百色市经济适用住房管理办法送审稿.docx

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百色市经济适用住房管理办法送审稿

百色市经济适用住房管理办法

（送审稿）

第一章总则

第一条　为建立和完善住房保障制度，满足低收入家庭的基本住房需求，完善和规范经济适用住房建设和管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）和《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》（桂政发〔2009〕22号）的有关规定，结合本市实际，特制定本办法。

第二条　本办法所称经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本行政区域内经济适用住房的建设和管理活动适用本办法。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指百色市市城区范围内，家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。

第三条　经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

本市市城区范围内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：

自愿申请、逐级审核；公开透明、公平公正；分期轮候、自主抽签、严格交易、动态监管。

第四条　市人民政府指定的经济适用住房主管部门（以下简称市经济适用住房主管部门）负责经济适用住房的协调管理工作。

根据市城区经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。

市发展改革（价格）、建设规划、国土资源、房产、财政、民政、监察、税务、金融管理等部门按照各自职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第二章　优惠政策

第五条　经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。

经济适用住房建设用地纳入市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

凡以经济适用住房名义取得的划拨用地，或招标、竞拍、挂牌取得的商品住房建设用地配建经济适用住房用地必须专门用于经济适用住房项目建设，严禁转作其他用途。

第六条　经济适用住房建设项目按国家和自治区人民政府规定减免收取城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

经济适用住房项目外基础设施建设费用，由市人民政府负担。

第七条　经济适用住房项目建设单位可以以在建项目及该项目取得的划拨建设用地作抵押向商业银行申请经济适用住房开发贷款，贷款资金专项用于经济适用住房项目建设。

第八条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请住房按揭贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具经济适用住房主管部门发放的《百色市经济适用住房准购证》。

购买经济适用住房可以按有关规定提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款，对拥有住房所有权的配偶或其直系亲属也可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。

第三章建设管理

第九条　经济适用住房建设必须严格执行国家和自治区的有关住房建设的强制性规范设计标准，坚持布局合理、功能齐全、公共设施配套、经济适用、便利节能的原则。

第十条　经济适用住房套型建筑面积原则上多层住宅控制在60至80平方米，小高层和高层住宅控制在90平方米以内，并根据相关政策及时进行调整并向社会公布。

第十一条　经济适用住房单套的建筑面积（含公共分摊的非套内建筑面积）原则上控制在上述标准面积，基本满足一户三代（即夫妻、子女、赡养老人）家庭同居的紧凑三卧室和客厅、餐厅、厨间（房）及晾晒衣物阳台等居住功能的必备套型住房。

市人民政府经济适用住房主管部门应当根据实际情况，合理确定经济适用住房各种套型的比例，并进行严格管理。

申购户住房控制面积标准为：

一般干部职工、科级干部和初级职称70平方米，县、处级干部和中级职称者90平方米，厅级干部和高级职称者120平方米。

申购户住房面积超出控制面积标准按市人民政府百政办发﹝2012﹞2号文规定补交超标面积差价款每平方不低于200元。

第十二条　经济适用住房建设实行工程建设监理制度和工程质量保证制度。

经济适用住房开发建设单位应当向买受人出具经建设行政主管部门监制的《住宅质量保证书》文本和《住宅使用说明书》，并由市经济适用住房管理行政主管部门统一印制，开发建设单位填写盖章发放经济适用住房开发建设单位承担保修责任。

经济适用住房的施工和监理，应当采取相应的招标方式，选择具有资质、良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十三条　经济适用住房建设项目实行验收制度。

住宅单位工程竣工验收前，建设（代建）单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行逐套验收，已选定物业公司的，物业公司应当参加逐套验收工作。

对逐套验收不合格的，不能组织竣工验收。

逐套验收合格后，建设（代建）单位应及时将逐套验收情况进行汇总，并形成《单位工程逐套验收汇总表》。

在竣工验收时，竣工验收组应对《汇总表》、《验收表》全数检查，并按总套数的10%抽查工程实体质量以验证《验收表》是否实际相符。

经济适用住房小区的配套设施应当与项目主体同步建设，并经验收后与项目主体同步交付使用；分期开发的经济适用住房小区，主要配套设施（即供水、供电、主干道路、照明路灯、消防、护坡挡土墙、排污管道等）应安排优先建设，并与当期项目主体经验收后同步交付使用。

