《旧工业建筑再生利用运营维护标准》条文说明.docx
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《旧工业建筑再生利用运营维护标准》条文说明
团体标准
旧工业建筑再生利用运营维护标准
T/CMCA4yyy—2019
条文说明
制定说明
本标准制定过程中，编制组进行了广泛而深入的调查研究，总结了我国旧工业建筑再生利用项目的运营维护经验，同时参考了国内外先进法规、标准、文献专著，结合工程实践取得了旧工业建筑再生利用的技术参数。
为便于广大开发、设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用本标准时正确理解和执行条文规定，《旧工业建筑再生利用运营维护标准》编制组按章、节、条顺序编制了条文说明，对条文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明，供读者作为理解和把握标准规定的参考。
目次
1总则26
3基本规定27
4建（构）筑物28
4.1一般规定28
4.2注册登记28
4.3风险评估28
4.4维护保养29
5道路与交通31
5.2园区道路31
5.3安全设施32
5.4附属设施33
6管网与设施34
6.1一般规定34
6.2暖通空调34
6.3给水排水35
6.4供配电系统36
6.7安保系统36
7生态与环境37
7.1一般规定37
7.2生态保护37
7.3环境保护37
7.4卫生管理37
1总则
1.0.1通过再生利用的方式处理旧工业建筑，可以有效利用旧工业建筑剩余价值，提升其综合效益。
制定旧工业建筑再生利用项目的运营维护标准，对规范再生利用项目运营维护的行为，提高旧工业建筑再生利用项目的综合效益具有十分重要的意义。
1.0.3符合国家法律法规和相关标准是旧工业建筑再生利用运营维护管理的前提条件。
本标准侧重于对旧工业建筑再生利用中的重难点工作进行运营维护管理，并未涵盖通常项目运营维护管理所应有的全部内容和要求，故进行运营管理的旧工业再生利用项目尚应符合国家现行有关标准的规定。
3基本规定
3.0.1本条设置运营维护行事所依据的准则。
旧工业建筑再生利用运营维护必须以安全可靠为第一位，尤其是要保证加固结构建筑和既有建筑的安全可靠性。
3.0.2考虑大力推广旧工业建筑再生利用的需要，同时也参考国内外相关标准，本标准将旧工业建筑再生利用运营维护分为:
建（构）筑物的运营维护、道路与交通的运营维护、管网与设施的运营维护、生态与环境的运营维护共四个部分。
3.0.4旧工业建筑再生利用项目的验收应符合《旧工业再生利用工程验收标准》T/CMCA3003。
验收合格后，方可移交。
对尚未完成移交的项目，建设单位可按照《旧工业建筑再生利用示范基地验收标准》T/CMCA4002中关于培育基地的要求组织实施日常管理。
3.0.5旧工业再生利用运营维护应制定完善的管理制度的和长效的运行机制。
本条规定了应制定的规章制度。
4建（构）筑物
4.1一般规定
4.1.1本条规定了建（构）筑物运营维护对象的范围，建筑物的范围是指厂房、办公楼、库房、变电所、泵站等各类生产用房和辅助用房。
构筑物的范围是指烟囱、矿槽、通廊、存贮槽（池）、露天栈桥、围栏、挡土墙等各类生产设施。
4.1.2建（构）筑物日常维护管理包括：
注册登记、风险评估和维护保养。
4.2注册登记
4.2.1建（构）筑物台账内容应包括：
名称、建筑面积、结构形式、层数、危险类别、耐火等级、使用年限、基本现状等技术资料。
4.2.3建立注册登记建（构）筑物台账是为了规范对建（构）筑物的统一管理。
确保台账数据准确、更新及时，对正确使用建（构）筑物，防止安全事故发生，充分发挥建（构）筑物经济效益起着重要的作用。
