咸宁经济开发区环保产业园建设项目可行性谋划书总投资8亿.docx
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咸宁经济开发区环保产业园建设项目可行性谋划书总投资8亿
第一章总论
1.1项目概要
项目名称：
咸宁经济开发区环保产业园建设项目
建设性质：
新建
项目地点：
本项目位于317省道以南，武咸城际铁路以东。
项目实施单位：
咸宁市湖北桂冠投资控股有限公司
本项目建成后将促进环保产业的发展，优化市域空间的资源配置,提升产业园的服务功能；有利于培育专业化大型企业，提高产业集中度；有利于优化产业园的投资环境，为招商引资创造更好的条件；有利于提升整个咸宁的产业层次，推进工业化和城镇化进程，促进城乡统筹发展，打造城市新形象，提高城市品位；有利于扩大当地就业机会，维护社会稳定；有利于和谐社会和两型社会的建设，促进了咸宁市绿色经济的可持续发展。
1.2项目单位概况
名称：
湖北桂冠投资控股有限公司
住所：
咸宁市银泉大道190号
法定代表人：
乐建舜
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
项目投资，企业营销策划，投资管理，工业园区及物流园区的开发、建设、运营管理，资产管理。
咸宁市湖北桂冠投资控股有限公司（以下简称本公司或公司）于2013年8月13日在咸宁市工商行政管理局登记注册，取得注册号为422300000029796的《企业法人营业执照》，公司注册资本为10,000.00万元，出资人为咸宁市荣盛投资发展有限公司，占公司注册资本的99%；咸宁荣盛置业有限责任公司，占公司注册资本的1%。
截至2013.10月公司资产总额5025.79万元，所有者权益合计5025.79万元。
1.3报告编制的依据
1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书;
1.3.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
1.3.3《城市环境卫生当前产业政策实施办法》（城建[1991]637号）；
1.3.4《中华人民共和国环境保护法》；
1.3.5《中华人民共和国土地管理法》；
1.3.6《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
1.3.7《中华人民共和国水法》；
1.3.8《中华人民共和国水土保持法》；
1.3.9《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；
1.3.10《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；
1.3.11《室外给水设计规范》（GB50013－2006版）;
1.3.12《建筑给水排水规范》（GB50015－2003）（2009修订版）；
1.3.13《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）；
1.3.14《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》（国办发[2005]15号）；
1.3.15《国家级经济技术开发区经济社会发展“十二五”规划纲要》（商资发[2006]257号）；
1.3.16《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
1.3.17《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》；
1.3.18《咸宁市国民经济和社会发展第十二个五年计划》;
1.3.19湖北桂冠投资控股有限公司提供的各类资料。
1.4报告编制的原则
1.4.1贯彻执行国家关于经济开发区基础设施建设及环境保护的相关政策，符合国家有关法律、规范和标准；
1.4.2在湖北省总体规划和咸宁市总体规划的指导下，从咸宁市经济开发区现状出发，采取全面规划，建设各项设施工程，合理确定工程规模，精心打造配套设施，真正有效地服务于经济发展，促进和谐社会的发展；
1.4.3进一步整合功能、拓展空间、优化环境，发展咸宁市全新格局；
1.4.4本着统一规划、分步实施、安全可靠的原则，选择经济合理、技术先进、效益良好的工程设计及建设方案；
1.4.5坚持“统筹兼顾、近远结合、分步实施”的方针，根据财力、物力科学合理地安排工程进度；
1.4.6项目的建设目标应符合国家有关标准和地方规划，工程设计执行国家规范和标准，推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，保护环境，贯彻执行国家关于环境保护的政策，符合国家的有关法规、规范及标准。
