恒大地产陕西西安杨凌恒大城项目可行性研究报告.docx
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恒大地产陕西西安杨凌恒大城项目可行性研究报告
恒大城项目
可行性研究报告
恒大地产集团有限公司
二〇一三年二月
第一章总论
1.1项目名称
项目名称：
杨凌恒大城项目。
1.2项目建设单位
项目建设单位——陕西耀泽四海房地产开发有限公司。
1.3项目研究工作依据
01、杨凌示范区城市总体规划；
02、杨凌恒大城项目总平面图；
03、项目建设单位提供的相关资料；
04、在项目调研中搜集的相关资料。
1.4项目建设概况
杨凌恒大城项目位于杨凌农业高新技术产业示范区穆家寨村，西邻杨凌南北主干道邰城路，南临永安路，东临规划路。
地块净用地约195亩，总建筑面积537289平方米。
总投资约17亿元。
杨凌恒大城项目主要经济技术指标见表1-1。
恒大城主要经济技术指标
表1—1
序号
指标项目
单位
指标
1
建设用地
m2
130248
2
总建筑面积
m2
537289
3
可销售面积
m2
393760
4
住宅区容积率
3.30
5
绿化率
%
38.00%
6
总投资
万元
169215
6.1
其中：
资本金
万元
59225
6.2
银行贷款
万元
60000
6.3
预售收入
万元
49990
7
销售收入
万元
239991
8
利润总额
万元
57577
9
净利润
万元
43183
10
投资利润率
34.03%
11
投资净利润率
25.52%
12
销售净利润率：
17.99%
13
财务内部收益率
27.59%
14
贷款偿还期
年
2.28
第二章项目提出背景及必要性
2.1项目提出背景
1、2012年国内经济环境
2012年国内生产总值初步核算数据
绝对额（亿元）
比去年同期增长（%）
国内生产总值
519322
7.8
第一产业
52377
4.5
农林牧渔业
52377
4.5
第二产业
235319
8.1
工业
199860
7.9
建筑业
35459
9.3
第三产业
231626
8.1
交通运输、仓储和邮政业
24960
7.0
批发和零售业
50246
11.9
住宿和餐饮业
10434
7.8
金融业
28601
9.9
房地产业
29005
3.8
其他服务业
88380
7.3
。
今年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。
2、农业生产总体稳定。
2012年前三季度第一产业绝对额52377亿元，较去年增长4.5%。
全年全国粮食总产量达到58957万吨，比上年增加1836万吨，增长3.2%，连续九年增产。
其中，夏粮产量12995万吨，比上年增长2.8%；早稻产量3329万吨，增长1.6%；秋粮产量42633万吨，增长3.5%。
全年棉花产量684万吨，比上年增长3.8%；油料产量3476万吨，增长5.1%；糖料产量13493万吨，增长7.8%。
全年猪牛羊禽肉产量8221万吨，比上年增长5.4%，其中猪肉产量5335万吨，增长5.6%。
生猪存栏47492万头，比上年增长1.6%；生猪出栏69628万头，比上年增长5.2%。
全年禽蛋产量2861万吨，比上年增长1.8%；牛奶3744万吨，增长2.3%。
3、工业生产缓中趋稳。
2012年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长10.0%，增速比上年回落3.9个百分点。
分季度看，一季度同比增长11.6%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长10.0%。
分经济类型看，国有及国有控股企业增加值比上年增长6.4%，集体企业增长7.1%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.3%。
分轻重工业看，重工业增加值比上年增长9.9%，轻工业增长10.1%。
分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现比上年增长。
分地区看，东部地区增加值比上年增长8.8%，中部地区增长11.3%，西部地区增长12.6%。
分产品看，全年471种工业产品中有345种产品产量比上年增长。
其中，发电量增长4.7%，粗钢增长3.1%，钢材增长7.7%，水泥增长7.4%，十种有色金属增长9.3%，焦炭增长5.2%，硫酸（折100%）增长4.8%，烧碱（折100%）增长3.8%，化学纤维增长11.8%，微型计算机设备增长11.7%，集成电路增长9.3%，汽车增长6.3%，其中轿车增长8.3%，乙烯下降2.5%，平板玻璃下降3.2%。
全年规模以上工业企业产销率达到98.0%，比上年下降0.5个百分点。