4.3风险评估
4.3.1结构性能检测评定应委托专业机构进行，根据实测结果形成建（构）筑物结构检测评定结果的技术文件。
既有结构和加固结构性能检测评定以现行结构标准的相关规定为依据，要考虑既有结构和加固结构的特点，对结构构件的实际状况进行评定。
4.3.3根据结构类型的不同划分为混凝土结构工程、钢结构工程和砌体结构工程。
应重点关注新增结构、新旧结构连接点的结构性能检测评定的特殊要求。
4.3.4对既有结构和加固结构进行可靠性评定时，业主可根据结构的具体情况提出进行某项性能的评定，也可进行全部性能的评定。
4.4维护保养
4.4.5纠正与预防系统的目的是收集及分析信息资料，识别问题，采取适当及有效的整改及预防措施去避免他们再发生。
纠正与预防系统对建（构）筑物的结构安全、使用性能和质量监测等进行调查并采取纠正措施和预防措施。
5道路与交通
5.2园区道路
5.2.1路基是公路的重要组成部分，是路面的基础。
路基质量的优劣，必然影响路面质量，影响公路的使用质量和服务水平，因此，必须保证路基的高度密实和稳定，这是路面坚实、平整和稳定的基本保证。
路肩起着保护路面在行车作用下不致横向变形和在紧急情况下临时避车的作用。
当路肩由于车辆碾压或雨水侵袭等产生病害时，应根据路肩类型及时维修处治。
边坡稳定是保持路基稳定的必要条件，边坡发生病害，应采取相应的技术措施维修和加固。
为使边坡状况尽可能与周边自然景观相协调，在有条件的路段应优先采取植物防护坡面技术，如种植灌木、铺草皮等。
也可采用“液压喷播”、“客土喷播”和“岩质坡面喷混植生技术”等技术措施。
5.2.2路基排水设施包括地面和地下排水设施。
地面排水设施通常有边沟、截水沟、排水沟、泄水槽、跌水及急流槽、拦水带等；地下排水设施有暗沟、盲沟、渗沟、有管渗沟、洞式渗沟及防水隔离层等。
5.2.3路面排水系统的维修养护和改善是道路养护体系的一个组成部分。
实践证明，路面过早损坏多数是由于水渗入路面结构而造成的。
因此当路面出现裂缝、坑槽、水泥混凝土路面接缝损坏等病害时，应尽快将损坏部分修复，同时应做好地面排水设施的养护。
5.2.4路面管理系统为道路管理部门制订养护对策、分配养护资金、确定养护优先次序和养护工作计划提供决策依据，各地应积极推广使用路面管理系统。
数据库是路面管理系统的基础，在使用的过程中，各地应重视并做好数据的采集、更新和数据库的完善工作。
5.2.5沥青路面、水泥路面养护对策应分别符合表5.2.5
（一）、表5.2.5
（二）的规定。
表5.2.5
（一）沥青路面养护对策
评价指标
PCI
PQI
PCI
PQI
PCI
PQI
PCI
PQI
结构强度
BPN、SFC
等级
A、B
A、B
B、C
B、C
C
C
D
D
不足
D
养护对策
保养小修
保养小修
或中修
中修或
局部大修
大修或改扩建工程
表5.2.5
（二）水泥路面养护对策
PCI
等级
评价
A
B
C
D
养护
对策
保养小修
保养小修
或中修
中修或
局部大修
大修或改扩建工程
注：
PCI——路面情况指数，以表征路面的完好程度。
PQI——综合评价指数，表征路面完好与形式舒适程度的综合指标。
BPN——摆式仪摆值，表征路面的抗滑能力。
FC——横向力系数。
5.2.6园区道路人行道是直接为行人步行服务的设施，在园区道路系统中起着十分重要的作用。
因此，加强人行道无障碍设施的养护，保持人行道设施完好，改善人行的条件，是以人为本的体现，同时对于改善园区道路环境和面貌也起着重要作用。
人行道养护对策应符合表5.2.6的规定。
表5.2.6人行道养护对策
PCI评价等级
A
B
C
D
养护对策
保养小修
保养小修
或中修
中修
或大修
大修
或改扩建工程
5.3安全设施
