央行房地产信贷调控的政策解读文档.docx

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央行房地产信贷调控的政策解读

、《通知》的政策要点

关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其政策要点主要有：

第一，严格房地产开发贷款管理。

对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

第二，严格规范土地储备贷款管理。

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

第三，严格住房消费贷款管理。

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实

守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于

20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购

买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款

利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1

倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确

定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

第四，严格商业用房购房贷款管理。

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对

以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，

贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

二、政策操作的难点

本次房贷新政对商业性房地产信贷政策进行了调整，不过，

对于第二套住房的具体认定标准，央行并未出台相关细则，而是由各商业银行自行掌握。

这就使得此次房贷新政的落实关键，在于“第二套房”究竟应当如何认定。

虽然央行副行长、上海总部主任苏宁10月8日表示，央行征信系统完全可以成功认定第二

套住房。

“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套住房，将完全在这个系统中如实反映出来。

”但现实情况是，由于通知并未对“第二套（含）以上住房”的主体进行严格界定：

以家庭还是个人为单位，并且没有区分是否还清贷款。

各商业银可能存在四种不同的情况：

以个人为单位，还清以前贷款的享受

第一套房”待遇；以个人为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇；以家庭为单位，还清以前贷款的享受

第一套房”待遇；以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

针对这一问题，10月12日，央行、银监会齐集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议，会议就“第二套住房”的认定标准达成共识，监管部门定下三点基调底线。

这“三点基调”分别是：

第一，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。

第二，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。

第三，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

日前，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第

二套住房贷款的首付比例提高至50%。

建行行长郭树清表示，由

贷款细则时，会结合当地情况作适当调整。

央行征信局局长戴根有分析认为，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。

然而，对于整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在该系统中。

戴根有解释说，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。

不过，戴根有也表示，如果法律授权到位，央行征信局完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。

三、政策对房地产行业可能带来的影响

第一，有效遏制投资性需求，小面积住房供给将增加。

从关于房地产消费贷款和商业用房贷款的政策规定中可以看到，国家仍然鼓励购房人对中小户型自住住房的需求，购买首套自住住房的消费贷款条件基本没有变化。

但对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，

且贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率

（五年期以上为7.83%）的1.1倍，这将有效加大部分房地产投资的资金成本，有效遏制部分房地产投资、投机性需求。

第二，土地整理市场化，增加存量土地供给。

对政府土地储备机构的贷款维持121文件的措施，资金的压力和贷款期限与土地开发周期的不匹配，将继续加剧存量土地开发速度，存量土地供给将增加；同时由于商业银行不得向房地产开发商发放用于缴纳土地出让金贷款，这将增加开发商资金压力，增加获得土地成本，再加上，一级土地开发利润的丰厚，将促使更多的房地产企业参与到一级土地开发环节，凭借一级开发的先入优势获得二级

开发权，一级土地开发的市场化程度将提高。

开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，首先，将加大跨地域开发的开发企业的资金压力，增加异地开发的难度，异地合作开发的模式将较为受欢迎；其次，提高外地开发商进入本

地门槛，减少本地开发商外来竞争压力，尤其加剧地方龙头企业已经成功实施走出去战略开发商的优势，提高其市场份额。

第四，加大盘活存量土地和住房的力度。

对有囤积土地、房源的开发商不得发放贷款和空置3年以上的商品房不能作为抵押物，这将加大已出让土地的开发力度和现有房源的供给，同时增加存量住房供给，但由于该项措施实施难度较大，因此未来手房和二手房的供给增加的程度将视政策执行的效果而定。

第五，控制资金流入房地产开发企业，房地产市场集中

度提高。

只能通过房地产开发贷款科目对房地产开发企业发放贷

款，控制信贷流入房地产开发企业的渠道，一方面，加大开发商获得信贷难度将加大，另一方面，也促使开发商通过其他融资渠道获取资金。

但在上市融资、信托等融资渠道门槛较高的情况下，资金实力不雄厚的开发商资金压力将进一步加大，而融资渠道较多的开发商将借此提高其市场占有率。

同时由于贷款下限利率提高到基准利率的1.1倍，房地产开发企业资金压力将催升市场集中度。

四、政策对银行信贷的影响

（一）有利于控制房地产信贷风险和盈利的可持续性增长。

人民银行和银监会出台此项政策，一方面是通过增加财务成本的方式抑制投资性住房需求，另一方面也是由于美国次级按揭危机使

监管机构对房地产信贷风险更为谨慎，采取了防微杜渐的措施。

于降低商业银行的房地产信贷风险，减少不理性竞争，从而实现盈利的可持续增长。

这是因为，从银行贷款发放安全性来看，第二套住房首付比例以及贷款利率提高对银行有利。

进入加息周期以后，还贷者压力陡增，银行面临越来越大的房贷风险。

提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供较好的工具，帮助银行对客户进行筛选，从而提高房贷的安全性与盈利能力。