规模以上工业企业实现出口交货值106759亿元，比上年增长7.1%。
12月份，规模以上工业增加值同比增长10.3%，环比增长0.87%。
1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46625亿元，同比增长3.0%，1-9月份为同比下降1.8%，去年同期为增长24.4%。
在41个工业大类行业中，30个行业利润同比增长，10个行业利润同比下降，1个行业亏损。
1-11月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.14元，比前三季度下降0.28元，比去年同期提高0.16元；规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.66%。
4、固定资产投资保持较快增长。
全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。
其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。
分地区看，东部地区投资比上年增长17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。
分产业看，第一产业投资9004亿元，比上年增长32.2%；第二产业投资158672亿元，增长20.2%；第三产业投资197159亿元，增长20.6%。
在第二产业投资中，工业投资154636亿元，比上年增长20.0%；其中，采矿业投资13129亿元，增长11.8%；制造业投资124971亿元，增长22.0%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资16536亿元，增长12.8%。
全年基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应）投资58391亿元，比上年增长13.3%。
从到位资金情况看，全年到位资金399440亿元，比上年增长18.6%。
其中，国家预算内资金增长29.7%，国内贷款增长8.4%，自筹资金增长21.7%，利用外资下降10.9%，其他资金增长13.7%。
全年新开工项目计划总投资309083亿元，比上年增长28.6%；新开工项目356296个，比上年增加28948个。
从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。
房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。
全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。
全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。
全年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%。
全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。
全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元，增长12.7%，增速比上年回落4.8个百分点。
其中，国内贷款增长13.2%，自筹资金增长11.7%，利用外资下降48.8%，其他资金增长14.7%。
5、市场销售稳定增长。
全年社会消费品零售总额207167亿元，比上年名义增长14.3%（扣除价格因素实际增长12.1%），增速比上年回落2.8个百分点。
其中，限额以上企业（单位）消费品零售额101129亿元，增长14.6%。
按经营单位所在地分，城镇消费品零售额179318亿元，比上年增长14.3%；乡村消费品零售额27849亿元，增长14.5%。
按消费形态分，餐饮收入23283亿元，比上年增长13.6%；商品零售183884亿元，增长14.4%。
在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额93330亿元，增长14.8%。
其中，汽车类增长7.3%，增速比上年回落7.3个百分点；家具类增长27.0%，回落5.8个百分点；家用电器和音像器材类增长7.2%，回落14.4个百分点。
12月份，社会消费品零售总额同比名义增长15.2%（扣除价格因素实际增长13.5%），环比增长1.53%。
6.进出口增速回落。
全年进出口总额38667.6亿美元，比上年增长6.2%，增速比上年回落16.3个百分点；出口20489.3亿美元，增长7.9%；进口18178.3亿美元，增长4.3%。
进出口相抵，顺差2311亿美元。
进出口总额中，一般贸易进出口20098.3亿美元，比上年增长4.4%；加工贸易进出口13439.5亿美元，增长3.0%。