5.3.2本条规定了交通安全设施养护应达到的目标和基本要求。
交通安全设施主要包括：
交通标志、交通标线、突起路标、轮廓线、护栏、隔离栅、防眩设施，以及其他交通安全设施。
5.3.3公路交通标志主要由标志板、支柱、连接件、基础等部件组成。
是引导行车、保障交通安全的重要设施。
应加强对公路交通标志的养护管理，使交通标志符合其质量要求。
具体的养护内容主要包括：
（1）检查测试交通标志的有关质量要求。
（2）清除标志版面及其周围的污秽、杂草、杂物或树木等遮挡物，或在规定范围内挪移标志。
（3）修复变形、弯曲、倾斜的标志板和支柱，补涂剥落的防腐涂层，增补缺损的标志件，紧固松动的连接件。
（4）标志设置或板面内容存在误差时，应进行必要的变更。
（5）对破损的基础进行修补。
（6）对事故多发路段及特殊路段的交通标志，应进行必要的增补、更换。
5.3.4路面标线的养护内容主要包括清洁标线表面和标线的局部补画。
具体的养护内容主要包括：
（1）检查测试路面标线的有关质量要求。
（2）清洁标线表面。
（3）标线的局部补画。
（4）事故多发路段及特殊路段标线的变更、增补。
5.3.5突起路标是安装于路面的一种块状凸起结构，一般与路面交通标线配合使用，设置在车行道的边缘线外侧或车行道分界线的虚线处。
突起路标的平均寿命一般为2年左右，用于路侧边缘线、车辆较少碾压到的寿命会稍长。
尤其反光型突起路标的反光片更容易破损。
因此，突起路标的养护内容主要包括：
（1）检查测试突起路标的有关质量要求。
（2）补装、更换缺损的突起路标。
（3）修复或更换太阳能突起路标。
（4）清理突起路标可能对人、车等造成伤害的残渣。
（5）对事故多发路段及特殊路段增设或更换突起路标。
5.4附属设施
5.4.2本条主要说明园区停车设施的维护要求。
1停车场安全设施具有特殊性，主要包括进入停车场的高度限制、速度限制标志和有关停车费、车种限制、出口禁止车辆驶入、出口处通行指示灯、出口停车计费、收费等标志；并设置紧急救助系统标志。
2停车场内管制设备包括停车台数管制、入口处满/空车位指示灯动作装置、车道会车处信号、车道会车处信号变换装置等。
停车收费管控设备包括全自动收费系统、半自动收费系统、人工收费系统。
6管网与设施
6.1一般规定
6.1.1移交的综合效能调适资料包括：
①各阶段综合效能调适工作记录；②问题日志；③培训记录及培训使用手册；④最终综合效能调适报告；⑤最终遗留问题解决方案。
6.1.2物业设施设备的维护保养管理制度主要应包括维修养护方式、日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、巡检制度、故障与事故管理方案等内容。
运行维护管理单位应对物业设施设备的运行、操作、维护应形成完整的技术档案，作为设施设备管理证据，便于实施管理以及优化今后运行维护方案。
6.1.4对电、水、气、冷热量等分类、分区、分项计量，是进行节能潜力分析和能源系统优化管理的前提，对收集的数据进行分析总结，能够摸清建筑能耗特点及运行特点，可实现节能潜力挖掘，提高设备用能效率。
根据再生建筑应用不同和能源利用比例不同，应设立不同的分级分项计量装置，例如：
以电能为主要能源的，设立多级电表，大功率设备安装连续电量记录仪等。
6.2暖通空调
6.2.1巡检内容应包括：
①每两个小时对制冷主机、热泵机组、磁悬浮制冷主机、水泵、冷却塔、锅炉、热站进行一次巡检，并记录设备运行参数；②每周对空调机组、风机盘管、散热设备和热回收装置巡检一次，并记录运行状况。
6.2.2空气过滤器使用一段时间后，过滤器表面会截留积聚一些灰尘和颗粒物，在潮湿空气长期作用下会紧密附着在过滤器表面，不宜脱落和剥离。