第十四条　经济适用住房是政府划拨供地解决城镇低收入家庭住房困难的民心工程和德政工程，原则上由政府经济适用住房主管部门直接组织实施建设。

政府经济适用住房主管部门应当建立相应的实施服务型经济实体的非财政预算企业机构，辅助经济适用住房主管部门编制和经费预算不足，加强对项目实施严格管理和帮助解决有偿服务性工作。

经济适用住房项目开发建设单位，必须定期向市经济适用住房主管部门签订每一期的工程竣工交付使用时间的责任状、质量保证承诺书，并按月报送建设进度情况和相关统计报表。

第四章价格管理

第十五条经济适用住房价格以保本微利为原则确定。

其销售价格由市价格行政主管部门会同市经济适用住房主管部门依照经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定，报市人民政府审批后向社会公布。

受政府经济适用住房主管部门委托开发建设的房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定，开发管理费不高于2％（其中1%为政府经济适用住房管理服务的企业实体机构的项目前期和建设管理费用），开发投资利息不高于国家商业银行同期贷款利息率；市人民政府确定的经济适用住房行政机构牵头行政管理组织建设的经济适用住房，不得将利润计入销售成本。

第十六条　经济适用住房实行收费卡制度。

各有关部门收取费用时，必须填写市价格主管部门核发的交费登记卡。

任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房开发建设单位收取费用。

第十七条经济适用住房建设用地按照国家和自治区的法律、法规规定支付的划拨土地价款，列入开发成本。

第十八条　经济适用住房开发建设单位必须严格按照公布的价格出售住房，实行明码标价，不得在公布的价格之外收取任何未公布的其它费用。

第十九条　市价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质量与价格相符。

第五章供应对象

第二十条申请购买经济适用住房的，应当同时符合下列条件：

（一）具有本市城镇常住非农业户口或在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）的人员；

（二）已婚家庭或年龄在25周岁及以上无住房或无共有住房产权的单身人员；

（三）无房或现享有住房产权人均建筑面积在18平方米以下（含18平方米）的住房困难户；

（四）家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配为法定固定统计的收入乘以一个不大于0.9的系数确定（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）。

家庭可支配固定收入是指申请家庭成员申请当月前12个月的全部收入总和，包括固定工资、月或年奖金、岗位津贴、生活补贴、各类保险金、养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险（含按月发放住房公积金补贴、住房补贴）及其他有据可依的劳动收入、储蓄存款利息、股票收入和股份分红等。

（五）申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，女性年龄超过55岁、男性超过60岁已达国家商业银行住房限定住房按揭贷款年龄年限的不宜作为申请人。

（六）不属本市常住城区内户口但在本市工作三年以上（含三年），并与市城区用工单位签订劳动合同（或协议书）报县级以上政府劳动部门备案的，同时，个人在市城区用人单位所在当地的政府辖区行政范围社保机构缴交社会养老保险的外来务工人员。

（七）申购人个人和配偶拥有不动产、股票（或有价金融证券）、2万元及其以上金额的机动车辆、船只等累计资产折旧折损后不足净值2万元。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行一年一定的动态管理，每年于第一季度向社会公布一次。

第二十一条申请家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等，但申请家庭同一户口簿登记的成员中已享受经济适用住房政策或已作为同一户口簿家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请。

第二十二条　经审核符合条件的申请家庭（即夫妻和未成年的直系子女）只能购买一套经济适用住房，已购买经济适用住房的成员不得再次享受其他形式的政策规定保障性住房。

第六章审核与销售

第二十三条百色市城区申请经济适用住房实行三级（即单位、社区居委会）或街道办事处、县级（右江区）房改办、市房改办）审核、社会公示、分期轮候、申请人参与抽签的制度（即批次房源资格抽签和确定栋号房号抽签，简称抽签）。

（一）申请：

申请家庭向市经济适用住房行政管理部门领取《经济适用住房申购户核实审批表》（以下简称《审批表》），按要求填写相关内容，并提供《申请经济适用住房需提交材料》上规定的相关证明材料。