1.5项目研究的范围
1.5.1项目提出的背景及必要性
1.5.2项目所在地分析
1.5.3建设方案的拟定
1.5.4环境保护
1.5.5工程建设及公用配套设计
1.5.6项目投资估算和财务效益测算
1.5.7社会效益分析
1.6项目建设规模及主要内容
本项目总体规划范围面积为5000亩，建设地块位于317省道以南，武咸城际铁路以东。
具体基础设施建设内容及规模如下：
（1）土地平整
本项目计划用地5000.00亩，平整后达到“五通一平”标准；
（2）厂房
本项目主要包括园区内110,500万平方米厂房；
（3）孵化器
孵化器的建设内容主要包括3栋10层综合楼及其配套设施,其中主要包括办公楼、超市、食堂等，总面积约9.8万平方米；
（4）基础设施建设
基础设施建设主要包含道路及硬化、绿化、停车场等。
详细如下表所示：
序号
工程或费用名称
概算金额（万元）
技术经济指标
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
单位
数量
一
第一部分工程费用
53672.00
2198.00
0.00
0.00
55870.00
1
建筑工程
37597.75
0.00
0.00
0.00
37597.75
（1）
厂房
12707.50
12707.50
㎡
110,500.00
（2）
孵化器
办公楼
24480.00
㎡
96,000.00
超市
230.00
㎡
1,000.00
食堂
175.00
㎡
1,000.00
（3）
门卫
2.85
㎡
30.00
（4）
配电房
2.40
㎡
30.00
2
设备及安装工程
0.00
2198.00
0.00
0.00
2198.00
（1）
中央空调
2058.00
2058.00
㎡
98,000.00
（2）
电梯
140.00
140.00
部
4.00
3
总平面及基础设施
16074.25
0.00
0.00
0.00
16074.25
（1）
道路及管网建设
15000.08
㎡
333,335.00
（2）
绿化
1066.67
㎡
66,667.00
（3）
停车场
7.50
㎡
1,000.00
1.7项目建设期
项目建设期为2年（从2014年1月起至2015年12月），根据工程的需要，本工程项目的实施计划如下：
·项目准备期（2014年1-7月）
完成该项目的可行性研究报告，初步设计、施工图设计及相应的审批程序；
·项目施工期（2014年8月—2015年12月）
完成项目的全部施工内容，其中：
1、土地平整施工期：
2014年8月至2014年12月；
2、主体工程施工期：
2014年10月至2015年12月；
3、竣工验收施工期：
2015年10月至2015年12月。
1.8主要经济技术指标汇总表
项目总投资80881.92万元，其中建设投资76480.32万元、建设期利息4401.60万元，主要经济技术指标见表1，
表1主要经济技术指标汇总表
1总投资
万元
80881.92
1.1建设投资
万元
76480.32
1.2建设期利息
万元
4401.60
2土地平整费
万元
11312.75
3收入总额
万元
99207.28
4总成本费用总额
万元
44005.43
5净利润总额
万元
30240.57
6盈利能力指标
6.1税前财务净现值（万元）
万元
9677.58
6.2税后财务净现值（万元）
万元
3358.30
6.3财务内部收益（税前）
%
14.98
6.4财务内部收益（税后）
%
12.39
6.5投资回收期（税后）
年
6.19
7清偿能力指标
7.1借款偿还期
年
7
本项目的建设符合国家产业政策，符合中部崛起战略，符合咸宁经济发展得需要。
项目的建设条件具备，具有较强的偿还能力。
项目的建设以全面、协调、可持续发展观为指导，按照全面规划、统筹兼顾，讲求效益的原则，贯彻国家发展经济新思路。
通过对环保产业园的建设，完善园区功能，改善投资环境，吸引外来投资，形成产业集聚，能促进咸宁产业结构调整，农民增收，经济可持续发展及构建和谐社会。
第二章项目提出背景及必要性
2.1项目提出的背景
城镇化是我国现代化建设的一个必经过程，也是现代文明的一个重要标志。
所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
改革开放以来，我国城镇化率年均提高1.02个百分点；2000年以来，城镇化率年均提高1.36个百分点，2012年城镇化率达到52.57%，与世界平均水平大体相当。
城镇数量和规模不断扩大，城市群形态更加明显，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，创造了36%的国内生产总值，成为拉动我国经济快速增长和参与国际经济合作与竞争的主要平台。