同时，从单套住房贷款发放来看，由于利率的提高，银行也将从中获取更大收益。

（二）政策总体影响有限，银行应关注房产价格对于资产质量

的影响

商业银行正在逐渐降低房地产开发贷款的比重，在宏观经济保持快速增长、信贷需求强劲而央行严控新增贷款规模的背景下，这项政策不会影响商业银行信贷计划的完成。

不过，这项政策会使个人住房按揭贷款需求放缓，特别是这项政策限制了住房权益贷款（HomeEquityLoan）、加按业务的发展，这使得通过

此类创新业务推动按揭贷款迅速增长的深发展、兴业等受到的影响相对较大。

（三）对银行房地产开发贷款的影响

总体来看，这项政策对商业银行房地产企业贷款影响有限，

房地产开发贷款在银行贷款中的比重在10%-15%之间，数量不

是很大，而且过去两年中商业银行也在逐渐降低房地产开发贷款的比重。

在宏观经济保持快速增长、信贷需求强劲而央行严控新增贷款规模的背景下，这项政策不会影响商业银行信贷计划的完成。

四）对银行个人住房贷款的影响

第一，政策从三大层面加强了贷款额度的控制。

从政策的内容上看是通过三大层面来加强贷款额度的控制：

首先，处于在贷款状态下的购房者再办理第二套房贷时，再贷款的首付款比例不得低于40%。

其次，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期

同档次基准利率的1.1倍，如现行5年期以上的贷款基准利率为

7.83%，那么自央行新政出台之后，第二套房贷的利率将不得低

于8.61%，且随着套数增加贷款首付款比例和利率水平也应大幅

度提高。

最后，再次强调了借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，这也将制约购房者所能申请的贷款额度。

从

首付、利率标准和月供的综合作用来加大贷款额控制的力度，有利于进一步挤出投资客和投资热钱，这也是继加息之后的在金融领域推出的新措施、新办法，它将对房价的稳定起到一定的积极作用。

第二，对自住购房者贷款长期影响不大。

首先，第二套购房

者大多能够承受房贷比例的提高。

2006年1季度《中国货币政策执行报告》显示，我国全部住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37%，居民家庭偿债能力处于正常水平。

同时，居民

收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30%，很多都在50%

以上。

因此，首付款比例提高预计不会影响大部分购房需求。

其次，第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。

根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。

不能低估此类住房需求的市场份额。

影响可能比较大的是第二套房的利率大幅提高。

由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。

而

按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。

第二套房购买者将因此导致

年利息支出提高30%。

即便如此，购房者的分摊至每月的成本负

担增加仍然有限。

另外，该政策明确了“对购买首套自住房且套型建筑面积在

90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。

这一标准与以往相比

并没有提高首付比例的迹象。

这表明政策对于广大的自住型购房者还是有着较大的政策倾斜，同时对中小套型给予了更多的关注和支持，并通过给予首付优惠这一切实的利民政策体现出来。

第三，银行房贷创新业务可能被叫停。

最近一两年，国内银

行在房贷业务上频频创新，推出了不少让购房人灵活获取和使用

钱时可以再次贷出来用；

构作个评估，房屋升值部分又可以从银行贷出来用。

部分银行推的“气球贷”、“随借随还”、“循环贷”等，都属于“特色房贷”范畴。

例如，有的银行可根据所购买房屋的估值情况，一次性给贷款人一个信用额度，只要在此额度内，可以随时借出自己需要的资金，不用严格审查具体用途。

有的银行规定，随着房屋价格的上涨，可以随时增加贷款人的贷款额度。

类似的房贷新产品很受一些精明的投资者的欢迎，部分银行贷款

就在这样的房贷模式下流入了证券市场。

央行在这次出台的房贷新政中明确规定：

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款，对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

就目前情况来看各银行都会对自己的房贷产品进行清理，不符合政策要求的肯定会自己叫停。

实际上，在监管部门三令五申的宏观调控背景下，一些有争议的产品此前已经悄悄地退出了市场。