申请家庭成员所在单位或户口所在地居（村）委会、街道办事处应为各家庭成员如实出具住房及收入情况证明，并在《审批表》的相应栏目中签署意见，加盖单位行政公章。

非本地户口申购户需提供原户口所在地居（村）委会、乡镇政府及县（区、市）房改主管部门出具住房情况证明材料，并经核实后在相应栏目中签署意见，加盖公章。

家庭成员无工作单位的，由户口所在地居（村）委会、街道办事处通过入户调查、邻里访问及信函索证等方法，对其住房、收入进行核定，居（村）委会出具证明后，由街道办事处签署意见，加盖公章。

居（村）委会、街道办事处或申购户所在工作单位收到申请家庭交报的材料后，应当及时做出相关配合工作，并向申请人出具书面凭证或在相应栏目中签署意见加盖公章。

申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应在10日内告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补齐材料的次日起计算;逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。

受理申请材料的部门应发给申请人受理回执单。

（二）初审：

居（村）委会、街道办事处或申请人所在工作单位在正式受理申请家庭材料后20个工作日内，完成材料初审、入户调查和填写相关证明等初审工作。

申请家庭及有关单位、组织或个人应当如实提供有关情况。

（三）公示：

经初审不符合条件的，应当通知申请人，并说明理由；经初审符合条件的，居（村）委会、街道办事处或申请人所在工作单位应在申请人户口所在地、居住地或工作单位对申请家庭的人口、住房、收入、资产等情况进行公示，期限为10个工作日。

经公示无异议的，或者异议不成立的，由居（村）委会、街道办事处或申请人所在工作单位在《审批表》中签署初审意见、提出初步意见。

将申请家庭申报材料交由本人递交经济适用住房主管部门受理窗口。

经公示提出异议的，由居（村）委会、街道办事处或申请人所在单位在10日内完成复查，并对不符合申请条件的家庭告知原因；经复查符合申请条件的，按规定办理。

（四）复审：

百色市经济适用住房主管部门自收到申请材料之日起10个工作日内完成对申请资料的复审，符合条件的，定期集中通过受理办件系统或相关媒体对申请家庭人口、工作单位、住房、收入、家庭资产情况等进行公示，期限为5日。

复审及公示无异议的，由市经济适用住房主管部门对申请家庭的资格进行认定，并在申请家庭《审批表》上签署意见、盖章后，在15个工作日内上报市住房制度改革委员会备案。

复审及公示有异议的，市经济适用住房主管部门会同有关单位在15日内进行复查，并对不符合申请条件的家庭告知原因；符合条件的，按规定程序办理。

（五）审批与建档：

报经市住房制度改革委员会审批后，由市经济适用住房主管部门向符合申购条件的家庭发放《百色市经济适用住房购房通知书》，并编入购买经济适用住房轮候参加摇号抽签确定批次房源资格名册。

第二十四条　百色市经济适用住房主管部门负责组织符合条件的申请家庭，通过申购人参加摇号抽签取得房源资格和房号等公开摇号抽签方式销售经济适用住房。

其中划拨经济适用住房建设用地涉及的被拆迁户、城建重点工程建设涉及的被拆迁户、城市（镇）旧城改造和城中村风貌整治涉及的搬迁户，以及获得市委、市人民等市一级以上先进工作者、患有丧失生活自理能力的持有残疾证书人员、军烈士优抚对象、复转退伍军人等住房困难户，在届时可供批次房源多于符合优先资格人员情况下，可免参加抽签确定房源程序，直接参加房号抽签资格；对其他符合申购条件的家庭户，按轮候参加房源房号抽签规定实行。

对连续参加二期（次）通过摇号均未能取得房源资格的申购人，第三期（次）市经济适用住房主管部门经严格核实无误后，可优先给予免参加房源资格抽签程序，直接给予参加房号抽签资格。

第二十五条列入参加房号抽签资格的申请家庭户，如接到通知无故未参加当期房号抽签或取得房号后个人申请放弃购买的，视同放弃购买资格，其《百色市经济适用住房准购证》和取得房源资格房号票同时作废。

