大型居住房地产项目建筑节能评估报告书
序言
×××置业有限公司，成立于2010年06月13日，是一家房地产开发、经营和房产管理咨询服务为主的企业。
根据××市建设发展的需要，该公司通过国有出让的方式取得了××市中心港港前区高速入口处通明大道与天长路交叉处地块的土地使用权，在取得的地块上开发建设×××商住小区项目。
×××房地产项目主要建设内容为住宅楼、住宅式公寓、商业设施和配套公共建筑等，总建筑面积211919平方米，其中住宅部分142281平方米，公寓楼18235平方米，幼儿园1100平方米，综合楼4000平方米，商务楼3390平方米，沿街商铺15268平方米，健身中心810平方米，派出所/物管用房/公厕1110平方米，地下车库23085平方米，地下储藏室2640平方米。
按安徽省建筑节能设计标准划分，本项目住宅、公寓、幼儿园属于居住建筑类，其它建筑则属于公共建筑类。
该项目已完成建筑部分的节能设计与节能计算，根据国家发改委第六号令《固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法》和《安徽省实施<固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法>细则》的有关规定，×××咨询设计有限公司受项目单位委托，编制×××房地产建设项目的节能评估报告。
1评估说明
1.1评估依据
1.1.1任务依据
项目节能评估委托书
1.1.2相关法律、法规等
（1）《中华人民共和国节约能源法》
（2）《中华人民共和国可再生能源法》
（3）《中华人民共和国循环经济促进法》
（4）《安徽人民共和国建筑法》
（5）《中华人民共和国可再生能源法》
（6）《中华人民共和国计量法》
（7）《民用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院第530号令）
（8）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）
（9）《民用建筑节能管理规定》（建设部第143号令）
（10）《安徽省节约能源条例》（安徽省人民代表大会常务委员会公告第六十九号）
（11）安徽省人民政府《关于加强节能工作的实施意见》（皖政〔2006〕117号）
（12）国家发展改革委和国家质检总局发布《能源效率标识管理办法》
（13）《安徽省新型墙体材料推广应用管理办法》（安徽省人民政府令第159号）
（14）国家发改委《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（2010年第6号令）
（15）《安徽省实施<固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法>细则》（皖发改环资〔2011〕18号）
（16）《××市实施<固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法>细则》（池发改环资〔2011〕118号）
1.1.3行业与区域规划、行业准入与产业政策等
（1）《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505）
（2）《安徽省建筑节能“十二五”发展规划》
（3）《安徽省“十二五”及2011年节能综合性工作方案》
（4）《××市建筑节能专项规划》（2010-2015）
（5）《××市可再生能源建筑应用专项规划》（2010-2015）
（6）《中国节能技术政策大纲》（2006年）
（7）《中国节水技术政策大纲》（国家发改委公告2005年第17号）
（8）《产业结构调整指导目录》（2011年本）（国家发展改革委令2011第9号）
（9）《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录》（国家经贸委）
（10）《高耗能落后机电设备（产品）淘汰目录》（工业和信息化部）
（11）《机械工业节能机电产品推广项目及淘汰落后机电产品项目》
（12）《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科[2005]78号）
（13）《安徽省建筑节能管理办法》
（14）《安徽省建筑能效测评与标识管理办法》
（15）《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）
1.1.4相关标准与规范等
（1）《安徽省居住建筑节能设计标准》（DB34/1466-2011）
（2）《安徽省公共建筑节能设计标准》（DB34/1467-2011）