出口额中，一般贸易出口9880.1亿美元，增长7.7%；加工贸易出口8627.8亿美元，增长3.3%。
进口额中，一般贸易进口10218.2亿美元，增长1.4%；加工贸易进口4811.7亿美元，增长2.4%。
12月份，进出口总额3668.4亿美元，同比增长10.2%；其中出口1992.3亿美元，增长14.1%；进口1676.1亿美元，增长6.0%。
7、居民消费价格涨幅回落
全年居民消费价格比上年上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。
其中，城市上涨2.7%，农村上涨2.5%。
分类别看，食品价格比上年上涨4.8%，烟酒及用品上涨2.9%，衣着上涨3.1%，家庭设备用品及维修服务上涨1.9%，医疗保健和个人用品上涨2.0%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.5%，居住上涨2.1%。
在食品价格中，粮食价格上涨4.0%，油脂价格上涨5.1%，肉禽及其制品价格上涨2.1%，鲜菜价格上涨15.9%，鲜果价格下降1.2%。
12月份，居民消费价格同比上涨2.5%，环比上涨0.8%。
全年工业生产者出厂价格比上年下降1.7%；12月份同比下降1.9%，环比下降0.1%。
全年工业生产者购进价格比上年下降1.8%；12月份同比下降2.4%，环比下降0.1%。
8.城乡居民收入稳定增长
全年城镇居民人均总收入26959元。
其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。
在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。
全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。
按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入10354元，中等偏下收入组人均可支配收入16761元，中等收入组人均可支配收入22419元，中等偏上收入组人均可支配收入29814元，高收入组人均可支配收入51456元。
全年农村居民人均纯收入7917元，比上年名义增长13.5%；扣除价格因素实际增长10.7%，比上年回落0.7个百分点。
其中，工资性收入比上年名义增长16.3%，家庭经营纯收入增长9.7%，财产性收入增长9.0%，转移性收入增长21.9%。
农村居民人均纯收入中位数7019元，名义增长13.3%。
按农村居民五等份收入分组，低收入组人均纯收入2316元，中等偏下收入组人均纯收入4807元，中等收入组人均纯收入7041元，中等偏上收入组人均纯收入10142元，高收入组人均纯收入19009元。
全年农民工总量26261万人，比上年增加983万人，增长3.9%；其中本地农民工9925万人，增长5.4%；外出农民工16336万人，增长3.0%。
年末外出农民工人均月收入水平2290元，比上年增长11.8%。
9、上半年人民币贷款增加4.17万亿元，外币贷款增加513亿美元
6月末，本外币贷款余额54.65万亿元，同比增长16.8%。
人民币贷款余额51.40万亿元，同比增长16.9%，分别比上月末和上年末低0.2和3.0个百分点。
上半年人民币贷款增加4.17万亿元，同比少增4497亿元。
分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中，短期贷款增加5965亿元，中长期贷款增加8588亿元；非金融企业及其他部门贷款增加2.70万亿元，其中，短期贷款增加1.34万亿元，中长期贷款增加1.43万亿元，票据融资减少1422亿元。
6月份人民币贷款增加6339亿元，同比多增207亿元。
外币贷款余额5018亿美元，同比增长22.2%，上半年外币贷款增加513亿美元。
2.1.2杨凌示范区2012年经济增长指标
2012年前三季度，杨凌示范区GDP总值达46.86亿元，同比增长14.1%，高于全国GDP增长水平；增速在全省排名第八。
（一）第一产业仍是杨凌示范区的强势产业，累计3.48亿元，增速全省第一达6%。
（二）第二产业累计25.1亿元，同比增长20.1%，增速在全省排名第六。
（三）第三产业累计18.28亿元，同比增长8.3%，全省排名第九。
（四）固定资产投资46.97亿元，同比增长31.6%，增幅全省排名第四。
2.2项目建设必要性
城市经济发展、改善项目环境的需要
项目规划须考虑到城市长期规划目标、最佳的土地使用原则以及相邻区域的布局和特性，这样才能获得符合项目规划的最佳社会效益和经济效益。
杨凌位居全国宏观经济布局的一级发展轴线上，系属陕西传统的关中经济区，现代的关中高新技术产业带和关中城市带。