放弃资格的申购户再需申请购买经济适用住房的，重新按规定的条件、程序申请，并依照资格条件进行轮候。

第二十六条　《百色市经济适用住房准购证》实行一房一证管理制度，准购证禁止更改和转让，限于办理房屋所有权证登记时，由经济适用住房主管部门给予核发，作为房产登记管理部门受理房产登记时的对应户口登记簿及身份证原件进行复核后提交有效凭证，防止和避免申请人遗失及进行投机性擅自转让给非原申请户的第三方。

第七章集资建房

第二十七条　单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均参照经济适用住房的有关规定执行。

单位集资建房或以集资建房方式实施房改住房改造的住房建设应当纳入当地经济适用住房建设计划及统计和用地计划管理，享有经济适用住房相关优惠扶持政策。

但住房单套建筑面积标准执行自治区人民政府桂政办发〔1995〕39号文控制面积标准，即一类住宅、二类住宅，平均每套建筑面积55－70平方米，这两类住宅适用于一般干部和职工。

三类住宅，平均每套建筑面积70-90平方米，适用于县、处级干部及相当于这一级的知识分子。

四类住宅，平均每套建筑面积90-120平方米，适用于厅、局、地（市）一级干部和相当于这一级的高级知识分子。

第二十八条　距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市经济适用住房主管部门批准，可以利用单位自用土地实施集资建房。

参加单位集资建房的对象，必须限定在本单位符合市人民政府规定的住房困难家庭。

第二十九条　任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资建房；各级国家机关单位一律不得新征划拨建设用地用于单位集资建房。

第三十条　单位集资建房在满足本单位住房困难家庭购买后，房源仍有剩余的，必须由市经济适用住房主管部门统一组织审核后向社会符合经济适用住房购房条件的家庭出售。

第三十一条　单位作为组织集资建房的项目建设单位（即建设项目业主，不含招标委托投资代建单位）原则上不收取建设管理费用，不得有利润，向职工收取的单位集资建房款项由建设项目同级的市房改办实行纳入财政部门监督的银行专户管理、专项回拨建设单位使用。

第三十二条　已按房改政策购买单位公有住房、购买经济适用住房或参加单位集资建房、参加单位市场运作方式建设住房、限价住房、棚户区改造住房、拆迁安置住房的家庭，不得再次参加单位集资建房。

第八章　权属登记管理

第三十三条　申请家庭购买经济适用住房后，必须凭《百色市经济适用住房准购证》以及购房合同和其他相关材料到市房产行政主管部门办理权属登记。

预售经济适用住房的开发建设企业或申请家庭，应在合同签订后30日内办理合同备案。

第三十四条　经济适用住房开发建设单位依法取得建设用地许可手续后，应当办理建设项目的土地使用权设定登记，领取《国有土地使用证》。

预售经济适用住房的，开发建设单位应当在办理预售许可证明之日起30日内，向市国土资源行政主管部门办理经济适用住房预售土地登记备案，领取《国有土地使用权分割转让证》。

申请家庭取得《房屋所有权证》后，凭相应的《国有土地使用权分割转让证》等材料向市国土资源行政主管部门申请办理变更登记，领取《国有土地使用证》。

第三十五条　市房产、国土资源行政主管部门在办理权属登记时，应分别注明经济适用住房、划拨土地

第九章　交易管理

第三十六条　经济适用住房购房人拥有有限产权，出售时，按实际售价与政府优惠的幅度，由政府价格主管部门和经济适用住房管理部门会同核定产权比例，在购房合同上明晰产权关系，并在办理产权登记时标注“经济适用住房有限产权比例（%）”，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于转让、出租经营。

第三十七条　申请家庭自取得房屋所有权证之日起5年内，其经济适用住房不得直接上市交易；5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其它住房的，其经济适用住房由市经济适用住房主管部门按照规定及合同约定回购。

回购价格按原购房价格从购房之日起每年扣减1％折旧计算，回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。

第三十八条　申请家庭自取得房屋所有权证之日起满5年后，其经济适用住房需要上市交易的，按照届时同地段普通商品住房与当时购买经济适用住房（包括购买面积超过保障控制面积标准部分的价款）差价的依届时届定经济适用住房登记注明产权比例向政府交纳相关价款；在相同价格情况下，市经济适用住房主管部门可优先回购；申请家庭也可以向政府交纳相关价款后取得完全产权；并凭市经济适用住房主管部门出具的证明办理产权变更登记手续；市房产、国土资源行政主管部门凭市经济适用住房主管部门出具的证明相应在其房地权证上注销原“经济适用住房有限产权比例（%）”注记。