（3）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）
（4）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
（5）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
（6）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007JSCS-D）
（7）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）
（8）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）
（9）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
（10）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）
（11）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
（12）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
（13）《安徽省居住区供配电系统技术规范》（DB34/T1469-2011）
（14）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364-2005）
（15）《安徽太阳能利用与建筑一体化技术标准》（DB34854-2008）
（16）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）
（17）《中华人民共和国实行能源效率标识的产品目录》
（18）《节能产品评价导则》（GB/T15320-2001）
（19）《节能项目节能量审核指南》（发改环资[2008]704号）
（20）《绿色建筑评价标准》（GB50378-2006）
（21）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）
（22）《企业能源审计技术通则》（GB17166-1997）
（23）《建筑节能施工质量验收规范》（GB50411-2007
（24）《固定资产投资项目节能评估工作指南（2011年本》（国家节能中心）
（25）国家节能中心《节能评审评价指标》（通告第1号）
1.1.5技术资料
（1）××市青阳县建筑设计院编制的《×××规划设计方案》
（2）安徽安德建筑设计有限公司编制的《×××初步设计》和《建筑节能计算分析报告书》
（3）项目单位提供的其它资料
1.2评估原则
（1）独立性原则
由节能评估机构及其评估人员独立进行操作，不受被评项目当事人的利益影响。
（2）真实性原则
从项目实际出发，对项目相关资料、文件和数据的真实性作出分析和判断，本着认真负责的态度，对项目用能情况进行研究、计算和分析，给出评估参照体系，确保评估结果的客观真实。
（3）完整性原则
满足《能评办法》关于固定资产投资项目节能评估报告书内容深度要求的规定。
（4）实操性原则
根据项目特点，提出科学、合理、可操作的节能措施及方案、用能工艺（系统）调整意见，为下阶段设计、招标及施工等提供具体操作依据。
1.3评估范围和内容
根据建设内容，×××建设项目为房地产开发项目。
按照有关文件要求，我们就项目对能源利用的科学性和合理性进行分析评估，评估范围包括项目的建筑设计、配套工程设计、节能专项设计，以及项目运营期的能源消耗及能效水平等。
主要评估内容如下：
（1）项目所在地能源供应情况；
（2）建筑与建筑热工设计、配套工程节能设计，及其对能源消费的影响；
（3）主要供、用能系统与设备的初步选择，能源消耗种类、数量及能源使用分布情况；
（4）项目用能情况；
（5）节能技术措施、节能管理措施，及其效果和效益。
1.4评估方法
固定资产投资项目节能评估方法主要有标准规范对照法、专家判断法、类比分析法等。
根据本项目特点，本次选用标准规范对照法和专家经验判断法。
（1）标准规范对照法：
是指通过对照相关节能法律法规、政策、技术标准和规范，对项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。
评估要点包括：
项目建设方案与节能规划、相关行业规划、准入条件以及节能设计标准对比；主要用能设备与先进能效标准对比；项目产品能耗指标与相关能耗限额标准对比等。
具体到本项目，主要是通过对建设项目的建筑热工设计和专项设计审核验算，对照项目应执行的相关标准和规范进行分析与评价，以判定该项目设计建筑是否为符合节能设计标准的节能建筑。