因此应对其进行定期检查，必要时表面式冷却器、加热器、加湿器、冷凝水盘等部位容易积聚灰尘、堆积污垢，致使换热效率下降；且该部件经常处于潮湿状态，容易滋生微生物造成二次污染。
因此应对其进行定期检查，必要时进行清洗或更换。
6.2.3公共建筑内部厨房、厕所和地下车库的排风系统中的空气是遭到污染的空气，很容易溢出，进入到建筑内部，对室内环境造成污染，所以，对这三类排风系统，应重点进行系统检查和维护，根据检查结果清洗或更换，清洗周期宜每两个月一次。
应聘请具有专业消防资质的清洗单位对厨房烟道清洗。
6.2.4北方地区空调工程因疏忽水系统的防冻处理，部分工程因水管和设备的冻裂而供暖无法进行，不仅造成经济损失，同时也影响使用者的正常生活，因此，有必要加强再生建筑空调水系统的防冻预防与落实。
6.2.7空调冷源系统的节能，可结合使用和运行的实际情况，采用模糊调节、预测调节等智能型控制方案。
同时由于机电系统运行维护单位的技术水平、管理经验不一，不应一味强调自动控制运行。
应根据工程项目的实际情况、气候条件和特点、设备系统的形式采取因地制宜的控制策略，不断总结和完善运行措施，逐步取得节能效果。
6.3给水排水
6.3.1巡检内容应包括：
1）运行中的设备每4h巡检一次，备用设备每个班次巡检一次；2）建筑的给排水管井、污水井巡检，每月一遍；3）冬季时，公共建筑内有冻结危险的区域，每天晚上巡检一次。
6.3.6生活加压水泵长期不停的工作，水泵产品的效率对节约能耗、降低运行费用起着关键作用。
因此，选泵时应选择效率高的泵型，且管网特性曲线所要求的水泵工作点，应位于水泵效率曲线的高效区内。
对水泵房噪声的控制是设计不容忽视的问题，它直接关系到居住环境品质及公众利益，强调水泵机组运行的噪声应符合国家现行标准《民用建筑隔声设计规范》GB50118的规定。
6.4供配电系统
6.4.5建筑照明功率密度和质量应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034的规定。
6.7安防系统
6.7.1旧工业再生利用园区的安全技术防范系统的维护、保养应由取得相应资质的单位承担，并建立有效的管理措施，定期进行维护保养工作，及时排除故障，淘汰、更换过期和损坏的设备器材，保持各系统处于良好的运行状态。
7生态与环境
7.1一般规定
7.1.2垃圾分类现已成为国内生态保护的一个重要手段，考虑到旧工业园区内部人流庞大，则更应将垃圾分类作为重点关注项目。
园区内除按照CJJ/T102要求分类外，还可根据当地政府环保部门出台的相关政策进行调整。
7.1.4园区内的文化保护，应该达成一种和谐统一的状态，避免出现突兀、不协调的情况出现。
7.1.6应急预案制定完毕后，项目负责人及项目相关人员应该认真学习，出现特殊情况时应按照制定的预案处理。
7.2生态保护
7.2.7环境保护规章制度除项目负责人以外，还应和技术负责人做技术交底。
7.2.5绿地规划应按照生态保护大方针进行，考虑到部分地区的再生利用园区土壤、气候差异等，可根据当地具体情况进行调整。
7.3环境保护
7.3.1维护、检修工作宜制定完善的规章制度，并且宜设立专有部门定期检查。
7.3.3粉尘污染宜提前规划好运输路线、手段等，并且由相关管理部门制定专门的文案条例以及紧急情况下的应对方案，定期进行检查。
7.3.9对于大型旧工业建筑园区，环境监测宜联系当地环保部门共同进行维护。
7.4卫生管理
7.4.1公共设施除了按照要求规格和数量配置以外，还应定期进行检查和维修工作。
7.4.7再生利用园区与市政部门应建立成熟的给排水系统，除了公共厕所以外，生活废水、雨水等其他水资源也应纳入给排水系统之内。
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