城市综合服务能力明显提升，人居环境逐步改善。
但是我国城镇化质量不高、城镇规模结构不合理、重经济发展、轻环境保护等矛盾也越来越突出。
因此，必须合理规划城镇化布局，走以人为本、集约高效、绿色智能、四化同步的中国特色新型城镇化道路，全面提高城镇化质量。
2.1.1中央政府高度重视城镇化建设质量
城镇化是现代化的必由之路，是转变发展方式、调整经济结构、扩大国内需求的战略重点，是解决农业农村农民问题、促进城乡区域协调发展、提高人民生活水平的重要途径。
党中央、国务院围绕推进城镇化发展、提高城镇化质量，做了大量工作。
1、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出要同步推进工业化、城镇化和农业现代化。
坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，充分发挥工业化、城镇化对发展现代农业、促进农民增收、加强农村基础设施和公共服务的辐射带动作用，夯实农业农村发展基础，加快现代农业发展步伐。
本项目的建设，在十二五规划的大背景下，积极响应政策号召，对改善本地投资环境，有序承接东部地区和国际产业转移，对促进咸宁经济发展，促进中部地区崛起意义重大。
2、党的十八大报告提出了城镇化质量明显提高的战略目标，明确了促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的总体要求，对科学规划城市群规模和布局、增强中小城市和小城镇功能、有序推进农业转移人口市民化等进行了重点部署。
要求必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。
3、2013年3月5日，温家宝总理在《2013年政府工作报告》中提到城镇化是我国现代化建设的历史任务，与农业现代化相辅相成。
要遵循城镇化的客观规律，积极稳妥推动城镇化健康发展。
坚持科学规划、合理布局、城乡统筹、节约用地、因地制宜、提高质量。
特大城市和大城市要合理控制规模，充分发挥辐射带动作用；中小城市和小城镇要增强产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。
4、2013年6月26日在第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议上国家发展和改革委员会提出《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》。
报告中指出要遵循城镇化发展规律，紧紧围绕推动城镇化转型发展，以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一；加快转变城市发展方式，优化城市空间结构，统筹中心城区改造和新城新区建设，有效预防和治理“城市病”。
加快产业转型升级，强化城市产业支撑，营造良好创业、创新环境，增强城市经济活力和竞争力，促进城镇化健康持续发展。
2.1.2湖北省政府高度重视新型城镇化建设质量
2011年以来，湖北省城镇化水平稳步提高，达到51.83%。
但从总体上看，城镇化水平仍低于全国平均水平。
因此，省委省政府大力支持城镇化建设，要求从转变发展方式、调整经济结构、加快湖北发展，积极稳妥、健康有序地推进新型城镇化。
湖北省委、省人民政府《关于加快推进新型城镇化的意见》的文件，从8个部分、37个方面明确了“十二五”及今后更长时期湖北新型城镇化的目标。
坚持新型工业化、农业现代化、新型城镇化协调推进，按照构建促进中部崛起重要战略支点的要求，实施"两圈一带"发展战略，推动全省城镇化向注重内涵提升转变，向注重经济社会协调发展转变，向注重城乡统筹发展转变。
以特大城市、大城市为龙头，以加快中小城市和中心镇提质扩容为重点，走资源节约、环境友好、经济高效、文明和谐，城镇布局科学，城乡互促共进，区域协调发展的新型城镇化道路。
坚持创新理念，科学发展，切实转变城镇化发展方式；坚持以人为本，绿色发展，走可持续发展的新型城镇化道路；坚持城镇带动，产业驱动，努力实现工业化与城镇化相互促进；坚持因地制宜，突出特色，科学确定城镇发展定位和城镇化途径；坚持规划先行，集约发展，不断提高城镇建设的质量和效益；坚持生态优先，低碳发展，加快建设资源节约型和环境友好型城镇；坚持城乡统筹，优化结构，着力构建新型工农关系和城乡关系；坚持深化改革，创新管理，切实保证新型城镇化健康有序发展。