要求项目的建筑设计、围护结构的热工指标、采暖及空调设计、主要耗能设备的选择应满足相关标准规范对能源利用和能效指标的规定。
依据建筑节能设计标准，如该项目建筑的体形系数、各部分围护结构的传热系数、外门窗（包括透明幕墙）的朝向、平均窗墙面积比、传热系数等各项指标均符合或优于规定性指标时，可直接判定该设计建筑为符合节能设计标准的节能建筑。
当该设计建筑不能完全符合规定性指标时，则必须采用围护结构热工性能权衡判断，对项目建筑进行节能综合评价。
同时评价项目是否按照相关标准和规范的规定采取了适用的节能措施，其节能措施所产生的节能效果。
（2）专家判断法：
是指在没有相关标准和类比工程的情况下，利用专家经验、知识和技能，对项目能源利用是否科学合理进行分析判断的方法。
采用专家判断法，应从生产工艺、用能情况、用能设备等方面，对项目的能源使用做出全面分析和计算。
1.5评估工作程序
节能评估工作程序主要包括：
前期准备、选择评估方法、项目节能评估、形成评估结论、编制节能评估文件、根据评审意见对评估文件进行修改完善等。
（1）前期准备：
收集项目相关资料，确定项目节能评估范围、评估内容和重点，确定评估依据。
（2）选择评估方法：
根据项目特点选择适用的评估方法，可以采用一种评估方法也可综合运用多种评估方法。
（3）项目节能评估：
组织技术人员，聘请专家进行相关的调查研究，对项目的有关节能设计和专项设计进行分析验算，计算项目能耗，分析项目节能技术措施及其节能效果。
（4）形成评估结论：
在以上工作的基础上，形成评估结论，提出初步评估意见。
（5）编制节能评估文件：
按节能评估报告内容深度要求，编制节能评估文件。
（6）修改完善：
根据评审意见对评估文件进行修改完善。
节能评估工作工作程序见图1-1所示。
建设单位提供建设项目的设计文件和资料
研究设计文件和资料
确定评估范围、评估内容、评估重点和评估依据
各能耗计算；能源购、转及使用分析；能效水平分析；建设方案及节能措施评估等
实地调查和研究
节能效果分析、合理用能分析
提出存在问题及意见；形成评估结论
编制节能评估报告
报告修改完善
能源供
应调查
能源消
费调查
节能评估
文件审查
重新评估
第
一
阶
段
第
二
阶
段
第
三
阶
段
图1-1节能评估工作工作程序图
2项目概况
2.1建设单位基本情况
1、项目申报单位：
×××置业有限公司
2、项目申报单位概况
法定代表人：
……
公司地址：
……
公司类型：
有限责任公司（法人独资）
经营范围：
一般经营项目：
房地产开发、经营，房产管理咨询服务，房地产中介代理及咨询服务，物业管理及咨询服务，酒店筹建及管理服务，劳务服务，建设、交通、环保工程监理及技术服务，建材、金属材料、木材、化工材料（不含危险品）、五金交电、日用百货销售。
注册资本及实收资本：
15000万元
成立日期：
2010年06月13日
联系人及联系电话：
×××
邮编：
×××
2.2项目基本情况
2.2.1项目名称及建设地点
项目名称：
×××商住小区
建设地点：
本项目位于××市中心港港前区，东临凤凰路，南临天长路，西临通明大道，北临环五路。
2.2.2项目性质
“×××”商住小区为新建房地产项目
2.2.3建设规模及内容
本项目规划用地总面积102580m2。
项目最主要建设内容包括：
26栋住宅楼、2栋住宅式公寓、1座幼儿园、1座健身中心、1栋综合楼、1栋商务楼、1栋派出所和物管用房等合建建筑、1座地下停车库等，总建筑面积为211919m2。
表2-1×××项目建筑面积汇总表
楼号
总面积
（m2）
住宅（居住类）部分
建筑面积（m2）
公共类部分
建筑面积（m2）
1#（6F）
3165
2335
商业830
2#（6F）
3177
2335
商业842
3#（6F）
3138
2335
商业803
5#（6F）
3126
1731
商业1395
6#（6F）
3111
1731
商业1380
7#（6F）
3138
2335
商业803
8#（6F）
1451
1451
9#（6F）
4253
4253
10#（6F）
4370
4370
11#（6F）
4370
4370
12#（6F）
2974
2974
13#（6F）
2974
2974
15#（18F）
7513
7513
16#（6F）
3115
3115
17#（6F）
3049
3049
18#（10F）
4640
4640
19#（10F）
4640
4640
20#（18F）
7465
7465
21#（15F）
6229
6229
22#（18F）
7465
7465
23#（18F）
7465
7465
25#（18F）
15026
15026
26#（18F）
15026