申请家庭向政府交纳的超标面积补差价款由市经济适用住房主管部门负责收取，作为百色市经济适用住房建设发展基金，专项用于经济适用住房的建设和管理。

第三十九条　在限制交易期限内，因继承、离婚财产分割、法院裁定、判决等须发生房屋所有权转移的，经市经济适用住房主管部门审核后，可办理交易过户手续，但房产性质仍为经济适用住房，必须按本办法的有关规定执行，限制上市交易期限从原房屋所有权证取得之日起计算。

第四十条市经济适用住房主管部门直接组织实施的经济适用住房建设项目（即建设单位）办理预售和销售及项目在建开发贷款、购房户个人按揭贷款担保等可免核开发建设企业资质证，只提供中标承建施工单位的施工企业资质证和中标监理单位的资质证及中标书复印件备案。

第四十一条经济适用住房办理房屋产权登记之后30天内，由销售单位凭购房户的房屋所有权证复印件和产权人身份证复印件向市经济适用住房管理部门办理《个人住房档案》登记。

　第十章　监督管理

第四十二条　市经济适用住房主管部门要切实履行职责，加强对已购经济适用住房的后续管理，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为要及时纠正。

市经济适用住房有关管理部门应当加强对经济适用住房建设和销售交易中违纪违法行为的查处。

　　第四十三条　经济适用住房项目开发建设单位未经批准，擅自改变经济适用住房土地用途的，由市国土资源行政主管部门按有关规定进行处罚。

　　第四十四条　经济适用住房项目开发建设单位擅自提价出售经济适用住房的，由市价格行政主管部门依据有关规定进行处罚。

　　第四十五条　受委托的经济适用住房项目开发建设单位不按照经济适用住房主管部门发放的《百色市经济适用住房准购证》要求，擅自改变经济适用住房售房对象的，由市经济适用住房主管部门会同市建设行政主管部门依法责令开发建设单位限期按原价格收回，并对开发建设单位的不良行为进行处罚。

情节严重，受政府经济适用住房主管部门责令纠正违规销售经济适用住房，并拒绝于限期内自纠违规行为的，委托开发单位应终止委托开发建设合同，并由政府组成清算工作组进行清算委托开发的建设项目，并取消该企业开发经济适用住房资格。

　　第四十六条　对提供虚假情况，骗购经济适用住房的，取消其购房资格，5年内不得申请购买经济适用住房；其住房由市经济适用住房主管部门按原购房价格从购房之日起每年扣减1％计算折旧收回，对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任，对经济适用住房主管部门利用职务之便谋私，依法依规追究责任，调离经济适用住房管理部门。

　　第四十七条　擅自将未取得完全产权的经济适用住房出租、出借等改变他用的，应当根据自治区人民政府印发《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》（桂政发〔2009〕22号）文的规定予以处罚。

经责令纠正拒不执行的申购户业主，由市经济适用住房主管部门按原购房价格从购房之日起每年扣减1％计算折旧收回其住房，并不允许再申购经济适用住房。

第四十八条政府经济适用住房主管部门以委托开发建设方式实施的经济适用住房建设项目，购房户交纳的购房款（含按揭贷款）必须存入市政府经济适用住房主管部门指定银行监管账户，实行专款专用，按项目建设进度（含前期费用）回拨和监督使用。

第十一章　附则

第四十九条　各县（区）可参照本办法执行，也可结合当地实际制定实施办法。

　　第五十条　本办法自百色市人民政府公布之日起施行，原市人民政府印发的《百色市经济适用住房管理实施办法》（百政发〔2005〕51号）、《百色市人民政府关于同意百色市经济适用住房销售实施方案的批复》（百政函〔2007〕94号）同时废止。

第五十一条本办法由市住房制度改革委员会办公室同市发展和改革委员会、住房和城乡规划建设委员会、房产管理局、监察局、财政局、审计局、物价局、国土资源局、地税局、住房公积金管理中心、人民银行百色中心支行负责解释。