到2015年，全省城镇化水平达到52%以上；产业集聚带动人口集聚的能力明显提高,每年转移农村人口60万人以上，五年共新增300万以上的农村人口转移进入城镇，其中特大城市和大城市吸纳90万人以上，中小城市和县城吸纳130万人以上，中心镇和其他小城镇吸纳80万人以上；城乡产业良性发展，城镇就业岗位持续增加，社会保障体系基本健全，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等条件大为改善；城乡规划建设管理水平全面提升，城镇基础设施和公共服务设施更加配套完善，综合承载能力和竞争力明显增强，主要指标超过全国平均水平，位居中部地区前列；城乡体制障碍逐步消除，发展差距逐步缩小；城镇快速发展新格局初步形成，基本构成经济文化生态强省的城镇体系。
同时指出第二、三产业尤其是工业的发展状况决定着城镇的规模与活力。
要加快城镇化进程，必须大力发展二、三产业。
为了更好更快地发展二、三产业，要加大改革力度，政策要倾斜，体制机制要相适应，政府服务要高效周到，大力招商引资，加快社会融资，力争国家投资，改进和完善政府目标责任考核制度，突出项目建设和相关指标的权重，加大指导和督办的力度；政府要指导和全力帮助企业上市，帮助企业排忧解难，促进企业更多、更好、更快发展，促进城镇的扩张和城镇化率的提高。
在《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出，加快推进城镇化与城乡建设一体化。
以“一核一带三区”为重点，加快推进圈域城镇建设。
进一步增强龙头城市的辐射带动作用，加快发展大中城市，推进小城镇特别是中心镇、重点镇建设。
以城际铁路建设为契机，大力推进“一站一城（镇）”建设，开展“扩权强镇”试点。
积极推进中心村建设。
基本形成城乡建设一体化格局。
充分发挥武汉核心作用和宜昌、荆州、黄石、鄂州、黄冈、咸宁等重要节点城市的聚集和扩散功能。
重点发展中小城市，提升鄂州、黄冈及咸宁城市化水平，大力发展沿江重点镇和中心镇，强化产业支撑，完善城镇功能，促进城镇化和新农村建设良性互动。
2.1.3咸宁市政府高度重视新型城镇化建设质量
加快推进新型城镇化，是实现科学发展的迫切需要，是推进城乡一体化的必然选择，是加快推进新型工业化的重要途径，是扩大内需的潜力所在，是全面建设小康社会的内在要求。
咸宁市作为鄂南门户，在“武汉城市圈”中承担着重要节点作用，咸宁市政府按照区域统筹、城乡统筹的原则，在增强自身实力的同时优化城乡空间布局，逐步构建“一主一次、一区三轴两带”的城镇空间结构，实现了市域快速城镇化和工业化。
咸宁市“十二五”规划明确提出：
大力培育发展中心镇，建成一批工业型、农业型、商贸型、旅游型、资源开发型的特色镇，发展成为县域经济次中心。
加快推进我市乡镇城镇化进程，不仅是经济社会发展的需要，是推进城乡一体化解决“三农”问题的需要，更是实现城镇化与农村现代化的同步发展的需要。
产业发展是城镇建设强有力的物质保障，根据城镇建设的现状，结合城镇的区位优势、经济优势和产业优势，突出产业强镇的特色之路，宜工则工、宜商则商、宜农则农，建设乡镇特色工业园区，做好产业兴镇的文章。
《2013年咸宁市政府工作报告》中强调，2013年的主要任务有以下两方面：
（1）做大做强做优园区。
全力推进咸宁经济开发区加快发展，围绕打造100平方公里武咸工业走廊，调整建设一期、全面建设二期、启动建设三期，力争实现每月开工项目4个、投产项目4个、签约项目4个的“三个四”目标，继续做好创建国家级开发区工作。
支持县（市、区）抓好新型工业化示范园区建设，形成各具特色的支柱产业和特色产业集群。
坚持“一张蓝图画到底”，优化园区功能分区，完善园区基础配套，加强园区闲置用地清理、建设用地控制，构建“产城融合、园城一体”的发展格局。
（2）做大做强做优产业。
大力实施“三个百亿”产业工程，加快培育一批百亿元大产业、百亿元大企业和百亿元大园区，扎实推进产业园区建设。
2.1.4咸宁城镇化建设现状
咸宁经济正进入全新的发展时期，在其发展的新阶段，面临着多个机遇和挑战，同时，也存在诸多困难，目前，咸宁城镇化建设现状如下：
1、经济发展不足，区域发展不平衡，对新型城镇化发展支撑不足。
尽管近几年来，咸宁的经济社会各项事业取得了较大的发展，经济增幅位居全省前列，但GDP总量依然较小，全省排名靠后。
主要原因是产业集聚效应发挥不够，部分工业园区在前期引导企业入住时，未着眼产业集群发展，使众多关联性不强的企业“扎堆”，特色园区、专业园区建设相对缓慢，影响了产业集群发展。
2、城镇结构体系、规模不合理，城镇化水平较低。
一是中心城区实力弱、城市首位度不突出、能级层次不够，缺乏高层次、高水平、面向区域的服务设施，区域增长极和门户作用未能充分发挥，对周边城镇辐射带动影响力不强。
城镇化水平落后全省平均水平7.05个百分点，低于武汉城市圈城镇化率11.83个百分点。
其次是城镇规模偏小，全市60个乡镇，镇区人口2万人以上的乡镇仅有4个，与市委、市政府提出的人口不少于3万人，面积不小于3平方公里的市级中心镇发展目标相去甚远，“一主两副”的城市空间格局没有形成，城镇体系的金字塔基础弱，城镇群带动不强，镇—村格局扁平，“小城区、大农村”，工业化、城镇化载体发育不足，对周边农村的吸引力不够。