15026
27#（18F）
9106
7231
商业1875
28#（18F）
15474.5
13482
商业1992.5
29#（18F）
8733.5
6741
商业1992.5
公寓1（6F）
6139
5006
商业1133
公寓2（18F）
15451
13229
商业2222
幼儿园（3F）
1100
1100
综合楼（4F）
4000
4000
商务楼（4F）
3390
3390
健身中心（1F）
810
810
派出所/物管用房/公厕（3F）
1110
1110
地上建筑合计
186194
161616
24578
地下
建筑
其中机动车库
19565
非机动车库
3520
储藏室
2640
总计
211919
2.2.4项目设计方案
2.2.4.1总平面布置
一、用地现状
区位：
本项目地处××市老城区东南方向，中心港港前区板块，属××主城区外扩的第一站，港前区与主城区中心地带的距离约2公里，是××市城市交通枢纽、商贸物流的聚集地和人居逐渐集中的城市副中心。
项目用地范围：
本项目用地北望西山和平天湖自然风景区、东边有×ד上海城”物流、商贸、娱乐中心，西邻碧桂园大型居住区，南抵天长路与豪丰国际建材装饰城相望，交通便捷，环境良好。
地块现状：
为空地，地形方正，地势整体高差较大，平均约6米，为与周边环境协调并易于规划建筑，土方整体需作铲平外运处理，局部可根据景观需要有选择的保留部分坡体。
地块内无拆迁任务，地块为熟地。
基础设施条件：
地块内的给排水、供电、通讯等建设配套可依托市政设施。
二、总体规划布局
该小区总体布置为一个中心、两条景观轴，通过景观将各种不同的住宅紧紧的围绕在一起。
小区以中心景观为中心，小区分为多种户型：
北侧和西侧为15～18层高层住宅，南侧为6层住宅，围绕着中心景观为大户型花园洋房式的6～9层住宅，提高了住宅区的品味。
小区地上建筑面积约211919平方米。
按要求设置了停车、环卫设施及幼儿园等配套服务设施。
商业配套沿环五路、凤凰路及天长路设置，并在环五路小区入口处及天长路强化了商业氛围。
商业设置不单是为了满足居住区居民的生活基本要求，同时也是对周边商业的补充。
三、交通组织设计
小区北侧和东侧各有一个主入口，南侧有一个幼儿园入口，西侧因通明大道是城市快速路，因此没有设置出入口。
小区的车行入口及环道附近利用地形设置集中的地下停车场，把大量车流消化在园区入口及环道附近。
通过“人车分流”就可以为居民营造一个安全宁静的休憩空间。
基地内，机动车地下停车库设为整体开挖地库。
地面停车场地及部分沿道路停车位尽量布置在远离中心景观带的位置。
基地内非机动车停车位，本着就近原则，分若干处结合地下或半地下机动车库并利用住宅地下或半地下室设置。
停车位：
总计1023辆，其中：
地上322辆，地下701辆。
四、绿化、景观设计
小区通过中心景观、景观轴与入口广场结合布置，将内部中心绿地与向外延伸，创造既隔离又联系的景观空间，使城市空间与本小区环境有机的联系在一起。
为小区，也为城市的景观做出了重要的贡献，形成丰富的空间层次。
生态绿化带自然衔接了高层区和多层区。
在小区内部形成优美的景观环境。
由于××处于中部地区，四季温和，夏季较热，冬无严寒，所以应充分考虑夏季主导风向和日照的要求，中央生态绿化带能作为夏季主导风的宽大通道，为小区居民提供凉爽的夏风。
建筑利用中央生态绿化带，引入凉风。
2.2.4.2建筑设计
一、造型设计
艺术与装饰风格，以竖向线条为主要元素，吸收古典建筑的比例和形态要素，创造出挺拔、优雅又具有时代特征的建筑造型。
建筑细部造型，让人产生古典建筑的联系，却不是直接简劣的模仿，提高了居住环境的品味而又不附庸风雅。
二、户型布局
本设计方案基于地区市场需求和国家相关政策，布置了经济、实用的小户型公寓，同时也有高档的多层户型以及舒适的高层户型，拥有较大的市场适应性。
表2-2项目户型表
项目
单位
数量
1
多层住宅（6层）
户
336
A户型
户
56
B户型
户
208
C户型
户
72
2
高层住宅（15-18层）
户
898
D1\D2\D3户型（15\18层）
户
177\175\354
E1\E2户型（18层）
户
96\96
3
小高层住宅（9层）
户
72
F户型
户
72
4
公寓
户
352
公寓1（6层）
户
112
公寓2（18层）
户
240
住宅总户数1658。
住宅每户人口按3.5人计，公寓每户人口按2人计。
三、采光通风
对××的气候进行了深入的推敲研究，从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风。
在高容积率的情况下，尽可能的满足大部分户型南北通透，实用美观。
四、单体建筑特征