是陕西省规划的“一线两带”乃至新亚欧大陆桥经济带的重要组成部分。
东距陕西省省会城市、全省的政治、经济、文化、信息中心西安市85公里，西距关中西部重要的工业城市宝鸡市90公里，其间有铁路和高速公路相连，交通联系十分方便。
新亚欧大陆桥陇海兰新铁路和西宝高速公路均从区域内东西向穿过，是杨凌东连我国中东部地区、西进西北、西南地区的重要通道。
国家区域性航空港西安咸阳国际机场位于杨凌以东70公里处，其间保持着便捷的交通联系，也是杨凌联系全国、走向世界的重要门户。
2009年6月，国务院颁布《关中—天水经济区发展规划》，确定以杨凌为依托建设全国现代农业高技术产业基地，把杨凌建成关中—天水经济区次核心城市。
2010年6月5日，陕西省委、省政府出台了《关于贯彻落实〈国务院关于支持继续办好杨凌农业高新技术产业示范区若干政策的批复〉的意见》，要求全省上下全面树立科学发展观，认真贯彻落实国务院《批复》精神，以科技杨凌、人才杨凌、园林杨凌和富裕杨凌为目标，大力支持杨凌示范区科技创新、技术推广和产业化示范，加快推进杨凌示范区工业化、城市化和农业现代化进程。
同时，《意见》在国务院《批复》的基础上，提出杨凌示范区还要发展成为陕西涉农工业发展的战略高地，成为国内一流、世界知名的农业科技创新型城市。
城市现状及地块区位优势
a、杨凌主城区已逐渐形成三横两纵的城市格局。
沿西农路的科研轴线已经基本形成，依托于新桥路的产业轴线也已具一定规模，西宝中线横穿其中。
路网结构已基本形成。
b、工业主要分布于西宝中线和新桥路十字的高新技术产业、老城区的旧加工制造业和近两年发展起来的凤凰路以北和西宝高速以南的机械制造业、生物制药业和食品加工业等。
生活居住用地主要分布在旧城中心和新城区西部，近期已经逐渐向体育运动公园渭河沿岸发展。
---城市格局以及由北向南、由东至西的滚动发展模式形成。
c、标识性节点形成：
博览中心、管理中心、昆虫馆、水运中心等大型建设项目的高水平建设，构成了杨凌标示性节点体系，对加强城市印象、构筑城市品牌、指导下阶段的城市建设都起到了良好的示范作用。
d、环境建设成绩卓著---绿色满城、空气清新，示范区应有的生态环境基调已形成。
国务院批准的示范区规划面积22.12平方公里，目前城市建成区约17平方公里。
下辖一个县级杨陵区，有4乡1镇1个街道办事处，87个行政村，总人口20万，其中城市人口8万人。
人口规模：
2008年杨凌建成区中心城区常住人口为11.31万人，规划杨凌城区人口2013年（近期）16万人，2020年（远期）28万人，远景2050年控制在45万人。
此外，杨凌农业工薪技术产业示范区规划在未来五年内，将陆续引进五所高等院校以提高当地人文素质及文化氛围。
对当地人口发展将有巨大帮助。
本项目依托杨凌示范区独特的地理区位优势，毗邻西宝高速公路出口，发展潜力巨大，亟待开发。
为此，恒大地产集团西安有限公司通过股权收购，取得西宝高速杨凌出口处转盘西南角、永安路以北的土地使用权后，为改善该区域的环境，对该宗地进行重新市场调研和分析，并请规划设计院专家和景观设计公司专家对该宗地进行重新规划设计，使该项目建成后与周围的经济开发区整体环境协调，并成为整个杨凌示范区的精品楼盘。
2.3项目简介
杨凌恒大城项目位于杨凌农业高新技术产业示范区南端穆家寨村，西邻杨凌南北主干道邰城路，南临永安路，东临规划路。
距离西宝高速入口不到1公里，离杨凌火车站约2.5公里，距离建设中的高铁杨凌站约2公里，交通十分便利。
地处渭水之畔，毗邻占地1552亩，水域占地700亩，世界一流的水上运动比赛场馆杨凌水上运动中心、“AAA”级旅游景点农业科技示范基地西北农林科大农业科技示范园、杨凌鑫诚田园山庄、西北农林科技大学、陕西医科学校、西安工程机械专修学院，距离市中心杨凌区管委会2.5公里，地势开阔，自然、人文环境独特，非常适宜休闲居住。
项目前期规划建筑面积约537289平方米，共由28栋住宅楼、公共建筑组成，地下车库106880平方米，计划分两期进行开发。
于2011年7月开始施工，计划工期36个月。
2.4项目建设单位概况
2.4.1项目建设单位
㈠“陕西耀泽四海房地产开发有限公司”简介
项目建设单位——“陕西耀泽四海房地产开发有限公司”成立于2011年4月，注册资金7500万元；
公司注册经营范围：
房地产投资、开发、销售及房屋中介；物业管理；建筑材料加工、销售。
公司注册住所：
杨凌示范区东新路以北科森制药公司以北B-53北部；
公司注册资本：
柒仟伍佰万元人民币。
其中：
“恒大地产集团西安有限公司”出资7500万元人民币，占注册资本的100%。
恒大地产集团西安有限公司是恒大地产集团有限公司的全资子公司，成立于2007年10月，注册资本3000万元，主要经营范围：
房地产开发；室内装饰；安装制冷空调设备；园艺工程；投资及投资管理。
㈡“恒大地产集团”简介
1、集团简介