3、区域协调发展不够，城乡空间建设无序，土地资源利用效率低。
全市工业园数量多，规模大，但真正落户投产的实体企业不多，出现“圈而不建”和“土地翻身晒太阳”的现象，单位土地面积投资强度明显不足，土地资源利用效率低下。
4、乡镇经济实力薄弱，产业集聚度不高。
目前全市乡镇综合经济实力不高，乡镇的经济规模普遍较小，发展模式粗放、产业结构相似、缺乏鲜明特色，难以形成产业集聚，缺乏引导农民进镇就业的吸引力。
5、城镇基础设施和公共服务设施滞后，难以承担新型城镇化发展需求。
尽管全市近几年公、铁、水交通设施发展迅速，但是城镇给、排水市政基础设施和学校、文化、医院等公共服务设施建设滞后，配套功能不完善，城镇规划、建设、管理水平跟不上发展需要，尤其是乡镇。
6、对新型城镇化的认识有待提高。
新型城镇化与过去传统意义上的城镇化相比具有新的内涵，更加注重以人为本、城乡统筹、经济社会统筹、外延与内涵统筹。
如果对新型城镇化意义认识不够、摆位不正，就不能正确看待新型城镇化在推动“四化”协调科学发展中的引领作用。
2.2项目必要性
2.2.1本项目的建设有利于科学规划，提高土地利用效率
提高城镇化质量要做到科学规划，统筹兼顾。
前瞻性是规划的前提，统筹性是规划的根本方法。
科学预测发展要做到近期规划与远景规划相结合；要统筹主镇区和其他功能区的关系；要统筹不同的地域空间，特别是土地的利用，做到城镇建设规划与土地利用规划、产业发展规划有机衔接，无缝对接。
本项目的建设结合咸宁市自身实际情况，通过合理规划产业布局，优化城镇资源配置，提高了城镇土地的利用效率。
2.2.2本项目的建设有利于突出特色，加快产业结构升级
产业发展是城镇建设强有力的物质保障，因此要根据城镇建设的现状，结合城镇的区位优势、经济优势和产业优势，突出产业强镇的特色之路，宜工则工、宜商则商、宜农则农，建设乡镇特色工业园区，做好产业兴镇的文章。
本项目的建设正是结合实际准确定位，通过建设有自身特色的环保产业园，大力招商引资，引进城镇污染少、就业吸纳能力强的企业，坚持节约资源和环境保护，走工业强镇之路，加快咸宁产业结构升级。
2.2.3本项目的建设有利于促进统筹城乡发展，提高城镇化质量
统筹城乡发展是科学发展观中五个统筹（要统筹区域发展;要统筹城乡发展；要统筹经济社会发展；要统筹人和自然和谐发展;要统筹国内发展与对外开放）。
要推动工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，不断增强长期发展后劲。
当前，咸宁正处于工业化城镇化的加速期、全面建设小康社会的关键期。
实施新型工业化新型城镇化“两化”互动、统筹城乡发展的总体战略，就是要着眼实现全面小康、迈向现代化的奋斗目标，总结和汲取国内外现代化历程的经验教训，解决当前咸宁发展的阶段性矛盾和问题，走出一条具有咸宁特色的科学发展之路。
本项目建设能促进工业的迅速发展，实行新型工业化，通过工业反哺农业、支持城镇的发展，逐步改变城乡二元经济结构，促进以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展，逐步缩小城乡发展差距，实现城乡真正的统筹发展。
2.2.4本项目的建设有利于提升开发区形象，促进咸宁经济发展
咸宁市经济开发区属于国家级经济开发区，一直以来受到中央及地方的高度重视，环保产业园建设能提高产业的聚集度，可以利用最小的资源获得最大的经济收益。
目前，咸宁市经济正处于高速发展时期，需要不断采取有效措施来促进经济发展。
本项目的建设能提升园区的产业容量，为园区的经济建设创造更好的发展环境，使园区形成具有较高市场竞争力的产品结构、较强加工制造能力和综合配套能力的行业规模；形成具有较强的产业盈利能力、支撑咸宁经济可持续发展的产业基础；形成具有一定消化吸引能力和自主开发能力的经济技术体系。
同时有效提升了开发区的形象，提高了咸宁市知名度和竞争力，促进了整个咸宁市的经济发展。
2.2.5本建设工程响应国家“低碳节能”的号召，是一项名副其实的“利民”工程。
中国经济已进入新的发展时期，在国民经济持续快速增长、城市现代化进程加快的同时，资源和环境制约趋紧，能源供应出现紧张局面，生态环境压力持续增大。
据此，加快环保产业的发展，对于解决国民经济发展中的能源短缺问题、改善生态环境、促进区域经济的协调和可持续发展，无疑具有非常重要的意义。
另外，大力发展环保型工业将有利于缩小城乡差距、改善农村生产生活条件，对于推进地方农业生产、提高农民收入，加快脱贫步伐、促进民族团结、维护社会稳定，具有不可替代的作用。
环保产品开发通过投资拉动、税收增加和相关服务业的发展，将把地方资源优势转变为经济优势、产业优
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