本项目规划设计有33幢建筑，各幢建筑特征如下表所示：
表2-3项目楼房建筑特征表单位：
m\m2\m3
楼号
层数
建筑
高度
建筑表面积
建筑总
体积
体形
系数
窗墙比：
东/南/西/北
1#、2#、3#、7#
（1）居住部分
6F
17.4
3083.1
7863.6
0.39
0.17/0.30/0.04/0.28
（2）商业部分
2F
5.8
448.01
974.42
0.46
0.32/--/0.30/--
5#、6#
（1）居住部分
6F
17.4
2285.6
6177.3
0.37
0.17/0.32/0.06/0.28
（2）商业部分
2F
5.8
753.0
1636.9
0.46
0.32/--/0.30/--
8#
6F
17.4
1509.8
4150.3
0.36
0.07/0.35/0.03/0.34
9#
6F
17.4
3900.5
11790.6
0.33
0.05/0.36/0.02/0.35
10#、11#
6F
17.4
4007.9
12115.3
0.33
0.05/0.36/0.02/0.35
12#、13#
6F
17.4
3915.5
11187.1
0.35
0.07/0.40/0.06/0.27
15#、20#、22#、23#
18F
56.1
8150.12
23286.1
0.35
0.09/0.43/0.07/0.16
16#
6F
17.4
3479.3
9758.8
0.36
0.06/0.33/0.04/0.24
17#
6F
17.4
3405.5
9578.3
0.36
0.06/0.33/0.04/0.24
18#、19#
10F
30.0
5634.3
14085.8
0.40
0.04/0.43/0.04/0.28
21#
15F
46.7
7163.4
20466.9
0.35
0.06/0.33/0.04/0.24
25#、26#
18F
56.7
16378.3
46795.2
0.35
0.06/0.43/0.13/0.25
27#
（1）居住部分
18F
56.7
7881.8
22519.5
0.35
0.06/0.41/0.13/0.25
（2）商业部分
2F
5.8
1050
2282.6
0.46
0.32/--/0.30/--
28#
（1）居住部分
18F
56.7
14695.4
41986.9
0.35
0.06/0.41/0.13/0.25
（2）商业部分
2F
5.8
1115.8
2425.7
0.46
0.32/--/0.30/--
29#
（1）居住部分
18F
56.7
8600.1
24571.8
0.35
0.06/0.44/0.13/0.25
（2）商业部分
2F
5.8
1115.8
2425.7
0.46
0.32/--/0.30/--
公寓1
（1）居住部分
6F
17.4
5506.6
16686.7
0.33
0.06/0.33/0.13/0.25
（2）商业部分
2F
5.8
634.5
792.4
0.46
0.32/--/0.30/--
公寓2
（1）居住部分
18F
56.7
14551.9
44096.7
0.33
0.06/0.33/0.13/0.25
（2）商业部分
2F
5.8
1244.5
2705.4
0.46
0.32/--/0.30/--
幼儿园
3F
10.2
2499.3
6248.3
0.40
0.12/0.27/0.06/0.25
综合楼
4F
13.9
3496.7
10927.2
0.32
0.07/0.16/0.44/0.3
商务楼
4F
13.9
2963.5
9260.9
0.32
0.07/0.16/0.44/0.36
健身中心
1F
3.6
1851.9
4873.4
0.38
0.09/0.42/0.23/0.37
派出所
3F
10.8
1691.9
4399.8
0.38
0.09/0.38/0.23/0.37
五、围护结构构造
（一）居住类建筑
1、外墙类型（自外至内）
耐碱玻纤网布抗裂砂浆（5.00mm）+JZ-C（无机活性）保温砂浆（20.00mm）+蒸压灰砂空心砖（200.00mm）+水泥砂浆（20.00mm）
2、热桥柱（框架柱）构造类型（自外至内）
水泥砂浆（20.00mm）+JZ-C（无机活性）保温砂浆（20.00mm）+水泥砂浆（15.00mm）+钢筋混凝土（240.00mm）+水泥砂浆（20.00mm）
3、底面接触室外空气的架空或外挑楼板
水泥砂浆（20.00mm）+钢筋混凝土（120.00mm）+JZ-C（无机活性）保温砂浆（35.00mm）+耐碱玻纤
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