恒大地产集团有限公司成立于1996年6月24日，注册地址在广州市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币二十伍亿元。
经过近十多年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为中国500强企业，中国十强房地产企业。
公司拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。
现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。
恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。
目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。
目前恒大地产集团在西安已成功开发项目“恒大绿洲”“恒大名都”“恒大城”三个项目。
恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。
恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，管理人员92%以上为大学本科及以上学历。
恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。
先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。
在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。
2、组织结构
（1）恒大地产集团
恒大地产集团管理架构
恒大集团采用“紧密型集团化管理模式”，由集团对地区公司进行统一的管理。
集团建立了一套严谨完善的体系和制度，对地区公司进行强有力的管理，包括土地购买、项目规划设计、招投标、材料采购、开发建设、营销策划、财务管理、档案管理等各个重要环节。
（2）陕西耀泽四海房地产开发有限公司机构设置
2.4.3公司主要经营者简介
陕西耀泽四海房地产开发有限公司法人代表程军先生简介
程军，1971年2月出生，现年40岁，给排水专业本科学历，工程师。
工作经历：
1994年--1997年任职香港嘉丰地产；
1997年7月--2004年6月任职恒大地产集团；
2004年6月--2007年10月任职君华地产集团；
2007年10月--至今任职恒大地产集团西安公司，期间分别担任副总经理、总经理、董事长
2011年6月-至今任陕西耀泽四海房地产开发有限公司法定代表人、总经理
第三章项目市场分析和营销方案
3.1全国房地产市场总结
3.1.1，政策环境：
调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投机需求两手抓
2012年，中央及光管部委坚持房地产调控政策从紧取向。
一方面，多个地方政府支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度。
信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投机性投资性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。
此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。
3.1.2，新房价格止跌反弹，成交为近三年最好，一线和长三角回暖力度大。
1-11月主要城市成交量持续回升，为近三年同期最高。
11月单月成交量创2010年调控以来高点。
2012年随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。
在此支撑下，今年1-11月份全国50个代表城市月均共成交住宅2272万平方米，比2011年和2010年同期分别高出24.6%和10.7%，处于近三年同期最好水平。
具体来看，代表城市成交量在传统淡季1.2月持续低迷后3月起逐渐回升，并于7月达到今年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年的高点，8-9月受房价上涨观望情绪再次转浓的影响成交量小幅回缩，但10月起再度回升，11月成交3025万平方米，环比增长14.4%，同比大幅增长85.1%，创调控以来新高。
3.1.3，销售指标持续向好，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。
全国商品房销售额同比持续增长，销售面积同比首次增长。
2012年1-11月，全国商品房面积与销售额均同比增长，累计销
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